Rt-1952-837

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1952-08-23
Publisert:	Rt-1952-837
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 62 B/1952
Parter:	Conrad Lie (høyesterettsadvokat V. Elster-Jordan) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten i Oslo v/høyesterettsadvokat Arvid Blehr).
Forfatter:	Gaarder, Wold, Berger, Schei, Schjelderup
Lovhenvisninger:	Skatteloven (1911) §43, Byskatteloven (1911) §37, §44, Skatteloven (1911)

Dommer Gaarder: Saken angår tvist om Conrad Lies skatt til Oslo kommune for 1947-48 for inntekt ved salg av to tomter fra gården Volla, gnr. 122 bnr. 3 i Østre Aker. Lie anla sak mot kommunen og påsto ligningen opphevet, men ved Oslo byretts dom av 12. desember 1949 ble kommunen frifunnet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent. Om sakens nærmere sammenheng henvises til byrettens domsgrunner.

Denne dom har Conrad Lie påanket. Anken er med Kjæremålsutvalgets samtykke innbrakt direkte for Høyesterett. Den er begrunnet med de samme anførsler som Lie fremholdt for byretten og som er gjengitt i dens dom. Han har nedlagt slik påstand:

«1. At ligningen av Conrad Lie for inntektsåret 1946, budsjettåret 1947-48, oppheves for beskatning av fortjeneste ved salg av fast eiendom for så vidt angår 3/4 parter av eiendommen, hvilken fortjeneste er beregnet til kr. 5839,00.

2. At den for meget innbetalte skatt tilbakebetales med lovlige renter.

3. At Oslo kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger så vel for byretten som Høyesterett.»

Oslo kommune har nedlagt denne påstand:

«Byrettens dom stadfestes.

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for begge retter.»

For Høyesterett er det fremlagt en del nye dokumenter deriblant karter over eiendommen. De øvrige nye dokumenter har ingen vesentlig betydning for mitt syn på saken.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og tiltrer i alt vesentlig dens begrunnelse. For å avgjøre om det foreligger en skattbar salgsgevinst må man sammenligne den oppnådde salgspris med den verdi som salgsobjektene hadde ved arvefallene i 1943-44. Jeg er enig med byretten når den sier at man for å finne denne siste verdi må se på hva verdien for hele eiendommen kjøpt samlet ville ha vært på dette tidspunkt. Eiendommen må altså takseres samlet, slik den ble ervervet, men man må ved verdsettelsen selvsagt ta fullt hensyn til dens anvendelsesmuligheter for tomtesalg. Av denne samlede verdisum må det så skjønnsmessig fastsettes hvor stor forholdsmessig del som faller på de to tomter, hensyn tatt til deres

Side:838

relative størrelse og de øvrige momenter som måtte ha betydning for verdiforholdet. Derved finner man den sum som jeg - unøyaktig - vil kalle den beregnede «kostpris». Den ankende part har imidlertid hevdet at denne «kostpris» riktig betraktet må bli det samme beløp som den senere salgssum. Det har nemlig, hevder han, ikke i tiden mellom arvefallet og salget foregått noen utvikling som kan forklare en prisstigning. Det er - anfører han videre - ikke her tale om arealer hvor det før ikke var aktuelt å selge tomter, idet arealene ikke har fått noen annen anvendelse enn den som de hele tiden har vært skikket til og bestemt for. Til dette vil jeg bemerke at arealenes egnethet som utparselleringsobjekter som sagt må tillegges full vekt ved utregningen av deres verdi ved arvefallet, men at dette ikke hindrer at der er oppstått en utparselleringsgevinst i og med at tomtene - overensstemmende med de konkrete salgsavtaler - avgrenses og skyldsettes hver for seg og selges enkeltvis til hver sin kjøper. Som byretten anfører, ligger gjennomsnittsprisen for tomter erfaringsmessig lavere hvis man kjøper en eiendom samlet sammenlignet med den pris en må gi ved kjøpet av en enkelt tomt. Dette gjelder selv om den samlede eiendom kjøpes med tanke på tomtesalg. Når tomtene så selges enkeltvis, er fortjenesten gjenstand for beskatning etter landsskattelovens §43.

Hva dernest angår beregningen av fortjenestens størrelse, kan det ikke være noe å bemerke ved ligningsmyndighetenes skjønn - så langt dette overhodet kan prøves - når det jeg tidligere for korthets skyld har kalt «kostprisen» er ansatt til kr. 4500,00 for de to tomter det her gjelder. At skjønnet er vilkårlig kan således åpenbart ikke hevdes. Det kan i denne forbindelse til sammenligning nevnes - som også anført av byretten - at der i 1949 ble holdt pristakst over den gjenværende del av eiendommen og at prisen da ble satt til kr. 1800,00 pr. mål beregnet etter prisforholdene i 1. kvartal 1940. Det ble herunder gått ut fra at eiendommen «ikke ville ha blitt solgt til annet enn byggetomter pr. 8. april 1940». Når ligningsmyndighetene for de to tomter som saken dreier seg om, har regnet med en «kostpris» på kr. 3500,00 pr. mål, finner jeg at det ikke kan være skjedd den ankende part noen urett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Byrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Conrad Lie til Oslo kommune 1000 - ett tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Wold: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Berger, Schei og Schjelderup: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Otto Helgesen):

Mellom saksøkeren, gårdbruker Conrad Lie, Alnabru, og Oslo kommune er det oppstått tvist om Lies skatt til Oslo for 1947-48.

Side:839

Lie eier eiendommen Volla, gnr. 122, bnr. 3 i Østre Aker. For inntektsåret 1946 innga Lie selvangivelse, hvor det sto oppgitt følgende: «Jeg har i 1946 av Volla solgt 10 mål for tilsammen kr. 42 784,40.» Det dreiet seg om salg av to tomter: En på ca. 8 mål til Schandia Kjemiske, Nils Nilsson, for kr. 32000,00 og en tomt på ikke fullt 2 mål til Jacobsens Fargehandel for kr. 10 784,00. Begge tomter, som skal anvendes til industri, er solgt etter pristakst i henhold til prisbestemmelsene for faste eiendommer, jfr. Prisdirektoratets kunngjøring av 8. oktober 1940, nå avløst av kgl. res. av 19. desember 1947 om prisbestemmelser for faste eiendommer.

Ved ligningen ble kostprisen for tomtene satt til kr. 32000,00 og fortjenesten til kr. 10 784,00. Denne fortjeneste ble så inntektsbeskattet med hjemmel i byskattelovens §37 fjerde ledd, jfr. landsskattelovens §43.

Eiendommen Volla tilhørte i sin tid Conrad Lies foreldre. I 1899 ble den solgt til et trelastkompani og et sidespor til og fra Alnabru ble lagt på eiendommen. Imidlertid gikk det solgte kort tid etter tilbake til Conrad Lies foreldre, som således igjen kom i besittelse av hele eiendommen. Under den siste verdenskrig ble jernbanesporet på eiendommen brudt opp og solgt som skrapjern.

Conrad Lies far døde i 1900 og moren i 1905. Det var da 4 søsken som arvet eiendommen ved morens død: Conrad Lie, som var den yngste, hans to brødre og en søster. Siden 1905 har derfor Conrad Lie vært eier av eiendommen for 1/4 part. Hans to brødre døde i 1943 og søsteren i 1944. Siden da har Conrad Lie vært eier av hele eiendommen.

Conrad Lie påklaget til ligningsrådet ligningen for 1947-48. Ligningsrådet avsa slik kjennelse:

«Etter det nå opplyste om at skattyteren har vært eier av 1/4 part av eiendommen i hvert fall siden 1905, settes kostende for denne 1/4 part av det i 1946 solgte areal til kr. 1000,00 pr. mål, eller 2,5 mål til kr. 2500,00. For de øvrige 3/8 + 3/8 = 3/4 deler, 7,5 mål, settes kostende til kr. 3500,00 pr. mål eller i alt for 7,5 mål til kr. 26 250,00. Det samlede kostende blir da kr. 28 750,00 og gevinsten ved salget blir kr. 14 034,00.

Skattyteren har arvet en eiendom som helhet ved 2 arvefall i 1943 og 1944. Overtagelsen av eiendommen som helhet og salg i smått ved utparsellering gir regelmessig høyere pris i salg enn ved overtagelsen. Ligningsrådet finner derfor å kunne sette verdien av det i 1943 og 1944 overtatte til kr. 3500,00 pr. mål. Denne verdi overstiger betydelig hva skattyteren selv oppga som verdi på de arvede 3/8 + 3/8 deler henholdsvis i 1943 og 1944, og skjønnet over kostende ved de 2 arvefall antas derfor rimelig. Formuesansettelsen blir uforandret.»

Ligningsrådets kjennelse ble påklaget til overligningsnemnda, som opprettholdt ligningen: «Overligningsnemnda finner å måtte fastholde ligningsrådets avgjørelse, idet begrunnelsen tiltres. Salg i smått - parseller av en eiendom gir regelmessig større pris enn overtagelse under ett. Denne utparselleringsfortjeneste må skattlegges.»

På grunnlag av resultatet av klagebehandlingen ble så ny ligning foretatt etter følgende beregning:

Side:840

Salgssummen kr.42 784,00

Herfra er trukket kostende for:

2,5 mål à kr. 1000,00 = kr 2 500,00

7,5 » » » 3500,00 = » 26 250,00

» 28 750,00

kr. 14 034,00

Ved beregningen av gevinsten av arvede tomter skal verdien av tomten(e) (omsetningsverdien) i arveøyeblikket legges til grunn og trekkes fra salgssummen. I dette tilfelle har ligningsmyndighetene satt verdien ved arvefallet i 1905 til kr. 1000,00 pr. mål og verdien ved arvefallet i 1943 og 1944 til kr. 3500,00 pr. mål og på den måten kommet frem til ligningsresultatet. At det ved realisasjonen i 1946 er oppnådd en skattepliktig gevinst for så vidt angår den 1/4 som Conrad Lie ved arv ble eier av i 1905 og beregningen av denne gevinst, er ikke omtvistet mellom partene. Derimot bestrider Conrad Lie at han har hatt noen gevinst av salget av de 3/4 parter av eiendommen som han arvet i 1943 og 1944. Saksøkte på sin side hevder at det også på disse 3/4 parter er oppnådd en gevinst som kan skattlegges etter bestemmelsene i byskattelovens §37 fjerde ledd, (landsskattelovens §44). Gevinsten er beregnet slik:

Salgssum kr. 32 088,00

kostpris (verdi ved arvefallet) » 26 250,00

fortjeneste kr. 5 838,00

I tillegg hertil kommer så den uomtvistede gevinst på den ene 1/4 kr. 8196,00, skattbar fortjeneste i alt kr. 14 034,00.

Verdiansettelsen ved arvefallet i 1943 og 1944 er basert på en kostpris av kr. 3500,00 pr. mål. Denne kostpris er - hevder saksøkte - fastsatt skjønnsmessig av ligningsmyndighetene, et skjønn som i det foreliggende tilfelle ikke kan settes til side av retten. - - -

Eiendommen har i alle år vært drevet som jordbrukseiendom. Det har imidlertid regelmessig ikke vært større besetning enn til dekning av eiernes behov, og det som vesentlig er solgt har vært høy og annet fór, som er avlet på eiendommen. I 1922 tok eierne til med salg av parseller av eiendommen (villatomter), og i årene 1922 til 1927 ble solgt i alt 17 tomter med priser som varierte fra kr. 1700,00 til kr. 3500,00 pr. mål. Fra 1927 ble det stille med salg av tomter. Inntil 1946 var solgt i alt 22 parseller (ingen under krigen). Det er opplyst at i den såkalte «Generalplan for Stor-Oslo av 1934» er størstedelen av eiendommen forutsatt utlagt til industri og at spørsmålet også er berørt i Aker reguleringsråds møte 23. september 1947 hvor eiendommen ble anbefalt utnyttet i industrielt øyemed i samsvar med generalplanen.

Foruten pristakstene på de to i 1946 avhendede industritomter foreligger det to pristakster som gjelder den samlede eiendom. Den ene ble holdt 20. august 1941. Den satte høyeste lovlige pris på hele eiendommen med bebyggelsen til kr. 120 000,00. I denne pristakst er oppgitt at eiendommen alt i alt var på 230 mål, hvorav dyrket mark ca. 150 mål. Det blir en gjennomsnittspris på vel kr. 500,00 pr. mål. Denne pristakst ble sendt inn som bilag til arveanmeldelsen i 1944 i forbindelse med oppgjøret

Side:841

av boet etter Conrad Lies foreldre. Denne pristakst var i 1941 begjært av Conrad Lies søsken i forbindelse med en arvetvist mellom de 4 barna etter faren, gårdbruker Hans Lie.

Den annen pristakst som gjelder det samlede areal ble holdt den 19. februar 1949 og ble begjært av advokat Elster-Jordan på vegne av Conrad Lie. Arealet var da 210 mål innmark og skog. Høyeste lovlige salgspris ble satt til kr. 1500,00 pr. mål etter prisforholdene i tiden 1. januar-8. april 1940. Taksten ble brakt inn for prisankenemnda som forhøyet prisen pr. mål til kr. 1800,00.

Conrad Lie gjør gjeldende at han har arvet eiendommen slik som den ligger der i dag. Utparselleringsmulighetene har vært de samme den hele tid. Det er ikke foregått noen forandringer med eiendommen siden 1943 og 1944 da han arvet den. Alt har ligget som før. Noen verdistigning har ikke funnet sted, og kan heller ikke lovlig finne sted etter de gjeldende prisreguleringsbestemmelser, som låser prisene på eiendommer fast til nivået 1. januar 1940-8. april 1940. De avholdte pristakster på de to solgte industritomter har også godkjent prisene som lovlige priser pr. 8. april 1940.

Rettens syn på saken:

Etter skatteloven beskattes som inntekt «gevinst, der erverves ved salg av tomter». Spørsmålet i saken blir da om en slik gevinst her overhodet foreligger og i tilfelle hvor stor gevinsten (fortjenesten) er. Da eiendommen er arvet må en gjøre seg opp en mening om verdien (omsetningsverdien) på tidspunktet for de to arvefall. Da de to dødsfall i tid ligger like nær hverandre, blir det ikke spørsmål om å sette forskjellig verdi på det arvede, enten det er arvet i 1943 eller 1944.

Som det vil fremgå av ligningsrådets og overligningsnemndas avgjørelse er ligningen begrunnet med at «overtagelsen av eiendommen som helhet og salg i smått ved utparsellering gir regelmessig høyere pris i salg enn ved overtagelsen». Retten er enig i denne betraktning og at den er tilstrekkelig til å begrunne ligningsresultatet. Det foreligger her - etter rettens mening - klart en fortjeneste, nemlig den såkalte utparselleringsgevinst. Ved avgjørelsen av spørsmålet om gevinst eller ikke foreligger kan en, etter rettens mening, ikke bygge på det resonnement som er gjort gjeldende av saksøkeren. Lie har nemlig ikke arvet en enkelt tomt eller enkelte tomter. Det helt avgjørende er at han har overtatt hele eiendommen under ett, og ved bedømmelsen av kostprisen må en derfor legge til grunn det som den samlede eiendom under ett ville ha kostet ham, om han skulle ha kjøpt den i 1943-44. En må altså se på hva verdien for hele eiendommen kjøpt samlet ville ha vært i 1943 44. Det er helt på det rene at gjennomsnittsprisen for tomter ligger lavere hvis en kjøper en eiendom samlet sammenlignet med den prisen en må gi ved kjøp av en enkelt tomt. Så vidt vites har dette syn alltid vært praktisert av prisnemndene, iallfall her i Oslo-området. Retten finner det derfor klart at Lies kostpris pr. mål bedømt på grunnlag av prisen for hele eiendommen under ett slik han arvet den, ligger lavere enn det han kan utbringe de enkelte tomter til ved utparsellering, og videre at hans kostpris for de to tomter saken gjelder pr. mål derfor er lavere enn det han oppnådde ved realisasjonen av de to industritomter. Hvor stor

Side:842

merprisen eller fortjenesten er, er et rent skjønnsspørsmål, fordi kostprisen her (verdien ved arvefallet) må bestemmes ved skjønn. Ligningsmyndighetene har satt kostprisen skjønnsmessig til kr. 3500,00 pr. mål, et skjønn som retten ikke finner noe grunnlag for å sette til side. Som nevnt før er høyeste lovlige pris av prisankenemnda i 1949 satt til kr. 1800,00 pr. mål bedømt etter prisforholdene i tiden 1. januar-8. april 1940, men med følgende merknad: «Nemnda har gått ut fra at denne del av eiendommen ikke ville ha blitt solgt til annet enn byggetomter pr. 8. april 1940.» Det er uklart om nemnda her ved prisfastsettingen har tatt hensyn til mulighetene for eiendommens utparsellering til industri, men selv om den ikke har gjort det er forholdet jo her at ligningsmyndighetene er villige til ved beregningen av fortjenesten å legge til grunn en kostpris på kr. 3500,00 pr. mål i 1943 og 1944. Det er et meget stort sprang fra kr. 1800,00 til kr. 3500,00. Det er derfor ingen grunn til å tro at høyeste lovlige pris pr. mål under noen omstendighet ville være satt så høyt som eller endog høyere enn kr. 3500,00, hvis den samlede eiendom var blitt taksert av prisnemnda ved arvefallene i 1943 og 1944 og under hensyn til mulighetene for utparsellering til industri. Det er derfor etter rettens oppfatning ikke noe å si på ligningsmyndighetenes skjønn. Retten føyer til at det er på det rene at prisbestemmelsene for faste eiendommer ikke inneholder noe påbud om offentlig pristaksering ved prisnemnda når en fast eiendom går over til ny eier ved arv. En har derfor i dette tilfelle ikke noe annet å holde seg til enn ligningsmyndighetenes skjønn over verdien på tidspunktet for dødsfallene (saksøkerens kostpris). - - -