LA-2001-39

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-07-03
Publisert:	LA-2001-00039
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Flekkefjord herredsrett Nr.: 00-00177 A - Agder lagmannsrett LA-2001-00039 A.
Parter:	Ankende part: Birger Helle (Prosessfullmektig: Advokat Per Øivin Andersen). Ankemotpart: Anita Lauritsen Helle (Prosessfullmektig: Advokat Antoni Abrahamsen).
Forfatter:	Førstelagmann Asbjørn Nes Hansen, formann. Lagdommer Steinar Thomassen. Ekstraord. lagdommer Oluf Skarpnes
Lovhenvisninger:	Vergemålsloven (1927) §15, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §58, §59

Saken gjelder krav fra Anita Lauritsen Helle om å løse eiendommen gnr. 69 bnr. 2 i Flekkefjord fra Birger Helle på odel.

På vegne av Anita Lauritsen Helle ved verge Thor Helle tok advokat Antoni Abrahamsen den 31. august 2000 ut stevning mot Birger Helle med påstand om at Anita Lauritsen Helle hadde rett til å løse eiendommen gnr. 69 bnr. 2 i Flekkefjord på odel. Senere ble påstanden rettet slik at Birger Helle tilpliktes å utstede skjøte til Anita Lauritsen Helle. Thor er en eldre bror av Birger. Anita, som er tvilling med Helene, er eldste barn (datter) av Thor.

Anita Lauritsen Helle er født xx.xx.1992, og er følgelig umyndig. Hennes bestefar Arthur Helle har eid eiendommen med odel. I forbindelse med skifte etter Arthur Helle ble eiendommen overskjøtet til sønnen Birger Helle. Overskjøtningen skjedde på bakgrunn av kjøpekontrakt inngått 07.05.1995 mellom faren og sønnen Birger. Den var basert på en avtale av 02.07.1995. Kjøpekontrakten lyder slik:

«Undertegnede Arthur Helle 120315- - - - - overdrar med dette til min sønn Birger Helle 040950- - - - Gnr. 69 bnr. 2 i Flekkefjord med bygninger og rettigheter for verdi stor kr 600.000.

Birger Helle har odelsrett til eiendommen etter at min sønn Thor S Helle har frafalt sin odelsrett ved underskrift på denne kontrakt, mot utbetaling av forskudd på arv stor kr 250.000.

Kjøpesummen gjøres opp slik:

Betales kontant kr 250.000.

Mottar i forskudd arv kr 250.000.

Verdi av min og min ektefelles

borett for vår levetid kr 100.000.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Sum kr 600.000.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Eiendommen overtas i den stand den er og med alt driftstilbehør, utstyr og innbo som befinner seg der.

Thor S Helle skal ha forkjøpsrett ved salg. Han skal videre ha rett til å hugge 3 favner ved hvert år i Åredalen samt Kalvehagen på øvre og nedre side av veien til Bjønnbærmyra. Han skal også ha rett til å ta ut granplanter til juletrær de kommende 15 år. Dersom det blir frasolgt tomter fra gården skal tomtesalgsgevinsten deles mellom Thor S Helle og Birger Helle. Thor S. Helle's barn Anita og Helene skal ha samme rettigheter som sin far; ved salg/tomtesalg. Samtidig frafaller Thor S Helle på vegne av seg og Ann Mari krav vedr påkostninger og utgifter de har hatt og ethvert slikt krav slettes med dette.»

Kontrakten er undertegnet av Arthur Helle og ektefelle, Birger A. Helle og Thor S. Helle og Thors daværende ektefelle Ann Mari Helle. Thor og Ann Mari er senere blitt skilt.

Tvillingene, Anita og Helene, var født før eiendommen ble solgt, dvs. før odelsfraskrivelsen. Senere fikk Ann Mari og Thor et tredje barn.

Etter at motparten reiste inhabilitetsinsigelse mot at Thor Helle opptrådte som verge for datteren Anita, ble Anitas mor Ann Mari oppført som verge for Anita. Det er oppgitt at moren har den daglige omsorg og har del i foreldreansvaret.

Flekkefjord herredsrett har den 24. november 2000 avsagt dom med slik domsslutning:

«1. Birger Helle tilpliktes å utstede skjøte til Anita Lauritzen Helle på eiendommen med gnr. 69, bnr. 2 i Flekkefjord kommune, og å fravike eiendommen til første faredag mot betaling av løsningssummen, med fradrag for de heftelser som påhviler eiendommen.

2. Birger Helle tilpliktes å betale Anita Lauritzen Helle, ved adv. Antoni Abrahamsen, til sammen kr 27.592,-, med tillegg av lovens morarenter, fra 14 dager etter forkynning av dom i saken.»

Birger Helle har anken herredsrettens dom inn for Agder lagmannsrett. Det var ankeforhandling i Kristiansand 19. juni 2001. For lagmannsretten har det vært ført vitner slik det fremgår av rettsboken.

Advokat Per Øyvin Andersen har på vegne av Birger Helle sammenfatningsvis anført:

Det er enighet om at eiendommen er en odelseiendom. Når Thor i ettertid bidrar til løsningssak, er det kontraktsbrudd etter avtalen av 1995. Hustruen har også medunderskrevet avtalen. Hun er dermed part i avtalen.

Det anføres prinsipalt at anken må avvises fordi vergene var inhabile til å samtykke overfor overformynderiet i å gjøre Anitas odelsrett gjeldende.

Subsidiært anføres at vedtaket er ugyldig på grunn av innholdet i vedtaket. Vedtaket er også ugyldig fordi det er uklart hva overformynderiet har samtykket i, dvs. hva vedtaket går ut på. Atter subsidiært anføres at Birger Helle må frifinnes på grunn av odelssvik. Det er Thor Helles interesse som er forsøkt ivaretatt ved odelsløsningssaken, ikke datteren Anita. Men Thor har fraskrevet seg sin egen odelsrett.

Det ble bygget kårbolig på eiendommen i 1986 hvor Thor med familie bodde. Denne ble fradelt hovedbruket i 1990. Det ble etter hvert et mer og mer anstrengt forhold mellom faren og sønnen Thor. Det endte med at Thor tok initiativ til å bli løst ut av gården som han hadde best odelsrett til. Vanskelig økonomi bidrog også til dette ønsket. Det ble utarbeidet et forslag til avtale datert 2. juli 1995, og senere - den 7. juli 1995 - ble den kjøpekontrakt som er gjengitt foran inngått. Thor solgte den fradelte eiendom og fraflyttet gården omtrent på den tid dette skjedde.

Thor begynte etter hvert å angre seg, og ga uttrykk for at han ville gjøre det som sto i hans makt for å hindre at Birger fikk overta. Hans prosessfullmektig skrev også til faren den 13. mai 1997 om at Thor var interessert i å kjøpe eiendommen tilbake. Videre ble det i brevet opplyst at «Thor S. Helles tvillinger er odelsberettiget til eiendommen ... og at det må påregnes at denne odel benyttes så snart dertil er anledning.» Birger og faren var i tvil om hva som lå i brevet. Mente Thor at kjøpekontrakten av 7. juli 1995 var ugyldig?

Gården ble ikke overskjøtet bl.a fordi faren og Birger var redd for odelssøksmål. Det var også bakgrunnen for at det ble opprettet et testament av faren hvoretter Birger skulle arve maksimum av det loven tillater i tilfelle det oppsto tvist om gyldigheten av kjøpekontrakten av 07.07.1995.

Faren Arthur døde 19.06.2000. Skifteskjøte på gården til Birger ble utstedt og tinglyst 11.08.2000. Stevning ble tatt ut 31.08.2000.

I skifteavtalen mellom foreldrene til Anita er det en tilføyelse, akseptert av Ann Mari, at det er en forutsetning for skifteoppgjøret at Ann Mari gir sitt samtykke til at odelsrett til Thors farsgård kan gjøres gjeldende for den best berettigede av barna.

I juli 2000 ble det klart at eiendommen skulle søkes løst på odel på vegne av den eldste av de odelsberettigede barna, Anita. Advokat Abrahamsen skrev da (brev 1. august 2000) til overformynderiet og ba om samtykke til å løse eiendommen gnr. 69 bnr. 2 på odel for Anita. Det opplyses i brevet at «etter skilsmissen mellom partene ble disse enige om at Anitas odelsrett skulle gjøres gjeldende...»

I brevet til overformynderiet er bl.a nevnt at faren Thor påtar seg ansvar for å dekke alle omkostninger med odelssaken. Videre at Thor vil betale det beløp gårdsbruket blir verdsatt til ved odelsløsningssaken på vilkår av at han får obligasjon med sikkerhet i gårdsbruket. Videre heter det: «Thor Helle må videre få anledning til å bebo gårdsbruket for sin levetid.»

Ved brev av 15. august 2000 ble advokat Abrahamsen underrettet om at overformynderiet hadde truffet følgende vedtak:

«Flekkefjord overformynderi finner å ville samtykke til å gjøre Anita Lauritzen Helles odelsrett til gnr. 69 bnr. 2 i Flekkefjord kommune gjeldende, jf. vgml. §58.»

Videre er det i brevet tilføyd:

«Overformynderiet har ikke funnet det nødvendig å få oppnevnt setteverge, da det ikke er interessemotsetninger mellom vergen og den umyndige, jf. vgml. §15.»

Det fremgår ikke av saken hvilke habilitetsvurderinger som overformynderiet har foretatt. Det er også brukt entall «vergen» i svarbrevet. Det er i det hele mange uklarheter rundt overformynderiets samtykke. Vesentlige spørsmål om økonomi er ikke avklart. Samtykke fra mor og far ble først innhentet etter at overformynderiet hadde samtykket. Og underveis ble først far og deretter mor oppført som partsrepresentant.

Det rettslige utgangspunkt er vergemålslovens §15. Foreldrene er inhabile hvis de har interessemotsetninger i forhold til barnet. Kjøpekontrakten er et selvstendig grunnlag for å hevde at foreldrene er inhabile. De oppga sine interesser til gården ved salget, Ann Mari ved å ha påtegnet kontrakten. Det er ikke sagt noe i kontrakten om barna, men det var en klar forutsetning at det ikke skulle reises noen odelsproblematikk på grunn av salget. Foreldrene begår kontraktsbrudd når de initierer odelsløsningssak for datteren. Avtalen fra 1995 er en «særlig grunn» som fører til inhabilitet for foreldrene. Også skifteavtalen er slik å forstå at Thor kan ta opp skiftet med Ann Mari hvis hun ikke samtykker i at det reises odelsløsningssak, og også det må være en «særlig grunn» for inhabilitet her. Herredsretten har feilaktig ikke tatt hensyn til avtalen. Det foreligger en betydelig økonomisk konsekvens, og det gjør henne inhabil uansett om hun har lagt vekt på dette da samtykke ble gitt.

Hovedsynspunktet er at begge foreldre må være habile. Det er ikke tilstrekkelig at en er habil. Det er feil at setteverge ikke ble oppnevnt. Det skriftlige samtykket fra overformynderiet kan tyde på at det bare er forholdet til faren Thor som er vurdert. Mener lagmannsretten at setteverge skulle vært oppnevnt, må saken avvises. Subsidiært anføres at overformynderiets vedtak er ugyldig om vilkårene i søknaden er akseptert. Det er videre uklart hva som ligger i disse, og da er samtykket også ugyldig.

Atter subsidiært anføres at det foreligger odelssvik. Thor Helle har fraskrevet seg odelsretten, men bruker nå sin datters odelsrett til å få hånd om gården. Det viser de vilkår som er anført i søknaden til overformynderiet, særlig at faren Thor skal kunne bo på gården i sin levetid.

På vegne av Birger Helle la advokat Andersen ned følgende påstand:

«Prinsipalt:

Saken avvises.

Subsidiært:

Birger Helle frifinnes.

I begge tilfeller:

Anita Lauritsen Helle tilpliktes å betale Birger Helles samtlige saksomkostninger for herredsretten og for lagmannsretten med tillegg av lovens morarente fra forfall og til betaling skjer.»

Advokat Abrahamsen har på vegne av Anita Lauritsen Helle sammenfatningsvis anført:

Det er enighet om at eiendommen gnr. 69 bnr. 2 er en odelseiendom og at Anita har best odelsrett. Far til Anita har bygd kårhus på fradelt tomt, og hvor han og hustruen Ann Mari var bosatt. I 1992 ble Thor sykmeldt, og i 1995 uføretrygdet. I 1994 begynte han med dyrehold på gården. Han fikk betydelige problemer med faren og flyttet fra gården og solgte boligen. Da hadde han ikke mottatt erstatningsoppgjør for skaden som var årsaken til en anstrengt økonomi, og som var bakgrunnen for at han gikk med på avtalen av 7. juli 1995.

Ingen tenkte da på odelsretten. Det fikk han først kjennskap til på våren 1997.

Thor ble separert i 1998. Han og Ann Mari har felles foreldreansvar for fellesbarna, men moren har den daglige omsorg. Han har inngått nytt ekteskap.

Thor hadde samtykket i odelsløsning før han ga skriftlig samtykke den 04.09.2000. Vergene var enige om å gjøre Anitas odelsrett gjeldende. Det var i barnas interesse at løsningssak ble reist. Overformynderiet vurderte saken, men fant det ikke nødvendig å oppnevne setteverge. De fant ikke at det forelå interessemotsetninger. Det forelå heller ikke særlige grunner som gjør at foreldrene her ikke kan være verger. Tilfellet kan ikke sammenlignes med det som forelå i saken i Rt-1969-232.

Intensjonen med henvendelsen til overformynderiet var å få samtykke til odelsløsning. Det var ikke å bondefange overformynderiet. Det er ikke sagt noe om vilkårene for odelsløsning. Det må drøftes senere når løsningsretten er fastslått. Det er ikke løsningsplikt selv om en får samtykke til løsning.

Det må være hevet over enhver tvil at det ikke foreligger odelssvik.

På vegne av Anita Lauritsen Helle la advokat Abrahamsen ned følgende påstand:

«1. Flekkefjord herredsretts dom av 24.11.00 stadfestes.

2. Birger Helle dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, bør stadfestes, og skal bemerke:

Ved påtegningen på kjøpekontrakten av 7. juli 1995, hvor faren, Arthur Helle, solgte eiendommen gnr. 69 bnr. 2 i Flekkefjord til sin sønn Birger, har den bedre odelsberettigede sønn, Thor, fraskrevet seg sin egen odelsrett. Thors barn født før eiendommen ble solgt til Birger, har sin egen selvstendige odelsrett. Dette gjelder etter det opplyste tvillingene Anita og Helene, som begge er umyndige, og hvor Anita har best odelsrett. Thors egen fraskrivelse av odelsretten til eiendommen, har ingen virkning for hans odelsberettigede barn. Dette gjelder uten hensyn til om de som inngikk kjøpekontrakten, ikke var klar over, eller oppmerksom på, at barna hadde sin egen selvstendige odelsrett.

For barn som er umyndige, kreves samtykke fra overformynderiet for å gjøre barnets odelsrett gjeldende eller frafalle den, jf. vgml. §58. Det er altså ikke nok at vergen(e) samtykker. I og med at partene ikke var oppmerksom på at Thors barn, som var født før kjøpekontrakten ble inngått, hadde sin egen selvstendige odelsrett, ble barnas odelsrett ikke fraskrevet i forbindelse med salget av eiendommen til Birger.

Samtykke fra overformynderiet til å gå til løsningssak på vegne av Anita ble innhentet og gitt før løsningssak ble anlagt. Foreldrenes skriftlige samtykke til å gå til løsningssak ble innhentet kort tid etter at overformynderiet hadde gitt sitt skriftlige samtykke til løsning. At skriftlig samtykke fra vergene ikke forelå da saken ble behandlet, kan etter lagmannsrettens syn ikke ha betydning for gyldigheten av overformynderiets vedtak, og det motsatte er heller ikke anført av den ankende part under ankeforhandlingen. Her kan for øvrig tilføyes at under lagmannsrettens behandling av saken er opplyst at overformynderiet nå har truffet vedtak om å samtykke i løsning også for den yngre datter Helene, og i den saken har oppnevnt setteverge. Dette som en gardering i tilfelle det i saken som gjelder Anita, ikke skulle bli gitt samtykke til løsning på grunn av eventuelle formelle feil ved behandlingen av Anitas sak.

Den ankende parts påstand om at moren var inhabil da hun samtykket i at løsningssak ble reist, og at hennes samtykke av den grunn er ugyldig, kan etter lagmannsrettens syn ikke føre fram. Dette selv om samtykket var en forutsetning for skifteoppgjøret. Moren har ikke odelsrett til eiendommen. Hun hadde heller ikke gitt uttrykk for noen interesse eller noe standpunkt som strider mot datterens interesse i odelssaken. Hennes eventuelle interesse i et gunstig skifteoppgjør, kan ikke gjøre henne inhabil i odelssaken.

Den ankende part har også påstått avvisning av saken fordi faren var inhabil, og at setteverge ikke ble oppnevnt.

Etter vgml. §15 er en verge inhabil til å handle for den umyndige når han selv «har en interesse som strider mot den umyndige».

Den som skal fungere som verge må altså være habil. Særlig når foreldre opptrer for egne barn i saker som gjelder eiendom de selv har solgt, kan habilitetsproblemer oppstå. Etter gjeldende rett oppstår i slike tilfelle inhabilitet dersom særlige grunner foreligger. Det avgjørende er om det er eller foreligger noe som tyder på at vergen har interesser som strider mot den umyndige odelsløsers interesse. Det kan her særlig vises til HRD i Rt-1969-232. I den saken hadde selgeren og hans hustru avgitt erklæring om at «vi vil gjøre hva vi kan for å hindre at odelsretten vil bli brukt av våre etterkommere». Umiddelbart etterpå anla de odelssøksmål på vegne av sin umyndige datter. Høyesterett kom til at det i den saken forelå avvisningssgrunn.

I denne sak er det opplysningen om at faren har betinget seg borett for sin levetid dersom løsning gjennomføres, som det er grunn til å drøfte. At han rent generelt har ivret for at datterens odelsrett bør gjøres gjeldende, kan ikke medføre at han blir inhabil. Det må foreligge særlige grunner. Hans alminnelige interesse i at datterens odelsrett blir gjort gjeldende er ikke en slik særlig grunn, og er klart ikke i strid med den umyndiges interesse. Men hva med en eventuell borett for faren?

Hvis man tok formuleringen i søknaden fra advokat Abrahamsen på ordet; forbehold om borett på gården for faren i hans levetid, og la til grunn at dette vilkår var bindende for den umyndige, måtte man kanskje legge til grunn at vilkåret gjorde vergen ugild. Men lagmannsretten er enig med ankemotparten i at den umyndige ikke kan anses å være bundet til å gi faren livsvarig bruksrett. Ankemotparten har også opplyst at det ikke var meningen med søknaden om samtykke til å få løse eiendommen på odel, å sikre borett for faren. Meningen var etter farens opplysninger å lette gjennomføringen av odelsløsningen. Men uansett hva som var tilsiktet, må det være klart at det er overformynderiet som avgjør om løsning skal gjennomføres dersom Anita får medhold i saken. Dette følger av vgml. §59, hvoretter vergen og overformynderiet avgjør om kjøp av fast eiendom skal foretas. Da må de også ta standpunkt til vilkårene for kjøpet, og hva som skal gjøres med eiendommen inntil Anita blir myndig og selv kan bestemme. Overformynderiet har hittil i denne sak bare tatt standpunkt til at løsning anses best ut fra Anitas interesser. Det står fritt til å ordne med eiendommen inntil den umyndige blir myndig, og er ikke bundet av hva faren eventuelt har lovet.

Overformynderiets representant opplyste som vitne at det i vurderingen av om løsning skulle foretas, ble lagt vekt på at odelsretten ville være tapt for alltid dersom løsning ikke ble foretatt nå. Dette ble oppgitt å ha vært et sentralt moment bak overformynderiets avgjørelse. Det hadde ikke vurdert hva som skulle gjøres med eiendommen dersom løsning ble gjennomført. Følgelig hadde det heller ikke vurdert de tilbud eller vilkår som var nevnt i søknaden om samtykke til løsning.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til er det ikke grunn til å drøfte om boretten, dersom den hadde vært bindende, ville ha vært en «spesiell forpliktelse» for den umyndige, og av den grunn i strid med den umyndiges interesse.

Denne sak kan etter lagmannsretten syn ikke sammenlignes med forholdene i den sak som er nevnt foran ( Rt-1969-232). Foreldrene har i denne sak ikke på noe punkt opptrådt på en måte som skulle tyde på at de har interesser som strider mot Anitas interesser.

På bakgrunn av det som er fremholdt foran om vilkåret om borett, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå inn på de andre forhold som er nevnt i søknaden fra advokat Abrahamsen om samtykke til odelsløsning. Overformynderiet har for øvrig ikke angitt hva som ligger til grunn for det samtykke som ble gitt.

Inhabilitetsinnsigelsen kan etter dette ikke føre fram. Det foreligger ikke noen særlig grunn som gjør at søksmålet kan avvises på grunn av inhabilitet.

Den subsidiære anførsel om at vedtaket er ugyldig på grunn av innholdet, finner lagmannsretten ikke kan føre fram. Det vises her til det som lagmannsretten har uttalt foran om at overformynderiet uansett ikke er bundet av vilkår som er foreslått i søknaden om samtykke til odelsløsning. Under enhver omstendighet gjelder dette boretten.

Den atter subsidiære påstand om odelssvik kan heller ikke føre fram. Som det fremgår foran var Thor Helle ikke selv klar over at hans barn hadde sin selvstendige odelsrett da han fraskrev seg sin egen. Han kan følgelig ikke ha hatt noen baktanke med at det ikke i forbindelse med salget fra faren til Birger ble sørget for at hans barns odelsrett ble fraskrevet på gyldig måte. Han har heller ikke forpliktet seg til å hjelpe til med å hindre at barnas odelsrett ble benyttet. Om han får anledning til å ivareta gården eller bo på gården inntil den umyndige blir myndig og kan overta, er opp til overformynderiet å avgjøre, evt. i samråd med setteverge.

Ankemotparten får etter dette fullt medhold i ankesaken, og bør etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningene settes i samsvar med omkostningsoppgaven til kr 27.610, herav salær kr 25.200. Når det gjelder saksomkostninger for herredsretten, er lagmannsretten kommet til at den ankende part hadde rimelig grunn til å få prøvet saken i første instans. Hver av partene bør derfor bære sine egne omkostninger for herredsretten, jf. tvistemålsloven §172 annet ledd, sammenholdt med §180 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.

2. Birger Helle dømmes til betale sakens omkostninger for lagmannsretten med 27.610 - tjuesjutusensekshundreogti -kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Hver av partene bærer sine saksomkostninger for herredsretten.