Rt-1941-773

Instans:	Eidsivating Lagmannsrett - dom
Dato:	1941-02-06
Publisert:	Rt-1941-773
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr.59/1940.
Parter:	Hugo Eid A/S (høyesterettsadvokat Alf Anonsen) mot O. M. Næss (advokat Peter Bastiansen).
Forfatter:	Lagmann Hjelm-Hansen, lagdommer Jebe, hjelpedommer Kviberg
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, §1, §10, §13

I sak mot Hugo Eid A/S mot gårdeier O. M. Næss avsa Oslo byrett den 22 november 1939 dom, hvorved O. M. Næss ble frifunnet. Sakens omkostninger ble opphevet.

Om saksforholdet henvises til byrettens domsgrunner.

Side:774

Hugo Eid A/S, som mener at firmaets provisjonskrav er hjemlet i §13, 2. ledd litra b i lov om eiendomsmegling av 24 juni 1938, har påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett med sånn påstand: «1. At gårdeier O. M. Næss dømmes til å betale Hugo Eid A/S 5.000 kroner med 4 prosent årlig rente herav fra 23 august 1939 til betaling skjer. 2. At gårdeier O. M. Næss tilpliktes å betale Hugo Eid A/S sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.»

Motparten gårdeier O. M. Næss har påstått byrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for begge retter.

For lagmannsretten har eiendomsmegler Hugo Eid og gårdeier Næss avgitt partsforklaring og likeså dennes hustru fru Hilda Haugerud Næss. Det er avhørt 3 vitner. Det er fremlagt noen nye dokumenter.

Lagmannsretten kommer til et annet resultat enn byretten. Etter hva det foreligger opplyst i saken har Næss i tiden fra 14 april 1937 inntil 22 mars 1939 gitt Hugo Eid A/S i alt seks tidsbegrensede håndgivelser på salg av Stensberggt. 25. Håndgivelsene er etter hvert blitt påtegnet det opprinnelige håndgivelsesdokument. Det er på det rene at lov om eiendomsmegling av 24 juni 1938, som trådte i kraft 1 januar 1939 og som i §11, 3. ledd bestemmer at oppdrag skal skrives på et av departementet godkjent skjema og inneholde de betingelser som er avtalt om pris, kontantbeløp og godtgjørelse til megleren for utlegg og arbeid med oppdraget, ikke med hensyn til noen av de to oppdrag, som ble gitt etter lovens ikrafttreden, for så vidt er blitt iakttatt. Dette antas å henge sammen med at oppdragsforholdet tidligere var fornyet ved påtegning på den opprinnelige erklæring. Næss har for lagmannsretten likesom for byretten bestemt benektet at han har skrevet under på det siste oppdrag som er datert 22 mars 1939 og som utløp 1 juni s.å., men har ikke opptatt innsigelsen for lagmannsretten, da han ikke kan føre bevis for denne sin påstand. For lagmannsretten blir således å legge til grunn at Næss har gitt Hugo Eid A/S også dette oppdrag.

Således som loven er formet, sammenholdt med lovens forarbeider (Ot.prp. 54 for 1938, side 3 og 8), synes lovgiverens mening som fremholdt av byretten å ha vært den at alene oppdrag, som er skrevet på det påbudte skjema, er oppdrag i lovens forstand og gir rett til den i loven nevnte provisjon. Retten antar at meningen med bestemmelsene i lovens §11, 3. ledd er at de skal sikre beviset og være til betryggelse såvel for oppdragsgiveren som for megleren. Når det i det enkelte tilfelle er på det rene at et oppdrag foreligger, og når det må antas at oppdragsgiveren har vært bekjent med de bestemmelser som er nevnt i lovens §11, 3. ledd og spesielt bestemmelsen i lovens 13,b, er retten imidlertid tilbøyelig til å anta at megleren av den grunn at oppdraget ikke er utferdiget overensstemmende med lovens 11, 3. ledd ikke taper krav på provisjon. I dette tilfelle knytter det seg nemlig for oppdragsgiveren ikke noen reell interesse til at oppdraget ikke er utferdiget på den måte som §11, 3. ledd foreskriver. I det i saken foreliggende tilfelle antar retten at det

Side:775

har formodningen avgjort imot seg at Næss, som var gårdeier, ikke har vært bekjent med bestemmelsene i lovens §13, b. Disse bestemmelser antas å være vel kjent av gårdeiere og andre som benytter seg av meglernes assistanse. Næss har ikke anført noe som skulle gjøre det sannsynlig, at han har vært ubekjent med disse bestemmelser. Det kan i det foreliggende tilfelle vanskelig antas at han ikke har kjent til dem. Hvorledes det imidlertid enn forholder seg med dette, antar retten at Næss burde ha forstått at han ikke ca. 3 uker etterat Eids oppdrag var utløpt kunne la gården selge til Joh. H. Andresen (Tiedemands Tobaksfabrik) ved en annen megler uten å risikere at han herved pådro seg ansvar overfor Eid med hensyn til krav på provisjon fra dennes side. Eid hadde i over 2 år hjulpet Næss med å søke å få gården solgt og hadde herunder - som nedenfor nærmere omtalt - også forhandlet med Tiedemands Tobaksfabrik, og det måtte i det foreliggende tilfelle være meget nærliggende for Næss å regne med at Eid ville gjøre gjeldende krav på provisjon. Når Næss har unntatt å bringe fornoldet til Eid på det rene før han innlot seg på å overlate gården til en annen megler til salg, må han sies å ha handlet uaktsomt og må som følge herav under enhver omstendighet bli erstatningsansvarlig overfor Eid. Næss kan ikke til sin befrielse påberope seg uvitenhet om sitt ansvar, når han uten vanskelighet burde og kunne ha skaffet seg beskjed. Ansvarsbeløpet motsvarer provisjonsbeløpet - om dettes størrelse er det ikke tvist - idet det ingen grunn er til å anta at Eid ikke ville ha kunnet selge gården til Tiedemands Tobaksfabrik.

Riktigheten av Næss' påstander om at Eid ikke hadde «forhandlet» med Tiedemands Tobaksfabrik i oppdragstiden og at Næss utferdiget håndgivelsen av 24 januar 1939 på den betingelse at Eid ikke skulle utbyde gården til Tiedemands Tobaksfabrik, finner retten ikke godtgjort. Noen betingelse som nevnt er ikke tatt inn i den anførte håndgivelse. For øvrig er det tilstrekkelig å henvise til Eids skrivelse av 22 mars 1939 til Tiedemands Tobaksfabrik, hvori Eid påny frembyr gården til Tiedemands Tobaksfabrik og anfører at salg nå er aktuelt og til eiendomsmegler Ryghs skrivelse av 24 oktober 1939 til Eids prosessfullmektig, hvoretter Næss har uttalt til Rygh at den eneste som kunne bruke gården var Tiedemands Tobaksfabrik og hvoretter Næss samtykket i at Rygh kunne henvende seg til denne fabrikk for salg. Disse uttalelser og Eids nevnte skrivelse av 22 mars 1939 lar seg ikke forene med at Næss skulle ha tilkjennegitt Eid at gården ikke måtte utbydes til Tiedemands Tobaksfabrik. Det er nok mulig at Næss kan ha ytret til Eid at gården ikke måtte «skjemmes ut» ved at man var for påtrengende med å fremby gården til Tiedemands Tobaksfabrik, men at Næss har gitt Eid pålegg om overhodet ikke å fremby gården til Tiedemands Tobaksfabrik er ikke sannsynliggjort.

Etter det anførte blir anken å ta til følge, dog således at lagmannsretten ikke har noe å bemerke til at saksomkostningene etter omstendighetene ble opphevet i byretten.

Side:776

Hjelpedommer Kviberg bemerker: Jeg er kommet til samme resultat som byretten og henviser til dens begrunnelse. Meglerlovens bestemte uttrykksmåte antas å gjøre det til en betingelse for at en megler overhodet har krav på provisjon, at hans oppdrag er skrevet på det i lovens 11 nevnte skjema godkjent av departementet. Motivene synes også å gi bestemt uttrykk herfor. Se således Ot.prp. nr. 54, side 8, hvor det sies til §13 at utkastet til loven har «gjennomført som en ufravikelig regel at et oppdrag alltid skal foreligge skriftlig ( §1 siste ledd) og at det skal være gitt i visse former ( §11, 3. ledd)». - Det er ikke gjort noen forandringer i de her siterte bestemmelser i det endelige lovutkast.

Eiendomsmegler Hugo Eid burde også ha vært den første til å kjenne lovens påbud om at hans salgsfullmakt måtte skrives på det anordnede skjema.

Etter det resultat jeg er kommet til kan det ikke bli spørsmål om det foreligger noe rettsbrudd fra O. M. Næss' side.

På grunn av sakens tvilsomme beskaffenhet stemmer jeg for at saksomkostninger oppheves også for lagmannsretten.

Domsslutning:

Gårdeier O. M. Næss betaler til Hugo Eid A/S kr. 5.000 med 4 av hundre i årlig rente derav fra 23 august 1939 til betaling skjer og i saksomkostninger for lagmannsretten kr. 300. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av byrettens dom (byrettsdommer Breien):

Den 6 september 1937 håndga O. M. Næss, Oslo, sin eiendom Stensberggt. nr. 25 til Hugo Eid A.s til salg. Håndgivelsen gjaldt foreløpig til 1 januar 1938. Den 9 februar 1938 ble håndgivelseserklæringen gitt påtegning om håndgivelse til 1 april s.å. Den 24 januar 1939 ga Næss dokumentet følgende påtegning: «Jeg håndgir firma Hugo Eid A.s min eiendom matr. no. 25 Stensberggt., her, for kr. 260.000 - - mod kontant over pantegjelden. Håndgivelsen gjelder foreløpig til 1ste mars d. å. og uten utgifter for mig.» Den 22 mars s.å. ble endelig dokumentet gitt følgende påtegning: «Håndgivelsen forlenges herved til 1ste juni d. å. Samme pris og betingelser som tidligere.»

Den 12 juli 1939 solgte Næss Stensberggt. 25 gjennom advokatene Akrann, Østreng og overrettssakfører Møllers eiendomsavdeling til Tiedemands Tobaksfabrik, fabrikkeier Joh. H. Andresen. Da Hugo Eid A.s fikk kjennskap til dette, gjorde firmaet henvendelse til Næss med krav om provisjon av salget etter lov om eiendomsmegling av 24 juni 1938 §13, 2. ledd b og 3. ledd, som bl.a. gir megleren rett til provisjon av oppdragsgiveren dersom handel vedrørende det som hans oppdrag omfatter, blir avsluttet innen 3 måneder etter oppdragets utløp med noen som han i oppdragstiden har forhandlet med. Firmaet har fremholdt at det hadde forhandlet med Tiedemands Tobaksfabrik i oppdragstiden. Da Næss ikke var villig til å betale noe provisjon, har firmaet etter forgjeves prøvd forliksmegling reist denne sak mot Næss. - - -

Saksøkte gjøre videre gjeldende at saksøkeren ikke har krav på provisjon selv om man går ut fra at forlengelsen av håndgivelsen den 22 mars 1939 til 1 juni s.å. er riktig. For det første mener han at det her ikke

Side:777

foreligger noe «oppdrag» i lovens forstand, fordi håndgivelsen ikke er skrevet på skjema. Loven har nemlig for så vidt mulig å slippe stridigheter om provisjon, bestemt at et oppdrag skal skrives på skjema som er godkjent av departementet, se dens §11, 3. ledd, jfr. 1, siste ledd. Når skjema som her ikke er brukt, blir hårdgivelsen ikke et oppdrag som gir rett til provisjon etter §13, 2. ledd post b, jfr. lovens motiver Ot.prfødt xx.xx.38, side 3, spalte 2 og side 8 post a. - Dernest mener han at saksøkeren ikke har «forhandlet» med Tiedemand i oppdragstiden i den forstand loven krever. I den tiden det her er tale om har saksøkeren bare skrevet en gang til og telefonert en gang med Tiedemand, mens loven forutsetter at det skal skje forhandlinger fram og tilbake mellom partene. Saksøkeren må ha den fulle bevisbyrde for at forhandlinger har funnet sted. Saksøkte henviser her til den nevnte Ot.prp. side 8. Endelig hevder han at han har gitt saksøkeren uttrykkelig beskjed om ikke å gjøre henvendelse til Tiedemand. Han var nemlig engstelig for at eiendommen skulle bli «utskjemt» som salgsobjekt ved å bys ut til Tiedemand som tidligere ikke hadde verdsatt den høyt, men hadde gitt skambud på den. Når saksøkeren allikevel henvendte seg til Tiedemand, kan denne henvendelse ikke begrunne provisjonskrav for firmaet. - - -

Saksøkeren gjør videre gjeldende at håndgivelsen var et oppdrag i lovens forstand. Bestemmelsen i lovens §11 om at oppdraget skal skrives på skjema er bare en ordensforskrift som ikke kan få betydning i dette tilfelle hvor oppdraget er på det rene og har det innhold som det skal ha etter skjemaet. Firmaet har i virkeligheten hatt et stadig løpende muntlig oppdrag helt siden høsten 1937, som Næss bekreftet skriftlig når Eid ba ham om det. Det var derfor naturlig at også de siste bekreftelsene på håndgivelsen, som ble gitt etterat den nye meglerloven med dens bestemmelser om skjema trådte i kraft 1 januar 1939, ble skrevet på det opprinnelige håndgivelsesdokument. - Saksøkeren hevder videre at firmaet har forhandlet med Tiedemand i oppdragstiden på en måte som må berettige til provisjon. - Saksøkeren benekter endelig at saksøkte har gitt firmaet beskjed om ikke å gjøre henvendelse til Tiedemand. Det var tvert imot meningen at man skulle henvende seg til Tiedemand som var den eneste som i virkeligheten kunne tenkes å ha interesse av eiendommen.

Subsidiært hevder saksøkeren at firmaet har et erstatningakrav på saksøkte bygget på alminnelige rettsgrunnsetninger. Saksøkte har nemlig begått rettsbrudd ved å selge eiendommen gjennom et annet meglerfirma uten å gi saksøkeren underretning, så saksøkeren kunne få anledning til å sikre seg sitt provisjonskrav.

Saksøkte benekter i anledning av saksøkerens anførsler at det var rettsstridig av ham å selge eiendommen gjennom et annet meglerfirma som skjedd. - - -

Retten bemerker:

- - - Spørsmålet blir deretter om det har noen betydning for saksøkerens provisjonskrav at hans oppdrag, som er skriftlig og har det innhold det etter loven og skjemaet skal ha, ikke er skrevet på det i loven påbudte Skjema. Eiendomsmeglerlovens §1, 3. ledd definerer oppdrag slik: «Med "oppdrag" menes i denne lov en skriftlig bemyndigelse til en megler til å arbeide med salg eller kjøp (leie) av den gjenstand som er nevnt i oppdraget eller en fra vedkommende mellom mann i rekommandert brev stadfestet muntlig bemyndigelse.» §11, 3. ledd bestemmer bl.a.: «Oppdraget skal

Side:778

dateres og skrives i 2 eksemplarer på skjema som er godkjent av departementet. De betingelser som er avtalt om pris, kotantbeløp og godtgjørelse til megleren for utlegg og arbeid med oppdraget skal være angitt i dette. Oppdrag som ikke er en bekreftelse i rekommandert brev av muntlig oppdrag skal alltid undertegnes av oppdragsgiveren, som også skal bekrefte riktigheten av det skriftlige stadfestede muntlige opdrag.» I lovens motiver heter det om definisjonen av «oppdrag» i §1 bl.a.: «Definisjonen korresponderer med bestemmelsene i §10, §11 og §13.... Det er kun disse skriftlige bemyndigelser som skal innføres i oppdragsjournalen (§10) og kun disse som gir en betingelsesvis provisjonsrett når handelen avsluttes gjennom noen annen enn vedkommende megler. Departementet er oppmerksom på at den ordning man nå foreslår gjennomført, betegner et delvis brudd med den nåværende praksis, men man anser denne ordning påkrevet for at man kan få sikre regler til betryggelse for publikum. Det å gi et oppdrag er - ikke minst på grunn av meglerlovens provisjonsbestemmelser - en så viktig handling at det bor fastsettes bestemte former for disse oppdrag. Også for megleren vil ordningen være en betryggelse og lede til forebyggelse av tvister om provisjonsretten.» (Ot.prp. nr. 54 1938, side 3.) Om bestemmelsen i §13 om provisjon heter det i motivene bl.a.: «Det er som nå kun en megler med oppdrag som har rett til provisjon, men mens den nåværende lov forutsetter at det kan forekomme muntlige opdrag, har som tidligere nevnt utkastet gjennomført som en ufravikelig regel at et oppdrag alltid skal foreligge skriftlig (§1, siste ledd) og at det skal være gitt i visse former (§11, 3. ledd).» (Nevnte Ot.prp. side 8.) - Som det sees synes lovgivernes mening å ha vært at et oppdrag som ikke er skrevet på det påbudte skjema ikke er et oppdrag i lovens forstand som gir rett til den i loven nevnte provisjon. Om loven skal forståes på denne måten i alle tilfelle, også når det ikke kan antas at det har hatt noen reell betydning at oppdraget er skrevet på et alminnelig papir i stedet for på skjema, er et spørsmål som retten ikke behøver å ta standpunkt til i denne sak. I denne sak synes det nemlig som det kan ha hatt reell betydning at det ikke er brukt skjema. Etter saksøktes forklaring må det antas at saksøkte ikke tidligere har kjent til provisjonsbestemmelsen i §13b. Hvis han hadde kjent til denne, ville han formentig ikke ha solgt eiendommen gjennom et annet meglerfirma i den kritiske tid etter utløpat av saksøkerens håndgivelse og iallfall ikke gjort dette uten å treffe en ordning med meglerne så han ikke personlig behøvde å betale en provisjon etter §13b, som i virkeligheten var helt unødig. Det kan ikke antas at han har hatt til hensikt å berøve saksøkeren provisjon. Hvis oppdraget hadde vært skrevet på skjema, - som etter loven skal skrives i 2 eksemplarer, hvorav saksøkte skulle hatt ett, - ville saksøkte muligens blitt oppmerksom på provisjonsbestemmelsene i §13. Disse bestemmelser er nemlig sammen med enkelte andre av lovens bestemmelser som har særlig interesse for oppdragsgiveren, tatt inn på baksiden av skjemaet for at oppdragsgiveren skal få høve til å gjøre seg kjent med disse. Retten mener at unnlatelsen av å bruke skjema under disse omstendigheter kan ha hatt slik reell betydning i denne saken at feilen bør føre til at saksøkeren ikke kan kreve provisjon etter §13b. Lovens bestemmelser om bruk av skjema bør etter rettens mening forståes strengt som et ledd i lovens ordning for å oppnå betryggelse for publikum i disse forhold og så vidt mulig unngå tvistigheter om provisjonskrav. - Det kan tilføyes at det etter det opplyste synes

Side:779

mulig at saksøkte hadde glemt håndgivelsen av 22 mars 1939 da han solgte eiendommen 12 juli s.å. gjennom Åkrann, Østreng og overrettssakfører Møllers eiendomsavdeling. Også i dette tilfelle ville det kunne hatt betydning om håndgivelsen hadde vært skrevet på et skjema som saksøkte hadde fått gjenpart av.

At saksøkeren kan bygge sitt krav på rettsbrudd hos saksøkte kan ikke antas.

Etter det resultat retten således er kommet til er det ikke nødvendig å gå inn på de øvrige innsigelser som saksøkte har reist i søksmålet.

Saken har vært så tvilsom at det må antas å ha vært fyllestgjørende grunn for saksøkeren til å la den komme for retten. Sakens omkostninger finnes å burde oppheves.