Rt-1965-1193
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1965-09-17 |
| Publisert: | Rt-1965-1193 |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 194 B/1965 |
| Parter: | Andreas Brock-Utne (advokat Ove Arvesen) mot Kaare Westad (høyesterettsadvokat Bjørn Dalan). |
| Forfatter: | Nygaard, Rode, Anker |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §179, §93, Tvistemålsloven (1915), Husleieloven (1939) §37, §38, §45, §180, §384, §404, §2, §42, §43 |
Dommerne Nygaard, Rode og Anker.
Lagdommer Kaare Westad som i ca. 20 år hadde leiet en leilighet i Oscarsgate 72, Oslo, mottok fra gårdeieren, disponent Andreas Brock-Utne et oppsigelsesbrev av 5. juni 1964, hvor det blant annet het:
Side:1194
«Grunnen til oppsigelsen er at De har flyttet fra Oslo, og overtatt stilling som lagdommer i Skien, og har hus der. Videre er grunnen at jeg trenger leiligheten selv. Min eiendom her i Røyken er utparselert til byggetomter og våningshuset skal selges.»
Westad gikk etter dette ut fra at Brock-Utne hadde behov for leiligheten for seg selv og sin hustru, og han reiste ikke husleiesak innen utløpet av 30-dagers fristen. Westad fikk senere opplysninger som etter hans mening viste at det ikke var riktig som anført av Brock-Utne, nemlig at han trengte leiligheten som bolig for seg og sin familie. Westad reiste derfor 5. november 1964 sak ved Oslo husleierett med påstand om at oppsigelsen kjennes ugyldig. Brock-Utne påsto saken avvist.
Husleieretten avsa kjennelse om avvisning, uten forutgående innkalling eller varsel til partene.
Westad påkjærte denne kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som opphevet den og hjemviste saken til fortsatt behandling av husleieretten. Om saksomkostningene i kjæremålssaken bemerket lagmannsretten at de burde avgjøres i forbindelse med den fortsatte behandling av husleieretten.
Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte:
«Kjæremålsutvalget finner at kjæremålet må forkastes og bemerker:
Etter utvalgets mening er det riktig når lagmannsretten har lagt til grunn at ifølge husleielovens §45, første ledd, kommer bl.a. tvistemålslovens §93 til anvendelse på saker som anlegges ved husleieretten. Etter tvistemålslovens §93, annet ledd, er det - som uttalt av lagmannsretten - en klar rettergangsfeil når avvisningsspørsmålet er blitt avgjort uten å være behandlet i et rettsmøte som partene er blitt innkalt til. Utvalget er videre enig med lagmannsretten i at denne feil ikke er blant dem som etter tvistemålslovens §384, annet ledd, ubetinget skal tillegges virkning. Om feilen skal komme i betraktning avhenger av om det, som uttalt i §384, første ledd, finnes sannsynlig at den kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold.
Om en slik sannsynlighet må antas å foreligge i det enkelte tilfelle er et konkret rettsanvendelsesskjønn og vil således i alminnelighet ligge utenfor det som utvalget etter tvistemålslovens §404 kan prøve, hvor det - som her - dreier seg om et videre kjæremål. Imidlertid hevder den kjærende part, at når lagmannsretten i dette tilfelle er kommet til at feilen kan ha hatt betydning for avgjørelsens innhold, skyldes det at lagmannsretten ved sin vurdering av feilens betydning har gått ut fra en uriktig forståelse av husleielovens §37. Kjæremålet går derfor inn under tvistemålslovens §404 nr. 3.
Den kjærende parts angrep på lagmannsrettens lovtolking refererer seg til følgende avsnitt i lagmannsrettens begrunnelse: «Spørsmålet som skulle vært behandlet muntlig (under en forhandling om avvisningsspørsmålet) er av faktisk art, nemlig om Brock-Utnes oppsigelsesbrev inneholdt misvisende opplysninger av sådan art at Westad har holdepunkt for sin påstand om at de
Side:1195
har vill-ledet ham med den følge at han på bristende forutsetninger har unnlatt å reise husleiesak i rett tid.»
Den kjærende part mener at denne uttalelse gir uttrykk for en feiltolking av husleielovens §37. Bestemmelsen i §37 om anlegg av sak innen 30 dager er absolutt og kan ikke tilsidesettes ved en påstand om bristende forutsetninger. Lagmannsretten har tatt feil når den uttaler at «spørsmålet som skulle vært behandlet er av faktisk art» idet det dreier seg om et rent fortolkningsspørsmål vedkommende husleielovens §37. Om husleieretten mot enhver formodning skulle komme til at det var bristende forutsetninger som har ført til en forsinkelse med stevningen, har retten allikevel ikke annet å gjøre enn å avvise saken. Det er således ved lagmannsrettens kjennelse pålagt en muntlig behandling som det er fullt på det rene ingen betydning har.
Motparten har fremholdt at husleieretten er den eneste kompetente domstol i alle saker mellom huseier og leietaker. Den må derfor være forpliktet til å realitetsbehandle de søksmål som blir reist dem imellom. Spørsmålet er ikke bare om avvisningsspørsmålet skulle vært behandlet i særskilt rettsmøte, men om saken overhodet kan avvises. Den er ikke reist i henhold til husleielovens §38, men for på rent avtalerettslig grunnlag å prøve gyldigheten av en oppsigelse og vedtakelsen av denne. En annen sak er at oppsigelsen også er usaklig og vil virke urimelig.
Utvalget viser til at etter husleielovens §43 skal husleieretten - hvor sådan er opprettet - behandle «de tvistemål som er nevnt i §42, første ledd - -»., altså - ifølge denne bestemmelse - «Tvistemål mellom utleier og leier om leieforhold etter denne lov - - - -». Hva som er «leieforhold etter denne lov» er angitt i lovens §2, nemlig «- - - - ethvert leieforhold, herunder fremleie som angår - - - -». At det leieforhold man her har å gjøre med, går inn under den etterfølgende oppregning i §2 er på det rene.
Etter utvalgets oppfatning må «tvistemål - - - - om leieforhold etter denne lov» også omfatte tvist om hvorvidt et leieforhold som går inn under loven, er bragt til opphør ved gyldig oppsigelse. Selv om leietakeren skulle være avskåret fra å gjøre bruk av den i husleielovens §38 særlig hjemlede adgang til å påberope seg usaklighet og urimelighet som ugyldighetsgrunn, kan det foreligge omstendigheter som etter alminnelige avtalerettslige regler gjør oppsigelsen ugyldig. Fristbestemmelsen i husleielovens §37 er derfor ikke i og for seg avgjørende for leietakerens adgang til å få gyldigheten av en oppsigelse prøvet ved husleieretten.
Det spørsmål som skulle vært behandlet under en muntlig forhandling om sakens avvisning, var det prosessuelle spørsmål om saken kunne kreves realitetsbehandlet tross oversittelse av fristen etter husleielovens §37, fordi saksøkerens innsigelser mot oppsigelsens gyldighet ikke var begrenset til slike som går inn under husleielovens §38. Utvalget er ikke enig når lagmannsretten betegner dette som et spørsmål av faktisk art. Dette
Side:1196
innebærer dog ikke at lagmannsretten har bygget på noen feiltolkning av husleielovens §37 når den har funnet at unnlatelsen av å innkalle partene til forhandling kan ha hatt betydning for avgjørelsen av avvisningsspørsmålet, selv om fristen etter nevnte paragraf er oversittet.
Hva saksomkostningene angår, antar utvalget at lagmannsretten har hjemmel i tvistemålslovens §179, første ledd, annet punktum, for sin bestemmelse om at avgjørelsen av omkostningsspørsmålet, for så vidt angår kjæremålet til lagmannsretten, oppsettes til den dom eller kjennelse som avslutter hele saken, jfr. således omkostningsavgjørelsen i den kjennelse av Høyesterett som er referert i Rt-1963-996. Utvalget finner ikke grunn til å endre den bestemmelse som lagmannsretten har truffet.
Etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 vil Brock-Utne måtte betale saksomkostninger i anledning av sitt kjæremål til Høyesteretts kjæremålsutvalg.
Kjennelsen er enstemmig.»