RG-1983-214
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1982-08-27 |
| Publisert: | RG-1983-214 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 27. august 1982 i sak nr. 55/1982 |
| Parter: | A (advokat Ole R. Berg-Olsen) mot B (advokat Terje Mjøs). |
| Forfatter: | Lagdommerne Eivind Eftestøl, Arnt Haarberg, Bjarne Danielsen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §39, Domstolloven (1915) §168 |
A, som er leieboer i - - - gaten 26, X, som eies av B, betalte ikke i rett tid leie for desember 1981 og januar og februar 1982.
Da leien heller ikke ble betalt i rett tid etter påkrav av 19. februar 1982 i samsvar med husleielovens §39, begjærte B 12. mars 1982 utkastelse, en begjæring som Bergen namsrett, uten at A hadde tatt til gjenmæle, tok til følge ved kjennelse av 25. mai 1982 med slik slutning:
«A utkastes fra den leiligheten hun bebor i - - - gaten 26, X.
A tilpliktes å betale B's saksomkostninger med kr. 700 - kronersyvhundre - innen 14 - fjorten dager fra forkynnelse av denne kjennelse.»
A har ved sin prosessfullmektig, advokat Ole R. Berg-Olsen ved advokatfullmektig Bjørn Gjelsvik, erklært kjæremål 1. juni 1982, og tilsvar til kjæremålet er gitt den 18. juni 1982. Dessuten har den kjærende levert ytterligere et prosesskrift.
Ved kjennelse av 9. juni 1982 gav namsretten kjæremålet oppsettende virkning.
Side:215
Den kjærende har nedlagt slik påstand:
«Bergen Namsretts kjennelse av 25. mai 1982 i sak nr. D 31/82 oppheves.»
Motpartens påstand er:
«1. Bergen Namsretts kjennelse i sak D 31/1982 stadfestes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for namsretten og for lagmannsretten.»
Den kjærende anfører i kjæremålserklæringen:
«Den ankende part mener at namsretten har tatt feil med hensyn til bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
A har først tatt kontakt med meg fredag 28. mai d.å. Hun hadde samme dag mottatt kjennelsen som rekommandert sending.
A har tidligere mottatt 4 meldinger fra Postverket om rekommanderte sendinger. Disse har hun imidlertid ikke hentet, slik at hennes første kjennskap til saken var meddelelsen om utkastelseskjennelsen.
Av denne grunn har jeg ikke kunnet gjøre meg kjent med hvorvidt det foreligger riktig påkrav, og jeg har heller ikke sett stevningen.
Påkrav og stevning provokeres derfor fremlagt.
Det gjøres gjeldende at min klient den senere tid har hatt endel psykiske problemer. Dette har ført til at hun har vært ute av arbeid, noe som igjen har ført til hennes problemer med å betale husleie.
Hun har videre også hatt svært vanskelig for å oppsøke hjelp, enten det gjelder medisinsk eller sosial hjelp, eller advokathjelp. Når hun omsider oppsøkte sosialkontoret i Y, har det vist seg at hun over en lang periode har hatt krav på sosiale ytelser som hun ikke har kjent til.
Disse ytelsene har hun nå fått, og dette har gjort henne i stand til å betale det hun skyldte i husleie. Hun har også betalt forskuddsvis husleie for juni måned. Det presiseres at hun således har betalt sin skyldige husleie uten kjennskap til at det har vært reist sak mot henne på grunn av manglende innbetaling av husleie.
Jeg finner det noe merkelig at huseier B ikke muntlig har tatt kontakt med A for å avklare eventuelle misforståelser, idet det tidlig måtte fremgå at A ikke kjente til saksanlegget, og det til tross for at de to bor i samme huset.
Videre har huseier B mottatt den forsinkete husleieinnbetalingen, samt forskudd på husleie til og med juni måned d.å., uten å gjøre min klient oppmerksom på at det var en sak på gang om husleieforholdet.
Kjennelsen går ut på utkastelse etter Husleielovens §39, jfr. Tvfbl. §234 tredje ledd.
Hensikten med disse bestemmelsene er å sikre at huseieren får den husleie han har krav på. I dette tilfellet er det riktig at leietakeren i en kortere periode har vært ute av stand til å betale sin husleie.
Dette stadiet er nå tilbakelagt, og med den støtte som leietakeren har fått fra sosialkontoret, har dermed huseieren fått en garanti for at husleie vil bli betalt punktlig for fremtiden.
A eiet tidligere huset sammen med sine fire søsken. De solgte videre til B og C.
For B's vedkommende ble restkjøpesummen på kr. 100 000,- betalt et halvt år senere enn avtalt. Rentene som påløp på grunn av dette forholdet, ble videre betalt 14 måneder for sent.
Side:216
Min klient har således fått det inntrykk at det for B's vedkommende ikke har vært av så stor betydning hvorvidt pengekrav ble betalt i tide. Dette er selvsagt ingen unnskyldning for min klient, men det kan kanskje forklare hennes tankegang med hensyn til husleiekravet.
Det gjøres gjeldende at slik denne saken har forløpt, måtte det være klart for retten at min klient ikke hadde fått kjennskap til rettsforhandlingene. I denne forbindelse vises til Domstolslovens §168, hvor det fremgår at forkynnelse skal såvidt mulig, foregå for vedkommende personlig, helst på hans bopel eller stadige arbeidssted.»
I prosesskrift av 5. juli 1982 anføres videre:
«Jeg har dags dato mottatt brev fra Y Distriktssosialkontor datert 23/6 1982.
Som det fremgår av dette brevet har A gjennom mange år vært plaget av psykiske vansker. Disse er beskrevet som usikkerhet, utrygghet når hun er sammen med andre og ved at hun får angstanfall med skjelvebyger. Problemene har vært konstante i lang tid og hennes reaksjon har vært at hun har forsøkt å ta seg sammen for å skjule sine problemer.
Hun har derfor først den senere tid kontaktet sosialkontoret i Y som har hjulpet henne med en del av de problemene hun har hatt, blant annet sanering av gjeld.
Det gjøres gjeldende at A's handlinger den senere tid, som blant annet har medført at hun har unnlatt å hente rekommanderte sendinger, har vært forårsaket av hennes psykiske problemer. På denne bakgrunn kan ikke grunnlaget for utkastelse være tilstede og som følge av dette vil jeg opprettholde min påstand i Kjæremålserklæringen datert 1. juni d.å.»
Motpartens anførsler i til svaret er:
«Den ankende part tar feil når man mener at namsretten har feilvurdert bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen, og vil således hevde at namsrettens kjennelse stadfestes.
Påkrav vedrørende manglende betaling av husleie for desember 1981,januar 1982 og februar 1982 ble sendt A i rekommandert brev 19. februar 1982.
Bevis: Kopi av påkrav datert 19. februar 1982 med postkvittering.
Påkravet er utformet i overensstemmelse med husleielovens §39. Da leien ikke er betalt innen fristen, og husleiesak ikke reist, er således hjemmelen for utkastelse til stede.
De øvrige anførsler i den kjærende parts fremstilling vedrørende psykiske problemer, og at hun har hatt vanskelig for å oppsøke hjelp, er i denne sammenheng irrelevante og kan ikke medføre at Namsrettens kjennelse oppheves.
B har forøvrig flere ganger muntlig tatt forholdene vedrørende leiebetaling og leieforholdet forøvrig opp med henne.
B skal nå selv ta i bruk leiligheten, idet det ikke er riktig at hun lenger har 2 leiligheter i eiendommen. Heller ikke av den grunn kan hun derfor samtykke i at Namsrettens kjennelse oppheves.»
Lagmannsretten er på grunnlag av det som er fremkommet for den kommet til et annet resultat enn namsretten.
Skal leietageren kunne kastes ut, må der foreligge vesentlig mislighold av husleien, se Rt-1972-505. Det er opplyst at den skyldige
Side:217
leien ble betalt før A kjente til at der var begjært utkastelse, og før hun kjente til påkravet, og at hun iallfall 1. juni var a jour med leiebetaling, herunder leien for juni. Videre er det opplyst at grunnen til at hun ikke i rett tid betalte leien for de tre månedene påkravet omfatter, var at hun på grunn av psykiske problemer var uten arbeid og at de psykiske problemer var årsak til at hun ikke hentet rekommandert brev, samt at hun kvidde seg for å søke sosialhjelp.
Det er ikke opplyst noe om annet mislighold av plikten til å betale leie enn de tre månedene.
Slik lagmannsretten forstår anførslene fra A gjør hun gjeldende at den manglende leiebetalingen, forholdene tatt i betraktning, ikke utgjør et vesentlig mislighold, og herunder påberoper hun spesielt at huseierens adferd, - hun hevder således at der ikke ble tatt kontakt med henne om den manglende betalingen til tross for at partene bor i samme hus -, gav henne grunn til å tro at hus eieren ikke anså den forsinkete betalingen som vesentlig. Videre forstår lagmannsretten henne slik at hun gjør gjeldende at når huseieren, fremdeles uten å si noe, mottok leie, også forskuddsvis, måtte det kunne oppfattes slik at forholdet nu var i orden.
Lagmannsretten mener at grunnen til manglende leiebetaling kan ha betydning når det skal avgjøres om der foreligger vesentlig mislighold. Lagmannsretten kan heller ikke utelukke at det kan ha betydning om huseierens opptreden har vært slik at leietageren har gått ut fra at hun ikke legger vekt på betalingsmisligholdet, og lagmannsretten kan ikke se bort fra at mottagelse av leie, uten forbehold, etter omstendighetene kan gjøre at forsinket leiebetaling ikke lenger kan påberopes.
I betraktning av dette finner lagmannsretten at slik forholdene i dette tilfelle ligger an, er ikke A's påberopte hjemmel for fortsatt beboelse åpenbart uholdbar.
Kravet om utkastelse efter tvfbl. §234, tredje ledd, kan derfor ikke tas til følge.
A har ikke påstått seg tilkjent saksomkostninger, og der er etter utfallet av kjæremålet ikke grunnlag for å tilkjenne saksomkostninger til B, verken for namsretten eller for lagmannsretten.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
Saksomkostninger for namsretten og for lagmannsretten tilkjennes ikke.