LB-2001-1811

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-06-10
Publisert:	LB-2001-01811
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo tingrett Nr 00-04558 A/80 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-01811 A/03.
Parter:	Ankende part: Håkon Holth (Prosessfullmektig: Advokat Per Harald Gjerstad). Motpart: Jørn Westlund og Mariann H. Westlund (Prosessfullmektig: Advokat Ola P. B. Stavland).
Forfatter:	Lagdommer Vincent Galtung, formann. Lagdommer Agnar A. Nilsen jr. Lagdommer Svein Dahl. Fagkyndige meddommere: Murmester Willy Preintoft jr. Murmester Rolf Andersen
Lovhenvisninger:	Foreldelsesloven (1979) §10, Avhendingslova (1992) §3-2, §4-12, §4-14, §4-19, §4-9, Tvistemålsloven (1915) §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §15, Plan- og bygningsloven (1985) §100, §3-7, §3-8, §7-1

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning i forbindelse med kjøp av bolig.

Jørn og Mariann Westlund kjøpte den 21 mai 1993 halvparten av en tomannsbolig av Håkon Holth for kr 750.000. Tomannsboligen over grunnmur er for største delen oppført av Håkon Holths fetter, Aage Holth, mens det er noe uenighet om hvor mye Håkon Holth bidro med ved utgraving av tomten og oppføring av grunnmur.

I forbindelse med overtakelsen av eiendommen reklamerte kjøperne på flere mangler, blant annet problemer med fuktighet i kjelleren. Ansvarshavende for bygget, Aage Holth, fikk fra plan- og bygningsetaten i Oslo kommune den 3 september 1993 pålegg om å utbedre diverse mangler, herunder i tilknytning til kjelleren og dreneringen rundt. Håkon og Aage Holth kommenterte i brev 8 september 1993 reklamasjonen fra Westlund og påleggene fra kommunen blant annet slik:

Hvis gulvet utføres fagmessig med oppfylling av pukk/drensmasse etc. kan vi garantere et tørt kjeller gulv.

Fuktighet i vegg skyldes at takvannet ikke blir ledet bort fra hus, da carport og takoverbygg ikke er utført. (Se kjøpekontrakt)

I følge vår kontrakt leverer vi grovplanert tomt, og et uferdig hus, hvor kjøper selv skal utføre manglende arbeid til ferdigattest i følge kontrakt.

Kjøper er derfor selv ansvarlig for å utføre finplanering med fall og kjellerarbeid i hus i henhold Norske byggeforskrifter.

Når det gjelder melding og kontroll av grunnmur/drenering til bygningskontrollen har vi meldt i fra dette etter gjeldende tidsfrist og regler

Eierne av den andre delen av tomannsboligen hadde lignende problemer som ekteparet Westlund, og disse naboer fikk OPAK til å vurdere de oppståtte problemer. OPAK bemerket i sin rapport 26 januar 1994 at det også var registrert fuktighet på grunnmur og kjellergulv i tilknytning til Westlunds del av boligen. Håkon Holth stilte seg fortsatt avvisende til at det forelå mangler han var ansvarlig for å utbedre.

Etter pålegg fra bygningskontrollen i brev 7 april 1994 fikk Håkon Holth besørget oppgraving på tre steder rundt huset. Etter kontroll utarbeidet bygningskontrollen rapport 20 august 1994 der det ble gitt følgende pålegg:

Tilbakefyllingsmassene er åpenbart ikke drenerende. Dette ble konstatert av vår kontrollør ved de treprøve-gravningene som ble utført den 23.6.93 (feilskrift for 94). Beboerne fremla tydelig fotografier som bekrefter at massene består av store deler jord, leire og store stein. Med unntak av de massene som allerede er skiftet, må masser rundt hele bygget fjernes og erstattes med drenerende sådanne.

Sprekker i grunnmur har oppstått. Der de er større enn en millimeter må de hugges opp slik at det er mulig å fylle dem med mørtel, og at dermed skjærmotstanden gjenopprettes. Vinkelrett over sprekkene må det slisses inn armering.

Det må antas at kam. 10, c/c = 25 cm., er tilstrekkelig. Dette må gjøres på sprekksiden, - som er innersiden når strekkene er i feltet og på yttersiden når sprekken er ved hjørner og innvendig vegger. Armeringens lengde må minst være 50 cm. på hver side av sprekken. Alle sprekker må slemmes igjen.

Etter dette sørget Håkon Holth for at dreneringsmasser og rør rundt Westlunds del av tomannsboligen ble skiftet ut. Naboen nektet for sin del å la fetterne Holth foreta utbedring rundt sin del av eiendommen og engasjerte egne fagfolk til dette. Håkon Holth satte inn armering der det var sprekker i Westlunds del av grunnmuren. Etter dette ble fuktproblemene ansett ordnet. Kjelleren ble tørr og Westlund foretok innredning av kjelleren i 1995/96.

Den 15 april 1999 hørte Westlund et brak i huset. Ved nærmere inspeksjon oppdaget han store skader i husets sydvestre hjørne. Grunnmuren var sprukket opp ved terrassen, vindu(er) kunne ikke åpnes/lukkes, flisegulvet i kjeller var blitt skjevt og pipen hadde sprukket flere steder. Opplysning om det som var skjedd ble meddelt Håkon Holth samme dag, og skriftlig reklamasjon ble framsatt 2 mai 1999, med frist for skriftlig forslag til utbedring satt til 16 mai. I brev 12 juli 1999 gjorde Holth gjeldende at eventuelle krav var foreldet.

Ekteparet Westlund engasjerte etter dette OPAK. Området rundt skadene ble gravd opp slik at hele grunnmuren ble blottlagt. Under befaring fant OPAKs kontrollør at det nedlagte drensrør lå i sterk motfall, det vil si at røret hadde fall mot huset/pipen. Videre konstaterte han at Leca såleblokkene i bunn var satt direkte på leire uten bærelag. Underlagets bærevne ble prøvet med et spett, og det opplyses at spettet med letthet kunne føres «ca 70 cm ned i fuktig leire». I rapport 8 september 1999 avga OPAK følgende vurdering:

Det er OPAKs vurdering at setningene skyldes at huset er satt på et underlag, som ikke har tilstrekkelig bæreevne. Huset er satt på leirholdig grunn og det er ikke lagt ut bærelag eller støpt såler, som vil være nødvendig for å oppta og fordele de kreftene som vekten av huset representerer.

Det er OPAKs oppfatning at utbygger burde ha sørget for grunnundersøkelser og statiske beregninger av grunn og fundamentering for å sikre huset på en forskriftsmessig måte. Det vises her til Byggeforskriftene av 1987, kapittel 42 Grunn og fundamenter, samt til plan- og bygningslovens §100. Etter OPAKs oppfatning har utbygger ikke plassert huset på trygg grunn slik det fremgår av de lover og forskrifter som var gjeldende på utførelsestidspunktet.

For øvrig ble blant annet bemerket i rapporten at det var tegn til tidligere reparasjon/forsterkning i det aktuelle område, ved at det var «lagt inn relativt grov armeringsjern i en fuge».

Jørn og Marian Westlund tok 16 mai 2000 ut stevning for Oslo byrett med krav om at Håkon Holth ble dømt til å betale ekteparet kr 327.900 med tillegg av forsinkelsesrente. Håkon Holth påsto seg frifunnet. Under hovedforhandlingen for byretten krevde ekteparet til sammen kr 389.684, hvorav kr 320.000 var i form av prisavslag og resten erstatning for utlegg blant annet til midlertidig utbedring av skadene og utarbeidelse av sakkyndig rapport.

Oslo byrett, som var satt med fagkyndige meddommere, avsa 6 april 2001 dom med slik domsslutning:

1. Håkon Holth dømmes til å til betale Jørn og Mariann Westlund 389.684 - trehundre og åttinitusen sekshundre og åttifire - kroner med tillegg av lovens rente fra 02.05.99 til betaling skjer.

2. Håkon Holth dømmes til å erstatte Jørn og Mariann Westlund saksomkostninger med 79.250 -syttini tusen tohundre og femti - kroner, utgifter til gebyr og vitner med 4.930 - firetusen nihundre og tretti, samt utgifter til de fagkyndige meddommere.

Byretten kom til at huset hadde mangelfull fundamentering og drenering, og at de fremsatte krav om erstatning og prisavslag ikke var for sent fremsatt, verken i forhold til femårsfristen i avhendingsloven §4-19 eller etter de alminnelige foreldelsesreglene.

Håkon Holth har i rett tid anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Jørn og Mariann Westlund har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus i dagene 14 til 16 mai 2002. Den ankende part Håkon Holth møtte og avga forklaring. Av ankemotpartene møtte Jørn Westlund og forklarte seg. Det ble avhørt 6 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Når det gjelder sakens nærmere enkeltheter vises til byrettens dom og lagmannsrettens merknader i det følgende.

Den ankende part, Håkon Holth, har for lagmannsretten i hovedtrekk gjort gjeldende:

Ekteparet Westlund har ikke dokumentert at det ved overdragelsen av eiendommen forelå mangler som Håkon Holth hefter for. Den ankende part er uenig i at problemene nødvendigvis skyldes mangelfull fundamentering og/eller drenering. Det er flere mer nærliggende årsaker, f eks undergraving forårsaket av takvann som ikke er blitt ledet bort. Dersom drensrørene er lagt feil, kan det tenkes at eierne av den andre delen av tomannsboligen, som besørget arbeidet selv, kan ha forårsaket problemer hos ekteparet Westlund. Arbeidet Håkon Holth besørget utført i 1994 med dreneringen rundt Westlunds del av tomannsboligen, var i samsvar med forsvarlig håndverk.

Det var Håkon Holths fetter, Aage Holth, som sto ansvarlig for oppføring av bygget, mens Håkon Holth gjorde noe egeninnsats. Utgraving av tomten ble i det vesentlige utført av innleid mannskap. Byggegropen var som byggegroper flest, uten forhold av spesiell art. Det ble kjørt på flere tonn med pukk som ble komprimert med gravemaskin og en såkalt hoppetusse. Grunnen var hard, uten spor av bløt leire, da grunnmur/hus ble oppført. Byretten tar således feil når den kom til at Håkon Holth som selger hadde kunnskap om helt spesielle forhold ved tomten som han holdt tilbake.

Et eventuelt krav er i dag under enhver omstendighet foreldet, jf foreldelsesloven §10. Ekteparet hadde nødvendig kunnskap om problemene allerede i 1994. I hvert fall burde de på dette tidspunkt ha skaffet seg nødvendig kunnskap om utbedringene Holth foretok ville holde eller ikke. Tilleggsfristen på ett år i §10 er således for lengst oversittet.

Ekteparet Westlund har videre ikke overholdt reglene om reklamasjonsfrist i avhendingsloven §4-19. Etter denne bestemmelsen må kjøper reklamere innen rimelig tid. Dernest gjelder en absolutt femårsfrist for reklamasjon, jf bestemmelsens annet ledd.

I denne sak skjedde reklamasjonen 5 1/2 år etter at ekteparet Westlund overtok eiendommen. Dette betyr at det er reklamert for sent. Kjøperne kan ikke høres med at reklamasjon skjedde i 1994, at reparasjonen var mangelfull og at det derfor løper en ny reklamasjonsfrist fra utbedringen. Utbedringene var vellykket idet de førte til en tørr kjeller.

Det er mulig at grunnmurskontruksjonen etter omstendighetene burde ha vært gjort på en annen måte. Men Håkon Holth har verken opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller holdt tilbake opplysninger, slik at unntaksbestemmelsen i avhendingsloven §4-19 tredje ledd ikke kan få anvendelse.

Ekteparet Westlund har fra overtakelsen hatt problemmer uten at de den gang selv fant grunn til å engasjere OPAK. Ekteparet har således forsømt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §4-9. Håkon Holth hadde ingen grunn til å tro at huset sto på leire. Når selv ikke plan- og bygningsetatens kontrollør fant frem til dette, kan det ikke kreves at Håkon Holth skulle ha skjønt sammenhengen. Avhendingsloven §4-19 tredje ledd gjelder uærlig opptreden i forhold til å gi opplysninger, og går ikke på hvordan håndverkeren har utført sitt arbeid, jf forarbeidene til avhendingsloven blant annet Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 117 annen spalte. Nærværende sak har for øvrig mange fellestrekk med saken omtalt i RG-1999-366, der selger ikke ble holdt ansvarlig.

Den ankende part har ikke vært klar over andre skader på grunnmuren enn de som ble avdekket i 1994. Utbedringen av de sprekker bygningskontrollen påpekte, trodde den ankende part var fullgodt gjort. Aage Holth har forklart at armeringsjernet som har kommet frem ved pipen i 1999 antakeligvis bare var en bit til overs som ble lagt inn i forbindelse med oppføring av huset. Dette ble ikke gjort for å skjule noe. Ellers kan det aktuelle armeringsjernet være en del av den tiltenkte konstruksjonen; armeringsjern blir lagt inn mellom Lecablokkene ved hver tredje eller fjerde skift.

Det er ikke grunnlag for å identifisere den ankende part med fetteren Aage Holth. Og uansett er heller ikke vilkårene for å fravike femårsfristen i forhold til fetteren til stede.

Avslutningsvis anføres at det kombinerte prisavslags- og erstatningskravet er for høyt. Det vises til kostnadsoverslag fra Oslo Flis og VVS senter. Uansett må prisavslag settes betydelig lavere enn kravet da prisen for utbedring etter avhendingsloven §4-12 annet ledd, vil bli betydelig høyere enn et forholdsmessig avslag etter §4-12 første ledd, jf Frostating lagmannsretts dom LF-1997-01036 og Høyesteretts dom inntatt i Rt-2000-199.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

1. Håkon Holth frifinnes.

2. Jørn Westlund og Mariann Westlund betaler Håkon Holths omkostninger for Oslo byrett og Borgarting lagmannsrett, med tillegg av 12% rente p.a. fra oppfyllelsesfrist i dom og til betaling skjer.

Ankemotpartene, Jørn og Mariann H. Westlund har for lagmannsretten i hovedsak gjort gjeldende:

Det foreligger en opprinnelig mangel i forbindelse med oppførelsen av boligen i form av mangelfullt grunnarbeid og drenering. Forholdet ble forsøkt utbedret av Håkon Holth i 1994, men utbedringen viste seg mangelfull idet huset raste sammen i det ene hjørnet i april 1999. Prinsipalt bygges kravet på kontraktsansvar etter avhendingsloven. Subsidiært - hvis retten kommer til at Holth i forhold til avhendingsloven bare pliktet å reparere skadene uten å undersøke nærmere - påberopes erstatningsansvar etter vanlige erstatningsrettslige regler. Det foreligger grov uaktsomhet.

Eiendommen hadde mangler ved overtakelsen i 1993. Grunnen hadde ikke nødvendig bæreevne i forhold til konstruksjonen. Huset er - i hvert fall på den delen av huset som sank i 1999 - oppført på leire og uten pukklag. Tidligere symptomer på at det forelå en mangel ble holdt skjult for kjøper. Armeringsjernet som kom frem i 1999 var del av en reparasjon og ikke del av den opprinnelige konstruksjon, jf forklaringer blant annet fra OPAK og murmester Ole Møller. Sprekkene i grunnmuren ved det aktuelle hjørnet som ble avdekket etter overtakelsen, var ytterligere indikasjon på fundamenteringsfeil. OPAK konstaterte videre i 1999 blant annet at det manglet drenerende masser over dreneringsrørene og at rørene lå motfalls. Det er en samvirkning mellom manglende bæreevne og manglende drenering.

Eiendommen var heller ikke i samsvar med offentligrettslige krav ved levering, jf Byggeforskriften av 1987 kap 42 U-1 der det om fundamentering heter at «(g)runnen skal kunne oppta de laster den utsettes for uten at bygningen utsettes for skadelige påkjenninger eller setninger». Plan- og bygningsetaten ga en rekke pålegg i 1994 og ankemotpartene krevde i sine reklamasjoner at de påpekte feil ble utbedret. Det var grovt uaktsomt av Håkon Holth ikke å undersøke forholdene nærmere i 1994 i forbindelse med reklamasjonen. Et ytterligere grunnlag for ankemotpartenes krav er Håkon Holths erkjennelse i 1994 av at han hadde plikt til å rette.

Den mangelfulle utbedringen i 1994 medfører at den opprinnelige mangel fortsatt er til stede. Det foreligger da også et nytt misligholdsansvar. Utbedringen avbryter foreldelse.

Hvis lagmannsretten skulle komme til at manglene oppsto i perioden etter overtakelsen og ett år fremover, gjøres gjeldende at ansvar må bygges på kjøpekontraktens punkt 13 siste ledd.

Subsidiært gjøres gjeldende at det er gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen etter avhendingsloven §3-7 og uriktige opplysninger etter §3-8. Det siste gjelder opplysninger om tomten og konstruksjonen gitt i prospekt.

I forhold til klanderverdig selger, foreligger ingen absolutt reklamasjonsfrist etter avhendingsloven §4-19. Håkon Holth har fortiet opplysninger om grunnen/fundamentet som han positivt kjente til. Om retten skulle komme til at Holth ikke har opptrådt forsettlig, må det i hvert fall legges til grunn at han har vært grovt uaktsom. I denne sak gjelder tilleggsfristen for foreldelse etter foreldelsesloven §10. Ettårsfristen etter denne bestemmelsen begynte først å løpe fra da skadene materialiserte seg i april 1999. Først da hadde de nødvendig kunnskap om fordringen.

Subsidiært anføres at det løper en ny femårsfrist etter avhendingsloven §4-19 annet ledd fra forsøket på utbedring sommeren/høsten 1994. Atter subsidiært gjøres gjeldende at når reklamasjon på opprinnelig mangel er rettidig, da gjelder det ikke noen ny absolutt reklamasjonsfrist på denne mangelen. Da gjelder bare den relative reklamasjonsfristen som går på kjøperens kunnskap og vanlige foreldelsesregler. Også der ansvar bygges på reglene utenfor kontrakt starter foreldelse å løpe fra kunnskapstidspunktet, det vil i si i april 1999.

Ekteparet Westlund har overholdt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven.

Prisavslags- og erstatningskravet er godt dokumentert og må settes til utbedringskostnadene i henhold til avhendingsloven §4-12 annet ledd. Det er ikke grunnlag for en annen beregning med utgangspunkt i avhendingsloven §4-12 første ledd.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

1. Oslo byretts dom av 6 april 2001 i sak nr. 00-04558 stadfestes.

2. Jørn Westlund og Mariann Westlund tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente p.a. fra oppfyllelsesfrist i dom og til betaling finner sted.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men med en noe annen begrunnelse.

Lagmannsretten legger til grunn at skadene som oppsto i april 1999 i forbindelse med at bygningskropp og grunnmur i det sydvestre hjørnet av huset sank, hadde sin årsak i mangelfull fundamentering og drenering, slik også OPAK har konkludert i sin rapport av 8 september 1999. Det er i dette område - og muligens ellers - bygd på leire, og leiren har vært - eller er blitt - bløtt, med manglende evne til å bære byggverket. Man skulle ha valgt en annen fundamentløsning. Aage Holths teori om at skadene skyldtes frost kan åpenbart ikke være tilfelle, allerede av den grunn at det også er tale om sprekker/skader langt under telegrensen. Lagmannsretten finner også Håkon Holths tanker om skadeårsak, blant annet at takvann - som ekteparet Westlund ikke har sørget for å lede bort - har forårsaket at masser under grunnmur er skylt bort, helt usannsynlige.

Det må etter dette legges til grunn at eiendommen ved overdragelsen til ekteparet Westlund i september 1993 var mangelfull, idet den verken tilfredsstilte alminnelige krav som kan stilles til eiendommen, jf avhendingsloven §3-2 første ledd eller offentligrettslige regler om fundamentering/drenering, jf avhendingsloven §3-2 annet ledd og dagjeldende Byggeforskrift fra 1987 kapittel 42 om grunn og fundamenter.

Spørsmålet blir da om ekteparet har reklamert over mangelen i tide, i forhold til den relative og absolutte reklamasjonsfrist i avhendingsloven, så vel som de alminnelige regler om foreldelse av fordringer. I forhold til begge regelsett vil det være av betydning om ekteparet Westlund som kjøpere har overholdt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §4-9.

I forbindelse med overtakelsen av huset i 1993 konstaterte ekteparet Westlund fukt blant annet i grunnmursveggen i kjelleren, og det ble reklamert umiddelbart. Hendelsesforløpet videre viser at fukten ble ansett å skyldes mangelfull drenering, både av OPAK som primært undersøkte lignende problemer i naboens del av tomannsboligen - jf rapport 26 januar 1994 - og av den kommunale bygningsetat. Kommunens befaringer i 1994 avdekket også diverse store og små sprekker i grunnmuren, men det fremgår ikke av kommunens brev - herunder de pålegg som ble gitt - at sprekkene ble satt i sammenheng med mangelfull fundamentering. Dette kan ha sin årsak i en feiloppfatning hos plan- og bygningsetaten om at huset var oppført på fjell, ettersom det foreligger et notat på byggesaken fra 4 mai 1993 der det er notert at ansvarshavende opplyste at «(g)runnen er fjell». Men uansett hvordan det forholder seg på dette punkt, hadde ekteparet Westlund ingen rimelig foranledning til å iverksette ytterligere undersøkelser etter at kommunens pålegg om utbedring av dreneringen var fulgt opp av Håkon Holth og kjelleren ble tørr. Kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §4-9 anses derfor overholdt.

Før den mangelfulle fundamenteringen materialiserte seg gjennom skadene som ble synlige i april 1999, hadde ekteparet Westlund ingen grunn til å fatte mistanke om mulige problemer. Først på dette tidspunkt hadde ekteparet grunn til å reklamere, og som nevnt ble det reklamert umiddelbart overfor Håkon Holth. Den relative reklamasjonsfristen i avhendingsloven §4-19 (1) om at kjøperen skal ha reagert innen rimelig tid etter at han har eller burde ha oppdaget mangelen, er således klart overholdt.

Likeledes kan ekteparet ikke bebreides noe for at de ikke før april 1999 skaffet seg kunnskap om at de hadde en fordring overfor Håkon Holth, noe som innebærer at tilleggsfristen i foreldelsesloven §10 nr 1 kommer til anvendelse. Etter denne bestemmelsen løper foreldelsesfristen tidligst ut ett år etter at fordringshaver fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen. Ekteparet Westlunds prisavslags-/erstatningskrav er derfor heller ikke foreldet ettersom forliksklagen tatt ut senere i 1999 avbrøt foreldelsen i tide, jf foreldelsesloven §15.

Spørsmålet i saken som foranlediger en noe mer inngående drøftelse er om den absolutte reklamasjonsfristen i avhendingsloven §4-19 annet ledd er til hinder for at ekteparet Westlund kan nå frem med sitt krav i dag. Annet ledd bestemmer i utgangspunktet at siste frist for å reklamere over en mangel er fem år etter bruksovertakelsen, og i nærværende sak ble det reklamert først etter ca 5 1/2 år. Etter tredje gjelder imidlertid ikke femårsfristen hvis selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med redelighet og god tro.

For byretten synes det ikke å ha vært omtvistet at det var Håkon Holth som sto for utgravingen av tomten med sin egen 18-tonns gravemaskin, jf eksempelvis innledningsavsnittet i byrettens dom. For lagmannsretten er det imidlertid gjort gjeldende at Holth engasjerte en annen til å utføre det meste av gravearbeidene. Han skal selv bare ha vært med i beskjeden grad, både på dette stadiet og senere under oppføring av grunnmur og trekonstruksjonen. I det hele er det søkt gitt inntrykk av at Håkon Holth ydet en heller ubetydelig innsats ved oppføring av tomannsboligen.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til hva Håkon Holth nøyaktig utførte av arbeider i forhold til andre, herunder fetteren Aage Holth som i hvert fall sto for det vesentlige av husbygingen. Det sentrale er at Håkon Holth anses å ha deltatt i ikke ubetydelig grad, og han må anses å ha kunnskaper og erfaring utover gjennomsnittet for en person som yter noe egeninnsats ved oppføring av egen bolig.

Det er heller ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om Håkon Holth allerede ved utgravingen/fundamenteringen skjønte eller må ha skjønt at tomtens beskaffenhet og valg av grunnmurskonstruksjon ville gi problemer i fremtiden. Etter bevisførselen legges nemlig til grunn at den korte armeringsbiten som kom frem i hjørnet ved sammenrasingen i 1999, er tegn på en tidligere reparasjon av en eller flere sprekker i dette hjørnet; en reparasjon som må ha funnet sted før overtakelsen i september 1993. En finner således ikke å kunne legge til grunn at dette jernet var del av den ordinære konstruksjonen av grunnmuren, da det ikke kan ses å ha noen statisk funksjon. Det fremstår ellers som helt usannsynlig at den omtvistede biten med armeringsjern er avkapp som ble lagt inn ved en tilfeldighet, slik Aage Holth har forklart, når jernet ikke kan ses å ha betydning for konstruksjonens styrke. Også OPAKs representant samt murmester Ole Møller har konkludert med at det her dreier seg om en reparasjon.

Det forhold at det er brukt relativt grovt armeringsjern for å reparere sprekken(e), viser i hvert fall at det ikke kunne være tale om mindre og mer vanlige setningssprekker. Lagmannsretten legger ellers etter bevisførselen til grunn at samarbeidet mellom Håkon og Aage Holth var av en slik tett karakter, at Håkon Holth ikke kan ha vært uvitende om sprekken(e) og reparasjonsarbeidet.

Det kan reises spørsmål om Håkon Holths unnlatelse ved kontraktsinngåelsen av å opplyse kjøperne om reparasjonsarbeidet, må anses som brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven §3-7. Slik lagmannsretten ser det, vil imidlertid svaret her langt på vei avhenge av hvilken kunnskap Holth hadde om tomtens beskaffenhet i forkant. Når lagmannsretten - som nevnt ovenfor - ikke har funnet det nødvendig å ta stilling til hva Håkon Holth da forsto eller må ha forstått, er det fordi Holth under enhver omstendighet har opptrådt klart klanderverdig ved ikke å opplyse om den tidligere reparasjonen da nye sprekker i grunnmuren oppsto i 1994. Det var da ikke bare tale om nye store sprekker andre steder i grunnmuren, der bygningskontrollen ga pålegg om utbedring med armeringsjern, men også mindre sprekker i det samme hjørnet som var reparert og som senere sank sammen. I relasjon til avhendingsloven §4-19 tredje ledd må Håkon Holths opptreden da i det minste bedømmes som grovt uaktsom og han kan da ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent.

Ekteparet Westlund har etter dette krav på prisavslag samt erstatning for direkte tap, jf avhendingsloven §4-12 og §4-14, jf §7-1. Når det gjelder prisavslag, er dette krevet overensstemmende med anslaget over utbedringskostnader på kr 320.000 som er satt opp av OPAK i rapporten av 8 september 1999. I overslaget er det tatt med utgifter til reparasjon/utskiftning av grunnmur, omlegging av drenering, innvendige reparasjoner og oppmuring av pipe. Det er uttrykkelig presisert at utgifter til undersøkelse og sikring av grunnen ikke omfattes av kostnadsoverslaget. Utgifter til dette arbeidet må påregnes å bli høye. Lagmannsretten finner anslaget rimelig og legger dette - som byretten også gjorde - til grunn. Overslaget som Håkon Holth har fremlagt fra Oslo Flis & VVS Senter er ikke egnet til å sannsynliggjøre at utbedringene kan gjøres billigere.

Lagmannsretten er av den mening at prisavslaget må settes lik de antatte utbedringskostnader overensstemmende med avhendingsloven §4-12 annet ledd. Disse kostnader kan i utgangspunktet fremstå som høye sammenlignet med kjøpesummen på kr 750.000, noe som kan trekke i retning av at utbedringskostnadene ikke gjenspeiler fallet i eiendommens markedsverdi. Der en divergens «blir godtgjort», skal prisavslag gis med det lavere beløp overensstemmende med §4-12 første ledd og Rt-2001-199. Etter lagmannsrettens syn er det imidlertid ikke ført avgjørende bevis for at markedsverdien i 1993/1994 ville ha vært høyere enn fradraget for utbedringskostnadene, dersom det var blitt opplyst om de høyst usikre grunnforholdene og fundamenteringen. Mye kan tale for at eiendommen nærmest ville ha vært usalgbar til andre enn profesjonelle som var villige til å ta en bevisst risiko i forkant av nærmere grunnundersøkelser.

Lagmannsretten finner at ekteparet Westlund også har krav på dekning av utgiftene de har hatt til midlertidig sikring av det skadete område, sakkyndig bistand fra OPAK med mer, til sammen kr 69 684. - Til sammen tilkjennes - som byretten - prisavslag og erstatning med kr 389.684.

Punkt 1 i byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet det ikke er reist innvendinger mot byrettens utgangspunkt for morarenteberegningen. Videre stadfestes byrettens omkostningsavgjørelse i punkt 2 som lagmannsretten ikke har merknader til.

Anken har vært forgjeves. Overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, bør Håkon Holth erstatte ekteparet Westlunds omkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier at han fritas for erstatningsplikten. Advokat Stavland har levert omkostningsoppgave på til sammen kr 124.927, hvorav kr 92.250 er salær, kr 16.380 er merverdiavgift beregnet av salær for arbeid etter 1 juli 2001 og resten - kr 16.297 - er utgifter til vitner, OPAK og kopiering. Omkostninger tilkjennes overensstemmende med oppgaven.

Håkon Holth må videre betale omkostningene til de fagkyndige meddommerne slik disse blir endelig fastsatt av retten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Håkon Holth dømmes til å betale Jørn og Mariann Westlund i fellesskap saksomkostninger for lagmannsretten med 124.927 - etthundreogtjuefiretusennihundreogtjuesju - kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum regnet fra 2 - to - uker etter forkynnelse av lagmannsrettens dom og til betaling skjer.

3. Håkon Holth dømmes til å betale omkostningene til de fagkyndige meddommerne slik disse blir endelig fastsatt av retten.