LA-1992-493
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-25 |
| Publisert: | LA-1992-00493 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett - Agder lagmannsrett LA-1992-00493 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende parter: Bjørg og Arne Berntsen. (Prosessfullmektig: Advokat Arne Lie). Motparter: Gro og Roger Andersen. (Prosessfullmektig: Advokat Peter Bjørnskau). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Gunnar Hanssen, formann. 2. Lagdommer Erling Strand. 3. Sorenskriver Tor Gjone |
| Lovhenvisninger: | Kjøpsloven (1907) §47, Tvistemålsloven (1915) §153, §172, §180, Avhendingslova (1992) §3-7, §3-10 |
År 1993 den 11. mai ble lagmannsrett holdt i Håndverkeren i Tønsberg til behandling av tvistemål for Vestfold lagsogn.
År 1993 den 12. mai fortsatte forhandlingene.
År 1993 den 25. mai ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien for avsigelse av dom med rettens formann til stede. De øvrige dommerne har undertegnet dommen ved sirkulasjon, jfr. tvistemålsloven §153.
Det ble avsagt slik dom :
Saken gjelder krav på erstatning for påstått mislighold ved salg av fast eiendom.
Ved kontrakt av 24. februar 1988 solgte de ankende parter - Bjørg og Arne Berntsen - sin faste eiendom Ringshaugveien 130 - gnr. 139 bnr. 6 tomt nr. 4 - i daværende Sem nå Tønsberg kommune til ankemotpartene - Gro og Roger Andersen for 1 million kroner. Gro Andersen, som er gift med Roger Andersen, er Bjørg og Arne Berntsens datter. Andersen averterte eiendommen til salgs i tiden 1989-90, men uten at dette førte frem. Den ble imidlertid solgt på tvangsaukjson etter begjæring fra panthaver. Et tvangsauksjonsbud på kr 680.000,-, avgitt av panthaver, ble stadfestet av Tønsberg namsrett 7. januar 1992.
Ved stevning til Tønsberg byrett av 26. juli 1991 har Gro og Roger Andersen reist sak mot Bjørg og Arne Berntsen med påstand om at kjøpet av Ringshaugveien 130 heves, og at de tilkjennes erstatning etter rettens skjønn. Under hovedforhandlingen i byretten den 7. april 1992 ble påstanden om heving frafalt og erstatningskravet begrenset oppad til kr 320.000,-. På dette tidspunkt var som nevnt eiendommen solgt på tvangsauksjon. Den 23. april samme år avsa byretten - byrettsdommer H. Thorbjørnsen som enedommer - dom i saken med slik domsslutning:
"Bjørg og Arne Berntsen dømmes til å betale til Gro og Roger Andersen, Tønsberg 320.000,- - trehundreogtjuetusenkroner - med 18 - atten - % rente fra 31. juli 1991 til betaling skjer samt saksomkostninger kr 20.520,- - tjuetusenfemhundreogtjuekroner - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
Når det gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for byretten og dens avgjørelsesgrunner, vises det til byrettens dom.
På vegne av Bjørg og Arne Berntsen har advokat Arne Lie i rett tid påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett. Han har angrepet byrettens bevisvurdering og rettsanvendelse. Advokat Peter Bjørnskau har tatt til motmæle på vegne av Gro og Roger Andersen.
Ankeforhandling i saken ble holdt i Tønsberg 11. og 12. mai 1993. Partene, som møtte sammen med sine prosessfullmektiger, forklarte seg. Det ble avhørt 5 vitner og foretatt en del dokumentasjon, som retten vil nevne i den utstrekning den har betydning for rettens avgjørelse.
Bjørg og Arne Berntsen har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Avgjørende for denne saken er bevisvurderingen. Det hersker ikke tvil om at Bjørg og Arne Berntsen og deres to andre døtre og ektefeller var klare over at Ringshaugveien 130 hadde status som hytte. De visste dessuten at eiendommen ikke hadde lovlig vannutslipp, og at brukerne derfor måtte være meget forsiktige med bruk av vann. Disse omstendighetene var også kjent for naboer.
Gro og Roger Andersen, som inntil denne saken kom opp har hatt et alminnelig godt forhold til sine foreldre og har besøkt dem en rekke ganger på Ringshaug, var klar over at det var installert snurredass og ikke vannklosett i Ringshaugveien 130. De var dessuten oppmerksomme på at avløpsledningen fra eiendommen endte i en kum uten tilknytning til kommunalt ledningsnett eller annet lovlig utslipp. Andersen visste eller måtte i alle fall forstå at eiendommen hadde hyttestatus, og at de måtte være forsiktige med bruk av vann. At så er tilfellet, bekreftes i første rekke av forklaringene til Arne Berntsen og døtrene Liv Eva Berntsen og Reidun Hjortnæs.
I ettertid erkjenner Bjørg og Arne Berntsen at det i kjøpekontrakten burde ha vært tatt forbehold om eiendommens hyttestatus og avløpsforholdene. Berntsen oppfattet det imidlertid slik at dette var soleklare forutsetninger for Andersen, og at det derfor ikke var nødvendig å nevne dem. Salget skjedde dessuten til datter og svigersønn som gjentagne ganger var blitt fortalt om forholdene. At det i kjøpekontraktens pkt. 09 ble tatt inn enkelte andre bestemmelser av mindre betydning, skyldes eiendomsmegleren.
Pkt. 06 er en standardbestemmelse. Dens ordlyd er ikke egnet til å løse denne tvisten. Ordlyden peker likevel på kjøpers undersøkelsesplikt. Dersom Gro og Roger Andersen likevel ikke har vært klar over Ringshaugveiens hyttestatus og de spesielle utslippsrestriksjonene, er det fordi de grovt har forsømt sin undersøkelsesplikt.
Subsidiært gjøres det gjeldende at det ikke forelå noen mangel ved Ringshaugveien 130. Dette i første rekke fordi Gro og Roger Andersen var klar over avløpsforholdene. At de kjente til forholdene, bekreftes gjennom den omstendighet at de ikke klaget til Bjørg og Arne Berntsen da avløpskummen flømmet over 2-3 uker etter innflytting. At eiendommen hadde hyttestatus, hadde ingen praktisk betydning for Andersen så lenge de var forsiktige med utslipp. Kommunen aksepterte at de bodde der.
Det er vist til kjøpslovene av 1907 §47 og 1988 samt lov om avhending av fast eiegedom av 1992 §3-10 og §3-7. Ingen av disse lovene kommer direkte til anvendelse, men er likevel uttrykk for gjeldende rett.
Det virker som byretten i sin avgjørelse har lagt avgjørende vekt på at den ikke kunne finne noen naturlig grunn til at Gro og Roger Andersen skulle kjøpe eiendommen dersom de hadde vært klar over dens hyttestatus og utslippsrestriksjonene. Til dette er det å si at Bjørg og Arne Berntsen hadde bodd der i 5 år uten problemer, og at tilknytning til kommunalt avløpssystem ville bli mulig i fremtiden. I disse dager er for øvrig eiendommen knyttet til det nye kommunale avløpsnettet på Ringshaug.
Atter subsidiært gjøres det gjeldende at erstatningen må reduseres. Hovedgrunner til at Ringshaugveien 130 ikke utbragte mer enn kr 680.000,- var den påheftede borett, generelt fall i eiendomsverdiene og den omstendighet at eiendommen ble solgt på tvangsauksjon som følge av Gro og Roger Andersens betalingsvansker.
Bjørg og Arne Berntsen har nedlagt slik påstand:
"1. Bjørg og Arne Berntsen frifinnes.
2. Bjørg og Arne Berntsen tilkjennes saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten."
Gro og Roger Andersen, som er enige i det resultat byretten har kommet til og den begrunnelse retten har gitt, har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Om Ringshaugveien 130 var en hytte eller enebolig, er i og for seg uten betydning. Hvordan Gro og Roger Andersen kunne anvende den er det avgjørende.
Gro og Roger Andersen skulle flytte til Tønsbergområdet og trengte en helårsbolig, noe de også betalte så mye som 1 million kroner for i tillegg til en bruksrett til Bjørg og Arne Berntsen. Som landsted ville eiendommen hatt en verdi på ca kr 600.000,-.
Gro og Roger Andersen hadde vært på få besøk hos Bjørg og Arne Berntsen og overnattet som regel ikke når de var der. De så at eiendommen var utstyrt med innlagt vann, dusj og badekar og reagerte verken på snurredassen eller manglende vaskemaskin og oppvaskmaskin. De ble ikke på noe tidspunkt kjent med eiendommens hyttestatus eller restriksjoner på vannbruken. Berntsen var fullstendig klar over hva Andersen skulle bruke eiendommen til og måtte være klar over at de ikke var oppmerksomme på forholdene. I lys av den høye pris Berntsen tok for eiendommen skulle dens hyttestatus og avløpsforhold ha vært nevnt i kjøpekontrakten. Dette understrekes gjennom andre og mindre viktige forbehold som ble tatt i kjøpekontraktens pkt. 09. Eiendomsmegler bisto ved opprettelse av kjøpekontrakten. I alle fall måtte Berntsen ha nevnt forholdene uttrykkelig under kjøpsforhandlingene, noe som ikke skjedde.
Det følger direkte av ordlyden i kjøpekontraktens pkt. 06 tredje punktum at Bjørg og Arne Berntsen hadde plikt til å orientere om eiendommens status og avløpsforhold. At det ikke var lov å bruke den hele året og dessuten gjaldt meget strenge restriksjoner for bruk av vann, er å anse som et "påbud fra offentlig myndighet". Gro og Roger Andersen ville aldri ha kjøpt eiendommen dersom de hadde vært klar over problemene. Dette måtte Berntsen ha vært klar over. At Berntsen ikke har gitt nødvendige opplysninger, representerer et slikt brudd på opplysningsplikten som fører til erstatningsansvar.
Gro og Roger Andersen skal ha erstattet differansen mellom eiendommens verdi som helårsbolig og fritidsbolig. Ingen ville ha gitt 1 million kroner samt en borett for den som fritidsbolig. Prisen ville da ha vært ca kr 600.000,-, noe som er bekreftet av eiendomsmegler.
Gro og Roger Andersen har nedlagt slik påstand:
"1. Tønsberg byretts dom av 23. april 1992 stadfestes.
2. Bjørg og Arne Berntsen dømmes til å betale Gro og Roger Andersen ankesakens omkostninger."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og vil bemerke:
Bjørg og Arne Berntsen, som bodde i Oslo, kjøpte i 1978 Ringshaugveien 130 i daværende Sem nå Tønsberg kommune. På eiendommen var det da oppført en liten hytte og et anneks. Hytten var trolig blitt oppført før annen verdenskrig. Den hadde innlagt vann. Etter kort tid bestemte Berntsen seg for å bygge om til helårsbolig og å flytte til Sem. Først ble annekset utbedret. I 1981 ble det søkt bygningsrådet om tillatelse til oppføring av helårsbolig. Dette ble avslått under henvisning til at eiendommen ikke kunne knyttes til kommunalt kloakknett. Etter ny søknad ga bygningsrådet i 1982 tillatelse til riving av den bestående og oppføring av ny hytte, men slik at installasjon av bad og vannklosett ikke ble tillatt. Samtidig ble det gitt pålegg om flytting av det allerede ombygde annekset, uten at dette har betydning for denne saken.
Også i den nye hytten, som på alle andre punkter tilfredsstiller bygningsmessige krav til helårsbolig, ble det lagt inn vann fra kommunal ledning til vaskeservanter, oppvaskbenk og dusj. I stedet for vannklosett ble det innstallert såkalt snurredass. Avløpsvannet ble ledet fra hytten til en kum der det forsvant i grunnen uten spesielle rensetiltak. En ny søknad fra Bjørg og Arne Berntsen om tillatelse til innstallasjon av vannbesparende klosett med tett tank førte ikke frem. De fikk likevel tillatelse til å innstallere snurredassen i stedet for utedo. Lagmannsretten har forstått det slik at kommunen hele tiden muntlig har opplyst at kommunalt avløpsnett ville bli ført frem langs Ringshaugveien, og at Berntsen da ville kunne knytte seg til dette når det kom.
Bjørg og Arne Berntsen har tre døtre. Liv Eva Berntsen og Reidun Hjortnæs med familier var ofte på besøk hos sine foreldre i Ringshaugveien 130. Gro og Roger Andersen, som bodde i Oslo, var også jevnlig på besøk der - i alle fall minst to ganger årlig. Frem til denne tvisten oppsto var det et alminnelig godt forhold mellom partene. Rundt 1987 bestemte Gro og Roger Andersen, som har to barn, seg for å flytte til Tønsbergområdet. De vurderte kjøp av flere eiendommer.
Høsten 1987 bestemte Bjørg og Arne Berntsen seg for å selge Ringshaugveien 130 og å kjøpe eiendom i Spania, grunnet Arne Berntsens leddgikt. Etter hvert ble det enighet om at Gro og Roger Andersen skulle kjøpe eiendommen for 1 million kroner, men slik at Berntsen i tillegg skulle ha livsvarig borett til annekset. Kjøpekontrakten, som ble inngått 24. februar 1988, ble utformet av eiendomsmegler.
Gro og Roger Andersen flyttet inn i Ringshaugveien 130 i månedsskiftet februar-mars 1988. De innstallerte straks vaskemaskin og oppvaskmaskin. De tok også i bruk et badekar som var blitt innstallert mens Bjørg og Arne Berntsen bodde der. Etter få uker oppsto det problemer med avløpet. Den nevnte kummen ble full av avløpsvann og måtte tømmes jevnlig av Andersen. Dette problem ble imidlertid ikke tatt opp med Berntsen, som var flyttet til Spania, før på et langt senere tidspunkt.
Høsten 1988 ble Roger Andersen arbeidsledig. Gro og Roger Andersen bestemte seg da for å selge Ringshaugveien 130. De tok kontakt med eiendomsmegler som averterte eiendommen som en attraktiv enebolig. Etter at eiendommen var avertert til salgs og på grunnlag av klager fra naboer, kom representanter fra Tønsberg kommune på befaring og registrerte at store mengder avløpsvann rant ut i vegen fra kummen. I brev fra kommunen av 20. februar 1990 ble det påpekt at eiendommen aldri hadde vært godkjent som enebolig og at slik bruk var ulovlig. Det ble forsøkt å finne frem til en løsning på avløpsforholdene, men uten at dette lot seg gjøre.
Gro og Roger Andersen oppsøkte advokat Peter Bjørnskau som tilskrev Bjørg og Arne Berntsen i Spania om de problemene som hadde meldt seg. Også spørsmålet om å slette boretten til annekset ble tatt opp. Andersen påstår at de ikke har mottatt noen av de tilsammen 5 brevene som advokat Bjørnskau har sendt dem. Som nevnt ble eiendommen solgt på tvangsauksjon i 1992. Idag er den tilknyttet en nyanlagt kommunal kloakkledning langs Ringshaugveien.
På salgstidspunktet 24. februar 1988 lå Ringshaugveien 130 i et område med en blanding av helårsboliger og fritidsboliger. Lagmannsretten legger til grunn at eiendommen da bare var godkjent som fritidsbolig, og at det ikke var gitt tillatelse til utslipp fra vannklosett og bad. På den annen side må det bemerkes at bygningsmyndighetene ikke grep inn overfor Bjørg og Arne Berntsens helårlige bruk av eiendommen. Hytten hadde innlagt vann fra kommunal ledning, og det ble heller ikke reagert mot utslipp av avløpsvann så lenge dette ikke var til skade eller sjenanse for naboene, og disse ikke klaget. Det grunnleggende spørsmål i denne saken - slik lagmannsretten ser det - er om eiendommens egenskaper på disse punkter er å anse som en kjøpsrettslig mangel som i tilfelle kan gi grunnlag for et erstatningskrav.
Mangelsspørsmålet må avgjøres på grunnlag av kjøpekontrakten og alminnelige kjøpsrettslige regler. Det er på det rene - slik Bjørg og Arne Berntsens prosessfullmektig har fremholdt - at verken den gamle eller den nye kjøpsloven bestemmelser kommer direkte til anvendelse. Det samme gjelder lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr. 93.
Slik lagmannsretten ser det er det springende punkt om Gro og Roger Andersen kjente til eller måtte forstå at Ringshaugveien 130 bare var tillatt brukt som fritidsbolig og med meget strenge restriksjoner på bruk av vann. I så fall forelå det ingen kjøpsrettslig mangel som kan gi grunnlag for erstatning. Gro og Roger Hansen har erkjent at de var klar over avløpsforholdene, at avløpsvannet ble ledet til en kum verken var knyttet til kommunalt ledningslett eller annet godkjent utslipp i grunnen. De var også klar over at Bjørg og Arne Berntsen ikke hadde innstallert verken vannklosett, vaskemaskin eller oppvaskmaskin, men hevder at de ikke kjente til at de måtte være meget forsiktige med vannutslipp. Etter den bevisføring som har funnet sted har lagmannsretten vanskelig for å forstå dette. Andersen, som har vært på besøk hos Berntsen en rekke ganger, kan vanskelig ha unngått å høre Bjørg Berntsens gjentagne uttalelser om nødvendigheten av å begrense vannforbruket. Det var et alminnelig godt forhold mellom partene, og lagmannsretten legger til grunn at eiendommen var et sentralt samtaleemne når de var sammen. I lys av hva Andersen faktisk var klar over, finner retten det i alle fall godtgjort at de måtte være klar over nødvendigheten av å begrense vannforbruket frem til eiendommen kunne knyttes til det kommunale anlegget. Bevisføringen for lagmannsretten har vist at Gro Andersens søstre og deres ektefeller samt naboer var fullstendig klar over avløpsbegrensningene og eiendommens status som fritidsbolig.
På samme måte finner lagmannsretten det godtgjort at Gro og Roger Andersen, da kjøpekontrakten ble opprettet, måtte være klar over at Ringshaugveien 130 ikke var godkjent som helårsbolig. De var klar over at eiendommen i 1978 ble kjøpt som fritidsbolig, og kan vanskelig ha unngått å høre Arne Berntsen fortelle om bygningsmyndighetenes behandling av de nevnte søknader. Roger Andersen har for øvrig sett tegningene til den nye hytten og var med da sålen ble støpt i 1983.
Etter dette blir Bjørg og Arne Berntsen å frifinne.
Anken har ført frem, og tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 legges til grunn for avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet. I samsvar med hovedregelen i §172 første ledd er lagmannsretten kommet til at Gro og Roger Andersen må dekke Bjørg og Arne Berntsens saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. Retten kan ikke se at det er grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsen i §172 annet ledd. Advokat Arne Lie har oppgitt omkostningene for byretten til kr 19.460,-. Av dette utgjorde salæret kr 14.000,-. For lagmannsretten er omkostningene oppgitt til kr 40.240,-, hvorav salæret er på kr 18.000,-. Lagmannsretten finner at oppgitte salærer er nødvendige og rimelige utgifter som uten videre kan legges til grunn for salærfastsettelsen. Det samme gjelder oppgitt ankegebyr på kr 11.250,- og utgifter til ankeutdrag med kr 5.000,-. Videre er lagmannsretten kommet til at Andersen bør dekke Bjørg og Arne Berntsens reiseutgifter tur/retur Spania med tilsammen kr 11.450,-. Retten har funnet det rimelig og nødvendig at både Bjørg og Arne Berntsen møtte til hovedforhandling i byretten og ankeforhandling i lagmannsretten, jfr. Tore Schei: Tvistemålsloven med kommentarer bind I side 366. Etter dette utgjør tilkjente saksomkostninger kr 59.700,-.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Bjørg og Arne Berntsen frifinnes.
2. Gro og Roger Andersen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å erstatte Bjørg og Arne Berntsen sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett med tilsammen 59.700 - femtinitusensjuhundre - kroner.