LF-1997-727

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-06-17
Publisert:	LF-1997-00727
Stikkord:	Overskjønn, Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Romsdal herredsrett nr. 96-287 B - Frostating lagmannsrett LF-1997-00727 B.
Parter:	Saksøker: Molde kommune v/ordføreren, Molde (Prosessfullmektig: Advokat Geir A. Kristoffersen, Molde). Saksøkte: 1. Hans T. N. Møller, Molde. 2. Ulf Møller, Molde. 3. Petter Møller, Molde (Prosessfullmektig: Advokat Egil Wold, Molde).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §4, §54, §54a, §10, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35

Overskjønnet gjelder ekspropriasjon av ca 213 dekar utmarksareal som Molde kommune opparbeider til siste del av Høgnakken boligfelt, jf plan- og bygningsloven §35 og skjønnsprosessloven §4.

I lia bak Molde sentrum ligger Nordbyen, et belte av boligfelt med ca 2.800 innbyggere, og som vil ha ca 3.500 innbyggere når det er ferdig utbygget. Kommunen startet arbeidet med Nordbyen i 1971 og har ervervet grunn i etapper. Den er suksessivt opparbeidet og tilrettelagt for husbyggere.

I 1990-årene har kommunen ervervet området omkring Høgnakken, det som heter Høgnakken byggefelt. Første etappe fra 1992 omfattet ca 20 tomter i sør. Den andre omfattet den østlige delen og ble utbygget i 1994. Det aktuelle området gjelder tredje og siste etappe - et totalareal på ca 213 dekar i vest.

Molde kommune forhandlet med grunneierne om erverv og utbygging i henhold til reguleringsplanen for "Nordbyen Vest, Hauglegda-Høgnakken" stadfestet 8. september 1986 og bebyggelsesplan for Høgnakken egengodkjent av teknisk styre 21. juni 1994. Deretter vedtok kommunestyret den 22. juni 1995 å ekspropriere arealet. Det er en del av eiendommen Moldegård gnr 25 bnr 1 i Molde, som er i sameie mellom brødrene Hans, Ulf og Petter Møller.

Forhandlinger om erstatningsoppgjøret førte ikke frem. Kommunen v/kommuneadvokat Geir A. Kristoffersen uttok skjønnsbegjæring til Romsdal herredsrett 6. juni 1996. De tre sameierne var representert ved advokat Egil Wold. Romsdal herredsrett holdt skjønnsforhandlinger 21. april 1997 og avhjemlet 12. mai 1997 skjønn med slik slutning:

1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatningen fastsettes slik som angitt ovenfor.

3. I saksomkostninger betaler Molde kommune til Hans T. Møller, Ulf Møller og Petter Møller kr 24.550,- - kronertjuefiretusenfemhundreogfemti 00/100.

Beløpet betales innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.

Erstatningen for råtomtearealet på ca 95 dekar ble satt til kr 25 pr m2 ut fra salgsverdi. Erstatningen for øvrig areal, dvs fareområdet og friluftsområdet på ca 115 dekar, ble kr 2 pr m2 inkludert påstående virke. Det ble også bestemt avsavnsgodtgjørelse for det tilfellet at arealene ble tatt i bruk før utbetaling av erstatningene. Avsavnsrenten ble satt til 3% p.a.

De tre saksøkte har i rett tid begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. Etter skriftlig saksforberedelse ble overskjønnsforhandlinger holdt i Molde 14. mai 1998. Overskjønnet ble satt med formannen og to skjønnsmenn, etter anmodning fra kommunen, jf skjønnsprosessloven §34. Lagmannsretten mottok forklaringer fra Ulf Møller, Hans Møller, teknisk sjef Geir Olav Amdam og landbruksveileder Nils Bjørn Venås. Det ble fremlagt kart og tegninger, og retten dro på befaring til Høgnakken.

For lagmannsretten er arealoppgaven justert noe i forhold til den som ble fremlagt for herredsretten. Kommunen presiserer at ervervet skal nyttes i samsvar med reguleringsplanen til:

Boligområde - boligtomteareal ca 71,0 dekar - veiareal ca 9,5 dekar - friområde ca 17,5 dekar.

Totalt boligområde ca 98,0 dekar.

Fareområde ca 22,0 dekar

Friluftsområde ca 93,0 dekar

Totalt areal ca 213,0 dekar

Det er ikke reist formelle innsigelser mot fremme av overskjønnet.

For lagmannsretten er det enighet mellom partene om at den påregelige utnyttelse av arealet er utbygging av boliger i det omfang som er vedtatt i reguleringsplanen fra 1986 og bebyggelsesplanen fra 1994. Bebyggelsesplanen omfatter 51 frittliggende eneboliger, samt tre arealer for konsentrert småhusbebyggelse, anslagsvis 68 slike boliger.

Arealet ble tatt i bruk av kommunen 15. juni 1997.

Lagmannsretten legger til grunn den skjønnsforutsetning kommunen har oppstilt:

"Molde kommune erverver fra de saksøktes eiendom det areal (ca. 210 da) med påstående trevirke, som fremgår av teknisk sjefs kart fremlagt 21. april 1997 i Romsdal herredsrett i samsvar med reguleringsplan nr. 0584 og bebyggelsesplan nr. 0194."

Nedenfor gjengis partenes anførsler og påstander, og deretter følger rettens bemerkninger.

Molde kommune har nedlagt påstand om stadfestelse av herredsrettens skjønn. Riktignok er m2 -verdiene satt noe høyt, men kommunen har funnet å akseptere resultatet ut fra en totalvurdering. Det er blant annet tatt hensyn til kostnadene ved overskjønn og ønsket om å bevare et godt forhold til eierne av Moldegård.

Herredsretten har på korrekt måte vurdert salgsverdi av brutto råtomtareal etter parkprinsippet, jf Rt-1977-24 (Østensjø). Videre er det korrekt fastsatt bruksverdi for fareområdet og friluftsområdet.

Når det gjelder bruksverdien, har man rettslige skjønn fra distriktet de senere år med verdier på kr 1,50, kr 2, kr 2,15 og opptil kr 4 pr m2 . Ved overdragelse fra et dødsbo på Kleive ble det nylig lagt til grunn en verdi av skogsmark på kr 0,11 pr m2 .

Området rundt Høgnakken er jomfruelig utmark med variert bonitet. Rotnetto er beregnet til ca kr 100 pr m2 av landbruksveilederen i kommunen. På overtakelsestidspunktet var det stående masser på 166 m3 gran, 434 m3 furu og 21 m3 lauvskog.

Når det gjelder råtomtpriser, har man lite sammenligningsgrunnlag. Da kommunen ervervet 8.750 dekar til Nordbyen i 1978-79, var gjennomsnittsprisen kr 1,25 pr m2 . I 1990 kjøpte kommunen 275 dekar til Nordbyen. Regner man prisen for den delen som friluftsområdet utgjorde til kr 2 pr m2, blir råtomtprisen ved handelen mellom kr 12 og kr 15 pr m2 .

Grunneierne påberoper seg en intensjonsavtale om salg av grunn til boligbygging ved Hatlelia. Prisen er satt til kr 35 pr m2, men er irrelevant. For det første er den fremlagte avtalen ikke endelig, for det andre er utnyttelsesgraden mye høyere enn på Høgnakken.

Kommunen har følgende budsjett for Høgnakken etappe 3:

Interne opparbeidelseskostnader kr 10.218.444 +

Moms kr 751.661 = kr 10.970.105 +

Andel av felleskostnader kr 4.302.792 =

Totale kostnader til opparbeidelse kr 15.272.897

I tillegg påløper kr 16 pr m2 i miljøavgift, en kompensasjon for den ekstra belastning veisystemet i Molde påføres ved anlegget av Høgnakkenfeltet. Avgiften er basert på kommunalt vedtak og forutsettes benyttet til veiformål i byen.

I forbindelse med overskjønnet har teknisk sjef utarbeidet en oversikt som viser hvordan salgspris for tomter fremkommer, idet kommunen nå har solgt 31 av de 51 eneboligtomtene. Regnestykket er som følger:

Anleggsomkostninger etappe 3 kr 10.970.105 +

Andel av felleskostnader fra etappe 1 og 2 kr 4.302.792 +

Grunnerverv etappe 3 kr 2.700.000 =

Sum til fordeling på netto tomtegrunn etappe 3 kr 17.972.897

Netto tomtegrunn etappe 3 er 71.039 m2 .

Tomtepris pr m2 blir da kr 17.972.897 / 71.039 = kr253 +

Til miljøfond kr 16 =

Salgsverdi pr m2 til selvkost kr 269

Eksempelvis for en tomt på 822 m2 blir salgspris da kr 269 x 822 = kr 221.118

Etter omstendighetene krever ikke kommunen saksomkostninger for lagmannsretten dekket av de saksøkte. Kommunen har nedlagt slik påstand:

"Romsdal herredsretts skjønn i sak 96-287 B stadfestes."

Hans Møller, Ulf Møller og Petter Møller anfører i det vesentlige:

Herredsretten har fastsatt erstatningen altfor lav. Den har vurdert utbyggingsområdet og fareområdet/friluftsområdet hver for seg. Det korrekte må være å utmåle en gjennomsnittspris pr arealenhet for det hele.

Området har en fantastisk beliggenhet. Det er kort vei til Molde sentrum, bare noen minutters gange. Utsikten er imponerende og turmulighetene ypperlige. Det er stor mangel på boligtomter i kommunen. Dette er synliggjort ved salg av 31 tomter på Høgnakken i løpet av et par måneder.

Brødrene Møller kunne selv ha tenkt seg å utvikle området, men det har ikke vært mulig å få kommunen med på dette. Kommunen videreselger til selvkost. Det ville verken brødrene Møller eller andre private utbyggere gjort.

Spørsmålet er i korthet hvem som skal ha andel i den gevinsten som ligger i tomtearealet - grunneierne eller husbyggerne. Kommunen kunne solgt tomtene for mye mer enn kr 269 pr m2 .

Kommunen har uriktig trukket inn i kostnadsregnskapet omleggingen av kraftlinjen. Den ble imidlertid foretatt for mer enn 10 år siden, og skal ikke belastes Høgnakken etappe 3.

Kommunen har trukket frem eksempler på eiendomssalg, herunder fra Fuglseth i 1990. Det dreier seg om "dumheter" og gir ikke uttrykk for reelle markedspriser. I 1996 sa Mobo seg villig til å betale kr 35 pr m2 for areal i Hatlelia. Det er mer attraktivt på Høgnakken.

Brødrene Møller har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. De av herredsretten fastsatte erstatninger blir å forhøye vesentlig.

3. Saksøkeren pålegges å erstatte de saksøkte deres utgifter i anledning overskjønnssaken.

Lagmannsretten bemerker:

Det er enighet om at grunneierne skal ha full erstatning i samsvar med Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven (eksprl.) - lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom 6. april 1984 nr 17. Høyeste verdi skal legges til grunn av salgsverdi og bruksverdi, jf §4, §5 og §6.

Arealet ble tiltrådt av kommunen 15. juni 1997. Erstatningen utmåles pr denne dato, jf eksprl. §10. Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 3% p.a. Det er ikke begjært overskjønn over renten. Følgelig tilkommer grunneierne 3% rente p.a. fra 15. juni 1997.

Det er selve utmålingen av erstatningsbeløpet som det er begjært overskjønn over.

Arealet ligger sydvendt med utsikt over byen og fjorden, og også vestover mot turterrenget med skihytta og vardehytta. Utmarksområdet skråner nedover mot nåværende tettbebyggelse i Molde. Terrenget er kupert, til dels med fjell og myrer, og ellers skogsmark.

Store deler av Molde by er utskilt fra Moldegård. Her ble det drevet melkeproduksjon til 1950-årene. De tre sameierne er brødre og overtok gården i 1966-67. Driftsbygningen brant i 1972. Hans Møller og hans sønn bor på gården. Resterende utmark før inngrepet utgjorde ca 4.760 dekar. Brødrenes far drev gården og skogen. Etter at byen ekspanderte, har det ikke vært regulær gårdsdrift. Jorda er gradvis utparsellert, solgt eller festet bort og bebygget.

Partene er enige om utgangspunktet for erstatningsberegningen. Reguleringsplanen og bebyggelesplanen er bindende i den forstand at området ikke kan påregnes utbygget i større grad. Lagmannsretten legger dette til grunn.

Grunneierne mener at det bør utmåles en gjennomsnittsverdi pr arealenhet for hele arealet. Kommunen mener at herredsrettens verdsettelsesmåte er korrekt. Den har skilt mellom arealet til utbyggingsområdet, der salgsverdi er lagt til grunn, og resten av arealet der bruksverdi er funnet å gi høyest erstatning. Lagmannsretten har valgt samme metode som herredsretten. Dog har lagmannsretten avgrenset de to delene noe annerledes.

Forøvrig bemerkes at partenes verdsettelsesmåter fører til samme totalverdi. Hvis en kjøper av utbyggingsdelen også skulle overta restarealet, ville kjøperen sannsynligvis bare betalt bruksverdi for det ubebyggelige arealet. Det ville følgelig redusere gjennomsnittsprisen for totalarealet.

Som nevnt har lagmannsretten trukket grensen mellom byggeområdet og det egentlige friluftsområdet noe annerledes enn herredsretten. I reguleringsplanen fra 1986 er grensedragningen grovere enn i bebyggelsesplanen fra 1994 hvor den er fintegnet og følger strengt kanten av villatomtene.

Lagmannsretten viser til bemerkninger i plenumsdommen i Rt-1977-24 (Østensjødommen), jf førstvoterendes bemerkninger på side 29:

1. Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige.

Det er gitt erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkspris....

Videre uttales på side 30:

3. Hvor reguleringsmyndighetene trekker enkle grenser mellom sammenhengende utbyggingsområder og sammenhengende jord- og skogbruksområder, vil tvilstilfelle neppe oppstå. Vanskeligere kan det bli når grensene trekkes mer komplisert under hensyn til topografiske forhold, vassdrag, dyrket mark, eldre bebyggelse, kommunikasjonsmuligheter, kloakkeringsforhold osv., slik at utbyggingsområder og områder som ikke skal bebygges, blir liggende blandet om hverandre. Det vil da kunne bero på et skjønn om en regulering skal ses som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde eller som et ledd i avgrensingen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd. I slike tvilstilfelle må det således vurderes om det ved ekspropriasjon av et areal er riktig å se bort fra at arealet ved reguleringsplan er gjort ubebyggelig."

Det er fortrinnsvis topografiske forhold som har ført til en sikksakkformet grenselinje i de foreliggende to planer. Det gjelder særlig i vest og noe i sør. Lagmannsretten finner det korrekt å rette ut avgrensingen mellom utbyggingsområdet og det egentlige friluftsområdet for allmennheten. Utbyggingsområdet omfatter råtomter for boliger, areal til veier, lekeplasser og friarealer etc for de som hører hjemme i området. Dette arealet blir å erstatte etter strøkspris, dvs brutto råtomtpris pr m2 .

Lagmannsretten bygger på kommunens reviderte arealoppgave som er inntatt foran, og som skal være relativt nær de eksakte tall. Der er boligområdet summert til ca 98 dekar. Lagmannsretten trekker en rettere grenselinje mot det egentlige friluftsarealet i vest, og likeledes i sør.

På denne bakgrunn settes utbyggingsområdet skjønnsmessig til 113 dekar.

Når salgsverdien skal vurderes etter eksprl. §5, skal det legges vekt på det man må regne med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg, og:

"Ved fastsetjinga skal det leggjast vekt på kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Det skal dessutan leggjast vekt på dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med, og likeins på andre tilhøve som er avgjerande for salsverdien av eigedomen."

De priseksempler partene har gitt, er lite veiledende for retten. Kommunen viser til eiendomsoverdragelser som er blitt noe gamle, og som gjelder blandingsarealer - dels bebyggelige, dels ubebyggelige. Grunneiernes eksempel fra Hatlelia gjelder et salg som ikke er gjennomført, dertil et område som reguleringsmessig er usikkert.

Det er liten utbygging i Molde utenom Nordbyen. Priser som oppnås nede i sentrum, ved utskilling av enkelttomter fra større hager, er ikke sammenlignbare. Her kan man oppnå opptil kr 500.000 for en tomt.

Lagmannsretten har derfor valgt å legge vekt på kommunens kalkyler/budsjett for Høgnakken. Det er opplyst at vel 80 % av kommunens arbeide nå er fullført. Budsjettet er basert på anbud. Så langt ser det ut til at de faktiske kostnader vil harmonere godt.

Etter bevisførselen finner lagmannsretten at kommunens kostnader fremstår som reelle, og basert på profesjonell prosjektering. Dersom en eller flere private entreprenører, eller grunneierne selv, hadde tilrettelagt området, er det sannsynlig at de ville lagt seg på "kommunal standard" og at opparbeidelseskostnadene ville vært på samme nivå.

En kostnad er omdiskutert - kostnaden til flytting av kraftledningen. Regnskapet er belastet med en andel på kr 783.709. Lagmannsretten finner bevist at flyttingen var fullført før 10-årsfristen etter eksprl. §5 fjerde ledd begynte å løpe 21. april 1987:

"Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av andre investeringar som oreignaren har gjennomført i dei siste 10 åra før hovudførehavinga i underskjønet tok til."

Imidlertid, etter §5 tredje ledd skal det generelt: "..... ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av oreigningstiltaket, eller av gjennomførde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket."

Lagmannsretten finner det åpenbart at flyttingen av høyspentledningen var nødvendig og ble gjort fordi denne delen av Høgnakken skulle bebygges. Området fikk en merverdi tilsvarende kostnaden, ved at det i sin helhet ble bebyggelig. Følgelig er den nevnte kostnadsandelen en post som skal tas med i beregningene for arealet fra Moldegård, og således ved erstatningsutmålingen.

Kommunen har presisert at alle relevante kostnader er inkludert i det gjengitte regnestykket, og etter bevisførselen baserer lagmannsretten seg på det.

Kommunen overdrar tomter til selvkost kr 269 pr m2 . Dette gjelder uansett når salg finner sted. I løpet av et par måneder våren 1998 er 31 eneboligtomter solgt etter tilbud til interesserte på venteliste. De resterende skal nå frembys på det åpne marked, og samtidig vil utbyggingen av de konsentrerte boligområdene finne sted. Det legges ikke inn rentekostnad, indeksregulering e.l. Teknisk sjef har opplyst at en kjøper av en villatomt må regne med ytterligere utgifter på kr 12.000-15.000 til oppmålingsgebyr og tilknytningsavgifter for vann og avløp.

I kommunens beregninger ligger en brutto råtomtpris til grunneierne på kr 25. Lagmannsretten er enig med grunneierne i at de ved tilrettelegging i egen regi eller ved salg av området til private utbyggere, ville oppnådd en høyere salgspris. Det er mangel på boligtomter og Molde kommune har ca 24.000 innbyggere. Det foreløpige tomtesalget viser at det er stor interesse, at det er et godt marked. Høgnakken må sies å være et meget attraktivt område - sentrumsnært, med praktfull utsikt, og med turområde rett utenfor stuedøren.

Lagmannsretten finner det påregnelig at brødrene Møller, ved frivillig salg til vanlige kjøpere ville oppnådd en pris på kr 44 pr m2 brutto råtomt pr juni 1997. En tilsvarende verdi kunne vært innkalkulert ved opparbeidelse i egen regi.

Når det gjelder restarealet, totalt avstått areal fratrukket 113 dekar råtomt, vurderes det etter bruksverdi som skogsmark. Ut fra den varierende bonitet og stående masser, er lagmannsretten kommet til at herredsretten har satt erstatningen i høyeste laget med kr 2 pr m2. Lagmannsretten mener at kr 1,50 pr m2 er riktig verdi, også utmålt pr 15. juni 1997.

Begjæringen om overskjønn har ført frem. Den totale erstatning er satt høyere i lagmannsretten enn i herredsretten. Etter hovedregelen i skjønnsprosessloven §54a jf §54, må Molde kommune betale saksomkostninger til brødrene Møller. Advokat Wold har inngitt oppgave med salærkrav på kr 19.950.

Totale omkostninger blir:

Salær til advokat Wold kr 19.950

Rettens gebyr kr 5.050

Honorarer til skjønnsmennene for en lang og en vanlig rettsdag kr 2.200 x 2 kr 4.400

Reiseutgifter for skjønnsmennene kr 2.036,80 kr 31.436,80

Omkostningene for advokat Wold anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Molde kommune til Hans T. N. Møller, Ulf Møller og Petter Møller i fellesskap erstatning som fastsatt foran tillagt 3% rente p.a. fra 15. juni 1997.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Molde kommune til Hans T. N. Møller, Ulf Møller og Petter Møller i fellesskap saksomkostninger for lagmannsretten med 31.436,80 - trettientusenfirehundreogtrettiseks 80/100 - kroner.