LA-1992-817
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-24 |
| Publisert: | LA-1992-00817 |
| Stikkord: | Tinglysing, Eierseksjonsloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik sorenskriverembete Nr.: Tinglysingsnekting nr. 1/92 - Agder lagmannsrett LA-1992-00817 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Kjærande part: Prestegaardsskogen Hyttesameie (Prosessfullmektig: Adv. Trygve Tønnessen, Oslo). Motpart: Staten v/Larvik sorenskriverembete. |
| Forfatter: | Lagdomarane Asbjørn Nes Hansen, Erling Strand, førstelagmann Arne Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Eierseksjonsloven (1983), Tinglysingsloven (1935) §10, Forvaltningsloven (1967) §36, Delingsloven (1978), Eierseksjonsloven (1983) §1, §4, §5 |
År 1993 den 24. februar vart det halde rettsmøte på Agder lagmannsretts kontor i Skien. Etter rådlegging og røysting for stengde dører sa retten slik orskurd:
Saka gjeld kjæremål over tinglysingsnekting. Eigedomen gnr. 1038 bnr. 19 i Larvik er eit hytteområde på om lag 155 da., utbygd med 37 frittliggjande fritidsbustader. Hytteeigarane har hatt punktfestekontraktar med grunneigaren. Grunnen er no seld til hytteeigarane. I staden for at ein høvesvis del av grunnen vert lagd til kvar hytteeining, ynskjer hytteeigarane å seksjonere heile eigedomen, slik at denne vert liggjande i sameige og kvar hytteeigar får eksklusiv bruksrett til si hytte.
Sorenskrivaren i Larvik har 15. oktober 1992 nekta tinglysing av innsendt dokument om oppdeling av eigedomen i eigarseksjonar. Grunnen til tinglysingsnektinga er oppgjeven slik:
"Det kan ikke foretas seksjonering på eiendommer der grunn kan deles og tillegges den enkelte bruksenhet, jfr. delingsloven. Det vises til rundskriv H-1483 av 19. april 83 fra Kommunaldepartementet hvor det på side 2, 4. avsnitt fremgår at det ikke kan foretas seksjonering av eiendom i de tilfeller der grunn kan deles og tillegges den enkelte bruksenhet. I nærværende sak anses forholdet slik at seksjonering ikke kan skje. Hver enkelt hytte må få oppmålt egen tomt."
Prestegaardsskogen Hyttesameie v/formannen, med advokat Trygve Tønnessen som prosessfullmektig, har i rett tid påkjært tinglysingsnektinga til Agder lagmannsrett med slik grunngjeving:
"Det er ingen hjemmel for å kreve at eiendomsgrunn skal deles fordi om den kan deles. Henvisningen til Kommunaldepartementets rundskriv H-1483 av 19. april 1983 har ingen gyldighet, idet formuleringen i den opprinnelige versjon av rundskrivet snarlig etter utgivelsen ble uttatt av Kommunaldepartementet selv nettopp på grunn av manglende lovhjemmel. Det uttatte avsnitt lyder slik (s. 2, 4. avsnitt): "... det ikke kan foretas seksjonering av eiendom i de tilfelle der grunn kan deles og tillegges den enkelte bruksenheten, jfr. delingsloven. Man må også merke seg at..."
Bevis: Bilag 3, Rundskriv H-1483 fra Kommunaldepartementet i gjeldende form. Noe annet rettslig grunnlag for tinglysingsnektelsen er ikke anført. Grunnlaget fremkommer imidlertid på tross av at det ble brukt i tidligere brev til innsender, men tilbakevist med en redegjørelse omkring de unektelig spesielle omstendigheter ved rundskrivet.
Bevis: Bilag 4, Brev fra embetet til innsender av 19. juni 1992.
Bilag 5, Brev 23. juni 1992 til Larvik sorenskriverembete, med vedlegg.
Bilag 6, Brev av 7. juli 1992 til samme. Etter diverse henvendelser til relevante instanser synes det helt på det rene at rettstilstanden er klar: Det er de lege lata i dag intet grunnlag for å opprettholde noe krav om full deling av eiendom der eier som et alternativ ønsker den seksjonert. Dette kan bekreftes av såvel Kommunaldepartementet v/lovrådgiver Harald Assev som av konkrete uttalelser derfra (jfr. f.eks. vedlegg 2 og 3 til bilag 6). Dersom det skulle anses nødvendig med muntlige forhandlinger, ønskes Assev innstevnet som vitne. I tillegg kommer det faktum at andre tinglysingsembeter i et utall saker har godkjent seksjonering i tilsvarende tilfelle, jfr. et tilfeldig utvalg som innsender har innhentet:
Bevis: Bilag 7, Brev av 21. oktober 1992 fra innsender. Etter kjærende parts mening burde denne saken vært løst uten at det ble nødvendig med kjæremålsbehandling dersom sorenskriverembetet på grunnlag av innsenders oppfordring hadde kontrollert det påberopte kildemateriellet nøyere. På denne bakgrunn kreves saksomkostninger."
Den kjærande parten har sett fram slik påstand:
"1. Dagboknr. 6435/92 kan tinglyses på eiendommen gnr. 1038, bnr. 19 i Larvik.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger med kr 3.000,-."
I kjæremålet er det vist til eit brev frå sorenskrivaren dagsett 19. juni 1992. Den grunngjevinga som der kjem fram for å nekte tinglysing, er den same som i det seinare brevet frå 15. oktober 1992. I samband med oversendinga av saka frå sorenskrivarembetet til lagmannsretten er innhaldet i kjæremålet ikkje kommentert nærare.
Lagmannsretten ser saka slik:
Tinglysing er nekta av di tinglysingsdomaren meiner det i dette tilfellet ikkje er høve til seksjonering med heimel i lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.
Etter §1 i denne lova ligg det føre ein eigarseksjon når det til ein sameigepart i bygning med grunn eller festerett til grunn er knytt einerett til bruk av bustad, forretningslokale og "annen bruksenhet". Det er ikkje tvilsamt at ein fritidsbustad kan falle inn under det sistnemnde omgrepet. Og det er heller ikkje tvil om at ein bygningsmasse med fleire frittliggjande bygningar - t.d. bustadblokker - saman med eigedoms- eller festeretten til grunnen, kan vere emne for seksjonering.
I vår sak melder det seg spørsmål om det er høve til seksjonering når dei einskilde bygningane ikkje inneheld meir enn i brukseining kvar. I slike tilfelle er det høve til å frådele grunnen og leggje denne til kvar einskild brukseining. Men det at frådeling til kvar brukseining er mogeleg, kan i seg sjølv ikkje vere eit avgjerande argument mot å tillate seksjonering som eit alternativ. Ein viser til at Kommunaldepartementet i ei seinare utgåve av rundskriv H-14/83 har utelate merknaden om at det ikkje er høve til seksjonering i slike tilfelle.
Rettnok synest eigarseksjonslova i fyrste rekkje å ta sikte på den situasjonen at kvar bygning har meir enn i brukseining. I Ot.prp.nr.48 (1981-1982) side 3 heiter det såleis at "lovutkastet åpner adgang til å seksjonere enhver bygning med mer enn en bruksenhet". Men ein kan ikkje sjå dette som nokon føresetnad om at lova er avgrensa til slike tilfelle, og det har heller ikkje kome til uttrykk i lovteksten.
I framlegget frå det utvalet som førebudde eigarseksjonslova, var det som §4 i lovutkastet teke inn ei føresegn om at bygningsrådet mellom anna kunne krevje at ein eigedom vart delt i fleire eigedomar før seksjonering vart godkjend. Regelen var grunngjeven med at bygningsrådet burde kunne krevje at kvar bygning som skulle delast opp i eigarseksjonar, hadde sin eigen sjølvstendige grunn, sjå NOU 1980:6 side 70. Men departementet meinte at slik eigedomsdeling ikkje burde kunne krevjast, sjå merknadene til §5 i Ot.prp. på side 15, og nokon heimel for å krevje det har heller ikkje kome med i den endelege lova.
Lagmannsretten kan etter dette ikkje sjå at eigarseksjonslova er til hinder for seksjonering jamvel om kvar bygning berre inneheld i brukseining. Men det må rimelegvis krevjast at det er interessa knytt til bygningane som må vere den tungtvegande, dersom ei sameige i det heile skal kunne falle inn under eigarseksjonslova, jf. definisjonen i §1. Kvar grensa i så måte skal trekkjast, treng retten ikkje gå inn på i denne saka, som gjeld eit utbygd hytteområde der grunnarealet ikkje er større enn det som naturleg kan reknast som tomteareal for hyttene.
Det er såleis ikkje grunnlag for tinglysingsnekting med den grunngjevinga som tinglysingsdomaren har nytta. Om vilkåra elles er oppfylte for tinglysing av kravet om oppdeling i eigarseksjonar, tek lagmannsretten ikkje stode til. Saka går attende til tinglysingsdomaren, som må vurdere og avgjere det. Kjæremålet må reknast å ha ført fram, og den kjærande parten bør få dekt kostnadene sine i samband med kjæremålet i samsvar med føresegnene i forvaltningslova §36 fyrste leden, jf. tinglysingslova §10 fjerde leden. Advokat Tønnessen har gjeve opp eit salær på kr 3.000, og etter omstenda vert kravet godteke. I tillegg kjem kjæremålsgebyr med kr 900, slik at samla kostnader vert sette til kr 3.900. Det offentlege v/lagmannsretten er ansvarleg for dekning av kostnadene, jf. forvaltningslova §36 fjerde leden andre punktum.
Avgjerda er samrøystes.
Slutning:
1. Krav om seksjonering av eigedomen gnr. 1038 bnr. 19 i Larvik kan ikkje nektast tinglyst med slik grunngjeving som går fram av den påkjærde tinglysingsnektinga. Saka går attende til tinglysingsdomaren til ny førehaving.
2. Den kjærande parten vert tilkjend sakskostnader av det offentlege i samband med kjæremålet med 3.900 - tretusennihundre - kroner.