Rt-1950-796
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1950-09-16 |
| Publisert: | Rt-1950-796 |
| Stikkord: | Lov av 16 |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 170/1950 |
| Parter: | Simon J. Monsen (høyesterettsadvokat T. Gjelsvik) mot Arvid Carlson (høyesterettsadvokat Finn A. Doksæter). |
| Forfatter: | Holmboe, Eckhoff, Dæhli, Gaarder, justitiarius Stang |
| Lovhenvisninger: | Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §7c |
Dommer Holmboe: I denne sak anlagt av Simon J. Monsen til løsning av eiendommen gnr. 42, bnr. 337 Apeltunveien 4 i Fana på odel fra eieren Arvid Carlson for takst kr. 45 000, avsa Midhordland herredsrett den 12. februar 1948 dom, hvorved Arvid Carlson ble frifunnet og saksomkostninger ikke tilkjent.
Dommen var avgitt under dissens, idet to domsmenn stemte for å ta saksøkerens påstand til følge. Herredsrettens dom ble stadfestet ved Gulating lagmannsretts dom av 1. mars 1949. Heller ikke her ble saksomkostninger tilkjent.
Simon J. Monsen har anket til Høyesterett og nedlagt denne påstand:
«1. At Arvid Carlson dømmes til å gi Simon J. Monsen skjøte på eiendommen gr.nr. 42, br.nr. 337, Nesttun i Fana av skyld 5 øre for takstsummen kr. 45 000 og å fravike eiendommen innen 14. april 1951 mot at Simon J. Monsen overtar panteheftelse til Fana Sparebank kr. 30 000 og kårforpliktelse til enkefru Cecilie Monsen taksert til kr. 4 500 og betaler resten av takstsummen til Arvid Carlson.
2. At Arvid Carlson dømmes til å betale Simon J. Monsen saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Arvid Carlson har tatt til gjenmæle og nedlagt denne påstand:
«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Simon J. Nesttun dømmes til å betale Arvid Carlson saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er foretatt bevisopptak ved Midhordland herredsrett, hvorved partene og 3 vitner er avhørt. Videre er fremlagt et par nye dokumenter, hvorav jeg nevner ekstrakt av panteregisteret fra Midhordland. Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten. Dog har den ankende part ikke opprettholdt den innsigelse at anvendelsen av lov av 16. juli 1907 §1, 2 a, er betinget av at det avholdes odelsfrigjøringsskjønn.
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten.
Jeg finner at den omhandlede eiendom er en hustomt og henviser herom til de tidligere retters domsgrunner. For Høyesterett har den ankende part gjort gjeldende at loven av 16. juli 1907 om forandring av odelsrett og åsetesrett §1, 2 a, ikke kan anvendes på
Side:797
odelsgårdens våningshus og fjøs, selv om disse sammen med en del jord utskilles som særskilt bruksnummer. Jeg skal i den anledning bemerke:
Den opprinnelige eiendom som eies av den ankende parts far, hadde en skyld av 80 øre. Den er etterhånden utparsellert således at den nåværende nærmeste odelsberettigede, den ankende parts eldre bror, alene sitter igjen med en parsell av skyld 6 øre etter at den i saken omhandlede parsell av skyld 5 øre ble utskilt i 1946. Det beboelseshus som ligger i den utskilte parsell, er bebygget i 1898 som våningshus på den opprinnelige eiendom, men er i tidens løp gått over til å bli brukt som leiegård, idet den inneholder 4 leiligheter, hvorav den ene er forbeholdt den ankende parts mor som kår. Den til eiendommen hørende uthusbygning, fjøs og låve er nå anvendt til stall for opptil 11 traverhester. Parsellen er av den nærmest odelsberettigede fraskilt hans øvrige eiendom og frasolgt. Jeg kan ikke se at det under disse omstendigheter kan reises noen innvending mot anvendelse av den nevnte bestemmelse i loven av 1907.
I betraktning av den dissens som forekommer i herredsretten og den tvil som lagmannsretten har gitt uttrykk for, finner jeg at det kan ha sitt forblivende hva som er avgjort med hensyn til spørsmålet om saksomkostninger for de underordnede retter. Derimot finner jeg at den ankende part må erstatte motparten saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Simon J. Monsen til Arvid Carlson 1 000 - ett tusen - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Dæhli, Gaarder og justitiarius Stang: Likeså.
Av herredsrettens dom (sorenskriver Einar Tønseth med domsmenn Brigt Samdal, Martin Totland og Elias Søreide):
Den 6. november 1947 ble det etter forlangende av Simon J. Monsen holdt odelstakst over den Arvid Carlson tilhørende eiendom gnr. 42 bnr. 337 Apaltunveien 4 av skyld m. 0,05 i Fana. Eiendommen ble taksert til kr. 45 000, hvorav på husene kr. 31 000. En Cecilie Monsen tilkommende beboelsesrett ble satt til kr. 4 500.
I rettsmøte under saksforberedelsen ble løsningssummen nektet mottatt, idet saksøkte hevdet at betingelsene for løsning ikke forelå og saken er deretter fortsatt etter skjønnslovens §7c.
Saksøkeren har anført, at han har odelsrett til eiendommen og derfor har krav på å løse den. Den kan ikke regnes for en særskilt matrikulert hustomt og selv om den var det er adgangen til løsning
Side:798
forspilt da det ikke er avholdt odelsfrigjøringsskjønn etter loven av 16. juli 1907 §5. - - -
Partene er enige om at saksøkeren som odelsmann til hovedeiendommen også er odelsberettiget, til den omhandlede parsell og vil ha rett til å løse den, hvis ikke særlige forhold er til hinder herfor.
Det er videre på det rene, at eiendommen er hebygget med beboelseshus og er utskilt og solgt av nærmeste odelsmann.
Eiendommen bnr. 337 Apeltunveien 4 er utskilt fra bnr. 240 ved skyldsetning, tinglyst 23. oktober 1946, har en skyld på m. 0,05 og er solgt til saksøkte ved skjøte, tinglyst 7. desember 1946.
Den er på ca. 3,3 mål, hvorav dyrket ca. 1,5 mål. Ved takstens av holdelse var der en liten potetesåker, ikke tilstrekkelig til eierens behov, omkring den litt gressmark og i en skråbakke noen bærbusker. For øvrig var grunnen opptatt av husene, gårdsplassen og noen fjellknauser. I våningshuset er 4 små leiligheter som gir en årsinntekt på ca. kr. 1 800. Uthuset er innredet som stall, idet eieren tar mot traverhester i pensjon. Før kjøpet leiet han stallen for kr. 700 pr. år. - - -
Da saksøkeren har en fra hovedeiendommen avledet odelsrett til eiendommen, kan han kreve løsning av den hvis den ikke er unntatt fra løsning i medhold av loven av 1907 §1 nr. 2 a som særskilt matrikulert hustomt. - - -
Ved avgjørelsen av spørsmålet om eiendommen er en særskilt matrikulert hustomt, kommer rettens mindretall domsmennene Samdal og Søreide til det resultat, at eiendommen ikke kan regnes for en hustomt.
De har funnet at eiendommen er for stor til å kunne regnes for en hustomt. Visstnok kan eiendommen ikke gi noe tilskudd av betydning av jordbruksmessig art til eierens næring, men de finner at den nærmest må regnes for et tomteareal, ikke for en hus tomt, og har derfor stemt for, at saksøkeren kan løse den på odel.
Flertallet har stemt for saksøktes frifinnelse, idet det finner at eiendommen må regnes for en hustomt. Om dens størrelse og beskaffenhet henvises til beskrivelsen foran.
Som det fremgår av taksten er det avkastningen av våningshus og uthus som gir eiendommen dens vesentlige verdi. Driften av eiendommen: bortleie av hus, pensjon for traverhester og litt hage, har ingen som helst tilknytning til jordbruksnæring, gir den alt overveiende inntekt av eiendommen og kan aldri gi noe bidrag av betydning av jordbruksmessig art til eierens næring. Til eiendommen hører ingen skog, utmark eller beiterett. Foruten sitt hestepensjonat har saksøkte nå fått tillatelse til å drive vedhandel på eiendommen. Ellers er hans stilling trener.
Tomten ligger dessuten nær tettbebyggelsen på Nesttun og det vil formentlig med tiden bli frasolgt et par mindre tomter, men dette er det ikke plass til så lenge uthuset står. Og adgangen til å minske tomten ved salg av et par mindre tomter kan ikke frata eiendommen dens karakter av «hustomt», når den ikke er større enn 3,3 mål. Om tomten blir frasolgt eller ei vil formentlig avhenge av eierens økonomiske stilling. Eiendommen er ikke større enn at den passer som tomt for hus, gårdsplass og hage for en mann i gode kår. - - -
Side:799
Av lagmannsrettens dom (lagmann E. T. Eftestøl, sorenskriver Tallag Andersen og rettsskriver Otto Maalstad):
- - -
Lagmannsretten er under tvil kommet til samme resultat som herredsretten, og tiltrer i det vesentlige dens (flertallets) begrunnelse.
Den ankende part har gjort gjeldende at den innvending mot løsningskravet at eiendommen er unntatt fra odelsløsning etter loven av 16. juli 1907 §1 nr. 2 a er forspilt som for sent fremsatt, fordi den ikke er fremsatt i det rettsmøte hvor løsningssummen ble tilbudt, men nektet mottatt. Den ankende part hevder at han gjorde dette gjeldende for herredsretten. Retten finner ikke at den omhandlede innvending er forspilt. Den ble fremsatt under saksforberedelsen i løsningssaken for herredsretten i det første prosesskrift for saksøkte Carlson. Det er tidsnok. Det ble også deretter før hovedforhandlingen i herredsretten levert 2 forberedende innlegg for Monsen uten at det er sagt i noen av dem at omhandlede innvending skulle være kommet for sent.
Til støtte for at besitteren kan gjøre den omhandlede innvending gjeldende under en løsningssak uten å holde skjønn etter §5 i loven av 1907 kan vises til Skeie: Avhandlinger II 21.
Vedkommende spørsmålet om hvorvidt eiendommen er «hustomt» tilføyes: Av forarbeidene til loven av 1907, Ot. prp. nr. 14 for 1906-07 7, jfr. Innst. O. X for 1906-07 9 og uttalelser i Odelstinget, Forhandlinger i Odelstinget for 1907 902, 914 og 915, fremgår det at det ble forutsatt at «hustomter» i likhet med grunn til fabrikker m.v. allerede før loven av 1907 ble regnet for å være unntatt fra odelshevd. Det nye den loven innførte var at de ble unntatt fra løsning selv om de stammet fra en odelseiendom. Uttrykket «hustomter» skulle således være ment å omfatte de samme slags eiendommer som tidligere ble regnet for som hustomter å være unntatt fra odelshevd. Det sees av nevnte Ot. prp. 7 at hustomter var regnet for unntatt fordi de ikke var «brukbare for landbobedrifter», og 12 at de i likhet med industritomter også fantes å burde unntas fra løsning fordi at «også gjennom denne benyttelse må nemlig jorden erkjennes helt og holdent å ha skiftet karakter som eiendomsgjenstand, idet bygningen regelmessig vil representere meget større verdi enn tomten.»
Under debatten om bestemmelsen i Odelstinget ble det i anledning av frykt for at alle eiendommer på mindre enn 5 mål ville bli regnet for hustomter og således unntatt fra odelshevd, sagt at hustomter var «kun så meget at der er rom til tomt, gårdsplass og en liten have. Derved er det etter komiteens mening fast bestemt, at hvis man går utenfor det som er nødvendig til hustomten, så er eiendommen ikke odelsfri» «...... ikke ...... mere jord enn det som er nødvendig til selve huset og til en liten have altså ikke noe som egentlig kan regnes til jordbruk». «Er det så meget at det kan sies å være et jordbruk, så er det ikke en hustomt, men en hustomt er det når det kun er tomt med et gårdsrom og en liten have til; men kommer det så langt at det kan sies å være et jordbruk, så skulle det altså komme inn under alminnelig jord på landet». (Forhandlinger i Odelstinget 1907 907, 913 og 915).
Etter dette synes det ikke å stemme med lovens forhistorie og tilblivelse å regne at en eiendom ikke kan være hustomt hvis den inneholder
Side:800
det minste utover det strengt nødvendige for hus, gårdsplass og en «liten» have. Hvis eiendommen har en helt annen karakter enn en jordbrukseiendom, må det være riktig også å ta hensyn til det. Den eiendom saken gjelder, som er fremkommet ved skylddelingsforretning, tinglyst 23. oktober 1946, har etter rettens mening karakteren av en forretningseiendom og ikke av en jordbrukseiendom.
At det er riktig å legge vesentlig vekt på verdiforholdet mellom bebyggelsen og grunnen støttes av en uttalelse av professor Robberstad i Tidsskrift for Rettsvitenskap for 1948 252. - - -