LB-1999-2601
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-10-08 |
| Publisert: | LB-1999-02601 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Tvfbl |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr 99-00786 D - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02601 K04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-1999-00656K. |
| Parter: | Kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Jan Benjamin Rødner). Kjæremotpart: X borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Naper). |
| Forfatter: | Lagdommer Hilde Wiesener Haga. Lagdommer Dag A. Minsaas. Lagdommer Ola Dahl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §5-16, Tvistemålsloven (1915) §180, §388, §403, §3-3, §4-18 |
Saken gjelder tvungen fravikelse av husrom etter manglende husleiebetaling, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (a).
A overtok den 3. oktober 1994 en leilighet i X borettslag (borettslaget) med adresse - - - gate 63. Etter husleiekontraktens punkt 12.1 kan han kastes ut etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (a) ved manglende husleieinnbetaling. Ved utgangen av september 1998 stod han til rest med 8.888 kroner for to husleieterminer som hadde forfalt henholdsvis 10. august og 10. september samme år, inkludert omkostninger. Borettslaget sendte varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18, og det fremsatte den 15. oktober samme år begjæring til namsmannen i Oslo om utkastelse. Udekket husleie utgjorde da 14.082 kroner med tillegg av renter og omkostninger. Namsmannen tok begjæringen til følge, men fordi leiligheten var fremleiet, besluttet han å behandle den som kontorforretning. I henhold til namsmannens beslutning av 18. november 1998 ble A fratatt retten til å disponere ledigheten. Imidlertid har han senere flyttet inn igjen. Han påklaget den 9. mars 1999 namsmannens beslutning til Oslo namsrett. Namsretten la til grunn at fullbyrdelsen var avsluttet. Derved var klageretten gått tapt, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 og §13-2 tredje ledd bokstav (a), og namsretten avsa den 14. juli 1999 kjennelse med denne slutning:
1. Klage 9. mars 1999 over namsmannens fravikelsesbeslutning i sak T98-212119 fra A tas ikke til følge.
2. A dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelse av denne kjennelse å betale saksomkostninger til X borettslag med kr. 1.200,- - kronerettusentohundre00/100-.
A har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til lagmannsretten og anfører sammenfatningsvis:
A har fortsatt klageretten i behold. Han bebor leiligheten, og han har vært à jour med husleien siden desember 1998. Fullbyrdelsen er ikke avsluttet før de personer eller det løsøre som skal fjernes, er fjernet, jfr. Thor Falkanger, Hans Flock og Thorleif Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer, side 251 og 254. Så lenge A ikke er fjernet fra leiligheten, er ikke fristen for å betale husleien utløpt, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 og §13-2 tredje ledd bokstav (a). Namsretten har feilaktig lagt til grunn at fullbyrdelsen er avsluttet når den er rettslig gjennomført. At fullbyrdelsen ikke er avsluttet, bekreftes av borettslagets oversendelse av ytterligere en begjæring om utkastelse av A.
Det bestrides at vilkårene for tvangsfravikelse foreligger. Tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (a) må vurderes i forhold til partene, husleiekontrakten, og varselet. A har begrensede norskkunnskaper og kommer fra en helt fremmed kultur, og motparten er en profesjonell part. Det er riktig at han ved enkelte anledninger har betalt husleien for sent, men han har alltid gjort opp for seg med renter og omkostninger. Han har ikke skjønt alvoret ved at oppgjørene skjedde forsinket. Han skjønner nå betydningen av å betale punktlig, og han har vært à jour med husleiebetalingen siden årsskiftet.
Varselet som ble sendt A tilfredsstiller ikke kravene i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §4-18. Det er satt opp på en tung og byråkratisk måte. Det gir ingen lettfattelig beskjed om konsekvensen av ikke å betale, og særlig vanskelig blir det å forstå for en person med begrensede norskkunnskaper. Borettslaget burde ha anstrengt seg mer for å kontakte A og forklare ham alvoret i situasjonen.
Borettslaget har også krevet heving av leiekontrakten. I så fall kreves et vesentlig mislighold, noe som ikke foreligger i denne saken. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (d) og (e) er kontraktshevningen kun tvangsgrunnlag når utleieren åpenbart har grunn til å heve kontrakten istedenfor å si den opp. Hovedregelen er at utleier må benytte seg av oppsigelsesadgangen hvis han ønsker å avslutte leieforholdet. Hevning er reservert for de mer ekstraordinære og åpenbart klanderverdige forhold.
Reelle hensyn taler mot å kaste A ut. Tvangsfravikelse er i alminnelighet en vesentlig belastning for leietakeren, og situasjonen blir enda vanskeligere for en person fra et annet land. Han er dessuten er avhengig av leiligheten for å gjennomføre besøksretten med barna. Belastningen som A påføres, står i vesentlig misforhold til de minimale ulemper som borettslaget er påført. Det vises til Borgarting (Eidsivating) lagmannsretts kjennelse av 13. august 1993 for et lignende tilfelle.
Lagmannsretten anmodes om å ta stilling til realiteten i saken, ikke nøye seg med å oppheve namsrettens kjennelse, jfr. tvistemålsloven §403 annet ledd sammenholdt med §388.
A har nedlagt denne påstand:
1. Namsmannens forretning av 18.11.98 oppheves. Begjæring om tvangsfravikelse tas ikke til følge.
2. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger for namsretten og lagmannsretten med et beløp på til sammen kr. 13.000, inkludert rettsgebyrene, med tillegg av 12% rente p.a. fra to uker etter forkynnelsen av lagmannsrettens avgjørelse.
X borettslag anfører sammenfatningsvis:
Fullbyrdelsen er avsluttet i og med utkastelsesforretningen. Når det ikke ble skiftet lås mv., henger det sammen med at leiligheten var fremleiet. Fremleien kan ikke gi leietakeren en forlenget klagefrist. At han senere har tatt seg inn i boligen, og bebor den ulovlig, gir ham ingen ytterligere rettigheter. Gjennomføringen av utkastelsen er en hevning av leiekontrakten.
Borettslaget stiller seg uforstående til at A skal ha sprogproblemer. Han har flere ganger møtt personlig opp på USBLs kontor og fått veiledning om den videre saksgangen, og om konsekvensene av ikke å betale skyldig husleie. Han må selv ta ansvaret for ikke å lese de brev og varsler som blir sendt ham. Varselet etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 tilfredsstiller lovens krav, i motsatt fall ville begjæringen ha blitt avvist av namsmannen. Den anførte lagmannsrettskjennelse er ikke relevant for denne saken.
X borettslag har nedlagt denne påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 14.7.99 sak 990786 D stadfestes.
2. Saksøkte, A, tilpliktes å betale saksøker omkostninger for lagmannsrett med kr 3.180,-.
Lagmannsretten er kommet til at klagen må avvises og bemerker:
Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 første ledd 1. punktum at namsmannens avgjørelser under tvangsfullbyrdelsen kan påklages til namsretten, i den grad fullbyrdelsen ikke er avsluttet. En tilsvarende regel fremgår av §13-2 tredje ledd bokstav (a).
Hva som skal til før fullbyrdelsen er avsluttet, må nødvendigvis bero på den konkrete situasjonen. I nærværende tilfelle erklærte namsmannen at A ble fratatt retten til å disponere leiligheten. Ettersom leiligheten var fremleiet og hverken fravikelsesbegjæringen eller namsmannens avgjørelse var rettet mot fremleietakeren, kunne han ikke kastes ut, jfr. Falkanger, Flock og Waaler (1. utgave) side 740. Noe mer av fullbyrdelsen gjenstod derfor ikke. Fullbyrdelsen var følgelig avsluttet i og med namsmannens erklæring, og klageretten utløp samtidig.
Anførslene for øvrig gjelder realiteten i saken, som ikke kan prøves når klagefristen er utløpt. Lagmannsretten finner likevel grunn til å tilføye at tvangsgrunnlaget for fravikelsen er tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (a). Etter denne bestemmelsen er det ikke noe vilkår for fravikelse at leieren åpenbart har misligholdt betalingsplikten, eller at misligholdet er vesentlig, jfr. Falkanger, Flock og Waaler side 688. Hva gjelder de påståtte manglene ved varslene, har ikke A bestridt å ha mottatt dem, men han anfører at han ikke har forstått innholdet. Lagmannsretten vil anta at det i de fleste kulturer antakelig også i As hjemland - vil få følger for en leietaker om han unnlater å betale husleien, og at A derfor hadde oppfordring til å søke bistand hvis han ikke forstod innholdet. For øvrig ble leiekontrakten inngått så tidlig som i 1994, og lagmannsretten må derfor legge til grunn at han ikke kan ha vært helt ukjent med norske forhold. Om As fortsatte beboelse av leiligheten kan gi ham en ny hjemmel til den på et annet grunnlag enn leiekontrakten fra 1994, tar lagmannsretten ikke standpunkt til.
Ettersom klagen var fremsatt etter at fullbyrdelsen var gjennomført, skulle den ha vært avvist. Lagmannsretten utformer konklusjonen i samsvar med dette. Namsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.
A har forgjeves anvendt kjæremål. I samsvar med hovedregelen i tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 jfr. tvistemålsloven §180 første ledd tilkjennes borettslaget saksomkostninger for lagmannsretten. Beløpet fastsettes i samsvar med påstanden til 3.180 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Klagen avvises.
2. Namsrettens omkostningsavgjørelse, slutningens punkt 2, stadfestes. Innen 2 -to- uker fra kjennelsens forkynnelse betaler A 3.180 -tretusenetthundreogåtti- kroner til X Borettslag i saksomkostninger for lagmannsretten.