RG-1976-419

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1975-04-25
Publisert:	RG-1976-419
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 25. april 1975 i sak nr. 237/74
Parter:	Frank Coates (høyesterettsadvokat Leif Chr. Hartsang) mot det kgl. Landbruksdepartement (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Jørgen Wilberg) og Wladislav Gargul (høyesterettsadvokat Wilhelm Mordt).
Forfatter:	Lagdommerne Sigurd Fougner Hagen, Anton Hiorth, Håvard Byrkjeland
Lovhenvisninger:	Skogkonsesjonsloven (1909) §21, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §151, §155, Jordkonsesjonsloven (1920) §20, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §384, §143, §154, §158, §162, §163, §164

Etter begjæring av Landbruksdepartementet i henhold til skogkonsesjonslovens §21 og jordkonsesjonslovens §20 holdt lensmannen i Våler den 25/1-1974 1. gangs tvangsauksjon over eiendommen «Gylder mellem» gnr. 15 bnr. 2 i Våler, Østfold. Saksøkte Frank Coates var under auksjonen representert ved høyesterettsadvokat J. Kr. Thune. Det ble på auksjonen avgitt følgende bud:

Finn Albert Coates, Moss kr. 450,000,-

Jan Carlo Miciwisz, Gylder, Våler » 430.000,-

Claus Wasenius, Bjørnestien, Moss » 350.000,-

Wladislav Gargul, Våler » 330.000,-

Arnulf Auestad, Vestby » 325.000,-

Magne Reinhardsen, Våler » 300.000,-

Egil Hersleth, 1520 Våler » 280.000,-

Einar Larsen, 1520 Våler » 275.000,-

Kjell Jacobsen, Råde » 250.000,-

Håkon Solberg, Råde » 230.000,-

Johan Gjersøe, 1520 Våler » 210.000,-

Reidar Sørensen, 1550 Hølen » 200.000,-

I auksjonsboken er protokollert at saksøkte v/høyesterettsadvokat Thune forlangte 2. gangs auksjon og videre at saksøkeren v/kontorsjef Nørgaard ville benytte seg av lovens frister for avgjørelse om antakelse av bud.

Den 8/3-1974 sendte Landbruksdepartementet sålydende brev til Moss namsrett:

«Ved brev av 26. januar 1974 fra lensmannen i Våler mottok departementet utskrift av tvangsforretningsprotokollen for 1. gangs tvangs-auksjon over ovennevnte eiendom.

Departementet anser budene fra de 3 første bydere å ligge over eiendommens verdi som jord- og skogbruk. Følgelig vil ikke noen av disse bydere kunne oppnå konsesjon.

Departementet antar budet fra Wladislav Gargul på kr.

Side:420

330.000,-, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §154, første og annet ledd og §155 nr. 4.

En har med dette ikke tatt standpunkt til om Wladislav Gargul for øvrig kan gis konsesjon.

Namsmannen og fylkesmannen er underrettet ved gjenpart av dette brev.»

Den 20/3-1974 avsa deretter namsretten kjennelse med følgende slutning:

«Det av Wladislav Gargul avgitte bud på kr. 330.000,- - kronertrehundreogtrettitusen 00/100 - ved 1. gangs tvangsauksjon over eiendommen gnr. 15 bnr. 2 i Våler i Østfold, stadfestes.

Omkostningene for namsretten utgjør kr. 270,-.»

Det vises til kjennelsen.

Den 21/3-1974 skrev høyesterettsadvokat Thune sålydende brev til namsretten:

«Ovennevnte eiendom ble frembudt på tvangsauksjon fredag 25. januar d.å.

Min klient Frank Coates jr. avga høyeste bud og det nest høyeste bud ble avgitt av Jan Carlo Misiewiez som i h.t. kjøpekontrakt kjøpte eiendommen 29. november 1973.

Uavhengig av denne kjøpekontrakt fastholdt departementet tvangsauksjonen.

Senere har hverken hjemmelsinnehaveren Frank Coates sen. eller undertegnede hørt noe om saken. Det er imidlertid gått forlydender om at en av de andre som bød på tvangsauksjonen har fått konsesjon.

Dette må etter undertegnedes syn bety at et lavere bud er stadfestet. Jeg er ikke klar over hjemmelen til en slik fremgangsmåte.

Under enhver omstendighet krevde eieren av eiendommen avholdt annengangstvangsauksjon, hvilket ble meddelt lensmannen i Våler.

Jeg må be om en redegjørelse om saken snarest.»

Ved ankeerklæring av 18/4-1974 påanket høyesterettsadvokat Thune på vegne av Frank Coates namsrettens kjennelse til lagmannsretten. I ankeerklæringen er bl.a. uttalt at anken gjelder så vel namsrettens rettsanvendelse som saksbehandlingen.

Landbruksdepartementet og Wladislav Gargul har imøtegått anken.

Hovedforhandling i lagmannsretten ble holdt den 15/4-1975. Herunder avga Frank Coates, byråsjef Kåre Selvik på vegne av Landbruksdepartementet og Wladislav Gargul partsforklaringer. Det ble ført 3 vitner, nemlig de 3 takstmenn som etter begjæring av den ankende part hadde holdt takster over den omtvistede eiendoms jord- og skogvei. Angående dokumentasjonen vises til rettsboken.

Frank Coates har v/sin prosessfullmektig for lagmannsretten, advokat Leif Chr. Hartsang i hovedsaken anført:

Ad lovanvendelsen: Etter tvangsfullbyrdelseslovens §154 kan bare det høyeste av flere bud antas hvis det ikke er lovlig

Side:421

grunn til å nekte å stadfeste det. Tidligere kunne en kjøper som trengte konsesjon ikke få kjøpt en eiendom på tvangsauksjon uten først å ha brakt konsesjonen i orden. Konsesjonslovene ble imidlertid endret i 1928 og salg ved tvangsauksjon har siden kunnet skje selv om kjøperen ikke hadde fått konsesjon. Den som fikk tilslaget måtte i så fall søke om konsesjon senere. At høystbydende i det foreliggende tilfelle ikke hadde fått konsesjon var således ingen hindring for at hans bud kunne antas og stadfestes. Namsretten har handlet i strid med tvfbl. §155 p. 5 når den har stadfestet antakelsen av Garguls bud. Den ankende part er uenig i at ankemotpartenes påstand om at en slik ordning som foran nevnt hvoretter det høyeste bud blir å stadfeste uansett om kjøperen har fått konsesjon eller ikke, vil føre til urimelige resultater i praksis. Ordningen fritar namsretten for en vanskelig avgjørelse når den skal prøve departementets verdiansettelse, og man har tilsvarende ordning når det gjelder frivillige eiendomssalg. Som begrunnelse for å stadfeste Garguls bud har namsretten henvist til tvfbl. §155 p. 4. Denne begrunnelse er ikke holdbar. Det er riktig at dette lovsted opprinnelig tok sikte på de tilfeller da kjøperen trengte konsesjon, men etter lovforandringen i 1928 er manglende konsesjon ikke lenger noen hindring for stadfestelse.

Den lovforståelse som ankemotpartene gjør gjeldende og som har fått namsrettens tilslutning, fører til urimelige resultater. Høyere bydere blir avskåret fra å søke konsesjon alene fordi de er villig til å gi en høyere pris for eiendommen. Det ville ikke være særlig byrdefullt for departementet å legge frem sin ansettelse av eiendommens konsesjonsverdi på forhånd. I så fall måtte namsretten prøve denne ansettelse, men på den annen side ville man få den situasjon at alle de fikk være med i konkurransen som var villige til å by så høy pris som departementet mente var forsvarlig, og man ville få en tilsvarende situasjon som angitt i tvfbl. §143.

Ad saksbehandlingssfeil: Hvis departementets lovanvendelse skulle være riktig, ville det være rettens oppgave å prøve departementets verdiansettelse av eiendommen. Det har namsretten ikke gjort. Dette er en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av stadfestelseskjennelsen, jfr. RG-1959-122 ff. Retten har for øvrig hatt andre dokumenter å bygge på enn departementets brev av 8/3-1974. Disse dokumenter er en uttalelse fra herredsagronomen i Våler og et oversendelsesskriv av 26/1-1974 fra lensmannen i Våler til fylkesmannen i Østfold, hvori lensmannen uttaler:

«Flere av de avgitte bud synes å ligge godt over den pris som er vanlig her i distriktet for gårdsbruk som skal drives som sådant.»

Det følger ikke av rettsboken at namsretten har vært forelagt disse dokumenter, hvilket er en feil ved namsrettens saksbehandling.

Namsretten skulle ha nektet stadfestelse av Garguls bud i

Side:422

henhold til tvfbl. §158, første og annet ledd, og det er uriktig saksbehandling av retten når så ikke er skjedd. Videre skulle retten i henhold til §151 annet ledd ha varslet partene og de andre interesserte og ha berammet nytt rettsmøte. Når retten unnlot dette, fikk saksøkte ikke anledning til å gjøre innvending mot det antatte buds størrelse. Det fremgår ikke av namsrettens kjennelse at den har foretatt noen vurdering av det antatte bud i henhold til tvfbl. §158 annet ledd. Dette er en saksbehandlingsfeil som etter Tl. §384 nr. 5 må tillegges ubetinget virkning og føre til opphevelse av stadfestelseskjennelsen. Hvis ankemotpartenes rettsoppfatning skulle være riktig ville for øvrig namsretten bli berøvet muligheten for å foreta noen vurdering av eiendomsverdien i henhold til tvfbl. §158 annet ledd, idet det i så fall ikke ville bli eiendommens verdi etter gangbar pris, men eiendommens bruksverdi som jord- og skogbrukseiendom som ble utslagsgivende.

Den ankende part har nedlagt følgende påstand:

«1. Stadfestelsen av budet fra Wladislav Gargul på kr. 330.000 oppheves.

2. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.»

Landbruksdepartementet har v/sin prosessfullmektig i hovedsaken anført følgende:

Ad rettsanvendelsen: Det er på det rene og ubestridt i saken at departementet kan nekte å gi konsesjon hvis prisen for en eiendom er for høy. Hvis en kjøper ikke kan få konsesjon, gir konsesjonslovene departementet kompetanse til å tvinge igjennom en løsning ved å la eiendommen selge ved tvangsauksjon. Formålet er å få eiendommen over til en eier som kan få konsesjon og til en pris som jord- og skogbruksmessig er akseptabel. Men konsesjonslovene og tvangsfullbyrdelsesloven harmoniserer ikke helt. Tvangsfullbyrdelsesloven tilsikter at en eiendom skal utbringe mest mulig. Hvor det her kan bli kollisjon, må imidlertid konsesjonslovenes regler gå foran. Tvfbl. §154 første ledd retter seg direkte til Landbruksdepartementet og konsesjonsbestemmelsene. Tvangsauksjonen skal føre over eiendommen til en som kan få konsesjon. Departementet handler loyalt overfor konsesjonsloven ved å anta et bud hvor man vet at byderen kan få konsesjon.

Tvfbl. §155 p. 4 antokes å korrespondere med konsesjonslovene, og før 1928 kunne en kjøper ikke få tilslaget på tvangsauksjon uten å ha bragt konsesjonen i orden på forhånd. Da det imidlertid etter hvert viste seg umulig å få en konsesjonssøknad behandlet innen de korte frister som gjelder etter tvangsfullbyrdelsesloven, fikk man de nye bestemmelser i 1928. Etter 1928 kunne namsretten stadfeste et bud uten at auksjonskjøperen ennå hadde fått konsesjon, men dette medførte ikke noen endring i den tidligere rettstilstand hvoretter et auksjonsbud ikke kunne stadfestes hvis det var på det rene at vedkommende byder ikke ville få konsesjon.

Departementet var derfor berettiget til å anta Garguls bud,

Side:423

og namsretten berettiget til å stadfeste budet, idet det var på det rene at de 3 bud som var høyere enn Garguls lå så høyt at byderne ikke ville kunne få konsesjon. Garguls bud var således det høyeste som kunne stadfestes. Hvis den ankende parts lovforståelse skulle være riktig, ville det si at namsretten måtte stadfeste det høyeste bud selv om det var helt klart at byderen ikke ville kunne oppnå konsesjon. Man ville dermed komme inn i et uløselig dilemma med fortsatte tvangsauksjoner og avslag på konsesjonssøknader.

Ad saksbehandlingsfeil: Namsretten har ikke gjort noen feil i relasjon til tvfbl. §158, første og annet ledd. Landbruksdepartementet har hatt et meget sterkt grunnlag å bygge på da det sa nei til en pris på over 330.000,-, og namsretten har gjort riktig da den la departementets verdiansettelse til grunn. Det er ikke grunnlag for å hevde at namsretten i det hele tatt ikke har overveiet verdispørsmålet. Rettens beslutning etter tvfbl. §158 annet ledd kan for øvrig ikke angripes ved kjæremål eller anke hva enten beslutningen går ut på stadfestelse eller nektelse av stadfestelse jfr. Rt-1971-413 og tidligere avgjørelser. Det er heller ikke gjort innvending mot stadfestelse, og da kan innvendingen om at prisen er for lav ikke gjøres til ankegrunn, jfr. tvfbl. §162, 1. ledd. Da innvending ikke er reist, var det heller ikke grunn for retten til å beramme nytt rettsmøte i henhold til tvfbl. §151. Om man skulle finne noen mangler ved namsrettens kjennelse, er det iallfall ikke grunn til å tro at manglene har hatt noen betydning for avgjørelsen og da er betingelsene etter Tl. §384 for å oppheve kjennelsen ikke til stede.

Ifølge ankeerklæringen er det ikke anket over namsrettens bevisbedømmelse, og også av den grunn er det ikke adgang til nå å prøve namsrettens vurdering av eiendomsverdien.

Når det gjelder anvendelsen av tvfbl. §143, har ankemotparten påpekt at den har en regel om hvorledes det skal forholdes under auksjonsmøtet. I dette tilfelle var det en auksjon på landet som ble holdt av lensmannen og spørsmålet om anvendelse av §143 var ikke aktuelt. For øvrig gjelder bestemmelsen det tilfelle at flere bydere faller inn med samme bud, og det var ikke tilfelle her. Det var Gargul som avga det høyeste bud som kunne antas. De andre 3 som det er tale om bød ikke det samme som Gargul, men en pris som var så høy at de ikke kunne få konsesjon.

Landbruksdepartementet har nedlagt følgende påstand:

«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. Ankemotpart nr. 1 tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Wladislav Gargul har henholdt seg til Landbruksdepartementets anførsler og har nedlagt følgende påstand:

«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. Ankemotpart nr. 2 tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker:

Side:424

I auksjonsmøtet den 25/4 1974 traff auksjonsrekvirenten, Landbruksdepartementet, ikke noen avgjørelse om antakelse av bud. På det tidspunkt hadde departementet heller ikke i forbindelse med tvangsforfølgningen gitt noen uttalelse om hva som ville være den høyeste pris som kunne betales for eiendommen hvis kjøperen skulle kunne få konsesjon. Det var først etter at saken var kommet til namsretten at departementet i sitt brev av 8/3-1974 til retten meddelte at Wladislav Garguls bud på kr. 330.000,- ble antatt og at departementet anså budene fra de 3 høyeste bydere å ligge over eiendommens verdi som jord- og skogbruk. Namsretten avsa deretter den 20/3-1974 kjennelse som stadfestet Garguls bud. Dette skjedde uten at saksøkte på forhånd ble underrettet. Heller ikke noen av de andre bydere ved auksjonen fikk kjennskap til antakelsen av Garguls bud før etter at namsrettens kjennelse var avsagt. Når namsretten i sin kjennelse uttaler at det ikke var kommet innvendinger mot stadfestelse, har således denne bemerkning ingen vekt som begrunnelse for namsrettens resultat da det bare var auksjonsrekvirenten som var kjent med den situasjon som forelå da namsrettens kjennelse ble avsagt. For øvrig bemerkes at ifølge auksjonsprotokollen begjærte saksøkte v/sin advokat i auksjonsmøtet den 25/1-1974 avholdt ny auksjon. Det er noe uklart hva som var meningen hermed, men det er nærliggende å tro at det var meningen å protestere mot stadfestelse av noen av de avgitte bud på auksjonen.

Lagmannsretten finner at namsretten etter mottakelsen av Landbruksdepartementets brev av 8/3-1974 skulle ha gått frem etter tvfbl. §151 annet ledd, jfr første ledd og at unnlatelsen av å gjøre dette er en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av stadfestelseskjennelsen. Det forelå antakelse av et bud som ikke var det høyeste på auksjonen, og lagmannsretten må forstå tvfbl. §151 annet ledd, jfr første ledd sammenholdt med §163 og §164 slik at namsretten da pliktet å underrette saksøkte og iallfall de bydere som ble berørt av departementets beslutning, slik at disse fikk anledning til å uttale seg om stadfestelsesspørsmålet. Lagmannsretten finner at i den foreliggende situasjon skulle namsretten også ha innkalt til nytt rettsmøte overensstemmende med tvfbl. §151 annet ledd.

Namsretten har lagt til grunn for sin avgjørelse uttalelsen fra Landbruksdepartementet om at de 3 høyeste bud lå over eiendommens verdi som jord- og skogbrukseiendom. Lagmannsretten finner ikke grunn til å komme nærmere inn på de spørsmål som har vært reist i saken om hvorvidt Landbruksdepartementets verdiansettelse er riktig og om ansettelsen kan være gjenstand for anke. Det er i denne sammenheng tilstrekkelig å konstatere at retten har lagt til grunn at Garguls bud på kr. 330.000 for eiendommen (eller muligens noe mere, men iallfall ikke så meget som kr. 350,000,-) var den høyeste pris som kunne betales hvis kjøperen skulle kunne oppnå å få konsesjon. Forholdet er imidlertid da at ikke bare Gargul, men også de 3 som på auksjonen

Side:425

bød mere enn ham for eiendommen har vært villige til å gi kr. 330.000,-. Det må etter lagmannsrettens mening anses som en selvfølgelighet at en kjøper som er villig til å gi en høyere pris for en eiendom også er villig til å overta den samme eiendom for en lavere pris hvis han kan få anledning til det. Den situasjon som forelå var derfor at det ikke bare var Gargul, men også 3 andre som var villig til å betale kr. 330.000,- for å få eiendommen, og det foreligger således en tilsvarende situasjon som omhandlet i tvfbl. §143. Etter lagmannsrettens mening har det ikke vært berettiget av auksjonsrekvirenten uten videre å anta Garguls bud og av namsretten å stadfeste antakelsen av budet. Det var nødvendig for namsretten å innkalle til et nytt rettsmøte og forhandle om stadfestelsesspørsmålet, jfr. tvfbl. §151, 2. ledd. Etter lagmannsrettens mening foreligger det også i denne relasjon en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av namsrettens kjennelse. Det spørsmål som her er nevnt er av den art at det etter lagmannsrettens mening skulle vært tatt opp i namsretten uten videre, jfr. tvfbl. §155, p. 5.

Etter det anførte vil namsrettens stadfestelseskjennelse bli å oppheve.

Da ankemotpartene har tapt saken fullstendig, vil de bli ilagt saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. Tl. §180 annet ledd og §172 første ledd.

Høyesterettsadvokat Thune og advokat Hartsang har innlevert salær- og omkostningsoppgaver. Ifølge disse utgjør utleggene til rettsgebyr, utdrag m.v. kr. 3.143,20. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke hertil. Høyesterettsadvokat Thune har krevet et salær på kr. 2.600,- og advokat Hartsang et salær på kr. 2.500,-. Lagmannsretten finner at de økte utgifter som følge av den ankende parts skifte av prosessfullmektig ikke bør belastes ankemotpartene, og fastsetter det samlede saksomkostningsbeløp til kr. 6.143,20.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Moss namsretts kjennelse av 20/3-1974 om stadfestelse av Wladislav Garguls bud kr. 330.000,- ved 1. gangs tvangsauksjon over eiendommen «Gylder mellem», gnr. 15 bnr. 2 i Våler Østfold, oppheves.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Det kongelige Landbruksdepartement og Wladislav Gargul - en for begge og begge for én - å betale til Frank Coates kr. 6.143,20 - sekstusenetthundreogførtitre 20/100 kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Av namsrettens dom (dommerfullmektig Elisabeth W. Mathiassen): - - -

Namsretten finner at det ikke foreligger omstendigheter som medfører at stadfestelse av det antatte bud må nektes av rettens eget tiltak.

Side:426

Det har heller ikke kommet innvendinger mot stadfestelsen og forhandlinger om denne antas unødvendig. Etter dette blir det antatte bud å stadfeste. - - -