LB-2000-2378

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-03-09
Publisert:	LB-2000-02378
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 99-01783 A/54 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02378 A/01.
Parter:	Ankende part: Kirsti og Arnulf Rasmussen (Prosessfullmektig: Advokat Finn W. Simonsen). Motpart 1: Eli og Christian Groeng Motpart 2: Gry og Jan Tore Iversen (Prosessfullmektig: Advokat Ståle Dahl).
Forfatter:	Lagmann Wilhelm Omsted, formann. Lagdommer Ragnhild Dæhlin. Lagdommer Jørgen Brunsvig
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §5-3, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §3, §1-3, §4-5, §5-1, §5-4, §6-2, §7-1, §7-2, §7-3

Saken gjelder krav om erstatning for tap oppstått ved dekningssalg m.v. etter selgers hevning av salg av fast eiendom.

Arnulf og Kirsti Rasmussen la våren 1998 sin eiendom Sandstuveien 21 på Bekkelagshøgda, gnr. 158 bnr. 20 i Oslo kommune, ut til salg. Jan Tore og Gry Iversen samt Christian og Eli Groeng innga i fellesskap et bud på kr 2.810.000 den 27. april 1998. Budet inneholdt følgende forbehold: «Det forutsettes at det er mulig og bygge et hus på tomten». Planen var at Iversen skulle overta den eksisterende boligen, og at Groeng skulle bygge et nytt hus på tomten. Budet ble akseptert av Rasmussen ved brev fra megleren, Notar Eiendom AS, senere samme dag. Det fremgikk av meglers brev at overtagelsesdato skulle avtales senere, og at kjøper skulle innbetale kr 100.000 til meglers klientkonto ved underskrift av kontrakten. Det ble i denne forbindelse angitt at kvittering måtte medbringes på kontraktsmøtet.

Groeng startet raskt arbeidet med å avklare med Oslo kommune om det var mulig å bygge et hus til på tomten. Han engasjerte etter noen tid Notar Advokat AS, ved advokat Preben Høst, til å bistå med dette. Advokat Høst rådet til ikke å holde kontraktsmøte før kjøperne hadde fått tilstrekkelig avklaring med kommunen til at de eventuelt trakk forbeholdet. Forhåndskonferanse med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune ble tidlig i juni 1998 berammet til 26. juni samme år.

Selgerne ønsket snarlig gjennomføring av salget som følge av at de hadde kjøpt ny bolig og hadde kostbar mellomfinansiering. Etter initiativ fra selgerne ble det holdt et møte hos megler 9. juni 1998. På møtet deltok selgerne med bistand av en venn, Jarl Eik. I tillegg deltok kjøperne, megler André Høgsveen samt advokat Høst. Det er omtvistet om partene i møtet ble enige om at overtagelse skulle finne sted 1. juli 1998 - under forutsetning av at kjøperne frafalt forbeholdet etter forhåndskonferansen med Plan- og bygningsetaten.

Megler oversendte 12. juni 1998 utkast til kjøpekontrakt til partene. I utkastet var overtagelse angitt til 1. juli 1998. I oversendelsesbrevet til Rasmussen heter det avslutningsvis blant annet: «De innkalles herved til kontraktsmøte 29/06-98 kl. 16.00, hvis Groeng frafaller sitt forbehold vedrørende byggetillatelse».

Etter oppfordring fra megler frafalt kjøperne forbeholdet om byggemulighet 26. juni 1998. Dette skjedde ved at de undertegnet et nytt bud uten forbehold om mulighet til å bygge nytt hus på tomten. Tidspunktet for overtagelse var i det nye budet angitt til «snarest». For øvrig var innholdet det samme som i budet av 27. april 1998.

Da kontraktsmøtet ble holdt 29. juni 1998, hadde kjøperne ikke satt inn kr 100.000 på meglers konto. Kjøperne ville ikke undertegne utkastet til kjøpekontrakt da de ikke kunne akseptere overtagelse allerede 1. juli 1998. Megler overleverte senere samme dag brev til kjøperne hvor det ble påpekt at beløpet skulle ha vært innbetalt. Av brevet fremgikk videre at selgerne kunne akseptere at det ble holdt nytt kontraktsmøte 1. juli 1998 kl. 16. Selgerne satte i denne forbindelse som vilkår at kjøperne da kunne fremlegge kvittering på innbetaling av kr 100.000, dokumentasjon for finansiering av restkjøpesummen, og for at restkjøpesummen ville bli innbetalt innen overtagelse, som i så fall skulle settes til 8. juli 1998. Det ble videre opplyst at selger ville søke advokatbistand for å vurdere dekningssalg dersom disse vilkårene ikke ble overholdt.

I telefaksbrev 1. juli 1998 til megler viste kjøperne til at budet av 27. april 1998 var gitt «under forutsetning av at approbasjon på oppføring av nytt bygg ble gitt». Kjøperne ga uttrykk for at de følte seg forledet av megler til å undertegne nytt bud uten slikt forbehold. I brevet fra kjøperne heter det avslutningsvis:

1. Nytt kontraktsmøte gjennomføres dags dato forutsatt at det oppnås enighet om overtagelsesdato, samt at forbeholdet inntas under vilkår i kontrakten. Vi foreslår overtagelse til 1.9.98.

2. Kr. 100.000,- innbetales kontant.

3. Overtagelse 1.9.98.

Selgerne hevet avtalen i møtet 1. juli 1998. Kjøperne kontaktet dagen etter advokat, som i brev samme dag til selger ba om at hevningen av avtalen ble bekreftet skriftlig. Advokat Preben Høst i Notar Advokat AS besvarte brevet 7. juli samme år og anga i denne forbindelse: «Årsaken til at salget ikke er gjennomført etter forutsetningene er i sin helhet at Deres klienter ikke har villet underskrive kjøpekontrakten pga. manglende finansiering».

Selgerne la umiddelbart eiendommen ut til salg på nytt. De aksepterte 7. juli 1998 et bud på kr 2.490.000. Selgerne har reist krav om erstatning mot kjøperne for å få dekket sitt tap som følge av at kjøpesummen ble kr 320.000 lavere ved dekningssalget. I tillegg er det krevet erstatning for tap av leieinntekter og pådratte rente- og advokatutgifter.

Oslo byrett avsa 25. april 2000 dom med slik domsslutning:

1. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen frifinnes.

2. Hver av partene bærer egne omkostninger.

Kirsti og Arnulf Rasmussen har i rett tid påanket dommen. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som den gjorde for byretten. Når det gjelder de nærmere enkeltheter, vises til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Ankeforhandling ble holdt 26. og 27. februar 2001 i Oslo tinghus. Samtlige parter samt prosessfullmektigene møtte. Arnulf og Kirsti Rasmussen, Christian Groeng og Jan Tore Iversen avga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Ankende parter, Kirsti og Arnulf Rasmussen har i det vesentlige anført:

Partene hadde inngått bindende avtale om overdragelse av Sandstuveien 21. Kjøperne misligholdt avtalen på slik måte at selgerne hadde rett til å heve avtalen 1. juli 1998. Prinsipalt anføres at partene i møtet 9. juni 1998 avtalte at overtagelse skulle skje 1. juli samme år. Det vises til parts- og vitneforklaringer. Avtalen gjenspeiles videre i den etterfølgende korrespondansen. Manglende betaling av håndpenger 29. juni og restkjøpesummen 1. juli 1998 representerer vesentlig mislighold. Dertil kommer at unnlatelsen av å undertegne kjøpekontrakten i kontraktsmøtet 29. juni, og i det nye møtet 1. juli, i seg selv representerer slikt mislighold. Kjøperne betalte heller ikke innen utløpet av den tilbudte tilleggsfrist, som selgerne satte til 8. juli 1998. De ble gitt anledning til å tre inn i kontrakten også etter at hevning var erklært 1. juli. Selgerne hadde etter dette utvilsomt hevningsrett, jf avhendingsloven §5-1, jf §5-3 (1) - (3).

Subsidiært, under forutsetning av at lagmannsretten kommer til at det ikke forelå avtale om overtagelse 1. juli 1998, anføres at unnlatelsen av å undertegne kontrakten 29. juni eller 1. juli uansett gir selgerne rett til å heve, jf avhendingsloven §1-3, jf §5-3 (3) og Rt-1989-659 som bygger på et tilsvarende prinsipp. Kjøperne unnlot forsettlig å medvirke til overdragelsen. Selgerne hadde sterk interesse i å bli kvitt eiendommen som følge av sin prekære økonomisk situasjon. Det var ikke tyngende for kjøperne å gjennomføre avtalen. De hadde finansiert kjøpesummen. Det var bare Groengs byggelån som ikke var avklart.

Atter subsidiært gjøres gjeldende at det uansett forelå slikt forventet mislighold som gir rett til hevning etter avhendingsloven §6-2. Kjøperne gjorde det klart at de ikke ville medvirke til gjennomføring av avtalen, og at de ikke ville betale kjøpesummen innen utløpet av tilleggsfristen, som følge av finansieringsproblemer.

Erstatningsplikt følger for øvrig uansett av alminnelige prinsipper om lojalitet i kontraktsforhold, og alminnelige ulovfestede regler om skyldansvar.

Selgerne har krav på å få erstattet sitt fulle økonomiske tap som følge av misligholdet. Dekningssalget ble gjennomført på forsvarlig måte. Redusert salgssum har sammenheng med endring i markedet og tilfeldigheter ved budgivning. Salget i april 1998 fant sted på en topp i markedet. Kjøpernes mislighold er årsaken til at dekningssalget måtte skje i ferietiden. Det er ikke dokumentert at opplysningene om oppføring av garasje på en eiendom noe nedenfor Sandstuveien 21 påvirket prisen. Selgerne var uansett ikke kjent med disse byggeplanene da boligen opprinnelig ble solgt i april 1998.

Da misligholdet er forsettlig, har selgerne også krav på dekning av sitt indirekte tap. Selgerne ble påført tap da de ikke kunne leie ut de to hyblene i perioden fra overtagelsen skulle ha funnet sted og frem til eiendommen ble overdratt etter dekningskjøpet. Selgerne ble videre påført tap som følge av at innfrielsen av lån opptatt til mellomfinansiering ble forsinket med to måneder. I tillegg har selgerne krav på å få dekket utgifter til advokatbistand i perioden frem til stevningen ble tatt ut. Selgerne har dertil krav på forsinkelsesrente.

Vilkårene for lempning etter avhendingsloven §7-2 (2) er ikke til stede. Lempning vil virke sterkt urimelig overfor selgerne. Arnulf Rasmussen er under attføring. Kirsti Rasmussen er uføretrygdet. Salget var blant annet motivert av behov for å frigjøre midler til å leve for fremover. Kjøperne er voksne mennesker. De valgte selv ikke å stå ved avtalen.

Ankende parter har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes til - in solidum - å betale erstatning til Kirsti og Arnulf Rasmussen, begrenset oppad til kr 320.000, med tillegg av renter fra 1.7.98 til betaling skjer.

Subsidiært:

Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes til - in solidum - å betale erstatning til Kirsti og Arnulf Rasmussen, begrenset oppad til kr 320.000, med tillegg av renter fra 8.7.98 til betaling skjer.

I begge tilfeller:

2. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes til - in solidum - å betale erstatning til Kirsti og Arnulf Rasmussen, begrenset oppad til kr 38.779, med tillegg av renter fra 7.1.99 til betaling skjer.

3. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes til - in solidum - å betale sakens omkostninger, med tillegg av forsinkelsesrente, p.t. 12 %, beregnet fra 14 dager etter dommens forkynnelse, til betaling skjer.

Ankemotpartene, Eli og Christian Groeng og Gry og Jan Tore Iversen har i det vesentlige anført:

Vilkårene for heving var ikke til stede 1. juli 1998. Partene var ikke blitt enige om overtagelsestidspunktet m.v. Det forelå dermed ikke bindende avtale, jf Rt-1996-415 og Trygve Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (3. utg.) s. 77.

Det bestrides at partene avtalte overtagelsestidspunktet i møtet 9. juni 1998. Formålet med møtet var å oppnå avklaring når det gjelder byggesaken; ikke å inngå avtale. Det vises til forklaringene fra Christian Groeng og Jan Tore Iversen. Megler Høgsveen var heller ikke klar på dette punkt. Møtereferatet utarbeidet av megler Høgsveen innholder ingen henvisning til avtale om overtagelsestidspunktet. Groeng og Iversen oppfattet angivelsen av overtagelsestidspunkt i utkastet til kjøpekontrakt av 12. juni 1998 som et forslag. Da megler Høgsveen utfylte nytt budskjema 26. juni 1998, ble overtagelsestidspunket angitt til «snarest».

Forbeholdet om byggemulighet innebar at bindende avtale uansett ikke forelå før forbeholdet ble frafalt 26. juni 1998, jf Trygve Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (3. utg.) s. 115. Dersom datoen 1. juli ble nevnt som overtagelsesdato før forbeholdet ble frafalt, vil dette eventuelt bare ha vært å oppfatte som et forslag. Kjøperne sto fritt til å forhandle om overtagelsesdato i møtet 29. juni 1998. Kjøperne hadde krav på nødvendig tid til å avklare finansieringen. Tiden frem til 1. juli var for kort til å avklare byggelån for Groeng m.v. Det oppsto blant annet problemer som følge av at både Iversens og Groengs långivere ønsket første prioritet i eiendommen. Dette var ikke mulig da byggetomten var for liten til at Oslo kommune kunne forventes å samtykke til fradeling. Også tilleggsfristen frem til 8. juli var for kort på bakgrunn av ferietid i finansinstitusjonene m.v. Da avtale om overtagelsestidspunkt ikke var inngått, er selgers tilleggsfrist uten betydning.

Selgerne satte tilleggsfrist for overtagelse til 8. juli 1998. Hevning fant sted 1. juli 1998. Avgjørende blir derfor om det på dette tidspunkt forelå rett til å heve etter reglene om antesipert mislighold. Etter avhendingsloven §6-2 er hevningsrett betinget av at det allerede før tiden for oppfyllelse er «klart» at avtalen vil bli brutt på en måte som vil gi rett til å heve. Det måtte på hevningstidspunktet foreligge konkrete holdepunkter for at kjøperne ikke ville oppfylle, jf Ernst Nordtveit i Karnov - norsk kommentert lovsamling note (53) til avhendingsloven. Lovens vilkår er ikke oppfylt. Kjøperne ville ikke undertegne kjøpekontrakten 1. juli 1998 som følge av at selgerne nektet å forhandle om tidspunktet for overtagelse. Manglende gjennomføring av avtalen skyldes følgelig selgernes opptreden.

Kjøperne misligholdt heller ikke plikten til å betale håndpenger. Megler Høgsveen hadde akseptert at Iversen kunne forevise garanti fra megleren som foresto salget av Iversens tidligere bolig, om at kr 50.000 ville bli innbetalt til Notars klientkonto ved oppgjør. Groeng hadde med seg kr 50.000 i kontanter på møtet. Kontantoppgjør var i overensstemmelse med betalingsvilkårne i utkastet til kjøpekontrakt. Kjøperne hadde følgelig ikke misligholdt da hevning ble erklært 1. juli 1998.

Subsidiært, dersom partene anses å ha avtalt at overtagelsen skulle finne sted 1. juli 1998, gjøres gjeldende at det ved utmålingen av det påregnelige, direkte tapet må ses hen til at selgerne ikke gjennomførte dekningssalget på forsvarlig måte. Det var uaktsomt av selgerne å opplyse under visningen at det dreiet seg om et dekningssalg, og at de ikke forventet å oppnå like høy salgssum som ved opprinnelig salg. Det vises til forklaringen fra vitnet Tor Malmåsen. Det er sannsynlig at også andre ble opplyst om dette på visning.

Selgerne unnlot videre å utsette dekningssalget til etter sommerferien, slik megler Høgsveen anbefalte. Det er sannsynlig at salg i august ville ha gitt høyere pris. Markedet begynte først å falle i slutten av august 1998.

Kjøpernes bud av 27. april 1998 ville ha vært lavere dersom også de var gjort kjent med planene om å bygge garasje med hybel på en eiendom nedenfor. Det er sannsynlig at selgerne kjente til byggeplanene allerede i april 1998. Det fremgår av vitneførselen at garasjen begrenset utsikten fra Sandstuveien 21, og at eiendommens verdi dermed ble redusert med i størrelsesorden kr 300.000 - 400.000.

Det bestrides ikke at utgiftene til advokat er et direkte tap som kan kreves dekket etter avhendingsloven §5-4, jf §4-5, jf §7-1. Da kjøperne ikke har utvist skyld, foreligger ikke krav på dekning av indirekte tap, jf avhendingsloven §5-4, jf §4-5 (4). Tapt leieinntekt er et indirekte tap som kjøperne ikke svarer for, jf avhendingsloven §7-1 (2) bokstav (c). Tapet av leieinntekter skyldes at selgerne sa opp leietakerne før endelig salgsavtale var inngått. Da selgerne aksepterte forbeholdet i budet av 27. april 1998, måtte de forvente at det kunne gå lang tid før salget ble endelig avklart. Tapet er ikke dokumentert. Selgerne har ikke krav på renter for perioden før påkrav ble gitt, jf forsinkelsesrenteloven §2.

Et eventuelt erstatningsansvar må lempes. Ansvar for det fulle krav vil virke urimelig på bakgrunn av «tilhøva elles», jf avhendingsloven §7-2 (2). Kjøperne gjorde en betydelig innsats for å komme frem til endelig avtale. Groeng ble påført utgifter i størrelsesorden kr 100.000 til rådgivning, beregninger i byggesaken og arkitekt. Erstatningskravet vil kunne knekke kjøperne økonomisk. Ved vurderingen må det ses hen til at kjøperne var unge og uerfarne når det gjelder kjøp av fast eiendom, byggemelding m.v. De er i etableringsfasen, har utgifter til barnehageplass og generelt trang økonomi.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

1. Oslo byretts dom av 25. april 2000 stadfestes, for så vidt gjelder pkt. 1.

2. Den ankende part tilpliktes å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten innen 14 -fjorten- dager etter dommens forkynnelse, med tillegg av 12 -tolv- prosent rente p.a. fra forfall til betaling skjer.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:

Kjøperne innga nytt bud etter forhåndskonferansen med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune 26. juni 1998. Forbeholdet i budet av 27. april samme år om mulighet til å bygge på tomten ble da trukket. Lagmannsretten er kommet til at det dermed forelå avklaring av samtlige vilkår av betydning i avtalen om overdragelse av Sandstuveien 21.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det sannsynlig at partene i møtet 9. juni 1998 ble enige om at overtagelse skulle finne sted 1. juli 1998 - dersom forbeholdet ble trukket. Ved bevisvurderingen har lagmannsretten blant annet lagt vekt på forklaringen fra advokat Preben Høst, som ledet møtet 9. juni 1998. Han forklarte at partene ble enige om at kjøperne straks etter forhåndskonferansen med Plan- og bygningsetaten 26. juni med endelig virkning måtte avklare med megler om de ønsket å gjennomføre handelen, at kontraktsmøte i såfall skulle avholdes mandag 29. juni, og at overtagelse da skulle skje 1. juli. Også flere andre av de tilstedeværende på møtet har forklart seg overensstemmende med dette. Det vises til vitneforklaringene fra megler André Høgsveen og Jarl Eik, som bisto Rasmussen overfor megler og kjøperne i denne fasen, samt forklaringene fra Arnulf og Kirsti Rasmussen.

Lagmannsretten legger videre vekt på at advokat Høst allerede i brev av 7. juli 1998 til advokat Anne Kjølseth, som i denne perioden bisto kjøperne, ga uttrykk for at partene i møtet 9. juni avtalte at overtagelse skulle finne sted 1. juli 1998. Brevet er skrevet mindre enn en måned etter at møtet fant sted.

Også andre omstendigheter tilsier at partene på møtet ble enige om at overtagelse skulle skje 1. juli 1998. Bakgrunnen for møtet 9. juni 1998 var selgernes sterke bekymring over at gjennomføringen av overdragelsen dro ut i tid, og den meget vanskelige likviditetssituasjon dette medførte for dem. Mulig avklaring av overtagelsestidspunktet må derfor ha vært hovedformålet for møtet.

Megler viste i et oppsummeringsbrev til partene 11. juni til den berammede forhåndskonferansen med Plan- og bygningsetaten 26. juni 1998, at Groeng samme ettermiddag skulle avklare om forbeholdet inntatt i budet frafalles, og at det i så fall skulle gjennomføres kontraktsmøte 29. juni samme år. Lagmannsretten legger ikke vekt på at megler unnlot å nevne overtagelsestidspunktet i dette brevet. I punkt 10 tredje ledd i utkastet til kjøpekontrakt, som megler oversendte til partene den 12. juni, var overtagelsen satt til 1. juli 1998 kl. 12.00. Kjøperne protesterte ikke mot denne tidsangivelsen. Det er ubestridt at de hadde sett kontraktsutkastet i god tid før kontraktsmøtet 29. juni. Ved avveiningen finner lagmannsretten ikke grunn til å legge særlig vekt på at megler anga at overtagelse skulle skje «snarest» ved forhåndsutfyllingen av budskjemaet 26. juni 1998.

Lagmannsretten fester ikke lit til forklaringene fra Christian Groeng og Jan Tore Iversen om at overtagelsestidspunkt ikke skulle ha vært avtalt under møtet den 9. juni, og at datoen 1. juli ikke en gang skulle ha vært nevnt på møtet.

Da bindende avtale forelå, blir spørsmålet dernest om kjøperne gjorde seg skyldig i slikt mislighold som kan gi grunnlag for rett til å heve avtalen.

Groeng og Iversen nektet å undertegne kjøpekontrakt i møtet 29. juni 1998 hos megler. Groeng ga uttrykk for at det ikke var aktuelt med overtagelse allerede 1. juli 1998. Kjøperne hadde ikke innbetalt håndpenger med kr 100.000 før møtet, og betalte heller ikke dette beløpet under møtet. Møtet ble på denne bakgrunn avsluttet. Etter lagmannsrettens oppfatning forelå dermed mislighold av avtalen på flere viktige punkter.

Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at kjøperne gjorde seg skyldig i vesentlig mislighold ved å nekte å medvirke til gjennomføring av overdragelsen på de avtalte vilkår 1. juli 1998, jf avhendingsloven §5-3 (2). Groeng og Iversen nektet på nytt i det utsatte kontraktsmøtet denne dagen å undertegne kjøpekontrakt. De foreslo at overtagelse eventuelt ble utsatt helt til 1. september 1998.

Lagmannsretten legger videre vekt på at Groeng i telefaksbrev av 1. juli 1998 på nytt reiste krav om at approbasjon som vilkår for avtalen. Forbeholdet om byggemulighet var frafalt 26. juni. Vilkår om approbasjon ville føre til usikkerhet om avtalen noen gang ville bli gjennomført. Approbasjonen er knyttet til byggetegninger. Selgerne ville dermed måtte leve i usikkerhet om Groeng utformet byggeplanene på en slik måte at approbasjon kunne påregnes. I realiteten ville kjøperne dermed over lengre tid langt på vei kunne velge om de ønsket salget gjennomført. Selgerne hadde dertil fått opplyst at saksbehandlingen måtte påregnes å ta ca ett år.

Kjøperne var før telefaksbrevet ble sendt kjent med at selgerne vurderte dekningssalg. Kjøperne visste videre at selgerne var i en prekær økonomisk situasjon som følge av at de allerede hadde kjøpt og overtatt ny bolig. Det var følgelig av avgjørende betydning for selgerne at overtagelse fant sted så raskt som mulig.

På bakgrunn av bevisførselen er lagmannsretten kommet til at Groeng både 29. juni og 1. juli 1998 viste til sine finansieringsproblemer som en del av begrunnelsen for at han ikke ville undertegne kjøpekontrakten. Det er uten avgjørende betydning om disse problemene bare knyttet seg til byggelånet. Denne begrunnelsen for kjøpernes opptreden gjorde det usikkerhet om og eventuelt når kjøperne ville medvirke til oppfyllelse av avtalen. Kjøperne innbetalte for øvrig heller ikke håndpengene i tilknytning til møtet 1. juli 1998. På bakgrunn av kjøpernes opptreden var det videre uansett klart at kjøperne ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold også ved utløpet av tilleggsfristen, som var satt til 8. juli.

Selgerne har etter dette krav på erstatning for sitt direkte tap etter avhendingsloven §5-4 (2), jf §4-5 (1) da misligholdet skyldes forhold under kjøpernes kontroll.

Lagmannsretten er kommet til at selgerne også kan kreve dekket indirekte tap etter avhendingsloven §5-4 (2), jf §4-5 (4) jf §7-1 da de må anses å ha utvist skyld i avhendingslovens forstand ved misligholdet. Kjøperne valgte ikke å oppfylle plikten til å gjennomføre kontrakten. De unnlot å undertegne kjøpekontrakt og å betale kjøpesummen, herunder håndpenger.

Når det gjelder erstatningsutmålingen, er lagmannsretten kommet til at kjøperne kan holdes ansvarlig for hele prisdifferansen ved dekningssalget. Differansen utgjør kr 320.00. Det er ikke dokumentert at opplysningene om bygging av garasje med hybel på en eiendom i nærheten påvirket salgssummen ved dekningssalget. Opplysningene fremgikk av det nye prospektet som ble utarbeidet i forbindelse med dekningssalget. Garasjebygget ligger et stykke nedenfor Sandstuveien 21. Det fremstår som sannsynlig at eiendommens beliggenhet på Bekkelagshøgda, tomtens størrelse samt eksisterende bebyggelse var de avgjørende faktorer når det gjelder omsetningsverdien. Fjordutsikten var etter det opplyste uansett begrenset. Kjøperne har ikke fremlagt fotografier eller begjært befaring. Det er på bakgrunn av bevisførselen ikke sannsynlig at kjøperne var kjent med disse byggeplanene allerede i april 1998.

Lagmannsretten finner det heller ikke sannsynlig at salgssummen ved dekningssalget ble redusert som følge av selgernes opptreden. Selgerne hadde uansett fordel av at salgssummen ble så høy som mulig. Selgerne kan ikke anses forpliktet til under enhver omstendighet å holde skjult at det dreide seg om et dekningssalg. Det er for øvrig ikke ført bevis for at den nye kjøperen kjente til at det var spørsmål om dekningssalg. I den prekære økonomiske situasjonen som selgerne kom i, var det videre klart berettiget å gjennomføre dekningssalget umiddelbart selv om det var ferietid. Det fremstår som sannsynlig at redusert salgssum hadde sammenheng med generell nedgang i eiendomsmarkedet fra annet til tredje kvartal som følge av renteøkninger m.v.

Da kjøperne forsettlig gikk fra avtalen, må selgerne videre ha krav på å få dekket sine utgifter til advokat i perioden før stevning ble tatt ut. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til størrelsen av advokatutgiftene. Denne posten i erstatningskravet utgjør dermed kr 6.600.

Etter avtalen skulle overtagelsen ha skjedd 1. juli 1998. Ved dekningssalget ble det avtalt overtagelse 1. september 1998, d.v.s. snaue to måneder etter at den nye avtalen ble inngått. Selgerne hadde sagt opp eksisterende leieforhold for å klargjøre eiendommen forut for overdragelsen til Groeng og Iversen. Det var ikke mulig for selgerne å leie ut hyblene på nytt da avtalen ble hevet. Leien for hyblene i henholdsvis annen etasje og underetasjen utgjorde samlet kr 9.300 pr. måned. De ble dermed påført et tap i leieinntekt på tilsammen kr 18.600.

Selgerne hadde allerede i mai 1998 kjøpt og overtatt ny bolig. I påvente av oppgjøret for Sandstuveien 21 foretok de mellomfinansiering ved opptak av lån. De ble dermed påført et rentetap på kr 13.579, som er opplyst å utgjøre renteutgiftene i to måneder for et lån på kr 1.165.000 med 7 prosent rente pro anno. Tapet er ikke bestridt, heller ikke som et tillegg til tapt leieinntekt for den samme perioden. Selgerne tilkjennes på denne bakgrunn erstatning for rentetap med kr 13.579. Samlet tap i tillegg til redusert salgssum ved dekningssalget utgjør etter dette kr 38.779. Lagmannsretten finner at de nevnte tapsposter er påregnelige følger av misligholdet, og at selgerne oppfylte plikten til å begrense sitt økonomiske tap, jf avhendingsloven §7-2 (1).

Selv om problemene som oppsto synes å skyldes Groengs forhold, har Iversen valgt å opptre i fellesskap med Groeng når det gjelder unnlatelsen av å medvirke til gjennomføring av avtalen. Ansvarsspørsmålet står likt for begge ekteparene. De hefter derfor solidarisk for erstatningskravet.

Selgerne har krevet forsinkelsesrente. Kravet gjelder erstatning for tap som er konstatert etter at hevning fant sted. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at forsinkelsesrente kan kreves fra en måned etter at selgerne sendte skriftlig påkrav med oppfordring om å betale, jf avhendingsloven §7-3, jf lov om renter ved forsinket betaling m.m. av 17. desember 1976 nr. 100 §2 første ledd 2. alternativ. Når det gjelder tapet knyttet til selve dekningssalget, ble påkrav gitt ved brev av 14. oktober 1998 fra advokat Simonsen. Krav om betaling av øvrige poster fremkom av hans brev av 7. desember 1998. Forsinkelsesrente kan følgelig først kreves fra en måned etter avsendelsen av disse brevene.

Etter avhendingsloven §7-2 (2) kan erstatningen settes ned dersom den vil virke urimelig for den ansvarlige parten ut fra omfanget av tapet sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfelle, og ut fra «tilhøva elles». Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at det ikke er grunnlag for lempning. Bestemmelsen tar sikte på de unntakstilfelle der normal erstatningsutmåling slår spesielt skjevt ut, jf Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 130. Den alt vesentlige delen av tapet skyldes en viss nedgang i eiendomsmarkedet i perioden fra budet ble inngitt og til dekningssalget fant sted. Dette er et direkte og forutseelig tap forårsaket ved at kjøperne valgte ikke å medvirke til gjennomføring av avtalen. Tapet kan ikke anses å være uvanlig stort. Avtalen gjaldt kjøp av en eiendom for nesten kr 3 millioner. Kjøperne ga bud på en stor eiendom i et attraktivt strøk. Ved sin opptreden stilte de selgerne i en meget vanskelig økonomisk situasjon. Selgerne hadde på dette tidspunkt en sterkt presset økonomi. Selgerne har fortsatt begrensede inntekter som følge av sykdom. Det er ikke dokumentert at erstatningsplikten vil ramme kjøperne urimelig hardt.

De ankende parter har etter dette vunnet saken fullstendig. Lagmannsretten er kommet til at de må tilkjennes saksomkostninger for både byretten og lagmannsretten etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd, idet det ikke foreligger omstendigheter som gir grunnlag for unntak fra lovens hovedregel.

Advokat Finn W. Simonsen har krevet dekket saksomkostninger med kr 60.635 for byretten, hvorav kr 53.200 er salær. Han har videre krevet dekket saksomkostninger med kr 107 457 for lagmannsretten, hvorav kr 97.525 er salær. Salærkravet er spesifisert som kr 79.300 i salær til advokat Simonsen. I tillegg kommer kr 7.200 i salær til fullmektig til utarbeidelse av utdrag og kr 11.025 i salær til fullmektig til forberedende arbeid. Omkostningskravet omfatter videre vitneutgifter og kopieringsutgifter til utdrag. I tillegg kreves dekket diett i 2 dager med kr 801. Videre kreves ankegebyret dekket. Dette utgjorde på anketidspunktet kr 15.000. Samlet krav på saksomkostninger for byretten og lagmannsretten utgjør etter dette kr 183.092.

Ankemotpartene har ikke protestert mot omkostningskravets størrelse. Lagmannsretten er kommet til at salærkravet er høyere enn det som er rimelig og nødvendig for å få saken forsvarlig opplyst og behandlet på bakgrunn av sakens varighet, kompleksitet m.v., jf tvistemålsloven §176 første ledd 2. punktum. Salærkravet for lagmannsretten settes etter dette til kr 75.000. Saksomkostninger for byretten og lagmannsretten tilkjennes etter dette med kr 160.567.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes en for alle og alle for en til å betale Kirsti og Arnulf Rasmussen kr 320.000 -trehundeogtjuetusen- med tilegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 2. punktum fra 14.11.98 til betaling skjer.

2. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes en for alle og alle for en til å betale Kirsti og Arnulf Rasmussen kr 38.779 -trettiåttetusensjuhundreogsyttini- med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 2. punktum fra 7.1.99 til betaling skjer.

3. Eli og Christian Groeng samt Gry og Jan Tore Iversen dømmes en for alle og alle for en til å betale Kirsti og Arnulf Rasmussen kr 160.567 -etthundreogsekstitusenfemhundreogsekstisju- i saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. I tillegg kommer rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 2. punktum fra forfall til betaling skjer.

4. Oppfyllelsesfristen etter post 1-3 er to -2- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.