LB-1998-1147
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-30 |
| Publisert: | LB-1998-01147 |
| Stikkord: | Tomtefeste |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Drammen byrett Nr. 97-01687 A - Borgarting lagmannsrett LB-1998-01147 A/03. Anke til Høyesterett delvis nektet HR-1999-00264K . Anke vedrørende krav om forlengelse av festekontrakten, se HR-1999-00057 A. |
| Parter: | Ankende part: Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale (Prosessfullmektig: Advokat Tor Vale). Motpart: Randi Lie og Kåre Bredesen (Prosessfullmektig: Advokat Svein Olav Duesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Karin Stang, formann. Lagdommer Lars Jorkjend. Kst lagdommer Ola Dahl |
| Lovhenvisninger: | Tomtefestelova (1996) §10, §33, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §11 |
Saken gjelder krav om opphør av tomtefeste og fravikelse av eiendommen.
I 1937 ble det inngått en avtale mellom Jørgen Bredesen og Ove Hagen om feste av tomten fnr 1 under eiendommen "Selvik Hjemmeskog" gnr 8 bnr 17 i Hurum. I dag er det Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale som står som bortfestere. I 1973 ble festeretten overført til Kåre Bredesen. I forbindelse med oppløsningen av hans ekteskap med Randi Lie i 1987, ble det bestemt at Randi Lie skulle overta festeforholdet, men det er fremdeles Kåre Bredesen som står oppført som fester.
Da det begynte å nærme seg utløpet av festetiden, søkte Bredesen Justisdepartementet om innløsning av tomten i medhold av tomtefesteloven §33. Den 15 januar 1987 avslo departementet søknaden om innløsning, men Bredesen ble gitt en "rett til forlengelse av festet på samme vilkår som før, for 10 år av gangen".
Den 27 august 1990 ble det inngått et rettsforlik i en tvist mellom partene om festeavgiften.
I brev 21 mars 1997 til bortfesterne krevde advokat Duesund på vegne av Randi Lie ytterligere forlengelse av festekontrakten. Det ble samtidig opplyst at Lie ønsket å innløse eiendommen, og det ble spurt om det ville bli gitt samtykke til dette. Etter dette var det korrespondanse mellom partene rundt spørsmålet om opphør, innløsning og forlengelse av festeforholdet uten at en kom til enighet. Den 30 september 1997 tok Hagen og Vale ut stevning ved Drammen byrett med krav om opphør av festeforholdet og fravikelse av eiendommen. Byretten avsa den 9 februar 1998 dom med slik domsslutning:
1. Kåre Bredesen og Randi Lie frifinnes.
2. Anne Gro Hagen og May Britt Hagen Vale dømmes til in solidum å erstatte Kåre Bredesen og Randi Lie sakens omkostninger med kr 18000,- - kronerattentusen 00/100 -. Beløpet forfaller til betaling innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.
Byretten la til grunn at det ikke var ført tilstrekkelig bevis for at festet utløp den 30 april 1997, og at Bredesen og Lie dermed hadde krevd innløsning/forlengelse av tomtefestet i tide.
For nærmere detaljer vedrørende hendelsesforløpet vises til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Hagen og Vale har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Ankeforhandlingene fant sted i Drammen tinghus den 20 nov 1998. Hagen møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Lie og Bredesen møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Videre ble det avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
De ankende parter, Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale har i hovedsak anført:
De ankende parter er uenig i byrettens dom både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Retten gjør en vesentlig feil når den tar utgangspunkt i den opprinnelige festeavtalen fra 1937 for å fastslå når festetiden må anses utløpt. Det er Justisdepartementets vedtak 15 januar 1987 som er hjemmelen for ankemotpartenes rett til fortsatt feste. I dette vedtaket er det vist til "avtale av mai 1937", og det betyr at departementet har lagt til grunn at festeavtalen løp ut i mai 1987. Departementet har forlenget festetiden i ti år, og det innebærer at festet utløper i mai 1997. Utløpet av festetiden er således fastsatt i vedtaket, og det er da uten betydning hvordan selve festeavtalen skal forstås med hensyn til festetiden.
Den opprinnelige festeavtalen må imidlertid også forstås slik at festet utløper i mai 1987. I festeavtalen heter det at festetiden er 50 år, og at avgiften skal "ærlegges forskuddsvis 1 mai hvert år 1ste gang i mai 1937". Det må bety at festet starter å løpe i mai 1937, og utløper etter 50 år, dvs i mai 1987. Dette har også vært partenes forutsetning noe som fremgår av korrespondansen i saken. I brev 5 september 1984 fra Bredesens advokat Knut Austad til bortfesterne synes han å legge til grunn at festeren har benyttet eiendommen fra 1937. Videre vises det til brev 19 september 1984 der Per Hagen skriver til advokat Austad at festet opphører i mai 1987, uten at noen har protestert mot dette. I søknaden til fylkesmannen av 9 januar 1985 om innløsning har advokat Austad vist til "Leiekontrakt av mai 1937", og søknaden er fremmet nær opp til utløpet av toårs fristen i tomtefesteloven §33 annet ledd. Dette indikerer at ankemotpartene har hatt den oppfatning at festeforholdet startet å løpe i mai 1937 og løp ut i mai 1987.
At bortfesterne har sendt ut bankgiroer med forfallsdato i januar og februar sier ingen ting om partenes syn på spørsmålet om festetidens utløp. Dette ble gjort av praktiske årsaker, og ankemotpartene har aldri følt seg forpliktet til å betale før innen mai. De ankende parter fester bort over 100 tomter med ulike forfall og festetider, og det har vært mest praktisk å sende ut samtlige giroer samtidig. Det rettsforliket som ble inngått mellom partene den 27 august 1990 i tvisten om festeavgiften, bekrefter også at det var partenes felles forståelse at festavgiften ikke forfalt før i mai, idet det her er presisert at avgiften skal betales forskuddsvis innen utgangen av april hvert år. At det i brev 12 mai 1997, som er undertegnet av Anne Gro Hagen, men forfattet av Per Hagen, er uttalt at festeforholdet utløper i 1998, kan ikke tillegges vekt, idet det er en ren feilskrift.
For at Bredesen/Lie skulle kunne oppnå å få forlenget festeforholdet måtte de ha fulgt samme fremgangsmåte som ved den første forlengelsen. Det betyr at det må søkes om innløsning med hjemmel i tomtefesteloven §33. I §33 annet ledd et det fastsatt at søknad må fremmes senest innen to år før festetiden utløper, men at det kan gis oppreising for fristoversittelse såfremt søknaden er sendt inn før festetiden er ute. Lie søkte ikke fylkesmannen om innløsning før etter at festetiden var utløpt, og da har ikke fylkesmannen adgang til å forlenge festeavtalen.At advokat Duesund i brev 21 mars 1997 til bortfesterne har krevd forlengelse av festekontrakten på vegne av Lie, avbryter ikke fristen i tomtefesteloven §33. For at fristen skal avbrytes, må det sendes en søknad til fylkesmannen om innløsning.
Dette betyr at tomtefestet er opphørt. Bortfesterne må da kunne kreve at eiendommen fravikes, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13 - 2, og at en overtar hus og faste innretninger på tomten mot et vederlag som fastsettes ved skjønn.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
1. Tomtefestekontrakt av mai 1937 til hyttetomt ved Drammensfjorden mellom eieren av gnr. 8, bnr. 17 i Hurum og Kåre Bredesen/Randi Lie Bredesen, er opphørt.
2. Kåre Bredesen/Randi Lie pålegges å fravike eiendommen.
3. Bortfesterne overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag som fastsettes ved skjønn.
4. Saksøkerne tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12 % forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Ankemotpartene, Randi Lie og Kåre Bredesen har i hovedsak anført:
Byrettens dom er riktig både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Når man skal ta stilling til spørmålet om når festeforholdet utløper, er det avgjørende hvordan festeavtalen av 1937 er å forstå, og hvordan den er praktisert av partene. Festeavtalen sier ikke noe uttrykkelig om når festeforholdet starter eller opphører. Partenes subjektive oppfatning har imidlertid vært at den ikke opphører før i 1998. Det vises til at Lie/Bredesen har mottatt bankgiroer med forfallsfrist januar og februar. Videre har Hagen i brev 12 mai 1997 til advokat Duesund uttrykkelig sagt at festet utløper i 1998. Han kan ikke høres med at dette er feilskrift. Bredesen og Lie har i retten forklart at de mente at festeforholdet ikke utløp før i 1998, og det skal mye til for å tolke en slik avtale på en måte som gjøre at festerne lider et rettstap. Hytta er verdt en million, og det er ikke tvilsomt at Bredesen/Lie materielt sett har krav på forlengelse av festeforholdet.
De ankende parter har anført at det følger av Justisdepartementets forlengelsesvedtak 15 januar 1987 at festetiden utløp i mai 1997. Til dette fremholdes at det ikke står noen ting i vedtaket om på hvilket tidspunkt forlengelsen starter å løpe, eller når festetiden utløper. Selv om det i vedtaket er henvist til avtale av mai 1937, kan det ikke ut av det sluttes at departementet har lagt til grunn at festeforholdet opphører i mai 1997.
Subsidiært gjøres gjeldende at det er tilstrekkelig at Lie/Bredesen har krevd forlengelse før festetidens utløp i brev 21 mars 1997 til bortfesterne. Det må skilles mellom krav om innløsing og krav om forlengelse av festeforholdet. Den samtykkeordningen som er hjemlet i tomtefesteloven §33 for eldre festekontraker gjelder bare innløsningssaker. Når det gjelder forlengelse av festeforholdet kreves ikke noen tillatelse av offentlig myndighet. Det er nok at festeren innen utløpet at festeforholdet fremmer et krav om forlengelse overfor bortfesteren, jf tomtefesteloven §33 første ledd og §10 annet ledd.
Dersom retten skulle komme til at festeforholdet er opphørt, aksepterer ankemotpartene at eiendommen fravikes mot at bortfesterne overtar hus og faste innretninger på tomten mot et vederlag som fastsettes ved skjønn.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Drammen byretts dom av 26. januar 1998 stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes omkostningene for lagmannsretten.
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn byretten.
Det er enighet om at selve festeavtalen av 1937 ikke gir festerne rett til å forlenge festeforholdet. Det er heller ikke inngått avtale mellom partene om forlengelse av festeforholdet, og det betyr at festeforholdet som utgangspunkt opphører på det tidspunktet festeavtalen utløper. Det første spørsmål retten må ta stilling til er således når festetiden i avtalen må anses utløpt.
Festeavtalen er ikke datert. Den har heller ingen uttrykkelig bestemmelse om når festeforholdet starter, eller når det opphører. Det er imidlertid fastsatt at den årlige leie skulle være kr 50,- og at "Leien er på 50 år femti år og ærlegges forskuddsvis 1. mai hvert år 1ste gang mai 1937". Dette må forstås slik at det skal være en årlig leie som skal betales på forskudd innen 1 mai. Det er uttrykkelig fastsatt at første betaling skulle skje "mai 1937", og en naturlig forståelse av festekontrakten vil da være at festeforholdet starter å løpe i mai 1937. Det har formodningen mot seg at festeren forpliktet seg til å betale allerede i mai 1937 dersom festeforholdet først skulle starte å løpe den 1 januar 1938. Særlig gjelder dette når det er tale om feste av en sommereiendom. For et sommersted vil det nettopp være naturlig og rimelig at festeren betaler om våren, før eiendommen tas i bruk for sesongen. Retten er således kommet til at en tolkning av selve ordlyden i festeavtalen, sett i sammenheng med at en står overfor en sommereiendom, tilsier at festeforholdet starter å løpe den 1 mai 1937.
I motsetning til byretten kan lagmannsretten ikke se at det er fremkommet andre opplysninger som kan gi grunnlag for å forstå festavtalen annerledes. Riktignok er det i brev 12 mai 1997 fra Selvig Hjemmeskog, undertegnet av Anne Gro Hagen, men forfattet av Per Hagen, uttalt at "Festeforholdet utløper 1998 og vil ikke bli fornyet". Videre har bortfesterne sendt ut bankgiroer med forfall i januar og februar, noe som kan tas til inntekt for at partene har lagt til grunn at festeforholdet løper fra årsskiftet. På den annen side uttaler Per Hagen i brev 19 september 1984 til Bredesens advokat at festeforholdet utløper i mai 1987, uten at noen har protestert på dette. I rettsforliket 27 august 1990 vedrørende festeavgiften er det videre presisert at avgiften skal betales på forskudd innen utgangen av april hvert år.
Det som er fremkommet i retten om hvordan partene har praktisert og oppfattet avtalen kan tyde på at partene ikke har hatt en helt klar oppfatning av når festetiden utløper. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at festet skal utløpe på et annet tidspunkt enn det som følger av en naturlig språklig forståelse av festeavtalen. Lagmannsretten er etter dette kommet til festeavtalen må forstås slik at festeforholdet uløper den 1 mai 1987.
Ved vedtakelsen av tomtefesteloven av 1975 ble det for visse festeforhold lovfestet en rett til innløsning eller rett til forlengelse av festeforholdet, jf lovens §10. Den aktuelle festeavtalen er eldre enn tomtefesteloven, og det følger da av lovens §33, jf §32 nr 3 at festeren ikke har rett til innløsning uten samtykke fra Kongen.
Noe før toårs fristen i §33 annet ledd søkte advokat Austad, på vegne av Bredesen, om innløsning av festetomten. Den 15 januar 1987 avslo Justisdepartementet søknaden om innløsning, men det ble gitt rett til forlengelse av festforholdet på samme vilkår som før, "for 10 år av gangen". Det står ikke noe i vedtaket om når departementets forlengelsen av festeforholdet utløper, men det kan ikke være tvil om at vedtaket må forstås slik at festet løper i nye ti år regnet fra utløpet av festetiden i festekontrakten. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at festetiden utløp den 1 mai 1997.
På vegne av Lie har advokat Duesund fremmet en ny søknad datert 14 oktober 1997 til fylkesmannen om samtykke til innløsning av festetomten. I tomtefesteloven §33 annet ledd er det fastsatt at en slik søknad må være fremmet senest to år før festetiden er utløpt, men at det kan gis oppreising for fristoversittelse såfremt søknaden er sendt innen festetidens utløp. Når det legges til grunn at festet utløp 1 mai 1997, er søknaden fremmet etter festetidens utløp, og fylkesmannen er da avskåret fra å kunne gi samtykke til innløsning.
Ankemotpartene mener at de likevel har krav på forlengelse av festeforholdet idet det må være tilstrekkelig at et slikt krav er gjort gjeldende overfor bortfesterne før festetiden utløp. Synspunktet er at når det i tomtefesteloven §33 første ledd, siste pkt er fastslått for eldre festeforhold, at bestemmelsene i §10 annet til syvende ledd får tilsvarende anvendelse, betyr det at festeren kan kreve forlengelse uten at det må foreligge noe samtykke fra det offentlige. Det vises til at det i §10 annet ledd, annet pkt er fastslått at festeren har krav på forlengelse uten at det er stilt noen krav om samtykke fra Kongen.
Lagmannsretten er ikke enig med ankemotpartene i at bestemmelsen skal forstås på denne måten. Forarbeidene til tomtefesteloven viser at det var mange ulike meninger om hvordan forholdet mellom bortfesteren og festeren skulle avveies, og hvordan regelverket nærmere skulle utformes. I Justisdepartementets tilrådning til loven (Ot.prp.nr.2 (1974-75)) er det i §10 første ledd foreslått en regel om at tomt som er festet bort til bolig- eller fritidshus kan kreves innløst. Flertallet i Justiskomiteen mente imidlertid at denne innløsningsretten ikke skulle kunne gjøres gjeldende så lenge tomten er festet bort til fritidshus, og tomten hadde en nærmere bestemt tilknytning til landbruksdrift, jf Innst.O.nr.37 (1974-75). I stedet skulle festeren gis en rett til å forlenge festeforholdet for ti år om gangen, dersom hensynet til landbruket ikke ga rimelig grunn for at festet skulle opphøre. Komiteens forslag er i samsvar med det som nå er annet ledd i §10, og det er således klart at forlengelse av festet er ment som en mellomløsning for visse festeforhold, der en ikke ønsket å gå så langt som til å gi festeren en innløsningsrett. Det er er ikke sagt noe i komiteens innstilling om hvordan denne bestemmelsen skal forstås i forhold til eldre festeavtaler.
For eldre festeavtaler er det som tidligere nevnt åpnet for at festeren kan kreve innløsning etter samtykke fra Kongen, jf tomtefesteloven §33. Det er ikke sagt noe om en eventuell rett for festeren til å få festekontrakten forlenget. At det i §33 første ledd, siste pkt er henvist til at reglene i §10 annet til syvende ledd kommer tilsvarende til anvendelse, kan ikke forstås slik at det gir festeren en rett til forlengelse av festeavtalen uten samtykke av Kongen. Var det meningen, måtte det ha kommet klart frem i regelverket. På samme måte som innløsning er en rett til forlengelse av festeavtalen et ekspropriasjonslignende inngrep overfor bortfesteren som må ha klar hjemmel i lov.
Den mest nærliggende og naturlige måte å forstå henvisningen på, er at Kongen skal rette seg etter de materielle reglene som oppstilles her i sin vurdering av om samtykke til innløsning skal gis, herunder vurdere forlengelse som et alternativ til innløsning. At regelverket må forstås slik er også i samsvar med de bestemmelser som er gitt i forskrift om innløysing av festetomter til bustadhus og fritidshus fastsatt ved kgl res av 5 desember 1986 i medhold tomtefesteloven §10 §11. Her er det gitt nærmere regler om saker som skal behandles etter §33, og det forutsettes i forskriftens §5 at forlengelse av festet er en subsidiær løsning der festeren ikke har rett til innløsning, og som krever samtykke fra det offentlige. Det kan heller ikke være tvil om Justisdepartementets vedtak 15 januar 1987 der Bredesen ble gitt rett til forlengelse av festet bygger på samme forståelse. Til slutt vises til en dom inntatt i RG-1994-431 der Agder lagmannsrett legger til grunn at spørsmålet om forlengelse av eldre festeforhold hører inn under fylkesmannen.
I tillegg peker lagmannsretten på at etter §10 første ledd må festere med yngre festeavtaler varsle bortfesteren skriftlig om en vil nytte innløsningsretten senest ett år før innløsningstiden er inne. Det samme må gjelde dersom slike festere istedet krever forlengelse etter §10 annet ledd. Festere etter eldre festeavtaler, der bortfesteren skal være bedre beskyttet, kan ikke ha en kortere varslingsfrist enn dette.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at festeforholdet må anses som opphørt.
Ankemotparten har også nedlagt påstand om at Bredesen/Lie pålegges å fravike eiendommen, og at bortfesterne overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag som fastsettes ved skjønn. Dette er akseptert av festerne, og legges til grunn av lagmannsretten.
Anken har ført frem. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd tilkjennes de ankende parter saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Advokat Vale har innlevert en omkostningsoppgave på kr 77.103,- hvorav kr 28.000,- er salær for byretten, kr 3.304 er utgifter for byretten, kr 31.000,- er salær for lagmannsretten og kr 14.799 er utgifter for lagmannsretten. Det er ikke gjort innsigelser gjeldende mot kravet, og oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Tomtefestekontrakt av mai 1937 til hyttetomt ved Drammensfjorden mellom eieren av gnr 8 bnr 17 i Hurum og Kåre Bredesen/Randi Lie, er opphørt.
2. Kåre Bredesen og Randi Lie pålegges å fravike eiendommen.
3. Bortfesterne overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag som fastsettes ved skjønn.
4. Kåre Bredesen og Randi Lie dømmes in solidum å erstatte Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med 77.103 - syttisyvtusenetthundreogtre - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer. Beløpet forfaller til betaling 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.