LB-1994-1344

Instans:	Borgarting Lagmannsrett - dom
Dato:	1996-02-23
Publisert:	LB-1994-01344
Stikkord:	Skifterett
Sammendrag:
Saksgang:	Kongsberg byrett Nr. 00067-1993 A - Borgarting lagmannsrett LB-1994-01344 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, se HR-1996-00642K .
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Fjeld). Motpart: B og C (Prosessfullmektig: Advokat Harald S. Kobbe).
Forfatter:	Lagdommer Jørgen Fr. Moen, formann, Lagdommer Sveinung Koslung, Ekstraord. lagdommer Sigurd Müller
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Skifteloven (1930) §52, Ekteskapsloven (1991) §71, Tvistemålsloven (1915) §180, §52, §27, Lov om løysingsrettar (1994) §12, §1

Dom:

Saken gjelder krav fra en loddeier mot en utenforstående kjøper om tilbakeføring av en boligeiendom solgt i forbindelse med offentlig skifte av et felleseiebo.

A og Ds fellesbo ble tatt under offentlig skiftebehandling ved Kongsberg skifterett 4 januar 1992. I skiftesamling 1 april 1992 fremmet D krav om at boets eiendom, Skytterveien 6 i Kongsberg, skulle selges. Skifteretten besluttet 6 april 1992 salg av eiendommen, jf daværende skiftelov §52 annet ledd.

På eiendommen hvilte et misligholdt pantelån til UNI Storebrand Livsforsikring AS som ifølge påkrav før tvangsauksjon av 26 februar 1992 beløp seg til kr 564798,81. D var debitor for lånet. Etter henvendelse fra skifteretten meddelte selskapet i brev 27 april 1992 at tvangsinndrivelse av lånet ble stilt i bero fram til 15 august 1992 i påvente av frivillig salg.

Buskerud Eiendom AS som hadde salgsoppdraget for skifteretten, innhentet takst over eiendommen. I taksten datert 7 mai 1992 ble salgsverdien satt til kr 1000000. Eiendommen ble avertert til salgs, og det ble holdt visninger i juli og august 1992.

A fremmet 27 juli 1992 bud på eiendommen "fast kr 500000, alternativt kr 750000, det siste ut fra den forutsetning at D er innforstått med at det da må fortsatt hvile 2 (to) obligasjoner hver på kr 125000 på hver av døtrene, til sammen kr 250.000".

I brev av 11 august 1992 meddelte advokat Per Haugum på vegne av A at hun var interessert i å overta eiendommen og at hun måtte gis anledning til å tre inn i høyeste bud etter skifteloven §52 tredje ledd. Det kom etter hvert inn flere bud på eiendommen som A ble holdt fortløpende orientert om. I brev av 25 august meddelte advokat Haugum at A krevde å tre inn i høyeste bud som da var kr 900000. Det ble tatt forbehold om finansiering. I den forbindelse anførte advokat Haugum at "man antar at finansieringsspørsmålet kan avklares etter at saken har vært behandlet av retten, og regner derfor med at spørsmålet om salg foreløpig utstår". I svarbrev påfølgende dag framholdt skifteretten at As forbehold var uakseptabelt og at eiendommen ville bli solgt i løpet av august blant annet på grunn av forestående begjæring om tvangsauksjon. Skifteretten opplyste at høyeste bud nå var kr 930000 og at skifteretten ville se bort fra hennes anmodning om å tre inn i høyeste bud med mindre hun stilte bankgaranti for finansieringen av kjøpet av eiendommen.

I den videre brevveksling meddelte advokat Haugum at UNI Storebrand hadde opplyst at man ville avvente videre tvangsinndrivelse, foreløpig ut september måned. Videre var det gode muligheter for at A kunne overta pantelånet, men dette måtte behandles formelt etter søknad. Han bestred skifterettens krav om å stille bankgaranti for finansiering av hele kjøpesummen og anførte at det måtte "være tilstrekkelig med en beskrivelse av hvorledes finansieringen tenkes, og ikke under noen omstendighet, er noe behov for en bankgaranti for mer enn utløsningsbeløpet". Skifteretten fastholdt kravet om bankgaranti. Det ble vist til at det i den foreliggende situasjon var usikkert hva A hadde av midler og at hensynet til den annen part på skiftet tilsa at hun stilte garanti for korrekt oppgjør. Det ble framholdt at skifteretten slik situasjonen var, ikke kunne ta ansvaret for at reelle interessenter kunne "glippe".

B som tidligere hadde gitt bud på eiendommen, forhøyet 26 september 1992 sitt bud til kr 950000. Budet var gjort bindende til 1 september 1992, men B uttalte muntlig overfor megleren at han var villig til å stå ved budet fortsatt noen dager i påvente av en avklaring av As forkjøpsrett. I brev til A av 2 september 1992 med kopi blant andre til advokat Haugum skrev skifteretten:

De gis nå frist til fredag 4. september d.å. kl. 14.00 med å innlevere til skifteretten en skriftlig bankgaranti, på kjøpesummen, kr 950000,-.

Dersom slik garanti ikke foreligger innen ovennevnte frist, vil eiendommen bli solgt til vedkommende som i dag har dette bud.

A har forklart at hun mottok brevet 3 september 1992 da hun kom hjem fra arbeid ca kl 1800.

Ved fristens utløp var det ikke stilt bankgaranti fra As side. Det forelå heller ingen avklaring vedrørende overtagelsen av lånet i UNI Storebrand. Advokat Haugum hadde imidlertid i telefaks til skifteretten samme dag meddelt at hun var innvilget "toppfinansiering" fra Sandsværbanken med kr 150000. Det forelå videre opplysning om at A og medlemmer av hennes familie kunne yte bidrag med til sammen i overkant av kr 300000.

Etter utløpet av fristen meddelte skifteretten i brev til Buskerud Eiendom AS at den antok Bs bud. Tidligere samme dag hadde skifteretten mottatt bekreftelse fra Sparebanken NOR om at B kunne finansiere sitt bud på kr 950000. Skriftlig bekreftelse av aksepten ble sendt fra skifteretten til B 9 september 1992. Ektefellene B og C bekreftet i brev av 30 september 1992 at kjøpetilbudet ble opprettholdt. Det ble senere inngått kjøpekontrakt og utstedt skjøte til B og C signert av skifteretten. Skjøtet ble tinglyst på eiendommen 19 februar 1993.

A påkjærte personlig 17 september 1992 til Eidsivating lagmannsrett skifterettens beslutning om å selge eiendommen til B og C. Kjæremålet ble imidlertid ikke tatt under behandling på grunn av manglende innbetaling av kjæremålsgebyr.

A og D inngikk 24 september 1992 forlik i skiftetvist for lagmannsretten vedrørende krav om bidrag og erstatning. Ifølge rettsforliket skulle A blant annet overta:

4. Eiendommen Skytterveien 6 i Kongsberg, med påhvilende panteheftelser.

A overtar risikoen for at eiendommen kan overtas ved at B aksepterer å gå fra kjøpsavtalen.

Boet ble begjært tilbakelevert for privat skifte, noe som skjedde neste dag.

Advokat Haugum bestred på vegne av A i kjæremål til lagmannsretten skifterettens kompetanse til å inngå kjøpekontrakt og undertegne skjøte når boet ikke lenger var under offentlig skiftebehandling. Kjæremålet ble forkastet av lagmannsretten og senere av Høyesteretts kjæremålsutvalg 28 januar 1993. Kjæremålsutvalget fant at salgsavtalen var bindende for de skiftende parter også etter at boet var tilbakelevert og at skifteretten hadde kompetanse til å forestå gjennomføring av avtalen.

Utkastelse av A fra eiendommen ble foretatt 23 februar 1993 etter begjæring fra B og C og forutgående kjennelse stadfestet av lagmannsretten 19 februar 1993.

A ved advokat Trygve Fjeld tok ut stevning for Kongsberg byrett 18 februar 1993, innkommet til retten 22 februar 1993, med påstand blant annet om at skifteretten pliktet å utstede skjøte til A. Saksøkt var Kongsberg skifterett - på vegne av det senere tilbakeleverte fellesbo - og B og C . A begjærte samtidig stevningen tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Ved Eidsivating lagmannsretts kjennelse 7 september 1993 ble det avgjort at stevningen ikke skulle tinglyses på eiendommen, idet As rett ikke ble funnet sannsynliggjort etter en prejudisiell prøving av saken. Under saksforberedelsen for byretten trakk A søksmålet mot Kongsberg skifterett tilbake. Videre ble påstanden i saken mot ektefellene B og C endret til å gjelde krav om å overskjøte eiendommen til A mot å få refundert kjøpesummen samt krav om erstatning.

Kongsberg byrett - satt med settedommer og meddommere - avsa 14 mars 1994 dom med slik enstemmig domsslutning:

1. B og C frifinnes.

2. A tilpliktes innen 14 - fjorten - dager å erstatte B og C deres saksomkostninger med kr 84602,-.

A har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, nå Borgarting lagmannsrett, og nedlagt slik endelig påstand:

1. B og C dømmes til å overskjøte eiendommen Skytterveien 6, gnr. 17, bnr. 13 i Kongsberg, til A mot en refusjon av erlagte kr 950000,- innen en måned fra rettskraftig dom.

2. A tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

B og C har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Kongsberg byretts dom av 14. mars 1994 stadfestes.

2. A tilpliktes å erstatte B og C deres saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankeforhandlingen ble holdt i Kongsberg 7-9 februar 1996. A møtte med sin prosessfullmektig, advokat Trygve Fjeld, og B møtte med prosessfullmektig, advokat Harald S. Kobbe. Begge parter avga forklaring. Det ble avhørt 9 vitner, hvorav 6 var nye for lagmannsretten. Under ankeforhandlingen har den ankende part frafalt kravet om erstatning for de utgifter A ble påført ved å måtte flytte fra Skytterveien 6.

Den ankende part, A, har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:

Det erkjennes at i forholdet mellom skifteretten som selger og B som kjøper forelå et bindende salg, idet det ikke er grunnlag for å bestride at B muntlig overfor eiendomsmegleren hadde forlenget akseptfristen for sitt bud.

Byretten har imidlertid tatt feil når den kom til at As forkjøpsrett gikk tapt når hun ikke kunne dokumentere sin finansiering innen den fristen skifteretten satte. Det var tvert imot avtalen med B som utløste As forkjøpsrett etter daværende skiftelov §52 tredje ledd. Det følger av forarbeidene til lov om løysingsrettar at en forkjøpsrett er en rett til å tre inn i en avtale etter et eierskifte, jf NOU 1984:32 side 11. Selv om loven på det aktuelle tidspunkt ennå ikke var vedtatt, må den anses som en kodifisering av gjeldende rett og således ha gyldighet for den forkjøpsrett A hadde. Skifteloven §52 tredje ledd har ikke noen bestemt frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. En må derfor falle tilbake på løysingsrettsloven generelle regel om at forkjøpsretten må påberopes innen 6 måneder, jf §12 første ledd, eventuelt kreve at den gjøres gjeldende innen rimelig tid. Fristen må settes såvidt rommelig at denforkjøpsberettigede får rimelig mulighet til å overveie om vedkommende ønsker å gjøre bruk av retten.

B og C fikk kort tid etter at skifteretten hadde akseptert deres bud, beskjed om at A fastholdt og ønsket å gjøre bruk av sin forkjøpsrett. Dette skjedde ved flere muntlige henvendelser allerede i september/oktober 1992. B og C hadde også hatt mulighet for å spørre A om hun ville påberope forkjøpsretten, noe som ikke skjedde. I stevningen av 18 februar 1993 er forkjøpsretten påberopt skriftlig, og den kan ikke senere være gått tapt. Det bestrides at forkjøpsretten er prosessuelt prekludert eller gått tapt ved ekstingsjon. Konklusjonen er at A fortsatt har forkjøpsretten i behold og kan kreve eiendommen tilskjøtet seg.

Subsidiært, under forutsetning av at forkjøpsretten utløses når det foreligger bud på eiendommen, anføres at A ved flere anledninger før B og C bud ble akseptert, skriftlig hadde erklært at hun ville gjøre gjeldende sin rett. Dette visste B. As rett kan da ikke gjøres avhengig av at hun på meget kort frist dokumenterte sin betalingsevne med formell bankgaranti slik skifteretten krevde.

Ytterligere subsidiært gjøres gjeldende at salgsavtalen kan kreves satt til side i medhold av avtaleloven §36. Denne bestemmelsen kan også anvendes på avtaler som inngås under skiftebehandling. A fikk ingen reell mulighet til å gjøre bruk av forkjøpsretten i forbindelse med skifterettens salg. Det aksepteres at skifteretten kunne kreve at A dokumenterte finansiering av hele kjøpesummen, jf Rt-1985-423. Skifteretten la imidlertid opp til forskjellsbehandling mellom A og B og C, noe som ble søkt reparert ved å kreve finansieringsbekreftelse av B samme dag som budet ble akseptert. Skifteretten satte også en altfor kort frist for A slik at det ikke var praktisk mulig for henne å oppfylle fristen. Det var ingen hensyn som tilsa at det var nødvendig å avslutte salget så raskt. B hadde ikke satt noen bestemt frist for forlengelsen av sitt bud, og UNI Storebrand hadde bekreftet at man ville avvente videre tvangsinndrivelse av pantelånet. B og C var på sin side allerede før salgsavtalen ble inngått, kjent med As ønske om å overta eiendommen, og de kjente også til hennes forkjøpsrett. De var også kjent med hennes vanskelige situasjon i anledning ekteskapskonflikten og hennes sterke tilknytning til eiendommen. Få dager etter at skifteretten hadde akseptert budet, ble de informert om at A hadde reist den nødvendige kapitalen, og at hun oppfattet skifterettens handlemåte som et overgrep. Vanlig anstendighet burde tilsagt at de hadde samtykket i en omgjøring av salget på et tidspunkt da de ennå ikke hadde innrettet seg etter salgsavtalen.

A krever huset tilskjøtet seg mot å refundere kjøpesummen. Verdistigning som følge av økte eiendomspriser er irrelevant og kan ikke trekkes inn i oppgjøret.

Ankemotpartene, B og C, har ved sin prosessfullmektig i det vesenlige gjort gjeldende:

Forkjøpsretten etter daværende skiftelov §52 tredje ledd er en rett for ektefellen til å tre inn i høyeste bud på ellers like vilkår ved salg av boets eiendeler til utenforstående jf Rt-1985-423. Retten må gjøres gjeldende i forbindelse med skiftebehandlingen og kan ikke påberopes etter at bindende avtale med tredjemann er inngått. Dersom forkjøpsretten skulle stå ved lag i 6 måneder etter at salgsavtale er inngått, ville dette vært noe helt annet enn å tre inn på like vilkår, og det ville dessuten hatt en klar prisdempende effekt.

Lov om løysingsrettar trådte først i kraft 1 juli 1995, og det følger av §1 tredje ledd at loven ikke gjelder løsningsretter som har hjemmel i lov. Loven kan derfor ikke gis anvendelse i saken. Det er for øvrig heller ikke riktig at loven bare er en kodifikasjon av gjeldende rett.

Skifterettens behandling av salget var i samsvar med vanlig praksis i skiftesaker. A fikk reell og rimelig anledning til å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende. Her kan en ikke utelukkende se på den aller siste fasen, men må se utviklingen i sin helhet. Det gikk mer enn 5 måneder fra beslutningen om å legge eiendommen ut for salg ble tatt, til salgsavtale ble inngått. A som ikke framkom med noen innsigelse mot at eiendommen skulle selges, hadde således god tid på seg for å forberede en overtakelse. A fremmet 27 juli 1992 et bud på det halve av takstbeløpet, og hun trakk også inn sine "skiftemessige reserver". Det framkom dessuten opplysninger som tydet på at hun motarbeidet salgsarbeidet og hadde planer om å overta eiendommen på tvangsauksjon til en rimelig pris. Heller ikke da advokat Haugum på hennes vegne 11 august 1992 påberopte retten til å tre inn i høyeste bud etter skifteloven §52 tredje ledd, ble det gjort noe forsøk på å ordne finansieringen. A kan ikke ha vært i tvil om at skifteretten ønsket en bekreftelse på at hun kunne finansiere kjøpet. Ved brev av 26 august 1992 - mer enn en uke før salget skjedde - ble det gjort uttrykkelig oppmerksom på kravet om bankgaranti og at eiendommen ville bli solgt i løpet av august. A forholdt seg imidlertid ikke til det kravet skifteretten stilte, men fortsatte i stedet å argumentere mot rettens beslutning. Skifteretten hadde et klart ansvar for å oppnå en best mulig pris for eiendommen av hensyn til den andre parten i skifteoppgjøret. Eiendomsmarkedet var dårlig, og det var nødvendig å handle raskt for å sikre seg mot at byderne skulle trekke seg. Skifteretten stilte et berettiget og lovlig krav. Når A ikke oppfylte dette kravet, hadde skifteretten både rett og plikt til å se bort fra hennes krav om å tre inn i høyeste bud. Dermed gikk også As forkjøpsrett tapt, og hun kan ikke lenger påberope denne.

Uansett er As forkjøpsrett gått tapt som følge av at skifterettens beslutning om å se bort fra hennes forkjøpsrett og inngå avtale med B, ikke i tide ble angrepet rettslig, jf skifteloven §27.

As rett til eiendommen må under enhver omstendighet være ekstingvert. B har i god tro kjøpt en eiendom som var til salgs på det åpne marked gjennom skifteretten. De har fått utstedt skjøte, de har betalt kjøpesummen, og de har tilflyttet eiendommen. Det kan ikke kreves at de nå skal oppgi denne.

Avtalen kan heller ikke settes til side i medhold av avtaleloven §36. Denne bestemmelsen kan ikke påberopes av andre enn de som er parter i avtalen, jf Rt-1993-1474. Eiendommen ble solgt av boet ved skifteretten. Som loddeier var A ikke part i avtalen. Under enhver omstendighet har B og C ikke opptrådt på en slik måte at avtaleloven §36 kan få anvendelse. De forholdt seg til megleren og skifteretten som selger og foretok et ordinært eiendomskjøp. De hadde all grunn til å regne med at salget var i sin skjønneste orden. På den andre siden medførte det press B og C ble utsatt for etter at avtalen var inngått, en betydelig belastning for dem.

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten og bemerker:

Det er ikke bestridt at det ved skifterettens aksept av B og C bud 4 september 1992 ble inngått bindende avtale om salg av boets eiendom. Spørsmålet i saken er om A likevel kan kreve eiendommen tilskjøtet seg, enten fordi hun fortsatt har forkjøpsretten etter tidligere skiftelov §52 tredje ledd i behold, eller at hun kan kreve avtalen omgjort i medhold av avtaleloven §36.

Den daværende bestemmelse i skifteloven §52 tredje ledd, som nå er overført til ekteskapsloven §71 femte ledd, lyder slik:

Ved salg har hver av ektefellene forkjøpsrett under ellers like vilkår.

Bestemmelsen må forstås slik at salg til en ektefelle i henhold til forkjøpsretten skal skje på de samme vilkår som gjelder for en utenforstående kjøper, jf kjennelse i Rt-1985-423. Det innebærer at forkjøpsretten må gjøres gjeldende under skiftebehandlingen, og da som en rett til å tre inn i høyeste bud på ellers like vilkår. En ektefelle har med andre ord i utgangspunktet krav på å få overta eiendommen til den samme pris som en tredjemann er villig til å gi. Av avgjørelsen i Rt-1985-423 følger at en ektefelle ved innbetaling av kjøpesummen ikke kan gjøre fradrag for den del av kjøpesummen som faller på vedkommendes boslodd, og heller ikke kan beregne pantegjeldsfradrag på annen måte enn en utenforstående kjøper. Det må følge av dette at skifteretten overfor en ektefelle som ønsker å benytte sin forkjøpsrett, kan kreve dokumentasjon for at vedkommende er i stand til å finansiere kjøpet, på tilsvarende måte som slik dokumentasjon kan kreves overfor tredjemann. Dersom ektefellen ikke oppfyller kravet til dokumentasjon på de vilkår skifteretten har fastsatt, vil retten til å påberope forkjøpsretten under skiftebehandlingen falle bort, og eiendommen kan selges til en utenforstående kjøper. Forkjøpsretten etter skifteloven §52 tredje ledd er med andre ord en rett som ikke utløses av at det blir inngått avtale, men av tredjemanns kjøpstilbud, og den må gjøres gjeldende ved å tre inn i tredjemanns bud før det blir inngått bindende avtale med denne. Dersom ektefellen ikke erklærer å tre inn i høyeste bud, eller ikke oppfyller de krav skifteretten setter i den forbindelse, går forkjøpsretten tapt og kan ikke senere gjøres gjeldende.

Det er på det rene at A ved utløpet av fristen skifteretten hadde satt, ikke hadde stilt bankgaranti for kjøpesummen på kr 950000 slik skifteretten hadde krevet. Hun hadde heller ikke på annen måte dokumentert at hun var i stand til å finansiere kjøpesummen fullt ut. Det forelå ingen bekreftelse fra UNI Storebrand om at A var godkjent som debitor for pantelånet. Heller ikke den resterende del av kjøpesummen var dokumentert i sin helhet. Etter lagmannsrettens oppfatning forelå det derfor et mangelfullt betalingstilbud fra As side, slik at skifteretten var berettiget til å se bort fra hennes krav om å tre inn i budet og hadde anledning til i stedet å anta B og C bud på eiendommen. Dermed falt også As forkjøpsrett etter skifteloven §52 tredje ledd bort.

Lagmannsretten kan heller ikke se at A gjennom skifterettens forvaltning av eiendomssalget fikk utilstrekkelig tid eller mulighet for å benytte sin forkjøpsrett. Det må bero på en konkret vurdering fra skifterettens side hvilke krav som skulle stilles til As finansiering og hvilke frister som skulle settes i den forbindelse, jf skifteloven §27. Det gikk her ca 5 måneder fra beslutningen om å legge eiendommen ut for salg ble tatt, til salget ble gjennomført. A hadde oppfordring til på et tidlig tidspunkt i salgsprosessen å ta skritt til å ordne finansieringen dersom hun ønsket å overta eiendommen. Hun var kjent med at salgsverdien på eiendommen var taksert til kr 1000000, og hun ble fortløpende orientert av eiendomsmegleren om budene som kom inn. Skifteretten ga 26 august 1992 beskjed om at det forbehold om finansiering A hadde tatt i forbindelse med at hun gjorde forkjøpsretten gjeldende, ikke var akseptabelt og krevde at det ble stilt bankgaranti. Det var da fortsatt tilstrekkelig tid til å framskaffe den nødvendige dokumentasjon for finansieringen, selv om budrunden ennå ikke var avsluttet. Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at skifterettens krav om at A dokumenterte sin betalingsevne var saklig begrunnet på bakgrunn av de opplysninger skifteretten hadde om hennes økonomiske stilling. Ved skifterettens brev av 2 september 1992 ble det satt en endelig frist til 4 september 1992 kl 1400 for garantistillelse. Når fristen nå ble satt såvidt kort, må det sees på bakgrunn av at skifteretten på forhånd hadde sendt gjentatte skriftlige redegjørelser. Videre var situasjonen at det hastet med avgjørelsen for å unngå at kjøperen skulle trekke sitt bud, noe som kunne påføre boet økonomisk tap. Det må i den forbindelse understrekes at skifteretten også hadde ansvar for å få eiendommen solgt til best mulig pris for å unngå forfordeling mellom loddeierne.

Lagmannsretten er etter dette enig med byretten i at skifterettens krav om garantistillelse og fristfastsettelse etter forholdene var berettiget. A fikk anledning til å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende, men hennes betalingstilbud var mangelfullt og fylte ikke de betingelser som var satt. Skifteretten hadde dermed anledning til å se bort fra As krav om å tre inn i høyeste bud og i stedet inngå kjøpsavtale med B slik det skjedde. A kan derfor ikke lenger kreve å få overta eiendommen i kraft av forkjøpsretten etter skifteloven §52 tredje ledd.

Det er etter dette ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om As rett uansett ville vært prekludert ved at hun ikke i tide angrep rettslig skifterettens beslutning om å se bort fra hennes bud og istedenfor inngå avtale med B, jf skifteloven §27. Det er heller ikke nødvendig å ta stilling til om As forkjøpsrett under enhver omstendighet er ekstingvert ved at B i god tro inngikk avtale med boet ved skifteretten og senere tiltrådte eiendommen.

A har subsidiært påberopt avtaleloven §36 som grunnlag for å sette salgsavtalen til side. Hun har i denne sammenheng blant annet vist til at skifteretten har behandlet henne på en urimelig måte og at sterke menneskelige hensyn tilsier at hun får anledning til å overta eiendommen. Etter lagmannsrettens syn kan det være noe tvilsomt hvorvidt A som ikke direkte var part i avtalen mellom boet og B og C, i det hele tatt kan gjøre gjeldende ugyldighet på avtalerettslig grunnlag, jf dommen i Rt-1993-1474. Lagmannsretten finner det imidlertid unødvendig å ta stilling til dette spørsmålet, idet B og Cs forhold i forbindelse med avtaleinngåelsen og den senere utvikling ikke under noen omstendighet gir grunnlag for å sette avtalen til side. Utgangspunktet må være at B og C på vanlig måte har kjøpt en eiendom gjennom en eiendomsmegler av fellesboet representert ved skifteretten. Det er ikke noe ved avtalens innhold eller partenes stilling ved avtaleinngåelsen som tilsier urimelighet. B og C forholdt seg til megleren og skifteretten som avtalemotpart. De ga også en reell pris for eiendommen ut fra markedsverdien. Lagmannsretten er enig med byretten i at B og C ikke har opptrådt på en urettmessig eller klanderverdig måte. B og C kan ikke være ansvarlig for skifterettens håndtering av As forkjøpsrett og hennes subjektive følelse av å være urimelig behandlet. Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke anses som urettmessig at B og C valgte å fastholde avtalen til tross for sterk pågang fra A for å få eiendommen tilbakeført. Etter dette kan kravet om tilsidesetting av avtalen i medhold av avtaleloven §36 ikke føre fram.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har ikke ført fram, og den ankende part må pålegges å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet lagmannsretten ikke finner grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Advokat Kobbe har inngitt omkostningsoppgave på ialt kr 82500, hvorav salær utgjør kr 72000 og resten utgifter. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

Under henvisning til advokat Fjelds omkostningsoppgave, gjør lagmannsretten oppmerksom på bestemmelsen i tvistemålsloven §52, hvoretter en part innen en måned etter dommens avsigele kan kreve at retten fastsetter godtgjørelsen til prosessfullmektigen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. A betaler i saksomkostninger for lagmannsretten til B og C 82500 - åttitotusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.