Rt-1961-638
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1961-03-08 |
| Publisert: | Rt-1961-638 |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 53 B/1961 |
| Parter: | Wilhelm Dybwad (overrettssakfører Fredrik Platou) mot Willy Tollefsen (overrettssakfører Sven-Erik Hallgren). |
| Forfatter: | Schei, Nygaard, Rode |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Husleieloven (1939) §37, Husleieloven (1939) |
Dommerne Schei, Nygaard og Rode.
Wilhelm Dybwad leiet en leilighet i Eilert Sundtsgate 29, Oslo. Han var bortreist på ferie i tiden 15. juli til 15. august 1960. I rekommandert brev av 20. juli sendte utleierens fullmektig, overrettssakfører Hallgren, ham oppsigelse av leieforholdet. Dybwad mottok ikke varselseddel om dette brev, idet det ikke fantes post i leiligheten da han kom tilbake fra ferie. I ferietiden hadde gårdeieren foretatt ombygging, og hans håndverkere hadde nøkkel til leiligheten. Brevet ble av postverket returnert til avsenderen 5. august.
Da husleiesak ikke var anlagt innen 30 dagers fristen etter husleielovens §37, begjærte utleieren Dybwad utkastet. Oslo namsrett tok begjæringen til følge, og Eidsivating lagmannsrett kom under dissens til samme resultat.
Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte blant annet:
«Ved rettspraksis er det fastslått at oppsigelse i rekommandert brev normalt må ansees «mottatt» av leieren når meldeseddel fra postvesenet er kommet frem til ham, dog slik at leieren også skal få rimelig tid til å hente brevet. Spørsmålet blir så om det etter husleieloven kan kreves at en utleier gjør noe mer enn å innlevere oppsigelsesbrevet til postvesenet, når forholdet er at han før fristens utløp vet eller bør vite at det rekommanderte oppsigelsesbrev ikke er avlevert til leieren. I samsvar med vanlige avtalerettslige grunnsetninger må lovens bestemmelser etter utvalgets mening tolkes på den måten, at utleieren i en slik situasjon har plikt til å vise aktivitet for på nytt å søke å få brakt oppsigelsen frem til leieren. Når utleieren i denne situasjon er oppmerksom på eller bør være oppmerksom på at leieren ikke har kjennskap til oppsigelsen og søksmålsfristen, kan han således ikke forholde seg passiv.
I den foreliggende sak ble det rekommanderte oppsigelsesbrev av 20. juli 1960 returnert av postvesenet som uavhentet den 5. august. På det tidspunkt da brevet kom i retur til utleierens fullmektig, overrettssakfører Hallgren, gjensto det derfor ca. 14 dager av søksmålsfristen. I lagmannsrettens kjennelse heter det i flertallets begrunnelse på dette punkt: «Ved innlevering av oppsigelsesbrevet til forsendelse som rekommandert post, har utleieren i det foreliggende tilfelle for så vidt gjort det som fra hans side
Side:639
kreves for å bringe leieforholdet til opphør. Det kan ikke antas at utleieren under de foreliggende omstendigheter hadde plikt til på annen måte å varsle Dybwad eller sende ny oppsigelse før utkastelse ble begjært.» Lagmannsrettens flertall mener således at utleieren under de forhold som forelå, hadde gjort det som kunne kreves fra hans side ved å innlevere oppsigelsesbrevet til forsendelse som rekommandert post. Utvalget finner at flertallet her har bygget på en uriktig forståelse av husleielovens regler. Lagmannsrettens kjennelse må derfor oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten. Ved den nye behandling må lagmannsretten også ta standpunkt til hvilken betydning det skal tillegges at utleierens fullmektig, overrettssakfører Hallgren, først kom tilbake fra ferie den 22. august 1960, slik at han først på dette tidspunkt orienterte utleieren om at oppsigelsesbrevet var kommet i retur.»