LA-1995-65
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-09-05 |
| Publisert: | LA-1995-00065 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett Nr: 94-00108A - Agder lagmannsrett LA-1995-00065 A |
| Parter: | Ankende part: Tønnes Tønnessen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Abrahamsen). Ankemotpart: Olav Frestad jr. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Villum, formann. Lagdommer Inge Hobæk. Sorenskriver Tor Tønnessen med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §2, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder spørsmålet om eiendommen Øyvold, gnr. 111 bnr. 3 i Farsund er odlingsjord etter odelsloven §1 og §2.
Amalia Tønnessen solgte i april 1994 eiendommen til Olav Frestad jr. for kr 400000,-. Etter meddelt konsesjon ble skjøte tinglyst 30. august 1995. Tønnes Tønnessen, som er sønn av Amalia Tønnessen, reiste i juni 1994 søksmål med krav om løsning av eiendommen i kraft av odelsrett.
Lyngdal herredsrett avsa 14. november 1994 dom med slik domsslutning:
"1. Olav Frestad jr. frifinnes.
2. Tønnes Tønnessen tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å erstatte saksomkostninger til Olav Frestad jr. med 16104,- - sekstentusenetthundreogfire - kroner."
Lagmannsretten viser til herredsrettens dom for så vidt gjelder herredsrettens begrunnelse.
Tønnes Tønnessen har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen, og ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Olav Frestad jr. dømmes til å overdra, herunder utstede skjøte på eiendommen gnr. 111 bnr. 3 i Farsund, til Tønnes Tønnessen mot erleggelse av beløp fastsatt ved odelstakst, og til å fravike eiendommen til det tidspunkt retten fastsetter.
2. Tønnes Tønnessen tilkjennes saksomkostninger både for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotparten, Olav Frestad jr., har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Olav Frestad jr. tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankeforhandling ble holdt 22. august 1995 i Farsund. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Lagmannsretten, som etter begjæring fra ankende part var satt med to fagkyndige meddommere, foretok befaring av eiendommen sammen med partene og prosessfullmektigene. Partene avga forklaring under befaringen.
Det ble ikke avhørt vitner. Ankende part fremla et nytt oppmålingskart over eiendommen utferdiget av oppmålingsmyndighetene i Farsund 28. februar 1995 og et brev datert 5. august 1995 fra skogbrukssjefen i Lyngdal kommune til Agder lagmannsrett. For øvrig står saken for lagmannsretten i samme stilling som for herredsretten.
Ankende part, Tønnes Tønnessen, har ved sin prosessfullmektig, advokat Helge Abrahamsen, i det vesentlige anført:
Det er uomtvistet at ankende part har nedarvet odelsrett til eiendommen som har vært i slektens eie i lang tid. Spørsmålet er om eiendommen fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §1 og §2.
Eiendommens totalareal er ca 64 dekar, hvorav jordbruksarealet er 6013 m2 i henhold til ny oppmåling fra Oppmålingsmyndighetene i Farsund datert 28. februar 1995. Dette gjelder arealet på nedsiden av veien som skiller bebyggelsen fra jordene og frukthagen. Tunet omkring huset er således ikke medregnet, og dette vil kompensere eventuelle mindre fradrag i jordbruksarealet på nedsiden av veien slik at det ikke er tvilsomt av jordbruksarealet er ca 6 dekar. Frukthaven er å anse som jordbruksareal.
Av det overskytende arealet på ca 58 dekar er det meste produktiv skog hvorav ca 47 dekar er av bonitet M eller bedre i henhold til fremlagt brev av 4. august 1995 fra skogbrukssjefen i Lyngdal kommune til Agder lagmannsrett.
Skogbruksarealets produksjonsmessige verdi kan omregnes til jordbruksareal etter en formel 10:1. I tillegg hører det en strandlinje på ca 20 meter til eiendommen. Denne har også en omregningsverdi.
Dette innebærer at tilleggsarealene tilsvarer en produksjonsverdi som overstiger 5 dekar jordbruksareal, og det samlede jordbruksarealet er derfor mer enn 10 dekar, jf odelsloven §2 første ledd.
Eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, jf odelsloven §1. Den ligger ca 4-5 km fra Farsund i et regulert LNF-område (landbruks-, natur- og friområde), og eiendommen egner seg som støttebruk. Det har tidligere vært drevet landbruk på eiendommen, og ingen annen form for drift er påregnelig. Det drives jordbruk på naboeiendommen, og ankende part har planer om å dyrke grønnsaker.
Ankemotparten, Olav Frestad jr., har ved sin prosessfullmektig, advokat Helge Tofte, i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens dom er riktig. Jordbruksarealet er under fem dekar, og tilleggsverdiene er ikke så store at de omregnet utgjør differansen som skal til for å oppnå tilsammen 10 dekar jordbruksareal.
Området har mistet karakter av gårdsdrift for mer enn 30 år siden, og eiendommen er ikke egnet til landbruksdrift. Den fremstår derimot som et attraktivt bo- eller feriested.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
Lagmannsretten legger til grunn at jordbruksarealet ikke utgjør over 6 dekar. Oppmålingskartet datert 28. februar 1995 viser det totale eiendomsarealet på nedsiden av veien, og det må gjøres fradrag for kantarealer, veigrunner og skråninger. Tunet regnes ikke som jordbruksareal. Retten finner videre at det ikke er påkrevet å ta stilling til grensen på 5 dekar jordbruksareal i odelsloven §2 annet ledd, fordi de øvrige vilkår i odelsloven §1 og §2 første ledd ikke ansees oppfylt.
Lagmannsretten finner således at skogen ikke har noen vesentlig produksjonsmessig verdi. Selv om boniteten til dels er god, er det så store driftsmessige problemer i bratt og ulendt terreng at økonomisk drift av skogen fremstår som tvilsom. Ikke under noen omstendighet vil den produksjonsmessige verdien av skogen tilsvare differansen på ca fire dekar jordbruksareal, som skal til for at arealkravet på minst 10 dekar jordbruksareal i odelsloven §2 første ledd kan ansees oppfylt.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at verdien av den lille strandteigen ikke betyr noe i denne vurderingen.
Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at eiendommen ikke fyller vilkåret i odelsloven §1 om at den må kunne brukes til landbruksdrift. Det vises til herredsrettens begrunnelse som tiltres idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering.
Anken har ikke ført frem, og herredsrettens dom stadfestes. Ankende part har nedlagt påstand om saksomkostninger for lagmannsretten, og i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges Tønnes Tønnessen å dekke saksomkostningene til Olav Frestad jr. Advokat Tofte har fremlagt omkostningsoppgave på kr 20106,- hvorav salær utgjør kr 18000,-. Oppgaven legges til grunn av lagmannsretten ved omkostningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten pålegges Tønnes Tønnessen å betale 20106,- - tjuetusenetthundreogseks - kroner til Olav Frestad jr. innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.