LA-1994-306
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-01-14 |
| Publisert: | LA-1994-00306 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik byrett Nr: 9300062 - Agder lagmannsrett LA-1994-00306 A. |
| Parter: | Ankende part: Gunnar Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Sørlie). Ankemotpart: 1. Larvik Boligbyggelag 2. Karistrand II Borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Ellingsen) |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Steinar Thomassen, formann 2. Lagdommer Erling Strand 3. Eks.ord. lagdommer Martin Beer |
| Lovhenvisninger: | Borettslagsloven (1960) §29, Tvistemålsloven (1915) §180, §26, Kjøpsloven (1988) §18, §39, Kjøpsloven (1988) |
Ved kontrakt av 8.august 1990 mellom Gunnar Hansen og Larvik Boligbyggelag (LABO) ervervet Gunnar Hansen rett til andel i borettslaget Karistranda II i Larvik, og ble tildelt leilighet nr. 44 mot borettsinnskudd stort kr 185000,. Gunnar Hansen flyttet inn i leiligheten i desember 1990.
Våren 1991 ble det mellom Karistranda II og sjøen reist et nytt bygg, kalt Ungbobygget, hvorved utsikten fra Gunnar Hansens leilighet ble endel redusert. Utsiktsbegrensningen gjorde seg særlig gjeldende hva angår utsikten til småbåthavnen. Denne utsikten hadde vært avgjørende for Hansens valg av nettopp leilighet nr. 44.
Gunnar Hansen var allerede før kontraktsinngåelsen klar over at Ungbobygget ville bli reist, men mente at han var garantert at hans utsikt ikke ville bli redusert. Han mente således at det forelå en kjøpsrettslig mangel ved at en tilsikret egenskap, utsikten til båthavnen, var blitt borte.
Ved stevning av 1. februar 1993 til Larvik byrett reiste h.r. advokat Per Holtar Evensen på vegne av Gunnar Hansen sak mot LABO og Karistranda II Borettslag, og nedla prinsipal påstand om hevning av kjøpet og tilkjennelse av erstatning, subsidiært påsto han seg tilkjent prisavslag. Larvik byrett avsa den 7. januar 1994 dom med slik domsslutning:
1. Larvik Boligbyggelag og Karistranda II Borettslag frifinnes.
2. Gunnar Hansen dømmes til å betale saksøktes omkostninger med kr 24391, kroner tjuefire tusentrehundreognitti1 00/100 innen 14 fjorten dager fra dommens forkynnelse.
Når det ellers gjelder sakens faktiske bakgrunn, partenes anførsler og påstander for byretten og byrettens vurdering av de faktiske og rettslige problemstillinger saken reiser, vises til byrettens domsgrunner.
Gunnar Hansen har den 10. mars 1994 påanket dommen til Agder lagmannsrett. Ankeerklæringen er medunderskrevet av h.r. advokat Per Holtar Evensen. Advokat Ivar Ellingsen har på vegne av LABO og Karistranda II Borettslag inngitt tilsvar den 18. april 1994 og påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Larvik den 10. januar 1995. Gunnar Hansen møtte med advokat Steinar Sørlie som prosessfullmektig og avga partsforklaring. For ankemotpartene møtte disponent i LABO, Jan Reidar Holmen, sammen med prosessfullmektigen advokat Ivar Ellingsen, og avga forklaring. Det ble avhørt ytterligere fem vitner slik det fremgår av rettsboken. Retten foretok sammen med parter og prosessfullmektiger befaring av den angjeldende leilighet i Karistranda II Borettslag.
Den ankende part har i det alt vesentlige gjentatt de anførsler som ble gjort gjeldende for byretten. Disse er fyldig gjengitt i byrettens dom, som lagmannsretten viser til.
Gunnar Hansen har således sammenfatningsvis anført at hans interesse for leilighet i Karistranda II Borettslag ble vakt allerede da han så prospektet. Fotografiet på forsiden av dette viser fri utsikt til Larviksfjorden og havnen. For ham var det helt avgjørende at det ville bli fri utsikt til småbåthavnen innenfor Vadskjæret. Før han inngikk kontrakt var han ved flere anledninger på befaring på bygget. Han så på flere av leilighetene, idet han var opptatt av å få en leilighet som ga den aller beste utsikt til småbåthavnen. På flere av disse befaringene traff han representanter for A/S Vegdekke som hadde utviklet boligprosjektet og som på LABO's vegne sto for byggingen. Både eiendomsutvikler i A/S Vegdekke, Leif Harald Burnich, og salgsingeniør Frank Johannessen, forsikret den ankende part om at Ungbobygget ikke ville ødelegge noe av utsikten fra leilighet nr. 44. Disse forsikringer ble helt avgjørende for at han valgte nettopp denne leiligheten. Ankemotpartene har hevdet at det under befaringene var mulig å se hvordan Ungbobygget ville bli, fordi det var satt opp stenger, lekter og spent ut snorer som viste takprofilen på nybygget. Den ankende part benekter at han har sett slike arrangementer. Intet slikt ble påvist for ham under befaringene forut for kontraktsinngåelsen.
Da Ungbobygget ble reist, og det ble klart for den ankende part at han ville miste det vesentlige av utsikten til småbåthavnen, reklamerte han overfor LABO som imidlertid henviste ham til A/S Vegdekke. A/S Vegdekke bekreftet i brev av 22. august 1991 at selskapets prosjektleder hadde uttalt at man fra bl.a. leilighet nr. 44 ville få utsikt over Ungbobygget, men at det var usikkert om det var uttalt noe om havnen. Isåfall måtte det da ha vært tale om hovedhavnen, ikke småbåthavnen.
For den ankende parts prinsipale krav om hevning, anføres to grunnlag, analogisk anvendelse av borettslagsloven §29 annet ledd, og analogisk anvendelse av de vanlige kontraktsrettslige regler.
Når det gjelder borettslagsloven §29 annet ledd anføres at oppføringen av Ungbobygget og den derav følgende utsiktsreduksjon, må kunne anses som "endringer i den plan som ligger til grunn for avtalen", og derved gi den ankende part hevningsgrunnlag. Selv om lovteksten ikke er helt dekkende for den aktuelle problemstilling, må bestemmelsen kunne anvendes analogisk i et tilfelle hvor det som her er gitt uriktige og villedende opplysninger. At utsiktshindringen fører til at "boligen blir vesentlig forringet", kan det ikke være noen tvil om.
Borettslagsloven §26 og §29 regulerer ikke uttømmende borettshaverens rettigheter. Som nevnt vil også analogisk anvendelse av de vanlige kontraktsrettslige regler, herunder kjøpsloven regler, gi hevningsadgang. Med hensyn til utsikten svarer ikke leiligheten til opplysninger som selgeren i sin markedsføring ga om den. Det må være på det rene at Gunnar Hansen ikke ville ha kjøpt leiligheten dersom han hadde kjent til at han ikke ville få den utsikt han var forespeilet. Det foreligger derfor en mangel, jfr. kjøpsloven §18 (1), og denne mangel må representere et "vesentlig kontraktsbrudd" som gir rett til hevning etter kjøpsloven §39 (1). Det er forøvrig på det rene at det var motiverende for Gunnar Hansens kjøp av leiligheten at det var utsikt til småbåthavnen, og dette har ankemotpartene vært kjent med.
Den ankende part kan ikke møtes med at han har reklamert for sent. Etter borettslagsloven §29 er reklamasjonsfristen en måned "etter at han fikk kjennskap til forholdet". Etter kjøpsloven regler må det reklameres "innen rimelig tid". Utgangspunktet blir når den ankende part ble klar over, eller burde ha blitt klar over, utsiktshindringen. Det kan ikke være tale om at den ankende part burde blitt klar over dette forhold før Ungbobygget ble reist. Ved juletider 1990 var betongskilleveggene kommet opp, men fremdeles var det ikke mulig å se at utsikten ville gå tapt. Først da gavlfasaden var reist og taket kommet på plass, ble det klart synlig at leilighet nr. 44 ville miste utsikten til småbåthavnen. Hansen tok da forholdsvis raskt kontakt med a/S Vegdekke og LABO og uttrykte sin misnøye. Dette må være tilstrekkelig til at Hansen har reklamert "innen rimelig tid".
I tillegg til hevning krever den ankende part erstatning, begrenset oppad til kr 50000,. Erstatningskravet knytter seg til den ankende parts ekstra påkostninger, bl.a. valgte han en dyrere kjøkkeninnredning og et bedre baderomsutstyr enn hva som fulgte standard leilighet. Disse utgifter må han ha krav på å få dekket utover refusjon av kjøpesummen. Det erstatningsbetingende forhold fra ankemotpartens side er også her at A/S Vegdekke på vegne av LABO forsikret at den ankende part ville få beholde sin utsikt til båthavnen selv etter at Ungbobygget var reist. Ankemotparten forsto eller burde ha forstått at denne utsikten var ev helt avgjørende betydning for den ankende part, og at han ikke ville ha kjøpt leiligheten dersom den spesielle utsikten til båthavnen manglet.
For den subsidiære påstand påberopes to grunnlag. Dersom den ankende part ikke skulle få medhold i hevning, må han under enhver omstendighet ha krav på prisavslag. Den omstendighet at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet hos ankemotparten må dessuten føre til at den ankende part skal ha dekket også det tap som skyldes redusert omsetningsverdi. Det erkjennes at dette tap må bli sterkt skjønnsmessig. Samlet sett kan den subsidiære påstand begrenses oppad til kr 100000,.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt: 1. Kontrakt av 08. august 1990 mellom Gunnar Hansen og Larvik Boligbyggelag AL på vegne av seg selv og på vegne av Karistranda II Borettslag AL, heves.
2. Hevningsoppgjøret gjennomføres ved at Larvik Boligbyggelag AL og Karistranda II Borettslag AQL betaler kr 185000, kroneretthundreogåttifemtusen til Gunnar Hansen mot at Gunnar Hansen stiller leilighet nr. 44 i Karistranda II Borettslag AL med tilhørende adkomstdokumenter til disposisjon for disse.
3. Larvik Boligbyggelag AL og Karistranda II Borettslag AL tilpliktes in solidum å betale erstatning til Gunnar Hansen fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 50000, kronerfemtitusen .
Subsidiært:
Larvik Boligbyggelag AL og Karistranda II Borettslag AL dømmes til å betale til Gunnar Hansen et beløp fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 100000, kroneretthundretusen .
I begge tilfeller:
Larvik Boligbyggelag AL og Karistranda II Borettslag AL tilpliktes in solidum å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankemotparten har sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Gunnar Hansen meldte opprinnelig sin interesse for flere leiligheter i Karistranda II Borettslag. Han meldte interesse for leilighetene nr. 46, nr. 40 og nr. 31. Han nådde imidlertid ikke opp ved tildelingen på grunn av lav ansiennitet. Han fikk deretter tildelt leilighet nr. 44.
Den ankende part var på flere befaringer før kontrakt ble inngått 8. august 1990. Ved en anledning tidligere i august var han på befaring sammen med folk fra LABO og A/S Vegdekke. Det ble da foretatt målinger, og det ble påvist de snorer og lekter som var satt opp for å markere høyden på det planlagte Ungbobygget.
Ferdigbefaringen vedrørende Karistranda II ble holdt 7. desember 1990. Da var allerede alle vegger til Ungbobygget reist, og alt støpearbeide var ferdig. Da den ankende part overtok leiligheten i desember 1990 var det derfor fullt mulig å se hvor høyt bygget ville bli. Det bygg som ble reist ble for øvrig noe anderledes enn det opprinnelig planlagte som den ankende part hadde sett tegninger av. Bygget fikk en annen takkonstruksjon, med en lavere takprofil enn det opprinnelig prosjekterte bygg. Selv etter at Ungbobygget er reist har leilighet nr. 44 en storslått utsikt over sjøen og over Larvik havn. Gunnar Hansens påstander om at han skal ha blitt forespeilet og nærmest garantert uendret utsikt til småbåthavnen, er gjennom bevisførselen gjendrevet.
Årsaken til den ankende parts misnøye skyldes heller andre årsaker. Fra 1991 stagnerte salget av leiligheter. I en annonse i Østlandsposten 7. august 1991 ble leiligheter i Karistranda II Borettslag avertert med store prisavslag. I annonsen var også leilighet nr. 44 kommet med ved en feil, og tilbudt til salgs med et prisavslag på kr 50000,. Først etter dette kom Hansens reklamasjon. Den 21. august hadde han en samtale med A/S Vegdekke v/Helge Skjelby, og klaget over at han ikke hadde fått den utsikten han mente seg lovet. Han hadde også en samtale med A/S Vegdekkes representant Jan Reidar Holmen. Hans henvendelser ble skriftlig besvart ved Skjelbys brev av 22. august 1991, hvor det påpekes at det ikke var lovet noen utsikt til selve småbåthavnen. I senere samtaler med Skjelby snakket Hansen om at han ville ha prisavslag, fordi leilighetene nå ble solgt vesentlig billigere enn hva Hansen hadde betalt. For å komme Hansen i møte, ble han tilbudt å bytte leilighet. Han ble således tilbudt leilighet nr. 42 og leilighet nr. 43. Hansen satte imidlertid som vilkår at han isåfall måtte ha tilbakebetalt ca. kr 100000, i erstatning for alle de ekstra påkostninger han hadde latt utføre i leilighet nr. 44.
Noen formell reklamasjon fra Hansens side kom ikke før i h.r. advokat Holtar Evensens brev av 8. januar 1992. Dette er under enhver omstendighet for sent.
Det foreligger intet mislighold fra ankemotpartenes side. Objektivt sett gjelder saken en leilighet med panoramautsikt. Den delvis reduserte utsikt til småbåthavnen vil en annen kjøper neppe reagere på, og det er tvilsomt om det foreligger noe målbart økonomisk tap som kan relateres til oppføringen av Ungbobygget. Om Hansen har forventet utsikt til småbåthavnen er dette en individuell forutsetning som han selv må bære risikoen for.
Rent subsidiært vil ankemotpartene anføre at retten til å heve kontrakten, og som reguleres av kontraktens pkt. 5, forutsetter at boligen er blitt "vesentlig forringet". Det synes åpenbart at dette ikke er tilfelle i nærværende sak. Noen garantier for utsikten er heller ikke gitt den ankende part. Hansens påstand om dette er klart tilbakevist gjennom vitneførselen. Det vises særlig til avdelingsleder Einar Klepakers forklaring om at Hansen under visninger og under tildelingsmøtet aldri nevnte noe om utsikten til småbåthavnen. Under befaringene var lektene som markerte Ungbobygget oppsatt og snorene var trukket. Også Hansen vurderte utsikten i forhold til disse. Det var helt ukjent for dette vitnet at Hansen skulle ha noen spesiell interesse av å ha utsikt nettopp til småbåthavnen. Heller ikke under overtagelsesforretningen fremkom det noen klager fra Hansens side.
Når Hansen har hevdet at det allerede i prospektet for Karistranda II gis løfte om utsikt til småbåthavnen innenfor Vadskjæret, er det verdt å merke seg at Hansen er den eneste av borettshaverne som har misforstått prospektet derhen.
Den reelle årsak til Gunnar Hansens misnøye og hans ønske om hevning og erstatning synes å være den senere prisreduksjon på leilighetene.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Larvik byretts dom av 07/011994 stadfestes.
2. Gunnar Hansen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Den kontrakt som 8. august 1990 ble inngått mellom partene inneholder i pkt. 5 en hevningsklasusul svarende til borettslagsloven §29, hvoretter andelseieren på visse vilkår kan heve kontrakten dersom det blir foretatt endringer i bygge og finansieringsplanen, eller hvis boligen blir vesentlig forringet.
Den ankende part har anført at borettslagsloven §29 må kunne anvendes analogisk i et tilfelle som det foreliggende, hvor det ikke er endringer på det aktuelle bygg som eventuelt kan ha forringet den ankende parts leilighet, men oppføringen av et annet bygg. Den ankende part har ellers anført at anvendelse av vanlige kontraktsrettslige regler vil gi den ankende part hevningsrett.
Den ankende parts påstand forutsetter at det foreligger en mangel ved leiligheten. For å kunne heve kontrakten må denne mangel representere et vesentlig kontraktsbrudd fra ankemotpartenes side. Lagmannsretten er i dette spørsmål kommet til samme resultat som byretten, og kan i det alt vesentlige tiltre byrettens begrunnelse.
Lagmannsretten har foretatt befaring av leilighet nr. 44 i Karistranda II Borettslag, og er enig med ankemotpartene i at leiligheten har en panoramautsikt over Larviksfjorden og Larvik havn. Det foranliggende bygg skjermer riktignok det vesentlige av utsikten ned til småbåthavnen innenfor Vadskjæret, med utsikten er likevel så flott at det ut fra en objektiv vurdering ikke kan representere noen mangel ved leiligheten at man ikke kan se hele småbåthavnen.
Nå har Gunnar Hansen hevdet at hans interesse for Karistranda II Borettslag i særdeleshet skyldtes den forventede utsikt til småbåthavnen, en utsikt som var understreket allerede i prospektet. Han har videre hevdet at han under flere befaringer fremholdt for A/S Vegdekke og LABO at han ville ha en leilighet med direkte utsikt til småbåthavnen, at han valgte leilighet nr. 44 etter å ha mottatt forsikringer om at han derfra ville få denne utsikten og at representantene for A/S Vegdekke og LABO må ha forstått at disse forsikringer var motiverende for hans valg. Den ankende part oppfattes således å hevde at utsikt til småbåthavna var en såkalt "tilsikret" egenskap ved leiligheten, slik at det under enhver omstendighet må anses å foreligge en mangel som representerer et vesentlig kontraktsbrudd, og som derfor gir hevnings adgang.
Lagmannsretten finner det klart at det ikke av prospektet for Karistranda II Borettslag kan utledes at det der ble gitt løfte om utsikt til småbåthavna. Av prospektet fremgår at det var planlagt oppføring av blokkbebyggelse mellom Karistranda II og sjøen. Endel leiligheter i de lavere etasjer ville derfor ikke få noen utsikt til sjøen overhode. Den ankende part må også ha vært klar over dette, idet han hevder at han under befaringer var opptatt av å få velge en leilighet som ville bli minst mulig sjenert av Ungbobygget.
Den ankende part har ikke gjennom bevisførselen for lagmannsretten kunnet godtgjøre at noen representant for A/S Vegdekke eller LABO har gitt ham garantier for uhindret utsikt til småbåthavnen. Vitnene Burnich og Johannessen har begge benektet at de under befaringer har gitt den ankende part noen løfter, slik han har hevdet. Burnich har forklart at det under de visninger han var med på allerede var oppsatt lekter og snorer som anga høyden på det prosjekterte Ungbobygget, og at utsikten fra den ankende parts leilighet kunne vurderes ut fra dette. Johannessen har forklart at han ikke ble ansatt i A/S Vegdekke før i juni 1990, og at han første gang traff den ankende part under ferdigbefaringen. Vitnet Klepaker, som var med på visninger hvor den ankende part deltok og som også var med på tildelingsmøtet, har forklart at han aldri hørte at Hansen nevnte utsikten til småbåthavnen eller at han hadde spesiell interesse for denne. Også Hansen vurderte utsikten fra de forskjellige leiligheter i forhold til de oppsatte lekter og snorer som markerte Ungbobygget. Vitnet hevdet at han aldri hadde forespeilet Hansen utsikt til småbåthavna fra leilighet nr. 44.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke foreligger noen mangel ved leilighet nr. 44. Det er således heller ikke grunnlag for den ankende parts påstand om erstatning eller hans subsidiære prisavslagspåstand. Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har ikke ført frem, og saksomkostningsspørsmålet avgjøres i henhold til tvistemålsloven §180 første ledd. Den ankende part bør derfor erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten. Advokat Ivar Ellingsen har innsendt omkostningsoppgave med krav om kr 25088,, hvorav kr 23700, er salær og kr 1388, andre utgifter. Den ankende parts prosessfull mektig har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Det gjøres ingen endring i byrettens omkostningsavgørelse.
Dommen er enstemmig.
Dom:
1. Larvik byretts dom stadfestes.
2. Innen 2 to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Gunnar Hansen til Larvik Boligbyggelag og Karistranda II Borettslag v/advokat Ivar Ellingsen, kr 25088, kronertjuefemtusenogåttiåtte 00/100 som erstatning for sakens behandling ved lagmannsretten.