LB-1997-2475

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-03-24
Publisert:	LB-1997-02475
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 97-1162 A/70 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-02475 A/01
Parter:	Ankende part: Bernardo Mondaca (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen) Motpart: Ammerudlia borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Harald Svenneby)
Forfatter:	1. Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann 2. Kst. lagdommer Einar Kaspersen 3. Ekstraordinær lagdommer Grete Gørvell Halvorsen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §172, §52, Avtaleloven (1918) §10, Husleieloven (1939) §51, Rettsgebyrloven (1982) §10, Foretaksregisterloven (1985) §10-1, §10-2

Dom :

Saken gjelder tvist om ansvar for lekkasjeskader som følge av mangelfullt vedlikehold av borettslagsleilighet.

Ved stevning av 3. februar 1997 til Oslo byrett anla Ammerudlia borettslag søksmål mot Bernardo Mondaca - andelseier med leierett til leilighet 1377 i laget - med krav om erstatning for utgifter til utbedring av skader/mangler i leilighetene 1277 og 1377. Mondaca anla motsøksmål med krav om erstatning for utgifter og ulemper han har hatt.

Byretten avsa 20. mai 1997 dom i saken med slik domsslutning:

I hovedsøksmålet:

Bernardo Mondaca dømmes til innen 2- to -uker å betale Ammerudlia borettslag kr 27060,- -tjuesjutusenogseksti - med 12 - tolv - prosent rente fra 6. desember 1996 til betaling skjer.

Bernardo Mondaca betaler saksomkostninger til Ammerudlia borettslag innen 2 - to - uker med kr 15030,- -femtentusenogtretti-.

I motsøksmålet:

Ammerudlia borettslag frifinnes.

Bernardo Mondaca betaler saksomkostninger til Ammerudlia borettslag innen 2 - to - uker med kr 2000,- -totusen-.

Bernardo Mondaca har i rett tid påanket byrettens dom for så vidt gjelder hovedsøksmålet. Motsøksmålet er rettskraftig avgjort ved byrettens dom.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 3. mars 1998. Bernardo Mondaca møtte og forklarte seg. Som partsrepresentant for borettslaget møtte styreformannen, Jørn Hovland, som også avga partsforklaring. Det ble avhørt to vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Den ankende part, Bernardo Mondaca, har i det vesentlige anført:

Borettslaget er ansvarlig på skyldgrunnlag for tapet som følge av vedlikeholdsmangelen. Det er fast praksis at Ammerudlia borettslag foretar inspeksjon av lagets leiligheter i forbindelse med eierskifte. Da Mondaca i oktober 1993 kjøpte leilighet 1377 av sin hjemmelsmann, fikk han ingen beskjed fra Ammerudlia borettslag om at man hadde frafalt kravet om befaring. Han måtte dermed kunne regne med at leiligheten var inspisert og funnet i orden. Ammerudlia borettslag burde ha oppdaget manglene ved leiligheten ved inspeksjonen.

Subsidiært anføres at Ammerudlia borettslag har gitt avkall på å kreve mer enn halvparten av utbedringsomkostningene. Det er ikke grunnlag for å anse den daglige leders brev til Mondaca om dette som et tilbud om utgiftsdeling som forutsatte aksept fra Mondaca av å betale den andre halvparten. Brevene kan heller ikke ses som forhandlingsutspill, men innebærer et bindende utsagn. Brevenes innhold går ikke utover det som følger av styrevedtakene.

Subsidiært anføres at det åpenbart ligger innenfor den daglige leders kompetanse å skrive til andelseiere og meddele styrevedtak. Selv om det skulle foreligge overskridelse av den fullmakt den daglige leder hadde etter det interne forhold mellom ham og borettslaget, kan ikke dette gjøres gjeldende overfor Mondaca, jf avtaleloven §10 annet ledd. Foretaksregisterloven §10-1, som borettslaget har vist til, er ingen selvstendig legitimasjonsregel, og suspenderer ikke de eksisterende regler om ekstinksjon av innsigelser. Det vises til omtalen av bestemmelsen i Karnov, Norsk kommentert lovsamling.

Byrettens saksomkostningsavgjørelse er uriktig ved at det er medregnet rettsgebyr, til tross for at saken er gebyrfri etter rettsgebyrloven §10 nr. 14, jf husleieloven §51.

Bernardo Mondaca har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

Bernardo Mondaca frifinnes.

Subsidiært:

Bernardo Mondaca frifinnes mot å betale kr 13 530 til Ammerudlia borettslag

I begge tilfelle:

Ammerudlia borettslag erstatter Bernardo Mondaca dennes kostnader i sakens anledning for byrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, Ammerudlia borettslag, har i det vesentlige anført:

Det følger av leiekontrakten at ansvar for og omkostninger med innvendig vedlikehold av leiligheten påligger leietakeren, og at forsømmelse av vedlikeholdsplikten gir borettslaget rett til å foreta nødvendig utbedring på leietakerens bekostning. Dette gjelder selv om manglene er oppstått mens en tidligere andelseier disponerte leiligheten.

Borettslaget har ikke skyldansvar for Mondacas tap. Laget hadde ikke noe med salget å gjøre, og er ikke part i avtalen. Den inspeksjon av leiligheten som ble foretatt på borettslagets vegne, tok utelukkende sikte på å ivareta lagets egne interesser. Inspeksjonen skjedde for øvrig dagen etter at Mondaca kjøpte leiligheten, og Mondaca ble først kjent med inspeksjonsrapporten ca et år senere, slik at den ikke under noen omstendighet kunne ha påvirket kjøpsavtalen.

Styrevedtakene og brevene til Mondaca om utgiftsdeling er ingen betingelsesløs frafallelse av en del av kravet mot Mondaca. Det vises til at vedtakene inneholder formuleringen "tilbys". Det er bare selve vedtakene som er bindende for borettslaget. Det erkjennes likevel at saksfremstillingen forut for vedtakene kan trekkes inn ved tolkningen av vedtakene.

Det er innlysende at styret har hatt som forutsetning at Mondaca skal være med på å dekke tapet.

I den utstrekning brevene fra den daglige leder går lenger i å pådra borettslaget ansvar enn styrevedtakene gjør, er det styrevedtakenes innhold som er avgjørende. Det følger av foretaksregisterloven §10-2 at det innenfor denne lovens område ikke er plass for noe rettserverv basert på stillingsfullmakt for den daglige leder.

Ammerudlia borettslag har nedlagt slik påstand:

Oslo byretts dom stadfestes og Bernardo Mondaca dømmes til å erstatte Ammerudlia borettslag saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er enig med byretten i at Mondacas prinsipale påstand ikke kan føre frem, og kan i det vesentlige slutte seg til byrettens begrunnelse på dette punkt. Mondacas nye anførsel om at han hadde grunn til å regne med at leiligheten var i forsvarlig stand når han ikke fikk noen melding om at det vanlige kravet om inspeksjon var frafalt, og at manglene burde ha vært oppdaget ved inspeksjonen, fører ikke til noe annet resultat for denne del av saken.

For så vidt gjelder Mondacas subsidiære påstand er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn byretten.

Borettslagets styre fattet vedtak i saken to ganger. På basis av vedtakene skrev lagets daglige leder de brev til Mondaca som er gjengitt i byrettens dom på side 2 og 3. Selve vedtakene er ikke referert av byretten. Det første vedtaket er fattet i styremøte 21. mars 1995. Saksfremstillingen og vedtaket har slik ordlyd:

Sak 79/95 VÅTROM - VANNLEKKASJE, L. 1377 M.FL.

I november/desember 1994 oppsto betydelig vannskade i l. 1277, av en slik art at mye vannsøl måtte ha funnet sted i l. 1377. Ved etterfølgende inspeksjon i l. 1377 ble det påvist vesentlige mangler ved baderommet. Årsaken er i utgangspunktet klart manglende vedlikehold av andelseier.

Leiligheten ble befart 26.10.93 i forbindelse med salg.

Det ble da ikke holdt tilbake noe beløp grunnet manglende vedlikehold. Av skaderapportene i forbindelse med vannlekkasjene i 1994 fremgår at det må ha vært lekkasje over lang tid. Det kan synes som om befaringen i 1993 overså mangler, som burde tilsagt at et beløp burde ha vært holdt tilbake. Det antas at borettslaget her er delvis ansvarlig for forholdet av denne grunn.

Lekkasjen i nov/des 1994 skyldtes plutselig utstrømming og kan neppe henføres til mangler som ble oversett i 1993.

Tilbud foreligger fra Skovli på totalt kr 33800,- inkl mva for begge leiligheter og fra Bjørn Normann AS på kr 22000,- + mva ( kr 27.060) tilsvarende.

VEDTAK: Det tilbys en deling ut fra andelseiers brev og Bjørn

Normanns rapport.

Det andre vedtaket ble fattet i styremøte 8. februar 1996. Saksfremstillingen og vedtaket lyder slik:

Sak 28/96 VANNLEKKASJE - L. 1377-1277

Det vises til sak 79/95.

I korthet er saken at det ved inspeksjon i l. 1377 i 1993 ikke ble notert mangler ved våtrom og derfor heller ikke tilbakeholdt midler i oppgjøret. I november 1994 kommer så melding om betydelig vannlekkasje i underliggende leilighet.

Ved inspeksjon i nov. 95 ble det påvist manglende vedlikehold i l. 1377 som årsak til lekkasjen og andelseier ble så tilskrevet med pålegg om omgående utbedring. Da andelseier på det tidspunkt var bortreist skjedde intet før mot slutten av februar 1995. I sak 79/95 vedtas deling av omkostningene fordi manglene burde vært oppdaget i 1993, før andelseier kjøpte leiligheten. Dette meddeles andelseier.

Tilbud på utbedring innhentes og arbeidet bestilles. Grunnet fortsatt bruk av badet med derav følgende lekkasje til underliggende leilighet kan ikke badet repareres før i slutten av august 1995 og underliggende leilighet i oktober 1995. Totalt beløper arbeidene seg til kr 27. 060,- inkl. mva. Det foreslås en deling med 2/3 på borettslaget og 1/3 på andelseier.

Vedtak: Det tilbys i utgangspunktet 50/50-deling med anledning for styret til å gi inntil 2/3.

Selv om ordet "tilbys" er brukt i begge vedtak, finner lagmannsretten at vedtakene lest i sammenheng med saksfremstillingen må forstås slik at styret erkjenner medansvar for det tap som er oppstått, og på dette grunnlag beslutter å begrense kravet overfor Mondaca til halvparten av de utbedringsomkostninger borettslaget har betalt. Det er ikke tatt noe uttrykkelig forbehold om at ansvarsdelingen er betinget av Mondacas aksept, og et slikt forbehold kan etter lagmannsrettens vurdering heller ikke innfortolkes i vedtakene. Det er ikke naturlig å oppfatte vedtaket slik at reduksjonen av kravet foretas ut fra kulanse og rimelighetshensyn, noe som kunne ha talt for å innfortolke en betingelse om aksept fra Mondacas side.

Ut fra den tolkning av styrets vedtak som lagmannsretten legger til grunn, kan det ikke ses at de to brev som den daglige leder sendte Mondaca til meddelelse om vedtakene, på noe punkt avviker fra vedtakene. Det er dermed ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til hvilken kompetanse den daglige leder hadde til å opptre utad på borettslagets vegne, eller til virkningen av en eventuell kompetanseoverskridelse fra hans side.

Ammerudlia borettslag er etter dette bundet av sitt tilsagn om deling av omkostningene, slik at Bernardo Mondaca må frifinnes mot at han betaler borettslaget 13.530 kroner. I tillegg må han betale renter av dette beløp med 12 % pro anno. Byretten har ansett renteplikten for å løpe fra 6. desember 1996. Ingen av partene kan ses å ha hatt bemerkninger til dette under lagmannsrettens behandling av saken. Lagmannsretten legger det samme tidspunkt til grunn for renteberegningen.

Anken har delvis ført frem, slik at spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 flg. Også spørsmålet om saksomkostninger for byretten i hovedsøksmålet skal avgjøres på grunnlag av det resultat lagmannsretten er kommet til.

Hovedsøksmålet er dels vunnet, dels tapt, slik at det er tvistemålsloven §174 som skal anvendes. For begge instanser oppstår det imidlertid spørsmål om betydningen for omkostningsspørsmålet av forlikstilbud, jf §174 annet ledd. Ammerudlia borettslag fremsatte forlikstilbud om likedeling av påstandsbeløpet flere ganger før saken ble brakt inn for byretten. For lagmannsretten er det Mondaca som flere ganger - første gang i ankeerklæringen - har fremsatt ulike forlikstilbud, også tilbud som ville ha gitt ankemotparten mer enn laget har oppnådd ved lagmannsrettens dom.

Lagmannsretten finner at Bernardo Mondaca i medhold av tvistemålsloven §174 annet ledd bør erstatte borettslaget dets omkostninger i hovedsøksmålet for byretten, idet Mondaca burde ha akseptert lagets forlikstilbud før saksanlegget. Han har ikke oppnådd mer etter domstolsbehandlingen enn forliket ville ha gitt ham. Omkostningene settes i samsvar med advokat Svennebys oppgave til 12.000 kroner. Som påpekt av den ankende part er det uriktig når byretten i tillegg har pålagt Mondaca å dekke borettslagets utgifter til rettsgebyr, idet saken er gebyrfri etter rettsgebyrloven §10 nr. 14. Av denne grunn kan ikke lagmannsretten stadfeste det punkt i byrettens domsslutning som gjelder saksomkostninger i hovedsøksmålet.

I utgangspunktet kan det forlikstilbud borettslaget fremsatte tidligere i saken også gi grunnlag for å pålegge Mondaca omkostningsansvar for lagmannsretten. Det vises til Rt-1978-886. Hensett til Mondacas egne forlikstilbud for lagmannsretten, som ville ha gitt borettslaget mer enn det oppnår ved lagmannsrettens dom, finner imidlertid lagmannsretten at hver av partene bør bære sine saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd.

Lagmannsretten har vurdert om Mondacas forlikstilbud og/eller den omstendighet at de vesentlige utgifter ved ankesaken synes voldt ved det tvistepunkt Mondaca har fått medhold i, kan gi grunnlag for å pålegge borettslaget å erstatte Mondaca hans omkostninger i ankesaken, helt eller delvis, jf §174 annet ledd. Også disse omkostninger ville imidlertid ha vært unngått dersom Mondaca hadde akseptert forlikstilbudet forut for saksanlegget. Det kan for øvrig neppe være adgang til under de foreliggende omstendigheter å pålegge den ene parten omkostningsansvar for én instans, mens den annen part ilegges omkostningsansvar for en annen instans.

Lagmannsretten bemerker at det salærkrav for ankebehandlingen som advokat Holmen har fremsatt, synes høyt. Retten gjør Bernardo Mondaca oppmerksom på at han med hjemmel i tvistemålsloven §52 første ledd kan begjære salæret fastsatt av retten. Etter bestemmelsens annet ledd må begjæringen fremsettes innen en måned etter domsavsigelsen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Bernardo Mondaca frifinnes mot at han betaler til Ammerudlia borettslag 13.530 - trettentusenfemhundreogtretti - kroner med tillegg av 12 - tolv - % rente pro anno fra 6. desember 1996 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for byretten betaler Bernardo Mondaca 12.000 - tolvtusen 00/100 - kroner til Ammerudlia borettslag. Beløpet anses forfalt 2 - to - uker etter forkynnelsen av byrettens dom.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.