RG-1999-952
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-06 |
| Publisert: | RG-1999-952 (147-99) |
| Stikkord: | Overskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lofoten herredsrett nr. 97-152 B - Hålogaland lagmannsrett LH-1998-00045. |
| Parter: | Saksøker: Flakstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Arnt Egil Tjønndal). Saksøkt: Johannes L. Berntzen (Prosessfullmektig: Advokat Nils Aga). |
| Forfatter: | Lagdommer Bård Gaarder, formann. Med skjønnsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §153, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §54, §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §33, §35 |
Flakstad kommune har utarbeidet reguleringsplan for deler av Sund. Planen med tilhørende reguleringsbestemmelser ble godkjent 2 mars 1995. Kommunestyret vedtok 27 juni 1996 i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr 1 at det skulle foretas ekspropriasjon av områder som i planen er lagt ut til museumsformål og trafikkformål (parkeringsplass). Ekspropriasjonstiltaket rettet seg mot gnr 15 bnr 1, der eiere er Johannes L. Berntzen med en ideell halvpart og Odd og Arnold Langaas hver med en ideell fjerdepart. Museumsområdet utgjør ca 1.550 m2 og trafikkområdet ca 480 m2.
Museet på Sund eies og drives av Stiftelsen Sund Fiskerimuseum. Museumsbygningene står på det tomtearealet som ekspropriasjonssaken gjelder. Flakstad kommune begjærte 2 april 1997 ekspropriasjonsskjønn, og Lofoten herredsrett avsa 7 oktober 1997 skjønn der det ble fastsatt en erstatning på kr 12 pr m2 for tomtegrunn og kr 1 pr m2 for sjøgrunn.
Berntzen hadde også krevd erstatning for inntektstap ved at han måtte flytte en kiosk som stod på museumsarealet. Videre forlangte han erstatning for tapte utbyggingsmuligheter i tilknytning til sin øvrige næringsvirksomhet. Han fikk ikke medhold i noen del av disse erstatningskrav.
Berntzen begjærte i rett tid overskjønn. Flakstad kommune avga tilsvar til begjæringen der det ble gjort gjeldende at herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse ved erstatningsfastsettingen var korrekt.
Odd og Arnold Langaas har ikke begjært overskjønn.
Muntlig forhandling i overskjønnssaken ble holdt på Leknes 23 juni 1998. Her ble avgitt forklaringer og lagt fram skriftlig materiale slik som nevnt i rettsboka. Videre dro lagmannsretten til Sund der museumsområdet m v ble nærmere synfart. Både kommunen og Berntzen la ned påstand om at overskjønnet ble fremmet. Videre la begge parter ned påstand om saksomkostninger.
Partene er enige om at kommunen overtok den grunn som saken gjelder 17 februar 1997, og at det skal betales 6 % rente p a av grunnerstatningen fra denne dato. Videre er de enige om at skjønnsforutsetningene som gjaldt ved underskjønnet skal gjelde på tilsvarende måte ved overskjønnet. Om omfanget av eiendomsinngrepet heter det i pkt 2: Ekspropriasjonen omfatter: A. Område utlagt til spesialområde til bruk som museumsområde og benevnt S 1. Ervervet omfatter arealet på land og så langt ut i sjøen som privat eiendomsrett strekker seg. B. Område utlagt til trafikkområde og benevnt T 1.
Etter at underskjønnet ble holdt, er det areal som blir ekspropriert til trafikkområde opparbeidet til parkeringsplass. Videre er den kiosken Johannes L. Berntzen hadde stående på museumsområdet flyttet til en annen tomt han eier i utkanten av Sund.
Flakstad kommune har i hovedtrekk gjort gjeldende: Museet ble etablert i 1963, og har siden da drevet sin virksomhet på det arealet som nå blir ekspropriert. I 1963 var det Berntzens bestemor Henriette Langaas og Odd og Arnold Langaas bestemor Tora Langaas som eide gnr 15 bnr 1 i Flakstad. De gav fiskerimuseet tillatelse til å bruke nødvendig tomteareal til museumsformål. Noen skriftlig avtale om retten til å disponere grunnen ble ikke inngått. Det må legges til grunn at museet fikk en eksklusiv og evigvarende bruksrett til tomta.
Grunnerstatningen skal fastsettes etter salgsverdi eller bruksverdi. Her er det salgsverdien som vil gi høyest erstatning, og da skal denne velges, jf vederlagsloven §4. Etter lovens §5 første ledd skal vederlag etter salgsverdi fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Siden Stiftelsen Sund Fiskerimuseum har en evigvarende bruksrett til eiendommen, er det restverdien av det som avstås med påhefte av bruksretten som skal erstattes. Den opparbeiding av tomta som fiskerimuseet har stått for, skal heller ikke komme Berntzen til gode.
Hvorvidt Odd og Arnold Langaas har inngått en bindende avtale om salg av deres ideelle halvpart av museumstomta til stiftelsen for kr 70000, er uten betydning for den erstatning lagmannsretten skal fastsette. Underskjønnet er rettskraftig overfor Odd og Arnold Langaas.
Det er ikke grunnlag for å fastsette et høyere vederlag for grunnen enn det herredsretten har kommet til.
Berntzen har ikke krav på erstatning for flytting av kiosken som stod inne på museumstomta. Han fikk i 1989 midlertidig tillatelse fra bygningsrådet til å føre opp kiosken og ha den stående i ett år. Det er senere vedtatt at kiosken måtte flyttes. Plasseringen av kiosken var således i de senere år ulovlig, og da er erstatning for tap på grunn av at den nå er blitt flyttet utelukket. Den omstendighet at kommunen har latt det gå tid før vedtak om flytting er blitt effektuert, kan ikke føre til at Berntzen har fått krav på erstatning. Kommunen har for øvrig bekostet utgiftene ved flytting til det stedet der kiosken nå står.
Berntzen har heller ikke sannsynliggjort noe tap på grunn av flyttingen. Under ingen omstendighet er tapet så stort som han hevder.
Ekspropriasjonen av trafikkarealet har ikke ført til noe næringstap for Berntzen. Han har ikke mistet utbyggingsmuligheter i tilknytning til sin virksomhet innenfor fiskerinæringen på grunn at han har måttet gi fra seg trafikkarealet. Arbeidet som resulterte i reguleringsplanen av 2 mars 1995 ble påbegynt i 1993. Etter at planarbeidet var kommet i gang, søkte han om byggetillatelse for oppføring av kai samt fylling. Søknaden ble avslått av bygningsrådet 30 august 1993 med hjemmel i plan- og bygningsloven §33, under henvisning til at det området Berntzen ønsket å bygge ut lå innenfor grensene for den reguleringsplan man arbeidet med. Han har ikke søkt på ny etter at reguleringsplanen ble vedtatt. Realiteten er at Berntzen vil ha erstatning fordi han er misfornøyd med den arealutnytting som er bestemt i reguleringsplanen. Men dette er noe som ikke gir grunnlag for erstatning i ekspropriasjonssaken.
Kommunen har lagt ned slik påstand: 1. Overskjønnet fremmes.
2. Underskjønnet stadfestes i den utstrekning overskjønn er begjært.
3. Johannes L. Berntzen tilpliktes å dekke Flakstad kommunes saks omkostninger ved overskjønnet.
Johannes L. Berntzen har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Om ekspropriasjonssaken ikke var blitt reist, ville grunneierne ha akseptert at fiskerimuseet drev sin virksomhet på museumstomta i framtiden. Det er av mindre interesse om museets rådighet over grunnen skulle karakteriseres som en tålt bruk eller som en rettighet. Under enhver omstendighet må nemlig grunnerstatningen fastsettes til full verdi ar det areal kommunen erverver. Det er salgsverdien som må legges til grunn. Ved fastsettingen av denne skal det ikke gjøres fradrag for den verdiøkning som Fiskerimuseet har tilført arealet ved sin opparbeiding av tomta. Av stor veiledende betydning ved prisfastsettingen er det at Fiskerimuseet har inngått avtale med Odd og Arnold Langaas om å betale dem kr 70.000 for deres halvpart av tomta. Det samme gjelder vederlaget til Odd og Arnold Langaas ved kommunens kjøp av kaigrunn i 1993 like i nærheten.
Berntzen har videre krav på erstatning for sitt tap på grunn av at han har måttet finne seg i at kiosken er blitt flyttet. Den virkelige grunn til flyttingen er at stiftelsen ønsket å drive kiosk i tilknytning til museumsvirksomheten, og at kommunen ønsket å hjelpe fiskerimuseet med å få til dette. Man måtte da bli kvitt Berntzen som konkurrent. Flyttingen fikk man videre gjennomført på grunn av ekspropriasjonssaken. Da er det tale om et ekspropriasjonsrettslig tap som overskjønnet skal fastsette erstatning for.
Berntzen har beregnet sitt årlige netto tap på grunn av at han har måttet flytte kiosken til kr 25000. Med en kapitaliseringsrente på 6 % blir det et samlet tap på kr 420000. Subsidiært mener han at selve verdireduksjonen på bygningen må erstattet. Den kostet i sin tid kr 70000.
Den vesentligste erstatningsposten for Berntzen er likevel det tap han vil lide i sin framtidige næringsvirksomhet ved at han ikke får gjennomført sine utbyggingsplaner i området ved parkeringsplassen (trafikkarealet på ca 480 m2) og videre nordover langs stranda. Han har her beregnet sitt årlige tap til ca kr 200000. Johannes L. Berntzen har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Flakstad kommune tilpliktes å betale full erstatning.
3. Flakstad kommune tilpliktes å betale saksomkostninger ved overskjønnet.
Lagmannsretten bemerker:
Grunnerstatning - arealer til museumsformål. Etter de opplysninger som er kommet fram, legger lagmannsretten til grunn for erstatningsfastsettingen at Henriette Langaas og Tora Langaas, som i 1963 var eiere av gnr 15 bnr 1, gav det nystiftede fiskerimuseum tillatelse til å bruke nødvendig tomteareal til museumsformål. Det ble ikke opprettet noen skriftlig avtale om retten til å disponere grunnen. I den første tiden ble det betalt en mindre årlig avgift til grunneierne. I de senere år har det ikke vært betalt noe. Det har heller ikke vært satt fram krav om betaling.
Verken fra grunneiernes eller fiskerimuseets side har det vært satt fram krav om at det skulle opprettes skriftlig avtale der rettsforholdet mellom partene ble nærmere regulert.
Etter de foreliggende opplysninger, legger lagmannsretten til grunn at eierne av gnr 15 bnr 1 hele tiden fram til ekspropriasjonssaken har ment det var riktig at stiftelsen fikk bygge ut museumsvirksomheten slik dette har foregått. Museet består av en rekke permanente bygninger.
Lagmannsretten mener da det er overveiende sannsynlig at grunneierne har gitt museet en ikke tidsbegrenset rett til å drive sin virksomhet på tomta, at det ikke er tale om en tålt bruk som grunneierne har hatt adgang til å bringe til opphør. Videre mener lagmannsretten at denne retten til å drive museumsvirksomhet langt på veg har innebåret en eksklusiv fysisk rådighet over tomta. Men om ekspropriasjonssaken ikke hadde kommet, ville grunneierne hatt adgang til å kreve at det ble opprettet skriftlig festeavtale med nærmere regulering av rettsforholdet mellom partene. Lagmannsretten antar at museet i en slik festeavtale måtte ha funnet seg i at det kom inn bestemmelser om festeavgift.
Det Berntzen skal ha erstattet, er den rest av grunneiendomsretten som blir igjen etter at det er gjort fradrag for verdien av fiskerimuseets bruksrett. Slik lagmannsretten vurderer innholdet av bruksretten, blir det ikke meget igjen av den totale grunnverdi på Berntzens hånd. Særskilt peker man på at den opparbeiding av museumstomta som er foretatt, var noe stiftelsen hadde rett til i kraft av sin ikke tidsbegrensede bruksrett/festerett. De forventninger Berntzen som grunneier måtte ha om å gjøre seg nytte av disse investeringer, ville derfor ikke ha kunnet bli noen realitet for ham før langt ute i framtiden. Disse forventningene får derfor liten betydning ved erstatningsfastsettingen.
Formentlig vil erstatning fastsatt etter salgsverdien gi Berntzen det høyeste vederlag. Men verdien av den restrett Berntzen er innehaver av, er ikke lett salgbar. Andre eiendomsoverdragelser i nærheten gir ingen vegledning om hva en mulig kjøper ville ha vært villig til å gi for Berntzens restrett.
Skjønnsmessig setter lagmannsretten erstatningen til kr 12,- pr m2 for tomtegrunn som kommunen erverver og kr 1,- pr m2 for sjøgrunnen. Ved erstatningsfastsettingen er lagt til grunn at grensen mellom tomt og sjøgrunn går ved middelvannstand. Siden Berntzen er eier av tomta med en ideell halvpart, blir det halvparten av disse beløp han skal ha i erstatning.
Erstatning for grunn til trafikkområde (parkeringsplass). Arealet som erverves var - før kommunen anla parkeringsplassen - sjøgrunn som ikke var opparbeidet. Om reguleringsplanen og ekspropriasjonssaken ikke hadde kommet, ville grunneierne ikke kunne ha tatt det i bruk til egne utbyggingsformål uten at det var foretatt store investeringer til utfylling og planering. Etter at reguleringsplanen kom, var det utelukket med annen bruk av sjøgrunnen enn til trafikkområde (parkeringsplass).
Arealet ligger i sameie mellom Johannes L. Berntzen og Odd og Arnold Langaas på samme måte som museumstomta. Men lagmannsretten legger til grunn at dersom reguleringsplanen ikke hadde kommet, var det Berntzen som i tilfelle ville ha tatt det i bruk til sine næringsformål. Lagmannsretten finner det sannsyn liggjort at dersom området ikke var blitt regulert til trafikkformål, ville en naturlig utnytting av sjøgrunnen vært til utbyggingsformål i tilknytning til resten av Berntzens (og Odd og Arnold Langaas) eiendom.
Berntzen har ikke for lagmannsretten lagt fram konkrete planer for de utbyggingstiltak som ville ha vært aktuelle om reguleringsplanen ikke hadde kommet. Lagmannsretten finner det etter befaringen og de øvrige opplysninger i saken ikke sannsynliggjort at han er avskåret fra en fornuftig og regningssvarende utbygging på sin eiendom selv om kommunen erverver grunnen til parkeringsplassen. Det kan derfor ikke komme på tale med noen erstatning for tap i framtidig næringsvirksomhet på grunn av ekspropriasjonen. Den høyeste verdi det kan være aktuelt å erstatte, blir den etablerte verdi sjøgrunnen hadde hvis en ser bort fra reguleringsplanen.
Lagmannsretten er kommet til at erstatning må utmåles på dette grunnlag, og ikke etter den lavere verdi sjøgrunnen har fått ved at det i reguleringsplanen er bestemt at den skal nyttes til trafikkformål. Parkeringsplassen utgjør et mindre område innenfor reguleringsgrensene, der de omkringliggende arealer i stor utstrekning kan utnyttes til byggeformål. Det vil ved utarbeiding av reguleringsplaner ofte være mer eller mindre tilfeldig hvilke grunneiere som må finne seg i at deler av deres eiendom blir avsatt til trafikkformål som en nødvendig del av planen, i stedet for til byggeformål. Hovedregelen vil da være at man ved ekspropriasjon skal se bort fra den reduserte (salgs)verdi grunnen har fått på grunn av reguleringen til trafikkformål, se plenumsdommen i Rt-1996-521.
Som nevnt ovenfor, kunne Berntzen ikke ha nyttet ut sjøgrunnen til byggeformål uten store utgifter til utfylling av planering. Dette innebærer at råtomtverdien - som er det som skal erstattes - ikke er stor. Lagmannsretten setter denne skjønnsmessig til kr 10 pr m2. Siden Berntsen er eier av en ideell halvpart, blir erstatningen til ham kr 5 pr m2.
Erstatning for flytting av kiosk. Bygningsrådet gav i møte 26 mai 1989 Berntzen tillatelse til å føre opp en kiosk på museumstomta. Det heter i vedtaket at plasseringen er tenkt for ett år. I møte 9 desember 1991 vedtok bygningsrådet at Berntzen måtte flytte kiosken. Begrunnelsen var at plasseringen av kiosken var godkjent for ett år, og at etter byggeforskriftene skal avstand mellom bygninger være 8 m så fremt brancellebegrensede konstruksjoner ikke blir benyttet. Avstandskravet på 8 m var ikke oppfylt. Våren 1992 var det en viss korrespondanse mellom kommunen og Berntzen om flytting av kiosken. Kiosken ble stående, uten at kommunen gav noen tillatelse til dette. Spørsmålet om flytting synes deretter ikke å ha vært tatt opp igjen før i forbindelse med ekspropriasjonssaken.
Kiosken er som nevnt ovenfor nå flyttet. Videre har museet ført opp en ny kiosk ved museet, på motsatt side av vegen.
Selv om det er kommunen som i skjønnet står som ekspropriant, er det museet som reelt sett må betraktes som part på saksøkersiden. Bl a var det avtalt mellom kommunen og museet at det var sistnevnte som skulle bære kostnadene ved underskjønnet, jf brev av 15 oktober 1997 fra kommunen til museet. Lagmannsretten mener det videre er sannsynlig at dersom ekspropriasjonssak ikke var blitt reist, ville ikke kommunen omkring 1995 ha tatt skritt mot Berntzen for å få ham til å flytte kiosken. Lagmannsretten anser det videre som sannsynlig at en viktig grunn til at kiosken som ledd i ekspropriasjonen ble krevd flyttet, var at museet selv ønsket å starte kioskdrift. Det ville bli vanskeligere med Berntzen som konkurrent. Særlig dette siste momentet taler med styrke for at de faktiske utsikter Berntzen hadde til fortsatt å drive kiosken i en viss tid framover om ekspropriasjonssaken ikke var blitt reist, bør ha erstatningsrettslig vern. Han blir derfor tilkjent erstatning for tap på grunn av at han måtte flytte kiosken.
Ved beregningen av dette tapet, finner ikke lagmannsretten å kunne legge til grunn at Berntzen hadde en erstatningsrettslig vernet adgang til å ha kiosken stående uten tidsbegrensning. Kiosken var ført opp i strid med avstands- bestemmelsene etter byggeforskriftene, og den omstendighet at det fra bygningsrådets side ikke var tatt ytterligere skritt til å få den fjernet i tiden fra våren 1992 til skjønnet ble begjært, kan ikke ha fått til følge at plasseringen var blitt lovlig.
Erstatningen settes passende til kr 50000.
Etter skjønnsloven §54a første ledd litra a, jf §54, tilkjennes Johannes Berntzen for sine nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet. I samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Aga settes disse til kr 27525. Av beløpet utgjør kr 25.000 salær for hans arbeid med saken og resten reise- og kostutgifter.
Skjønnet er på alle punkter enstemmig.
Slutning :
1. Flakstad kommune v/ordføreren betaler slike erstatninger til Johannes L. Berntzen: a) Museumsområdet:
Halvparten av kr 12,- pr 2 for tomtegrunn og av kr 1,- for sjøgrunn. b) Trafikkarealet (parkeringsplassen):
Halvparten av kr 10,- pr m2. c) Erstatning på grunn av flytting av kiosken kr 50000,-.
2. Flakstad kommune v/ordføreren betaler rente av erstatningsbeløpene med 6 % p a fra 17 februar 1977.
3. Flakstad kommune v/ordføreren erstatter Johannes L. Berntzen saksomkostninger ved overskjønnet med kr 27525,-. Beløpet forfaller til betaling 2 uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
Overskjønnet er - etter enstemmig beslutning under rådslagningen 23 juni 1998 - avsagt i rettsmøte der bare rettens formann har vært til stede. Overskjønnet har forut for dagens rettsmøte gått på sirkulasjon blant rettens medlemmer i samsvar med reglene i tvistemålsloven §153 første ledd 2. og følgende punktum, jf skjønnsloven §2.