LA-1992-930

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-06-24
Publisert:	LA-1992-00930
Stikkord:	Eiendom
Sammendrag:
Saksgang:	Sand herredsrett Nr.: 91-00375 og 91-00376 - Agder lagmannsrett LA-1992-00930 A. Anket til Høyesterett - HR-1995-00051 B.
Parter:	Ankende part: Christian Felix, Mysen. (Prosessfullmektig: Advokat Terje Mathisen, Oslo). Motpart: 1. Astrid og Oscar Groos, Grimstad 2. Gullborg Tellefsen, Grimstad (Prosessfullmektig: Advokat Halvard Duesund, Grimstad).
Forfatter:	Lagdommer John Årseth, formann. Ekstraord. lagdommer Martin Beer. Sorenskriver Jørn Ree
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Tomtefesteloven (1975) §13, §14

År 1993 den 26. mai ble lagmannsrett holdt i Sand sorenskriverkontor, Grimstad, til behandling av tvistemål for Aust-Agder lagsogn.

År 1993 den 27. mai fortsatte forhandlingene.

År 1993 den 24. juni ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien for avsigelse av dom med rettens formann til stede.

Det ble avsagt slik dom :

Christian Felix er hjemmelshaver til 2/3 av eiendommene Solberggt. 5 og Kirkegt. 1 i Grimstad. På eiendommene er det tinglyst festekontrakter fra henholdsvis 1827 og 1854, hvoretter det skal betales bestemte grunnleier. Grunnleiene har stått uregulert siden inngåelsen av festeavtalene. Ved stevninger 10. og 12. desember 1991 til Sand herredsrett har Felix saksøkt festerne - henholdsvis Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos - med påstand om en nærmere angitt oppregulering av grunnleiene. De saksøkte reiste motsøksmål, hvor de prinsipalt hevdet å være eiere av eiendommene og at grunnleien ikke er gjenstand for regulering. Subsidiært hevdet de at grunnleiene måtte fastsettes etter rettens skjønn, og for det tilfellet at det foreligger festeforhold, krevde de rett til innløsning mot vederlag fastsatt av retten. I motsøksmålene krevde Felix seg frifunnet. Sakene ble forent til felles behandling og pådømmelse ved herredsretten, som avsa dom i tvistene 17. september 1992 med slik domsslutning:

"I sak 92-00375 A

I hovedsøksmålet:

1. Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad økes fra kr 4,- til kr 240,- med virkning fra og med 1991.

2. Festeavgiften kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990.

3. Christian Felix dømmes til innen 14 -fjorten- dager å betale til Gullborg Tellefsen kr 12.500,- -tolvtusenfemhundre 00/100- i saksomkostninger.

I motsøksmålet:

1. Christian Felix frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.

I sak 92-0376-A

I hovedsøksmålet:

1. Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad økes fra kr 1,60 til kr 96,- med virkning f.o.m. 1991.

2. Festeavgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990

3. Christian Felix dømmes til innen 14 -fjorten- dager å betale til Astrid og Oskar Groos kr 12.500,- - tolvtusenfemhundre 00/100- i saksomkostninger.

I motsøksmålet:

1. Christian Felix frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."

De nærmere faktiske omstendighetene, partenes anførsler og fullstendige påstander for herredsretten, samt rettens begrunnelse for resultatet, fremgår av dommen.

Christian Felix med advokat Terje Mathisen som prosessfullmektig har anket dommen til Agder lagmannsrett for så vidt gjelder hovedsøksmålene. Anken er begrunnet i påstått feil saksbehandling og feil i dommens innhold og det er gjort gjeldende at såvel rettsanvendelsen som bevisbedømmelsen er uriktig. Astrid og Oskar Gross og Gullborg Tellefsen, begge med advokat Halvard Duesund som prosessfullmektig, har imøtegått anken og har erklært motanke for så vidt gjelder motsøksmålene for herredsretten. Motanken er begrunnet i påstått feil rettsanvendelse og feil bevisbedømmelse i spørsmålet om hvorvidt disse eiendommene nå er å anse som selveiertomter.

Ankeforhandling ble holdt i Grimstad 26. og 27. mai 1993. For Christian Felix møtte hans far Claus Felix, sammen med prosessfullmektigen. For Groos og Tellefsen møtte prosessfullmektigen. Det ble avhørt tre vitner, hvorav to var nye for lagmannsretten.

Saken står i alt vesentlig i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Partenes viktigste anførsler er også de samme for begge rettene og det vises for så vidt til herredsrettens gjengivelse i dommen.

Den ankende part har således i hovedsak gjort gjeldende:

I hovedanken:

Festekontraktene daterer seg tilbake til 1827 og 1854, med festeavgifter på henholdsvis kr 4,- og kr 1,60. De to omhandlede tomtene stammer fra gården Ytre Bie og er 2 av ca 50 eiendommer i Grimstad som Felix har overtatt etter sine slektninger. De aller fleste av disse eiendommene ble bortfestet i tidsrommet 1820 -1860. Den totale opprinnelige festeavgift beløp seg til kr 210,-, som i 1840 tilsvarte en årslønn for bl.a. en lærer, jordmor, politimann. Med den oppjustering som herredsretten har foretatt vil de samlede festeavgiftene øke til kr 12.600,-. Herredsretten har multiplisert festeavgiftene med faktor 60 og har ment at det ved dette blir gitt en rimelig korrigering for prisfallet fra 1827/54. Retten har for sin beregning lagt til grunn en ikke offentlig stastitikk som er utarbeidet av Norges Bank for perioden 1835 - 1987. Statistikken bygger for den tidligste perioden på prisutviklingen på visse torgvarer i Oslo.

Det hevdes at statistikken fra Norges Bank er uriktig. Statistisk Sentralbyrå har uttalt at en like gjerne kan legge til grunn endringer i bruttonasjonalproduktet som gir en faktor på 800. Da festekontraktene ble inngått, hadde en delvis et annet økonomisk system med sterkt innslag av naturalhusholdning, og den industrielle revolusjon var heller ikke gjennomført. Den lave prisstigning som mange forbruksvarer har hatt fra 1835 har sammenheng med dette, men festeavgifter faller utenfor denne utvikling. Det blir derfor uriktig å legge til grunn en statistikk som ikke tar hensyn til disse momentene.

De to plenumsdommene fra 1988 som åpnet adgang til å regulere gamle festeavgifter inneholdt ikke de samme problemstillingene som i foreliggende sak. Disse dommene behandlet festeforhold som var etablert i dagens økonomiske system, slik at en hadde tilnærmelsesvis riktige statistikker å forholde seg til. Dessuten var partene i begge de sakene enige om å benytte konsumprisindeksen.

Ny festeavgift bør fastsettes på bakgrunn av dagens tomtepriser etter en analogi fra tomtefesteloven §13 og §14. Nær sagt alle tomtene i Grimstad by er festetomter, utgått fra eiendommene Ytre Bie, Skaregrøm og Berge. Det må forutsettes at eierene/selgerne hadde og fortsatt har rett til en fornuftig avkastning. Eierne av de to sistnevnte eiendommene har tilbudt festerne å kjøpe tomtene for kr 100,- pr. kvm, minimum kr 30.000,-. Legges dette til grunn for de to omhandlede tomtene, blir prisen for Solberggt. 5 kr 72.400,-, og for Kirkegt. 1 kr 30.000,-. Når dette sammenholdes med de festeavgiftene herrredsretten har fastsatt, blir den årlige avkastningen på eiendommene henholdsvis 0,33 og 0,32 %.

Prinsipalt hevdes at den uoffisielle statistikken (Norges Bank) gir et feilaktig bilde av prisutviklingen. Dersom en faktor på 60 gir et riktig bilde av prisutviklingen/fallet i pengeverdien, hevdes subsidiært at de regulerte festeavgiftene er urimelig lave, og at det må fastsettes nye rimelige festeavgifter på fritt grunnlag i medhold av avtaleloven §36.

I motanken gjøres gjeldende:

Til påstanden om at det foreligger eierforhold, vises til at utgangsdokumentene for tomtene viser at det var et festeforhold, selv om det er brukt noe forskjellig dokumentbetegnelse. Det er heller ikke noen konsekventhet når det gjelder spørsmålet om festeavgift var påheftet tomten, uten at dette kan tillegges noen betydning. Forholdene kan ikke gå over fra festeforhold til eierforhold uten en rettslig handling, og noen slik handling foreligger ikke. Festeavgiften har også vært betalt i alle år.

Til påstanden om rett til innløsning gjøres gjeldende at noen slik rett verken kan utledes av kontraktene eller av rettspraksis. Det foreligger heller ikke rimelighetsgrunnlag for et slikt krav.

Det er nedlagt slik påstand:

"I hovedanken:

1. a) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av eiendommen gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad som eies av Christian Felix, økes fra kr 2,67 til kr 1.602,-, med virkning fra og med 1991.

b) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av eiendommen gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad som eies av Christian Felix, økes fra kr 1,07 til kr 1.000,- med virkning fra og med 1991.

2. Festeavgiftene kan for fremtiden, etter krav fra grunneieren, reguleres hvert 10. år i hht tomtefesteloven §14, 1.1.

3. Ankemotpartene dømmes til å betale sakens samlede omkostninger.

I motanken:

1. Christian Felix frifinnes.

2. Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter."

Ankemotpartens anførsler kan sammenfattes slik:

I hovedanken gjøres gjeldende at herredsrettens dom er riktig for så vidt angårt størrelsen på den oppreguleringen av leien som er gjort for de to eiendommene. Herredsrettens begrunnelse for den foretatte reguleringen er riktig, både med hensyn til rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Det er ikke grunnlag for noen annen regulering enn etter konsumprisindeksen. Med henvisning til den sterke dissens som forelå i plenumsdommene fra 1988 kan det heller ikke være riktig å gå lenger enn det Høyesterett har gitt anvisning på. Det kan således ikke være aktuelt å regulere etter dagens tomteverdi, eller opp til beløp tilsvarende årslønninger som ved avtaletidspunktet, jfr. Rt-1988-277, Rt-1988-285 og Rt-1988-301. Herredsrettens dom er basert på prinsippene i de nevnte plenumsdommene og er etter omstendighetene akseptabel, selv om den avviker noe fra de nevnte prinsippene. Fritt skjønn er ikke anvendelig som kriterium, heller ikke etter avtaleloven §36 slik Høyesterett har fortolket bestemmelsen i relasjon til spørsmålet om oppregulering av festeavgifter/grunnleier.

I motanken hevdes at herredsrettens dom er feil både med hensyn til rettsanvendelse og bevisbedømmelse i spørsmålet om hvorvidt eiendommene er å anse som selveiertomter hvor ankemotpartene nå kan kreve å få skjøte på tomtene. Det gjøres gjeldende at de opprinnelige festebrevene i realiteten er å betrakte som en overdragelse av eiendomsretten. Dette styrkes av alle de disposisjoner som er gjort senere vedrørende overdragelser, oppmålingsforretninger og andre faktiske og rettslige disposisjoner over eiendommene. Det vises til herredsrettens drøftelse av selveierspørsmålet i domspremissene 11-17. Videre vises til hva tidligere sorenskriver Stabel ga uttrykk for i 1942, jfr. dommen 16-17, og det hevdes at dette er uttrykk for en riktig og dekkende rettsoppfatning av eierforholdet til tomtene. Herredsretten har således tatt feil når den likevel legger til grunn at nåværende huseiere ikke reelt sett er eiere av grunnen. Når det gjelder skillet mellom eier- og festeforhold er vist til Olav Lid: Tomtefeste, og til Brækhus/Hærem: Norsk tingsrett, 169 og 310.

Det gjøres videre gjeldende at herredsrettens dom er feil, både med hensyn til rettsanvendelse og bevisbedømmelse, for såvidt angår spørsmålet om rett til innløsning av tomtene. Når det foretas ny vurdering av meget gamle kontrakter, vil det hensett til kontraktenes formål og partene forøvrig være rimelig at det ved en regulering av avgiftene også gir festerne rett til å kreve innløsning. En balanse med hjemmel i avtaleloven §36 bør gi den annen part en mulighet til å komme ut av avtalen ved et engangsoppgjør, særlig tatt i betraktning at dette gjelder boligtomter som aldri kan bli utnyttet av den ankende part på annen måte enn ved å innkreve en leie. Det er ingen urimelighet i forhold til den ankende part at han mottar et engangsoppgjør basert på en kapitalisering av den oppregulerte festeavgiften. Det vises i denne forbindelsen til Rt-1992-1401 og til Fleischer: Tomtefeste s.

Det er nedlagt slik påstand:

"I hovedanken:

1.a) Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad økes fra kr 2,67 til kr 160,20 med virkning fra og med 1991.

b) Den årlige festeavgiften for gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad økes fra kr 1,07 til kr 64,20 med virkning fra og med 1991.

2. Festeavgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år med utgangspunkt i indeksen for desember 1990.

3. Christian Felix dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter.

I motanken:

I. Vedrørende Gullborg Tellefsen:

1. Christian Felix dømmes til å utstede skjøte på eiendommen/tomten Solberggt. 5 gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad til Gullborg Tellefsen.

2. Den årlige grunnavgiften for gnr. 200 bnr. 1211 i

Grimstad økes fra kr 2,67 til kr 160,20 med virkning fra og med 1991.

3. Gullborg Tellefsen gis rett til å avløse grunnavgiften, - subsidiært innløse festeavgiften, - etter kapitalisering av den indeksregulerte grunnavgift/festeavgift. Kapitaliseringsrenten settes til 4 %.

Velger Gullborg Tellefsen å avløse/innløsing, må løsningssummen betales senest innen 2 -to- år fra dommens forkynnelse. Løsningssummen forrentes med 15 % til betaling skjer.

Betalt grunnavgift/-leie etter fastsettelsen av løsningssummen går til fradrag.

4. Christian Felix dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter.

II. Vedrørende Astrid og Oskar Groos.

1. Christian Felix dømmes til å utstede skjøte på eiendommen/tomten Kirkegt. 1 gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad til Astrid og Oskar Groos.

2. Den årlige grunnavgiften for gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad økes fra kr 1.07 til kr 64,20 med virkning fra og med 1991.

3. Astrid og Oskar Groos gis rett til å avløse grunnavgiften, - subsidiært innløse festeavgiften, - etter kapitalisering av den indeksregulerte grunnavgift/festeavgift. Kapitaliseringsrenten settes til 4 %.

Velger Astrid og Oskar Groos å avløse/innløsing, må løsningssummen betales senest innen 2 -to- år fra dommens forkynnelse. Løsningssummen forrentes med 15 % til betaling skjer.

Betalt grunnavgift/-leie etter fastsettelsen av løsningssummen går til fradrag.

4. Christian Felix dømmes til å betale sakens omkostninger for begge retter."

Lagmannsretten skal bemerke:

Herredsretten har gitt en fyldig redegjørelse for sakens faktiske bakgrunn. Lagmannsretten viser til dette og kan i det vesentlige også tiltre herredsrettens relativt utførlige begrunnelse for resultatet både i spørsmålet om hvem som er grunneier og når det gjelder reguleringen av leiene. I likhet med herredsretten legger således lagmannsretten til grunn at den regulering av avgiftene som er aktuell i medhold av avtaleloven §36 er en inflasjonsregulering på grunn av fallet i pengeverdien fra kontraktinngåelsene. Høyesterett har tidligere - jfr. de forannevnte plenumsdommene fra 1988 - knyttet slik regulering til konsumprisindeksen, og har antatt at en slik regulering vanligvis gir full kompensasjon for fallet i pengeverdien. Dette er uttrykkelig uttalt i Rt-1992-1396. Med henvisning til dette kan lagmannsretten ikke se at det er grunnlag for noen annen fremgangsmåte i dette tilfellet. Den statistikk som er utarbeidet av Norges Bank, og som er lagt til grunn av herredsretten, hefter riktig nok visse mangler ved. Den antas likevel å gi et tilnærmet riktig bilde av utviklingen av pengeverdien i vedkommende tidsrom, og således det sikreste mål på fallet i pengeverdien, jfr. herredsrettens drøftelse av dette på 22 i dommen, jfr. tilsvarende i Rt-1992-1394.

Lagmannsretten er således enig med herredsrettens foretatte regulering av leiebeløpene. Felix er imidlertid hjemmelshaver til bare 2/3 av eiendommene. Dette har herredsretten - åpenbart ved en inkurie - ikke latt komme til uttrykk i domsslutningen. Med den endring som dette nødvendiggjør blir den foretatte reguleringen å stadfeste.

Lagmannsretten er også enig med herredsretten når det gjelder spørsmålet om eiendomsretten til tomtene, og tiltrer dens begrunnelse. Det vises dessuten til at festerne nylig ikke har gjort innvendinger mot at Felix fikk ordnet hjemmelsforholdet til tomtene.

Når det gjelder spørsmålet om innløsningsrett, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn herredsretten. Spørsmålet om en slik innløsningsrett i forbindelse med en oppregulering av gammel grunnavgift ble berørt i dom i Rt-1992-1397. Det vises til det som er uttalt om dette i dommen 1400-1401. Uttalelsen er knyttet til en oppregulering av grunnavgifter på tomter utskilt fra en landbrukseiendom, men lagmannsretten kan ikke se at spørsmålet stiller seg annerledes i en sak som denne. Heller ikke i dette tilfellet har avgiftene noen funksjon som et bidrag til å opprettholde inntektsgrunnlaget for grunneieren. Det vises også til drøftelser av spørsmålet hos Fleischer: Tomtefeste (1992). Når bortfesteren - uten å ha betinget seg noen revisjonsrett - likevel gis rett til en endring av kontraktsforholdet ved en oppregulering av leien, taler gode grunner for at festeren gis rett til innløsning, om han ønsker det. Det er i denne saken tale om boligtomter og det er festeren som eier boligen. Lagmannsretten kan ikke se at en slik innløsningsrett i forbindelse med et krav om leieregulering representerer noe overgrep eller urimelighet overfor grunneieren.

Det gis derfor dom for rett til innløsning i samsvar med kravet i motanken, d.v.s. etter en kapitalisering av den oppregulerte leien og etter rente 4 %. De ankende parter har ikke gitt noen bemerkninger til en slik kapitalisering.

Saksomkostninger.

Hovedanken har ikke ført frem og lagmannsretten finner at den ankende part i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør erstatte motpartene deres omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke er grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen. Advokat Duesund har oppgitt omkostningene ved hovedanken til kr 12.500,- for hver av partene, d.v.s. tilsammen kr 25.000,-, som er prosessfullmektigens salær. Det er fra den ankende part ikke kommet bemerkninger til oppgaven og lagmannsretten legger den til grunn. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse tiltres.

Motanken har delvis ført frem og delvis vært forgjeves, og lagmannsretten finner at partene bør bære hver sine omkostninger, i samsvar med bestemmelsen i tvistemålsloven §174 første ledd jfr. §180 annet ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende noen av unntaksbestemmelsene i §174 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

I hovedanken:

1.a) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200 bnr. 1211 i Grimstad som eies av Christian Felix økes fra kr 2,67 til kr 160,20 med virkning fra og med 1991.

b) Den årlige festeavgiften for de 2/3 av gnr. 200 bnr. 774 i Grimstad som eies av Christian Felix økes fra kr 1,07 til kr 64,20 med virkning fra og med 1991.

2. Festeavgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen hvert 10. år, med utgangspunkt i indeksen for desember 1990.

3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

4. Christian Felix dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos v/advokat Halvard Duesund kr 25.000,- -kronertjuefemtusen- som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.

I motanken:

1. Gullborg Tellefsen og Astrid og Oskar Groos gis rett til å innløse 2/3 av sine festetomter etter en kapitalisert indeksregulert festeavgift, kapitalisert etter 4 %.

Løsningssummen må i tilfelle betales senest innen 2 år fra dommens forkynnelse, og forrentes med 15 % fra innløsning blir valgt og til betaling skjer.

Eventuelt betalt festeavgift etter fastsettelsen av løsningssummen går til fradrag.

2. Christian Felix frifinnes forøvrig.

3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

4. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten.