LH-1995-70

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-01-17
Publisert:	LH-1995-00070
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Hålogaland lagmannsrett LH-1995-00070 B.
Parter:	Saksøker: Staten v/Forsvarsdepartementet, 0032 Oslo (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Steinar Mageli, 0030 Oslo). Saksøkt: Sivert Bonde Sivertsen, 9015 Tromsø (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Fjeld, 3002 Drammen).
Forfatter:	Rettens formann: Ekstraordinær lagdommer Kjell Hugaas. 4 Skjønnsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §31, §10, §4, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Luftfartsloven (1993)

Ved avtale datert 15. og 29. oktober 1993 solgte Sivert Bonde Sivertsen sin eiendom Schala, gnr. 116 bnr. 49, 242, 279, 309 og 341 i Tromsø til Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets Bygningstjeneste. Dato for overdragelsen er satt til 1. desember 1993. Det ble betalt konto kr 9000000 mot heftefritt skjøte og avtalt at restsummen skulle fastsettes ved avtaleskjønn. Senere er dette endret til at verdien av eiendommen skulle fastsettes ved avtaleskjønn, med plikt for selgeren til å tilbakebetale det overskytende med tillegg av 12% rente årlig regnet fra overdragelsesdato, hvis skjønnsretten skulle fastsette verdien til under 9 millioner kroner. Sistnevnte endring er også inntatt i de skjønnsforutsetninger partene ble enige om under forhandlingene for herredsretten, jf nedenfor.

Det ble begjært skjønn og Nord-Troms herredsrett avhjemlet 28. september 1994 skjønn med slik slutning:

"1. Staten v/Forsvarsdepartementet betaler til Sivert Bonde Sivertsen kr 12900000 -tolvmillionernihundretusenkroner -.

2. Staten v/Forsvarsdepartementet betaler til Sivert Bonde Sivertsen v/advokat Trygve Fjeld saksomkostninger med 150000 - etthundreogfemtitusenkroner -.

3. Oppfyllingsfristen er 2 -to- uker fra forkynning av skjønnet."

Ved begjæring av 13 12 94 til Hålogaland lagmannsrett har regjeringsadvokaten v/advokat Steinar Mageli på vegne av Staten v/Forsvarsdepartementet begjært overskjønn. Skjønnsforhandlinger for lagmannsretten er avholdt 26. og 27. oktober 1995. For staten møtte foruten prosessfullmektigen advokat Steinar Mageli førstekonsulent Dag Westby, som avga forklaring. Sivert Bonde Sivertsen møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Trygve Fjeld og avga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner, hvorav ett vitne ved telefonavhør. Det ble foretatt befaring og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksøkeren, Staten v/Forsvarsdepartementet har for overskjønnsretten gjort gjeldende at herredsretten har bygget på feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Herredsretten har kommet til at eiendommens salgsverdi er større ennbruksverdien. Vederlagsloven §5 kommer da til anvendelse. Sentralt i verdsettelsen står den "påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Eiendommen er ved reguleringsplan av 26. februar 1992 avsatt til spesialområde for forsvaret, og det hevdes å være feil av herredsretten å se bort fra reguleringsplanen av 1992. Det fremgår av en rekke høyesterettsdommer at reguleringsplanen er bindende for den utnyttelse som kan gjøres av arealet og dermed er bestemmende for utmåling av vederlaget. Staten har om dette bl a vist til dommer inntatt i Rt-1993-166, Rt-1993-409 og Rt-1993-496.

Etter rettspraksis kan det bare unnlates å legge reguleringsplanen til grunn hvis

1. Planen er foreldet.

2. Planen selv åpner for dispensasjon og

3. når det såkalte Parkprinsipp kan komme til anvendelse.

Ingen av disse unntakene er aktuelle i nærværende sak. Likevel har herredsretten sett bort fra den bindende reguleringsplan under henvisning til at eiendommen før planen av 1992 var regulert til industriformål, uten at det er gitt noen begrunnelse for dette standpunkt. Herredsrettens standpunkt synes å bygge på rimelighetsbetraktninger. Men rimelighetsbetraktninger kan ikke slå gjennom overfor den rettspraksis som foreligger. Ved å se bort fra reguleringsplanens virkning for påregnelig arealutnyttelse har herredsretten tolket og anvendt vederlagsloven feil.

Det synes forøvrig som om herredsretten har blandet salgsverdien etter vederlagsloven §5 sammen med bruksverdien etter lovens §6. Utgangspunktet for herredsretten er salgsverdi. Likevel har retten kommet til at saksøkte har krav på å få erstattet det tap han lider ved ikke å kunne fortsette med utleievirksomhet samt arrangementer i selskapslokalene. Dette er bruksverdibetraktninger. En slik sammenblanding av verdsettelsesgrunnlagene kan tyde påat retten har utmålt erstatning både for salgs- og bruksverdi.

Det hevdes også å være feil rettsanvendelse når herredsretten har knyttet sin vurdering til en mulig eller teoretisk bruk. Erstatningsfastsettelsen må bygge på den naturlige og påregnelige bruk, det vil si den bruk som har overvekt av sannsynlighet for seg. Herredsretten har sett bort fra den faktiske og rettslige begrensning som beliggenheten nær flyplassen får for den påregnelige utnyttelse av eiendommen.

Staten er enig med herredsretten i at det er salgsverdien som i dette tilfelle skal legges til grunn Men det er den påregnelige bruk pr. 1. desember 1993 - tiltredelsestidspunktet - som skal legges til grunn, jf vederlagsloven §10.

Hvis saksøkte vil fremsette krav basert på at han har hatt tap som følge av at planarbeidet trakk i langdrag, så ligger det utenfor overskjønnsrettens kompetanse å ta stilling til dette. Slikt krav må i tilfelle fremmes i egen prosess.

Ved fastsettelse av vederlag basert på verdien pr 1. desember 1993 må retten ta hensyn til de rådighetsinnskrenkninger som følger av reguleringen av 1992, som har utlagt arealet til forsvarets spesialformål. Men den aktuelle bruk kan alltid legges til grunn som påregnelig. Reguleringen hindrer ikke igangværende bruk. Det er om dette henvist til Frihagens kommentarer til plan- og bygningsloven (utg. 1989) side 479 ff særlig side 489. Hovedregelen er at rådighetsinnskrenkninger som følger av reguleringsplanen bare rammer fysiske tiltak som innebærer en bruksendring, ikke igangværende bruk, jf plan- og bygningsloven §31 nr. 1.

Det er den aktuelle bruk som kan legges til grunn som påregnelig utnyttelse. Det må legges til grunn at den tidligere drevne virksomhet med restaurant/selskapsarrangement i selskapslokalene ble nedtrappet i 1983/84 som følge av at Sivertsen regnet med at forsvaret ville kjøpe eiendommen. Det samme gjelder utleievirksomheten. Saksøkeren antar imidlertid at en gjenopptakelse av virksomheten med drift av selskapslokaler/restaurant og utleievirksomhet ikke ville ha vært i strid med plan- og bygningsloven §31 nr 1. Overskjønnsretten må imidlertid vurdere om det er reelt grunnlag for gjenopptakelse av slik virksomhet pr 1. desember 1993.

I tillegg til påregnelighet må det også tas hensyn til beliggenhet, egnethet mv. Eiendommen ligger nær flyplassen, i støysone 3 som er den nest mest støybelastede sone. Den er for såvidt lite attraktiv og lite egnet til bolig. Eiendommen omfattes også av de restriksjonsplaner som er utarbeidet i henhold til luftfartsloven. Det må også tas hensyn til at en gjenopptakelse av virksomheten betinger betydelige påkostninger i form av restaurering og reparasjoner, særlig av selskapslokalene og utleiedelen.

For så vidt angår verdsettelse av bygningene på eiendommen har saksøkeren for øvrig anført:

Demonstrasjonshuset kan ikke verdsettes som bolighus. Huset er av bygningsmyndighetene ikke tillatt brukt til boligformål, og det er ikke gitt tillatelse til tilknytning til vann og kloakk. Dette følger også av avtalen mellom partene, pkt 4. Dette er også lagt til grunn av herredsretten, som imidlertid har ansett det påregnelig med annen bruk og postulert en forventet brutto inntekt på kr 80000 årlig, uten at dette er nærmere begrunnet.

For så vidt angår hybeldelen av bygningen vil markedsleien være avgjørende for hvor meget en vanlig kjøper vil betale. Det kan settes spørsmålstegn ved om huset overhodet kan leies ut. Det hevdes at den leie Tromsø kommune har betalt ikke er noe uttrykk for markedsleien. Kommunen befinner seg i en tvangssituasjon, med plikt til å skaffe husrom for sosialklienter.

Ved verdsettelsen må det forøvrig tas i betraktning at det må foretas påkostninger for å kunne leie ut hybler. En kjøper må vurdere utsiktene med i det hele tatt å kunne få leiet ut. Nettoavkastningen kan ikke utgjøre de helt store beløp.

Den tilbygde enebolig har ikke noe særlig attraktiv beliggenhet, og verdien forringes på grunn av nær beliggenhet til flyplassen, i støysone 3.

Selv om driften av selskapslokalene kan gjenopptas uten at reguleringsplanen av 1992 er til hinder for dette, så må det vurderes om det reelt sett er grunnlag for å gjenoppta en slik virksomhet. Det avgjørende er om en aktuell kjøper anser slik virksomhet lønnsom.

For så vidt angår verdsettelsen av den del av eiendommen som er ubebygget har saksøkeren vist til Hålogaland lagmannsretts overskjønn av 19. juni 1992 i sak nr 118/91 B ( LH-1991-00118 B), hvor erstatning for tilsvarende grunn ble satt til kr 45 pr kvm for fastmark og kr 0 for sjøgrunn.

Saksøkeren har lagt ned påstand om at skjønnet fremmes.

Saksøkte Sivert Bonde Sivertsen har i hovedsak gjort gjeldende:

Etter avtalen mellom partene skal vederlaget fastsettes ved rettslig skjønn, og det er bestemmelsene i vederlagsloven av 1984 som kommer til anvendelse.

Saksøkte, som for herredsretten gjorde gjeldende at bruksverdien for saksøkte er høyest, har for lagmannsretten erklært seg enig i at salgsverdien i dette tilfelle er høyere enn bruksverdien og skal legges til grunn.

Saksøkte har drevet forretningsvirksomhet på eiendommen. Det dreide seg ikke bare om utleie av hybler, men også restaurantdrift og campingplass. Han drev en omfattende virksomhet fra selskapslokalene på eiendommen. Da det i 1983 ble inngått avtale om salg av eiendommen til forsvaret, ble denne virksomhet bygget ned, gradvis. Han kunne i 1993 ha startet med samme virksomhet som i 1984. Dette må legges til grunn. Man hadde samme driftspotensiale - det er dette som må legges til grunn ved fastsettelse av vederlaget. Reguleringsarbeidet medførte en utsettelse av salget i 10 år. Det hevdes at staten var forpliktet til å gjennomføre kjøpet, da reguleringsplanen av 1992 forelå. Sivertsen hadde ventet, han hadde trappet ned virksomheten fordi han ikke kunne ta langsiktige bestillinger - julebord og lignende. Han ventet, men i 1986 gikk han ut og investerte i hotelldrift i Bjorli. Han trodde man var ved avslutningen av kjøpet. Dette må det tas hensyn til. Det hevdes at bygningene på eiendommen var godt vedlikeholdt, men er blitt forringet etter at staten overtok eiendommen 1. desember 1993. Det har etter dette tidspunkt vært lekkasjer, som har skadet parketten og gulvbelegget i selskapslokalene.

Ved gjenopptakelse av næringsdriften i 1993 med nye og unge mennesker til å forstå driften, ville det vært mulig med drift av selskapslokalene 300 dager i året.

Han fikk avslag for så vidt angår flyplasshotell, men han hadde drevet i 30 år. Her var det tradisjon.

Han kunne ha leiet ut hyblene for kr 220 pr døgn. Men det var enklere å ha med kommunen å gjøre. Det må være grunnlag for å forhøye de beløp kommunen betalte tidligere. I den oppstilling som er laget for herredsretten er det gjort den feil at man har regnet med prisene i 1984. Det riktige må være å legge til grunn priser pr 1. desember 1993, jf vederlagsloven §10. Dette gir grunnlag for å sette verdien høyere enn det herredsretten har gjort.

Saksøkte har for øvrig vist til vederlagsloven §5, fjerde ledd, bestemmelsen om at det ikke skal tas hensyn til verdiendringer som kommer av oreigningstiltaket. Dette gjelder begge veier, både verdiøking og verdireduksjon. Sivertsen hevder ikke at man skal se bort fra reguleringsplanen av 1992, men man krever erstatning basert på den bruk Sivertsen gjorde av eiendommen tidligere.

Den frittliggende enebolig - demonstrasjonshuset - kan i følge herredsretten ikke anvendes til boligformål, men det kan brukes til annet i forbindelse med næringsdriften.

Verdien av hybelhuset er godt vurdert av herredsretten, men verdien kan reguleres noe opp.

Den tilbygde enebolig er lettere å verdsette. Det må tas hensyn til en markert økning av verdien av bolighus fra 1991 og utover. Verdien bør ikke settes lavere enn 1,5 millioner kroner.

Når det gjelder selskapslokalene har saksøkte vist til herredsrettens oppstilling. Her har en faktisk kunnskap å bygge på. Det er lagt til grunn utleie av selskapslokaler 150 dager i 1983. Dette må økes noe. Dessuten må det regnes med prisene i 1993, ikke 1984.

Når det gjelder ubebygget areal er det mulig at man kan komme under kr 300, men arealet har stor verdi også ved utnyttelse i forbindelse med campingplass mv.

Saksøkte har lagt ned slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Staten v/Forsvarsdepartementet tilpliktes å erstatte fulle saksomkostninger for herredsretten (underskjønnet) og for overskjønnet."

Lagmannsretten bemerker:

Overskjønnsbegjæring er rettidig innkommet, og i samsvar med partenes påstander blir overskjønnet å fremme.

Lagmannsretten legger til grunn for skjønnet de skjønnsforutsetninger som partene ble enige om under behandlingen i herredsretten, sålydende:

"A. Sivert B. Sivertsen bebor eiendommen fram til avhjemling av herredsrettens skjønn. Den nytten Sivertsen har av eiendommen skal komme til fradrag i den endelige kjøpesummen.

B. Dersom skjønnsretten setter verdien til kr 9 millioner, skal Sivertsen tilbakebetale til staten differansen med en rentesats på 12% p.a. fra overdragelsesdagen og til betaling skjer."

Disse forutsetninger kommer i tillegg til de forutsetninger som følger av avtalen mellom partene, datert 15. og 29. september 1993.

Den eiendom som avstås består av 5 sammenhengende parseller, gnr 116 bnr 49, 242, 279 og 309 i Tromsø og gnr 116 bnr. 341 i Tromsø. Det har kommet til uttrykk en del usikkerhet om størrelsen av eiendommen. I brev av 07 06 93 fra Tromsø kommune til advokat Fjeld er det opplyst at opprinnelig areal på bnr 49 - som bnr 242, 279 og 309 er utskilt fra - var 2277 kvm fastmark (dvs areal som ved middel høyvann ligger tørt). Det er imidlertid foretatt betydelige oppfyllinger på sjøgrunn utenfor bnr 49 og bnr 309, slik at fastmarkarealet er betydelig større enn det som fremgår av målebrevene. Etter planimetermålinger på kart - målestokk 1:1000, konstruert etter flybilder opptatt juni 1989, har byggesaksjefen anslått fastmarksarealet for bnr 49, 242, 279 og 309 til ca 7 050 kvm. Nøyaktigheten av arealberegningener angitt til +/- 100 kvm. Gnr 116 bnr 341 - utgått fra gnr 116 bnr 2 - er av Sivertsen ervervet fra Tromsø kommune i 1993. Denne eiendom består av tidligere sjøgrunn, som av Sivertsen med kommunens tillatelse er blitt oppfylt. Fastmarksarealet er i målebrev av 3. august 1993 angitt til 1822 kvm.

Lagmannsretten legger til grunn at det samlede fastmarksareal utgjør (7050 + 1822) = 8872 kvm.

Det foreligger for lagmannsretten ikke målinger/beregninger for den utenforliggende sjø- og fjæregrunn. Herredsretten har lagt til grunn at sjøgrunnen utgjør ca 2,5 daa. Ingen av partene har under forhandlingene for lagmannsretten hatt innvendinger mot dette anslag, og lagmannsretten legger til grunn at utenforliggende sjø- og fjæregrunn utgjør 2500 kvm.

Eiendommen er beliggende på vestsiden av Tromsø Lufthavn Langnes nordre del. Eiendommen ligger nær flyplassen, i støysone 3. Avstanden fra rullebanen er ca 250 - 300 meter. Terrenget er tilnærmet flatt. En stor del av eiendommen er oppfylt sjøgrunn. Eiendommen egner seg godt til bebyggelse.

På eiendommen er oppført 3 bygninger, en "hovedbygning" en frittliggende enebolig og en garasje. Hovedbygningen består av selskapslokaler i underetasje med et utleiebygg/hybelbygg i etasjen over. Inntil dette er bygget en enebolig.

Det er på det rene at Staten v/Forsvarsdepartementet allerede i 1983 var interessert i kjøp av eiendommen. Det ble opptatt forhandlinger og også oppnådd enighet mellom Sivertsen og statens forhandlere (Forsvarets Bygningstjeneste) om kontrakt. Det ble imidlertid fra Statens Bygningstjeneste tatt forbehold om Stortingets godkjenning. Slik godkjenning ble ikke gitt. Grunnen til dette fremgår av Innst.S.nr.68 (1983-84) hvor det er anført:

"Komiteen viser til departementets forslag i hovedavsnitt III om ervervelse av eiendommen Scala I, II og III for å sikre seg Forsvarets interesseområder på Tromsø Lufthavn.

Komiteen er prinsipielt enig i Forsvarets behov for utvidelse av Tromsø Lufthavn.

Komiteen er imidlertid i brev fra Tromsø kommune datert 2. desember 1983, blitt gjort kjent med at Tromsø formannskap 28. november d.å. fattet slikt vedtak:

Tromsø formannskap er gjennom avisene gjort kjent med at Staten v/Forsvarsdepartementet skal kjøpe Sivertsens eiendom på vestsiden av flyplassen på Langnes. Formannskapet henstiller til Forsvarsdepartementet å utsette eiendomskjøpet inntil Tromsø kommunestyre har behandlet plan for arealbruket i det aktuelle området.

Komiteen går - i forståelse med departementet - og på ovennevnte grunnlag inn for at kjøpet utsettes."

Saksøkte har gjort gjeldende at staten var forpliktet til å gjennomføre kjøpet da reguleringsplanen forelå, og at det må tas hensyn til dette ved fastsettelse av vederlaget. Da kjøpet faktisk er gjennomført er det unødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om noen slik forpliktelse forelå. Det er noe uklart for retten på hvilken måte det skal tas hensyn til en slik eventuell forpliktelse ved erstatningsutmålingen. Retten er imidlertid enig med saksøkeren i at det ligger utenfor overskjønnsrettens formelle kompetanse å ta stilling til eventuelle krav om erstatning for tap som følger av at reguleringsarbeidet har trukket i langdrag. Slike krav må eventuelt reises i annen prosess. Grunnlaget for avtaleskjønnet er avtalen mellom partene, datert 15. og 29. september 1993. Vederlaget skal fastsettes på grunnlag av verdien av eiendommen ved det avtalte overdragelsestidspunkt, 1. desember 1993. Skjønnsforutsetningene fremgår av avtalen mellom partene, med tillegg av de foruutsetninger det ble enighet om under herredsrettens behandling, jf ovenfor.

Ved fastsettelse av vederlaget kommer bestemmelsene i lov av 6. april 1984 nr 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven) til anvendelse. Etter lovens §4 skal verdsettelsen skje på grunnlag av salgsverdi eller bruksverdi. Hvis eiendommen har en høyere bruksvedi for eieren enn salgsverdien, skal denne bruksverdi legges til grunn, med mindre det tap som går ut over salgsverdien kan avbøtes ved kjøp av annen eiendom for tilsvarende bruk.

Lagmannsretten er i likhet med herredsretten kommet til at salgsverdien er høyest og må legges til grunn. Da partene under forhandlingene for lagmannsretten klart har gitt uttrykk for at salgsverdien må legges til grunn, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå nærmere inn på dette. Det er for så vidt tilstrekkelig å vise til at den bruk som skulle begrunne en høyere verdi, ved overtakelsestidspunktet på det nærmeste var opphørt. Selv om en antar at Sivertsen i 1993 kunne ha gjenopptatt den tidligere virksomhet, jf nedenfor, er det ikke tenkelig at dette ville medføre en bruksverdi høyere enn salgsverdien, basert på samme utnyttelse av eiendommen.

Ved fastsettelse av vederlag basert på salgsverdi kommer bestemmelsene i lovens §5 til anvendelse. Vederlaget skal settes til det en må regne med at en vanlig kjøper ville betale for eiendommen. Dette innebærer for det første at det skal ses bort fra det forsvaret - ut fra sitt særlige behov er villig til å betale. Ved vurderingen av hva en vanlig kjøper er villig til å betale skal det ikke bare legges vekt på eiendommens beskaffenhet og beliggenhet, men også på den påregnelige utnytting av eiendommen som det erfaringsmessig er grunnlag for, etter forholdene på stedet. Ved denne vurdering må det tas hensyn til gjeldende reguleringsplan. Herredsretten har sett bort fra reguleringsplanen av 1992. Lagmannsretten er ikke enig i denne rettsanvendelse. Som anført av saksøkeren fremgår det av en rekke høyesterettsavgjørelser at reguleringsplanen er bindende for den utnyttelse som kan gjøres av eiendommen ogdermed bestemmende for utmåling av vederlaget. Etter lagmannsrettens oppfattning foreligger det i dette tilfelle ikke forhold som kan gi grunn til å unnlate å legge gjeldende reguleringsplan av 1992 til grunn.

I utgangspunktet er derfor reguleringsplanen av 1992 bindende for den påregnelige utnytting av eiendommen. Dette innebærer bl.a. at det ikke er påregnelig med utparsellering og salg av den ubebygde del av eiendommen til industriformål.

Som anført av saksøkeren vil imidlertid (fortsettelse av) den aktuelle bruk alltid være påregnelig. Det vises om dette til plan- og bygningsloven §31 nr 1. De rådighetsinnskrenkninger som følger av reguleringsplanen rammer bare tiltak som innebærer en bruksendring, ikke igangværende bruk. Det må videre antas at en eventuell utvidelse av bruk av samme art også går klar av forbudet i plan- og bygningsloven §31 nr 1. Det er på det rene at den tidligere drevne virksomhet fra selskapslokalene ble nedtrappet i 1983/84 og senere er opphørt. Også utleievirksomheten var opphørt før overdragelsestidspunktet. Saksøkeren har imidlertid anført at en gjenopptakelse av den tidligere drevne virksomhet antas ikke å ha vært i strid med plan- og bygningsloven §31 nr 1. Lagmannsretten legger dette til grunn. Lagmannsretten legger videre til grunn at det var reelt grunnlag for slik gjenopptakelse av virksomheten i 1993, også for ny eier av eiendommen.

Ved fastsettelse av vederlaget basert på salgsverdi legger derfor retten til grunn at den påregnelige utnytting av eiendommen var restaurant/selskapsarrangementer, utleievirksomhet og campingplass slik Sivertsen hadde drevet virksomheten tidligere.

Lagmannsretten legger til grunn at høyest salgsverdi ville kunne oppnås ved salg av eiendommen under ett, i hvert fall for så vidt angår bygninger med nødvendig tomtegrunn. Riktignok er det intet til hinder for salg av den tilbygde enebolig for seg, f.eks. ved seksjonering, men det må antas at "hovedbygningen" har høyest salgsverdi ved samlet salg. Dette fordi drift av selskapslokalene og utleiedelen og også campingplass fordrer at eieren eller den som skal forestå driften bor på stedet.

Sivertsen har i 1993, visstnok i forbindelse med forhandlingene med FBT, innhentet verditakst fra ingeniør Harald Ramsberg. Taksten, med beskrivelse av eiendommen med påstående bygninger, er i sin helhet inntatt i herredsrettens skjønn. Salgsverdien er i taksten satt til kr 11750000. Lagmannsretten har visse innvendinger mot beskrivelsen, bl.a. er fastmarksarealet anslått til ca 12000 kvm, mens lagmannsretten legger til grunn et fastmarksareal på 8.872 kvm -/+ 100 kvm. Etter befaringen finner imidlertid lagmannsretten at ingeniør Ramsberg beskrivelse av bygningenes størrelse, byggemåte og tilstand er dekkende, og legger denne beskrivelse til grunn.

Herredsretten har lagt kapitalisert bruksverdi til grunn som salgsverdi for så vidt angår bygninger med tilhørende grunn. Ved denne beregning har herredsretten helt ut lagt saksøktes oppgave over avkastning (inntekt) i "økonomisk sammenfatning" til grunn, dog slik at det er gjort langt større fradrag for utgifter til administrasjon og driftsutgifter mv.Lagmannsretten tar utgangspunkt i denne oppstilling, men bemerker at inntektsanslagene er svært optimistiske og - i hvert fall for så vidt angår selskapsarrangementer/restaurantvirksomhet ikke dokumenterte eller sannsynliggjorte. Det er på det rene at virksomheten fra selskapslokalene opphørte i 1983, og at slik virksomhet barerent sporadisk har vært drevet senere. Anslaget over omfang og inntekter av slik virksomhet må derfor bygge på virksomhet drevet i 1983 og tidligere. Det er imidlertid ikke lagt fram regnskapsutskrifter for 1983 eller tidligere for å underbygge saksøktes anslag over omfang og inntekter.

Når dette er sagt tilføyes at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at Schala tidligere var et populært og etterspurt sted for selskapsarrangementer. Lokalene egner seg for slik virksomhet, og det må antas at det fortsatt er marked for slike arrangementer. En kjøper av eiendommen må imidlertid regne med at det vil kunne ta tid å opparbeide virksomheten igjen. Det må også tas i betraktning at oppstart av virksomheten vil fordre betydelige påkostninger til vedlikehold og restaurering. For ordens skyld bemerkes at retten ved denne vurdering ikke har regnet med nødvendig reparasjon av parkettgulv og gulvbelegg, som er opplyst å skyldes lekkasje oppstått etter overdragelsen, jf vederlagsloven §10.

For utleiedelen er avkastningen bedre dokumentert. Samtlige 10 hybler, med tilhørende oppholdsrom, bad mv har i mange år vært utleiet til Tromsø kommune. Leieforholdet opphørte i 1992. Det ble da betalt kr 65000 pr måned - brutto kr 780000 pr. år. Lagmannsretten er enig med saksøkeren i at dette ikke er noe uttrykk for markedsleie, men må forklares ut fra at kommunen har vært i en tvangssituasjon, med plikt til å skaffe husrom for sosialklienter. For salgsverdien av eiendommen vil markedsleie være avgjørende.

Lagmannsretten er enig med saksøkte i at det åpenbart er marked i Tromsø både for utleie av hybler - bl.a. til studenter og skoleelever - og for vanlig pensjonatvirksomhet. Det kan imidlertid neppe regnes med inntekt tilsvarende det kommunen betalte. En bruttoleie på kr 65000 pr måned tilsvarer kr 6500 pr. hybel, som må antas å ligge langt over markedsleien, selv med den etterspørsel som er iTromsø.

Alternativ utnyttelse av hybeldelen av huset til vanlig pensjonatvirksomhet - med kr 220 pr natt, som antydet av saksøkte - vil kreve en utnyttelse av kapasiteten med ca 96%, hvilket er usannsynlig, ikke minst på grunn av eiendommens beliggenhet, forholdsvis langt fra sentrum. Hertil kommer at slik virksomhet antakelig ville ha fordret større driftsutgifter og dermed lavere kapitalavkastning.

Det er ikke upåregnelig at en kjøper av eiendommen kunne ha fått forlenget kontrakt med kommunen, men det er urealistisk å regne med at han - i hvert fall på sikt - kunne ha oppnådd en godtgjørelse høyere enn markedsleien. Dette er bestemmende for hva en kjøper ville betale for eiendommen.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at kapitalavkastningen av eiendommen vil være vesentlig lavere enn det herredsretten har lagt til grunn. Lagmannsretten har ikke innvendinger mot herredsrettens fastsettelse av vederlag for den tilbygde enebolig. Det må antas at eneboligen med nødvendig tomtegrunn ved separat salg har en salgsverdi på ca kr 1,3 millioner. Etter de forutsetninger lagmannsretten bygger på - at samlet salg av eiendommen gir høyest salgsverdi - bør imidlertid tillegget for eneboligen vurderes noe lavere.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten blitt stående ved at salgsverdien av hovedbygningen, med selskapslokaler, hybeldel og tilbygget enebolig bør settes til kr 10000000. I tillegg kommer verdien av garasje, som lagmannsretten i likhet med herredsretten setter til kr 75000.

Verdsettelsen av den frittliggende enebolig - benevnt "demonstrasjonshuset" byr på atskillige problemer. Dette hus ble i sin tid oppført som demonstrasjonshus, i forbindelse med at Sivertsen drev salg av ferdighus av finsk fabrikat. Huset har ikke vært benyttet i den virksomhet Sivertsen for øvrig har drevet på eiendommen, men har vært leiet bort som bolig. Det er imidlertid på det rene at de kommunale bygningsmyndigheter ikke har godkjent huset brukt som bolig. Dette er senest bekreftet i 1993. Anvendelse som bolig er således ikke en påregnelig utnyttelse.

Det er mulig at en ombygging av huset for anvendelse i driften av campingplass vil gå klar av forbudet mot bruksendring i plan- og bygningsloven §31 nr 1, jf merknadene ovenfor om utvidelse av den aktuelle bruk, men det knytter seg stor usikkerhet til dette. Hertil kommer så at det av bygningsmyndighetene bare er gitt midlertidig tillatelse til oppføring av huset, og at begrunnelsen for tillatelsen formentlig er fordi det skulle benyttes til demonstrasjonshus. I så fall er det ikke upåregnelig at tillatelsen opphører etter at denne bruk er opphørt, og at bygningsmyndighetene - uavhengig av reguleringsplanen av 1992 og plan- og bygningsloven §31 nr 1 - kan forlange huset fjernet.

Med den usikkerhet som knytter seg til den framtidige anvendelse av dette hus, har det neppe særlig større salgsverdi enn rivingsverdi/flytteverdi. Lagmannsretten fastsetter salgsverdien til kr 400000.

Ovennevnte verdsettelse av bygningene på eiendommen inkluderer også nødvendig tomtegrunn etter en hensiktsmessig arrondering. Hvis grensen mellom bebygget og ubebygget areal trekkes gjennom en rett linje mellom punkter 5 meter nord for garasje og nord for demonstrasjonshuset vil dette gi et bebygget areal på ca 3,5 daa. Det må imidlertid antas at man ved en hensiktsmessig arrondering ikke behøver å legge beslag på så stort areal. Lagmannsretten har derfor ved verdsettelse av bygninger med grunn regnet med et bebygget areal på ca 3000 kvm. Dette ses forøvrig å være samme bebygget areal som ingeniør Ramsberg har regnet med,jf hans beregninger av kapitalisert verdi, hvor han har lagt til grunn et ubebygget areal på ca 9000 kvm av totalt anslått ca 12000 kvm. Etter den arealstørrelse lagmannsretten bygger på - ca 8872 kvm. vil det da gjenstå å verdsette ca 5872 kvm ubebygget fastmark. Det kan ikke legges til grunn for verdsettelsen en påregnelig utnyttelse i for av uttparsellering av tomter til boliger eller til industriformål. Reguleringsplanen av 1992 er til hinder for dette. Verdsettelsen må baseres på en fortsettelse/utvidelse av drift av campingplass. Arealet egner seg til dette, og behovet må antas å være til stede, ikke minst på grunn av økningen av turisttrafikk med bobiler. Verdien, basert på denne utnyttelse vil neppe utgjøre mer enn kr 80 - kr 90. Lagmannsretten fastsetter verdien av ca 5872 kvm ubebygget fastmark til kr 500000.

Med den påregnelige utnyttelse av eiendommen som må legges til grunn, vil det neppe være regningssvarende med oppfylling av ca 2500 kvm sjøgrunn utenfor eiendommen. Sjøarealet må derfor antas å ha liten eller ingen salgsverdi. Lagmannsretten finner likevel at det bør fastsettes samme salgsverdi som ble lagt til grunn ved overdragelse av gnr 2 bnr 341 fra Tromsø kommune til Sivertsen i 1993 - kr 10 pr kvm. Salgsverdien av ca 2500 kvm sjøgrunn settes til kr 25000.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at vederlaget for overdragelsen av eiendommen med påstående bygninger og utenforliggende sjø- og fjæregrunn bør settes til kr 11000000. Herav er betalt konto ved tiltredelsen kr 9000000, slik at restvederlaget utgjør kr 2000000.

Ved verdsettelsen av eiendommen har lagmannsretten lagt til grunn verdien ved tiltredelsen 1. desember 1993, jf vederlagsloven §10. Saksøkte har da krav på å få erstattet det tap han lider ved at vederlaget delvis blir betalt senere. Dette gjøres ved at det betales avsavnsrente, som partene er enige om skal utgjøre 12% årlig.

Staten v/Forsvarsdepartementet tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, samt å erstatte saksøkte hans saksomkostninger. Saksøktes prosessfullmektig har krevet saksomkostninger dekket med kr 60650, hvorav salær utgjør kr 55000, resten er utgifter. Salæret er fordelt med kr 32000 på forberedende arbeid og kr 23000 for 2 dagers hovedforhandling samt etterfølgende arbeid. Statens prosessfullmektig har - under henvisning til at saksøkte bare har krav på å få dekket nødvendige utgifter i forbindelse med skjønnssaken reist innsigelser mot kravet. Det er særlig protestert mot salæret for forberedende arbeid, men også gjort gjeldende at kr 23000 for 2 dagers hovedforhandling vanskelig lar seg forsvare. Etter saksøkerens oppfatning bør saksomkostningsbeløpet reduseres til kr 40000.

I prosesskrift av 02 12 95 har saksøktes prosessfullmektig fastholdt og nærmere begrunnet kravet om saksomkostninger. Det er bl.a. opplyst at han "som norm" legger til en timesats på kr 1500 for hovedforhandling og noe lavere - kr 1200 - kr 1250 for arbeid utenfor retten.

Til dette bemerker lagmannsretten.

Til hovedforhandlingen medgitt i alt 14 timer. Etter de satser advokat Fjeld opererer med vil dette gi ca 2 timer til etterfølgende arbeid. Det er således ikke noe å bemerke til det timetall som er lagt til grunn. Når det gjelder forberedende arbeid stiller saken seg noe annerledes. Saksøktes prosessfullmektig har under saksforberedelse for lagmannsretten levert et forholdsvis stort antall prosesskrifter. Som anført av motpartens prosessfullmektig berører imidlertid disse prosesskrifter i liten grad sakens materielle sider. Det har for det meste dreiet seg om "å få presset fram berammelse av hovedforhandlingen". Dette kan i og for seg ikke sies å være unødvendig, men omfanget av dette arbeid, både i antall prosesskrifter og begrunnelse synes å gå ut over det som er nødvendig for en forsvarlig ivaretakelse av klientens tarv.

Hertil kommer at lagmannsretten også reagerer mot de timesatser som er lagt til grunn, og som må antas å ligge over vanlige satser. Lagmannsretten er likevel - under tvil - kommet til at saksomkostningsoppgaven bør legges til grunn. En har da lagt til grunn at det oppgitte beløp er det prosessfullmektigen vill ha avkrevet saksøkte. Slik sett framstiller omkostningskravet for Sivertsen seg som nødvendige utgifter.

Saksøkte har også lagt ned påstand om å få erstattet "fulle saksomkostninger for herredsretten". Til dette bemerker lagmannsretten at herredsrettens saksomkostningsfastsettelse synes vel begrunnet. Det sees ikke å være grunn til å endre denne avgjørelse.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Staten v/Forsvarsdepartementet betaler restvederlag til Sivert Bonde Sivertsen med kr 2000000 -tomillioner kroner - med tillegg av 12 - tolv- % renter årlig regnet fra 1. desember 1993 og til betaling skjer.

2. Staten v/Forsvarsdepartementet betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og tilpliktes innen 2 -to- uker fra forkynnelse av overskjønnet å betale saksomkostninger til Sivert Bonde Sivertsen v/advokat Trygve Fjeld med kr 60650 -sekstitusensekshundreogfemti kroner-. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.