Rt-1973-153

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-02-10
Publisert:	Rt-1973-153
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 14B/1973
Parter:	Oslo Kommune (kommuneadvokat Audvar Os) mot Jan Inge Hovig (høyesterettsadvokat Finn Eriksrud).
Forfatter:	Tønseth, Leivestad, Blom, Michelsen, Bendiksby
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §114, Sunnhetsloven (1860), Bygningsloven (1924) §3, §112, §113, §117, §7, §93

Dommer Tønseth: Arkitekt Jan Inge Hovig kjøpte våren 1963 eiendommen Tidemandsgt. 11 i Oslo for kr. 550.000 pluss omkostninger. Eiendommen, som han overtok 1. mars 1963, var bebygd med en enebolig i to etasjer med loftsetasje samt garasje. Hovig gikk straks igang med å ominnrede bolighusets første etasje til kontorer for sin arkitektvirksomhet som beskjeftiger 6-10 personer. Det er opplyst at ominnredningen kostet ca. kr. 260.000. Han flyttet med sin familie inn i eiendommen sommeren 1963 og har siden også drevet sin arkitektvirksomhet der.

I møte 31. juli 1968 vedtok Oslo bygningsråd i medhold av §114 i bygningsloven av 18. juni 1965 nr. 7 å utferdige følgende forelegg:

«Eiendommen Tidemandsgt. 11 eies av arkitekt Jan Inge Hovig.

I følge vestre bydelsplan II som er stadfestet av departementet 8/3-39 er eiendommen regulert til boligformål

Utnyttelse av eiendommen til annet formål nødvendiggjør dispensasjon.

Søknad fra arkitekt Hovig om tillatelse til å bruke eiendommen

Side:154

til arkitektkontor ble avslått av byplanrådet 12/11-63 og opprettholdt av departementet 14/9-64.

En etasje av eiendommen er tatt i bruk til arkitektkontorer.

Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes det frist til 1. september 1968 innen hvilken tid den ulovlige bruksforandring til kontorer må være brakt til opphør.

Eieren (rettighetshaveren) kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få dette forelegget prøvd ved domstolene. Blir søksmålet ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dette forelegg blir å forkynne for eieren av Tidemandsgt. 11.»

Grunnlaget fremgår av forelegget.

Ved stevning av 28. august 1968 reiste Hovig sak mot Oslo kommune for å få forelegget kjent ugyldig. Oslo byrett, som var satt med bygningskyndige domsmenn, fant at Hovig hadde hatt krav på dispensasjon for bruksendringen i bygningens første etasje fra bolig til kontorer, og avsa 22. juni 1970 dom med sådan domsslutning:

«Oslo bygningsråds forelegg av 31. juli 1968 i sak mot Jan Inge Hovig vedrørende Tidemands gt. 11, kjennes ugyldig.

Oslo kommune betaler til Jan Inge Hovig innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse kr. 7.000 - syvtusen - i saksomkostninger.»

Oslo kommune påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett som 26. november 1971 avsa dom med sådan domsslutning:

«Oslo bygningsråds forelegg av 31. juli 1968 mot Jan Inge Hovig som eier av Tidemands gate 11 oppheves.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Også lagmannsretten var satt med to bygningskyndige domsmenn. Rettens dom er avsagt under dissens, idet lagmannen og en lagdommer stemte for at kommunen ble frifunnet. Dissensen gjelder for øvrig bare ett spørsmål, nemlig om det var urimelig å utferdige forelegget mot Hovig.

Saksforholdet fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Oslo kommune har anket til Høyesterett og har nedlagt sådan påstand:

«Oslo kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Arkitekt Hovig har tatt til motmæle og har nedlagt sådan påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Oslo kommune dømmes til å betale saksomkostninger til Jan Inge Hovig for alle retter.»

Saken foreligger for Høyesterett i en noe begrenset skikkelse for så vidt som Hovig nå ikke opprettholder alle de innsigelser mot byplanrådets vedtak om ikke å godkjenne bruksendringen

Side:155

og mot bygningsrådets forelegg som er reist for de tidligere retter. Blant annet erkjenner Hovig nå at det var ulovlig av ham å gå igang med arbeidene for å endre husets første etasje fra bolig til kontor og ta rommene i bruk som kontorer uten å melde fra til vedkommende kommunale myndigheter, og uten på forhånd å ha søkt og fått dispensasjon fra lover og vedtekter for den bruksendring han foretok. Dette innebærer at Hovig for Høyesterett ikke har tatt opp sine angrep på rettsanvendelsen ved behandlingen og avgjørelsen av hans dispensasjonssøknad.

Den ankende part, Oslo kommune, henholder seg for Høyesterett til lagmannsrettens dom så langt den er enstemmig, det vil si På alle punkter bortsett fra vurderingen av rimeligheten av det forelegg som er utferdiget. Ved dette enkelte spørsmål mener kommunen at det syn lagmannsrettens mindretall har gitt uttrykk for, er det riktige.

Kommunen hevder således også for Høyesterett at byplanrådet var det kompetente organ ved avgjørelsen av Hovigs søknad om dispensasjon fra vedtektenes forbud mot å endre bruken av bolighusets første etasje til kontorer. Dette følger direkte av §12 i vedtektene til den bydelsplan for Vestre bydel II, stadfestet av departementet 8. mars 1939, som gjaldt for området og som er gjengitt av lagmannsretten. Som en særbestemmelse må denne §12 gå foran de alminnelige bygningsvedtekters §63, som for øvrig hevdes å gjelde kun for uregulerte strøk, ikke for et regulert, som det her er tale om.

Kommunen aviser også den annen innsigelse som Hovig reiser mot byplanrådets vedtak av 12. november 1963 om ikke å meddele dispensasjon, nemlig at vedtaket innbærer en usaklig og diskriminerende forskjellsbehandling av ham i forhold til andre som har søkt og fått dispensasjon, uten at deres utgangsposisjon har vært bedre enn hans.

Til de innsigelser som Hovig har reist mot bygningsrådets forelegg av 31. juli 1968, anfører kommunen at det ikke i bygningslovens §114 første ledds annet punktum - i motsetning til første punktum - kreves at overtredelsene er «vesentlige». For øvrig hevdes det - hva lagmannsretten også enstemmig fant - at de overtredelser av bygningslov og vedtekter som Hovig hadde gjort seg skyldig i, var vesentlige og derfor under enhver omstendighet var grunnlag for utferdigelsen av forelegget. - Det benektes også i denne forbindelse at det foreligger en usaklig forskjellsbehandling av Hovig, og at utferdigelsen av forelegget virker urimelig i forhold til ham.

Ankemotparten, arkitekt Hovig, har - som alt nevnt - begrenset sine innsigelser for Høyesterett i forhold til det han gjorde gjeldende for byretten og lagmannsretten.

Når det gjelder innvendingene mot byplanrådets vedtak om å nekte dispensasjon, så anfører han nå for det første at byplanrådet ikke var det kompetente organ. I henhold til §63 i de alminnelige bygningsvedtekter skulle vedtaket vært truffet av bygningsrådet. Hovig henholder seg for så vidt til den forståelse av

Side:156

forholdet mellom §63 i de alminnelige bygningsvedtekter og de spesielle bydelsvedtekters §12 som byretten har gitt uttrykk for.

Som det annet angrepspunkt mot nektelsen av å meddele ham dispensasjon, gjør Hovig også for Høyesterett gjeldende at nektelsen innebærer en usaklig og diskriminerende forskjellsbehandling som gjør vedtaket vilkårlig og derfor ugyldig. Forskjellsbehandling foreligger i to relasjoner: For det første fordi det rammer helt tilfeldig når bygningsmyndighetene reagerer mot enkelte tilfeller av bruksendring, mens andre likeartede får passere upåtalt. For det annet er det vilkårlig forskjellsbehandling når dispensasjonsandragender behandles forskjellig uten saklig grunn. I begge disse relasjoner - hevdes det - foreligger det ulovlig forskjellsbehandling av arkitekt Hovigs sak.

Når det så gjelder det forelegg som er utferdiget mot ham, anfører Hovig at hans overtredelse av de påberopte bestemmelser i lov og vedtekter ikke er «vesentlige», hvilket hevdes å være en betingelse for utferdigelse av forelegg også etter bygningslovens §114 første ledds annet punktum, som er grunnlaget for forelegget.

Mot forelegget anføres for øvrig de samme betraktninger om forskjellsbehandling som ved byplanrådets vedtak, likesom det hevdes at det syn På rimeligheten av forelegget som lagmannsrettens flertall har gitt uttrykk for, er det riktige.

Ut over dette finnes det - når det gjelder de av partenes anførsler som er opprettholdt for Høyesterett, tilstrekkelig å vise til gjengivelsen i byrettens og lagmannsrettens dommer.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett. Herunder har ankemotparten, arkitekt Hovig, avgitt forklaring, likesom avdelingssjef ved boligsjefens kontor, Ørnulf Lærum og sjefsarkitekt ved byplankontoret, Helene Kobbe, har forklart seg som vitner. Det er fremlagt en del dokumenter hvorav noen er nye for Høyesterett, uten at det finnes grunn til å spesifisere dokumentene.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere retter, idet jeg ser saken på sammen måte som lagmannsrettens mindretall. Det innebærer også at jeg - bortsett fra spørsmålet om utferdigelsen av forelegget var en urimelig reaksjon - er enig i den samlede lagmannsretts syn på de spørsmål som foreligger for Høyesterett.

Jeg nevner videre innledningsvis at partene er enige om at byrettens gjengivelse av sakens faktiske side er korrekt. Byretten og lagmannsretten gjengir også alle relevante lovbestemmelser og bestemmelser i alminnelige og spesielle vedtekter til bygningslover og reguleringsplaner. Jeg viser for så vidt til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Som et enkelt supplement nevnes at Oslo boligformidlingsnemnd den 28. mars 1963 tilskrev ikke bare den kommunale bygningskontroll - hvilket er nevnt av byretten - men også Hovig med underretning om at det uten formannskapets samtykke var ulovlig å ta i bruk til kontorer rom som hadde vært benyttet til bolig.

Side:157

Jeg tar så for meg den første av de to innsigelser som Hovig nå har rettet mot gyldigheten av vedtaket om ikke å disponsere fra forbudet mot bruksendring: at byplanrådet som behandlet og avgjorde hans dispensasjonssøknad ikke var det kompetente organ, idet avgjørelsen skulle vært truffet av bygningsrådet. Jeg er ved dette spørsmål enig med lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til også den begrunnelse som lagmannsretten har gitt. Den bruksendring saken gjelder, var i strid med §1 i den spesielle byplanvedtekt for Vestre bydel II som gjelder for Tidemandsgt. 11, og som er stadfestet 8. mars 1939. Dispensasjonsspørsmålet skulle da avgjøres etter §12 i denne vedtekt, noe partene er enige om. Etter denne bestemmelse gis dispensasjoner av «reguleringsrådet», eller hvor loven krever det, «bygningsrådet». Om kompetansefordelingen mellom byplanrådet og bygningsrådet er det i §12 annet ledd i de alminnelige bygningsvedtekter bestemt:

«Bygningsrådet behandler bygningsanliggender. Byplanrådet behandler spørsmål vedrørende byplaner, herunder spørsmål om bygningers beliggenhet og høyde.

Etter det som er sagt, har man her å gjøre med et spørsmål «vedrørende byplaner», og byplanrådet må da være den kompetente myndighet.

Hovigs annen innvending mot gyldigheten av byplanrådets vedtak om ikke å meddele ham dispensasjon går - som nevnt - ut På at nektelsen innebærer en usaklig og diskriminerende forskjellsbehandling av ham, og derfor er vilkårlig. Han har for å vise dette trukket frem en rekke andre saker fra dette og andre strøk av byen. Kommunen har på sin side vist til at problemene med ulovlig bruksendring først meldte seg med full styrke etter siste krig, og at det først ble mulig å gripe mer effektivt inn etter de vedtektsendringer som ble foretatt i 1962. Det gjelder her skjønnsmessige avgjørelser, og hvert tilfelle har sitt særpreg, slik at det ikke er berettiget å slutte fra det ene tilfelle til det annet. Jeg kan ikke se at påstanden om usaklig forskjellsbehandling har sådan underbygging at den kan føre frem, og jeg tiltrer også på dette punkt lagmannsrettens bemerkninger.

Jeg går deretter over til å behandle spørsmålet om gyldigheten av det forelegg som bygningsrådet utferdiget mot Hovig.

Partene er enige om at hjemmelen for forelegget er bygningsloven av 18. juni 1965 nr. 7 §114 første ledds annet punktum. Derimot er det omtvistet mellom dem hvorvidt det etter annet punktum - som etter første - kreves at overtredelser av pålegg eller forbud er «vesentlige». Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til dette spørsmål, idet jeg - som lagmannsretten - finner at Hovig har brutt bygningsvedtektene «på et vesentlig punkt» - at hans brudd var «vesentlig». Lagmannsretten fant dette etter å ha foretatt befaring, og jeg finner etter den beskrivelse som byretten og lagmannsretten har gitt av forholdet, intet grunnlag for å fravike lagmannsrettens vurdering.

Mot forelegget har Hovig også gjort gjeldende den samme

Side:158

påstand om forskjellsbehandling som ved avslaget på dispensasjonssøknaden, og med den samme underbygging. Jeg kan heller ikke se at innsigelsen mot gyldigheten av forelegget på dette grunnlag kan føre frem, og jeg viser til hva jeg tidligere har uttalt om angivelig usaklig forskjellsbehandling.

Jeg er dermed kommet frem til det punkt hvor det var dissens i lagmannsretten, nemlig om utferdigelsen av bygningsrådets forelegg var en urimelig reaksjon overfor Hovig. Partene er enige om at det ligger innenfor domstolenes kompetanse å ta stilling til dette spørsmål, en forståelse som også jeg er enig i.

Jeg ser som tidligere nevnt på dette spørsmål På samme måte som lagmannsrettens mindretall, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som mindretallet har gitt. Jeg finner imidlertid å ville bemerke at jeg har vanskelig for å forstå at Hovig som arkitekt med praksis i Oslo siden 1951 ikke da han kjøpte eiendommen i mars 1963, skulle kjenne bygningsvedtektenes forbud mot bruksendring. I denne forbindelse nevner jeg at han heller ikke sendte den påbudte melding om de ominnredningsarbeider han aktet å sette igang. Og i hvert fall fikk han på et tidlig tidspunkt varsler som skulle manet ham til forsiktighet før han gikk til eller fortsatte de omfattende investeringer i ominnredning til kontorer, og før han etablerte seg på stedet. Jeg nevner her boligformidlingsnemndas brev av 28. mars 1963, hvor han ble gjort oppmerksom På at det ikke var anledning til uten formannskapets samtykke å ta i bruk til kontorer rom som har vært benyttet til bolig. Videre mottok han bygningskontrollens brev av 6. april 1963 hvor det ble sagt at de påbegvnte innredningsarbeider var satt igang ulovlig og straks måtte stoppes, og hvor det ble henvist blant annet til bygningsvedtektenes §131 hvor det i punkt 2 er satt forbud mot at «bygning eller noen del av den» blir tatt i bruk i annet øyemed enn det bygningen eller del av denne tidligere har tjent, uten at det er «sendt melding til og deretter mottatt tillatelse av bygningsmyndighetene». - Jeg kan ikke se det annerledes enn at Hovig under enhver omstendighet må bebreides en høy grad av uaktsomhet. Jeg understreker også hans passive holdning gjennom lang tid som er nevnt av lagmannsrettens mindretall.

Alt i alt kan jeg - som nevnt - ikke se at forelegget er en urimelig hård reaksjon overfor Hovig, og jeg finner derfor at kommunen må frifinnes.

Slik saken ligger an, mener jeg at Hovig bør betale kommunen saksomkostninger for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Oslo kommune frifinnes.

I saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Jan Inge Hovig til Oslo kommune 30.000 - tretti tusen - kroner innen 2-to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:159

Dommer Leivestad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Blom, Michelsen og Bendiksby: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Lelia Loe med bygningskyndige domsmenn, murmester Arne Kielland og statsaut. eiendomsmegler Per Aarsland): - - -

Retten legger følgende faktiske forhold til grunn:

Eiendommen, Tidemandsgt. 11, er ca. 2000 m2 stor og bebygget med en herskapelig enebolig samt garasje. Huset har en grunnflate på ca. 190 m2 med fulle to etasjer og en loftsetasje med to rom. Det ble oppført i 1917 av dr. Cato Aall som bodde der til sin død i 1960. Deretter skiftet huset eiere et par ganger. Det var vanskelig å finne noen som ville bo i huset fordi eiendommen var for stor og tungdrevet til alminnelig familiebolig. Norsk Speiderguttforbund var interessert i å kjøpe huset til administrasjonseiendom, men søkte forgjeves om kommunal tillatelse til dette. Huset lot seg vanskelig selge uten den tilstøtende tomt til Eckersbergsgaten. Først i mars 1963 lyktes det A/S Sjøfartsbygningen å få solgt eiendommen til saksøkeren. Prisen var kr. 550.000,-.

Saksøkeren planla å ta oppgangshallen i førstc etasje og annen etasjen samt loftsetasjen i bruk som bolig og benytte resten av første etasje til tegnestuer og kontorrom. Han måtte foreta en større og omfattende opp-pussing av hele huset og dessuten flytte kjøkkenet opp i annen etasje og sette inn et vindu i loftsetasjen. Arbeidet ble overlatt til et byggmesterfirma. Huset ble ferdig til innflytting sommeren 1963.

I brev av 28. mars 1963 gjorde Oslo boligformidlingsnemnd Bygningskontrollen oppmerksom på saksøkerens kjøp av eiendommen og minnet om at byplanrådet tidligere hadde vedtatt å anbefale at det ikke skulle gis dispensasjon fra byplanvedtektene for kontorinnredning av eiendommen. Det ble i brevet videre opplyst at det pågikk innredningsarbeid, at kjøkkenet i første etasje var sløyfet og at det ble innredet kjøkken i annen etasje. Det ble også opplyst at saksøkeren hadde tenkt å benytte første etasje til kontorer samt at det ikke forelå dispensasjon fra husleievedtektenes §6.

Bygningskontrollen foretok kontroll på stedet og meddelte saksøkeren ved brev av 6. april 1963 at arbeidet måtte stoppes straks og at det måtte sendes inn byggemelding. Pålegget ble gitt i medhold av bygningsvedtektenes §131, §152 og §153, jfr. 153, 2. Det ble purret på saken ved brev av 29. april 1963 og av 22. mai 1963. Saksøkeren sendte 18. juni 1963 inn byggemeiding for innredning av kjøkken og innsetting av vindu i gjesterom m.v. Ved brev av 19. juli 1963 underrettet bygningskontrollen saksøkeren om at det måtte sendes inn plan av første etasje som viste rommenes bruk. Saksøkeren etterkom ikke anmodningen på daværende tidspunkt. Han søkte derimot ved brev av 15. oktober 1963 om adgang til å få anvende en del av sin bolig til tegnestuer. - Byplansjefen ga 12. november 1963 innstilling til byplanrådet. Fra innstillingen med byplanrådets vedtak hitsettes: - - -

I møte 23/1-1962 behandlet byplanrådet søknad fra Norsk

Side:160

Speiderguttforbund om tillatelse til å bruke Tidemandsgt. 11 til administrasjonseiendom for forbundet. Rådet fattet enstemmig slikt vedtak:

«Byplanrådet finner ikke å kunne anbefale at det gis dispensasjon fra byplanvedtektene for kontorinnredning i Tidemandsgt. 11.»

Arkitekt Hovig opplyste at han har henvendt seg til boligformidlingsnemnda som har uttalt at eiendommen ikke egner seg for oppdeling i 2- mannsbolig.

Byplansjefen mener at om en arkitekt innreder kontor for seg selv i sin bolig, må dette kunne godtas, men så snart det blir utvidet til en virksomhet med ansatt personale kan det ikke godtas i boligstrøk. Et lignende tilfelle har vært oppe i forbindelse med tegneatelier på Frøen og avslått av rådet.

Innstilling:

Byplanrådet finner ikke å kunne dispensere fra gjeldende regulering (boligbebyggelse) for Tidemands gate 11 og kan således ikke godkjenne at det i eiendommen innredes arkitektkontor.

Vedtatt med 9 mot 2 stemmer. - - -

Etter voteringen over den fremlagte innstilling satte byplansjefen frem følgende forslag:

Byplanrådet vil kunne anbefale en avviklingsfrist på inntil 5 år fra 1/1-1964.

Forslaget ble forkastet med 7 mot 4 stemmer. - - -

Saksøkeren anket til Kommunal- og arbeidsdepartementet over rådets vedtak ved brev av 7. desember 1963. Departementet sendte 14. september 1964 brev til Oslo kommune, Kommunikasjonsrådmannen, hvorfra hitsettes: « - - -

Departementet kan i medhold av bygningslovens §7, jfr. §7 første ledd i bygningsvedtektene, gi nødvendig dispensasjon dersom den anbefales av formannskapet. Slik anbefaling foreligger ikke i dette tilfelle, jfr. formannskapets ovennevnte vedtak, og departementet har derfor ikke lovlig adgang til å gi dispensasjon. - - -

Den 11. februar 1966 skrev distriktsingeniøren i midtre distrikt til saksøkeren at det ikke var sendt inn korrigert plan av første etasje i Tidemandsgt. 11, at de utførte arbeider ikke var approbert og derfor var utført ulovlig. Det ble samtidig gjort oppmerksom på at saksøkeren kunne pådra seg ansvar hvis han ikke nå forsøkte å etterkomme bygningskontrollens pålegg. Det ble vist til bygningsvedtekt av 7. desember 1956, kap. X, §131, jfr. den nye bygningslov som trådte i kraft 1. januar 1966 §93. Pålegget måtte være etterkommet innen 2 måneder. Hvis det ikke ble etterkommet, ville saksøkeren pådra seg ansvar etter straffebestemmelsene i den gamle bygningsvedtekt og i ny lov av 1. januar 1966. Ytterligere varsel ville ikke bli gitt. - Saksøkeren besvarte ikke brevet. Den 9. januar 1967 skrev nevnte myndighet igjen til saksøkeren og ga ham under henvisning til bygningslovens §113 pålegg om å bringe den ulovlige bruk av første etasje til opphør og å sette bygningen tilbake i dens opprinnelige og godkjente stand innen 15. mars 1967. Unnlatelse av å etterkomme pålegget ville bli straffet etter bygningslovens §112. Saksøkeren etterkom ikke pålegget.

Oslo bygningskontroll anmeldte forholdet til Oslo politikammer ved brev av 22. januar 1968 og anmodet om at saksøkeren måtte bli ilagt en

Side:161

passende bot. Oslo politikammer utferdiget 28. mai 1968 forelegg om en bot på kr. 1.000,-. Forelegget ble ikke vedtatt av saksøkeren. Straffesaken ble etter anmodning fra saksøkeren stillet i bero i påvente av utfallet av saken om bruksendring.

Ved brev av 22. januar 1968 ble saksøkeren av Oslo bygningskontroll gjort oppmerksom på at den ulovlige bruk av eiendommen ville bli «fremtvunget brakt til opphør» ved utferdigelse av forelegg etter bygningslovens §114. Det ble gitt saksøkeren høve til å uttale seg innen 3 uker.

Saksøkeren sendte ved brev av 12. februar 1968 til bygningskontrollen i Oslo plan over første og annen etasje i Tidemandsgt. 11 og søkte om godkjenning av den «anmeldte forandring, nemlig kjøkken som er flyttet fra 1. til 2. etasje». Han søkte samtidig om å få anvende første etasje til tegnestuer. - - -

Bygningsrådet gjorde i møte 31. juli 1968 følgende enstemmige vedtak: (sitert i Høyesteretts dom) - - -

Retten skal bemerke:

Tidemandsgate hører til Vestre bydel II og ligger i det området som ble regulert ved bydelsplan nr. 171 med tilhørende vedtekter, stadfestet av Det kongelige departement for de offentlige arbeider 8. mars 1939. Reguleringen og vedtektene er stadfestet med hjemmel i §28, jfr. §27 samt §3 i lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924. - - -

Tidemandsgate er for det meste bebygget med eldre herskapelige boliger av tre og mur, hvorav de siste er i flertall. Husene har hager, og det er mange vakre trær på begge sider av gaten. På reguleringsplanen er gaten regulert til åpen boligbebyggelse med relativt lav utnyttelsesgrad av tomtene.

Retten har festet seg ved at den eldre boligbebyggelse i Tidemandsgate og omkringliggende gater samt i bydelen ellers i atskillig utstrekning blir brukt til kontorlokaler med eller uten myndighetenes godkjenning. Det nevnes eksempelvis at et tidligere bolighus av tre på den andre siden av gaten like overfor nr. 11 blir brukt til kontorer av firmaet Addax, visstnok uten at de kommunale myndigheter har samtykket. På samme siden av gaten blir første etasje av Tidemandsgt. nr. 7 brukt til kanselli for den iranske ambassade. Det bemerkes at byplansjefen i sin innstilling om dispensasjon for denne bruk blant annet fremholdt at husets eier fortsatt bodde i husets annen etasje.

Tidemandsgt. 11 ble kjøpt og tatt i bruk av saksøkeren før den nye bygningsloven av 18. juni 1965 trådte i kraft. Det er følgelig loven av 22. februar 1924 med senere endringer som kommer til anvendelse ved avgjørelsen av de rettslige hovedspørsmål i forbindelse med bruksendringen av husets første etasje. På de punkter som særlig er av betydning, er lovens bestemmelser gjentatt og delvis supplert i de tilsvarende paragrafer i de generelle bygningsvedtekter for Oslo av ll. oktober 1956 med senere endringer av 21. juni 1962, som fortsatt gjelder, jfr. §117 i bygningsloven av 18. juni 1965.

De generelle bygningsvedtekter inneholder bestemmelser om forbud mot bruksendring av bygning i §32, §125 nr. 1, §131 nr. 1 og nr. 2 og i §63 nr. 1. §32 som står i Kapitel 111, Byplaner, inneholder forbud mot at bygning hvis beliggenhet er i strid med gjeldende byplan, tas i bruk til vesentlig annet formål enn den tidligere har vært brukt til og gir for

Side:162

mannskapet en frist på et halvt år til å bestemme om det skal foretas ekspropriasjon. §125 som står i Kapitel VIII, Om byggeforetagender, 7. avsnitt, Forandring av eldre bygninger, har i nr. 1 et forbud mot blant annet at forhåndenværende bygninger ved forandring, om- eller tilbygning, påbygning, forhøyelse, ved å tas i bruk til annet formål (understreket av retten) eller på annen måte bringes i uoverensstemmelse med gjeldende byggeregler. §131 som står i Kapitel X, Kontroll med byggearbeider, setter i nr. 1 forbud mot igangsetting av arbeid som berører forskrifter etter bygnings-, brann- eller sunnhetslovgivningen - før byggemelding er sendt inn og tillatelse er mottatt. Paragrafens nr. 2 inneholder forbud mot at bygning eller noen del av bygning uten byggemelding og tillatelse i samsvar med nr. 1 «i annet øyemed enn forutsatt i den approberte byggemelding - eller for eldre bygnings vedkommende i annet øyemed enn det bygningen eller del av denne tidligere har tjent». §63 som står i Kapitel XIIl, Om byggeforetagender, 1. avsnitt, sier i nr. 1 at anlegg eller virksomhet som etter bygningsrådets skjønn er til ulempe i et strøk av hensyn til de omboende eller strøkets karakter kan henvises til bestemte deler av strøket eller nektes anlagt i strøket. Under nr. 1 a), b) og c) er det gitt nærmere regler om hva som særlig skal iakttas for beboelsesstrøk, og gjentatt at anlegg eller virksomhet som etter bygningsrådets skjønn vil medføre ulemper for de omboende, kan nektes opprettet eller henvises til bestemte deler av strøket.

Det er i nr. 1 c) dessuten fastsatt: «Bruksforandring av våningshus i beboelsesstrøk kan nektes. Bygningsrådet skal ved sin vurdering ta hensyn til hvilke anlegg m.v. skal være til gagn for strøket. Byplanrådets uttalelse skal i tilfelle være innhentet.» Retten skal i den utstrekning det anses nødvendig, komme tilbake til spørsmålet om hvorvidt noen av de refererte bestemmelser får anvendelse i nærværende sak.

Etter bevisførselen må retten bygge på at saksøkeren på lovlig måte har tatt huset i Tidemandsgt. 11 i bruk som enebolig for seg og sin familie, og at han har til hensikt fortsatt å bruke størstedelen av huset til bolig.

Innredningen av et kjøkken i et rom i husets annen etasje og anbringelsen av et nytt vindu i loftsetasjen var underlagt forskriftene om byggemelding og tillatelse i bygningsvedtektenes §131 nr. 1 og 2. Ominnrednings- og oppusningsarbeidene med blant annet anbringelse av nye trepaneler i husets første etasje var ikke byggemeldingspliktige. De meldingspliktige arbeidene ble forskriftsmessig utført. Man må gå ut fra at bygningskontrollen ville ha gitt tillatelse til disse arbeidende på et langt tidligere tidspunkt dersom kommunen ikke hadde villet sette seg imot saksøkerens bruk av husets første etasje. Det ligger utenfor rettens oppgave i nærværende sak å ta standpunkt til spørsmålet om hvorvidt saksøkeren har gjort seg skyldig i noen straffbar overtredelse av bestemmelsene i §131, jfr. §152 og §153 da han satte seg ut over bygningskontrollens pålegg av 6. april 1963 og ikke ventet på tillatelse til utføring av de byggemeldingspliktige innredningsarbeidene.

Det har fra saksøktes side ikke vært hevdet at bygningsvedtektenes §131 gir selvstendig hjemmel for å forby bruksendringer av bolighus. En har også forstått det slik at saksøkte på grunn av den tekniske karakter av bestemmelsene i bygningsvedtektenes §125 nr. 1, ikke vil hevde at paragrafen rammer bruksendinger som ikke har betydning for anvendelsen

Side:163

av tekniske forskrifter etter bygnings-, brann- eller sunnhetslovgivningen. Ved rettens befaring av eiendommen i Tidemandsgt. 11 ble det ikke søkt påvist at den nåværende bruk skulle være i uoverensstemmelse med noen slike tekniske forskrifter.

Byplanrådets vedtak av 12. november 1963 om nektelse av dispensasjon for Tidemandsgt. 11 henviser ikke til noen hjemmelsparagraf. Saksøkte hevder som forklart foran at den spesielle bestemmelse som er fastsatt i byplanvedtektenes §1, inneholder den materielle hjemmel for bygningsmyndighetenes dispensasjonsnektelse i 1963/1964. Retten skal derfor gjøre rede for sitt syn på denne bestemmelsen før den går inn på bestemmelsen i bygningsvedtektenes §63 nr. 1.

Retten er oppmerksom på at etterkrigstiden med den rivende tekniske og økonomiske utvikling har stillet bygningsmyndighetene overfor mange nye, store og vanskelige oppgaver. Den er også oppmerksom på at synet på de offentlige myndigheters reguleringsvirksomhet har endret seg betydelig i de ca. 40 år bygningsloven av 1924 har vært i kraft. Disse forhold bør tillegges betydning når det skal tas standpunkt til hvordan bygningsvedtekter og byplanvedtekter skulle forstås i begynnelsen av 1960-årene. Det må også tillegges vekt at de kommunale myndigheter i Oslo ved behandlingen av spørsmålet om revisjon av bygningsvedtektene i 1956 gikk ut fra at de kommunale vedtekter ville inneholde Klare forbud mot bruksendringer av bolighus. Men det må samtidig has for øye at det her gjelder fortolkningen av bestemmelser som de kommunale myndigheter selv har utformet og praktisert, og at disse bestemmelser representerer meget betydelige inngrep i eierinteressene og at de kan gi grunnlag for straff-forfølgning. Etter anerkjente rettsprinsipper må det kreves at bestemmelsenes ordlyd klart gir dekning for reguleringsinngrepene.

I det fremlagte eksemplar av byplanvedtekt nr. 171 er §1 gjengitt slik:

«A. Det tillates med de nedenfor under punkt B nevnte unntakelser kun oppført beboelseshus.

B. Unntatt fra boligbestemmelsen er:

1. Strøk som henhører under «indre sone», samt arealer som er avsatt til:

2. Offentlig bebyggelse sålenge de disponeres til dette bruk, på byplanen merket «off.bebygg.».

3. Forretningsbebyggelse av nedenfor nevnte art, på byplanen anlagt brunt.

4. Industribebyggelse, på byplanen anlagt gult:

Ad 3: Ved forretningsbebyggelse forstås bebyggelse med lokaler for kontorer, magasiner, lagere og lignende som er bestemt for direkte vareomsetning og som kan medføre stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømming av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold.

Ad 3 og 4. På tomter hvor det finnes eldre forretnings- eller Industrianlegg av nevneverdig betydning, kan bygningsrådet tillate videre utbygging av disse, selv om de ikke er beliggende på de foran nevnte arealer.»

Vedtekt nr. 172 A har samme ordlyd. §1 i vedtektene til de øvrige

Side:164

10 stadfestede bydelsplaner (Vedtektene nr. 173, 174, 177, 178, 179, 181, 182 A, 183, 184,188) har en omtrent likelydende formulering med tillegg av følgende «Anm.»:

«Byråsjef Schultze i Innenriksdepartementet har i konf. 29/4-1944 fortolket pkt. 3 slik:

«I bydelsplaner i ytre sone er det regulert strøk for: 1. Boliger. 2. Forretningslokaler.

I de for boliger regulerte strøk har grunneieren ikke krav på innredning av kontorer. Kontorer vil følgelig bare kunne innredes etter innvilget unntak fra byplan og vedtekt. Sådant unntak kan gis av bygningsrådet, resp. reguleringsrådet.»

Avsnittet under «Anm.» er ikke noen del av den stadfestede vedtekt. De kommunale myndigheter i Oslo synes å ha bygget på den refererte muntlige uttalelse fra senere underdirektør E. Schulze i Kommunal- og arbeidsdepartementet og fortolket uttalelsen med hensyn til grunneiernes «krav på innredning av kontorer» som et forbud mot enhver bruk av boligrom til kontorformål. Uttaleisen ble gitt under krigen. Det er ikke fremkommet opplysninger om den sak som foranlediget uttalelsen. Det er derfor umulig for retten å kunne ha noen mening om rekkevidden av uttalelsen. Den kan imidlertid ikke under noen omstendighet tillegges selvstendig betydning som rettslig grunnlag for at de kommunale myndigheter så sent som i 1960-årene har etablert en praksis med meget strenge dispensasjonsnektelser i en rekke tilfelle hvor spørsmål om bruk av boligrom til kontorformål er blitt forelagt eller tatt opp. Heller ikke er den nevnte praksis så omfattende, langvarig eller konsekvent at den i seg selv kan sis å ha konstituert en rettsregel som er likeverdig med en bestemmelse i kommunale vedtekter som har vært vedtatt på foreskrevet måte av de kommunale organer og stadfestet av departementet, se bygningsvedtektenes §28 nr. 1.

Det har vært opplyst at kommunens strenge praksis med hensyn til endringen av bruken av boligbebyggelse blant annet tar sikte på å unngå stigning i eiendomsprisene som vil fordyre en eventuell ekspropriasjon ved sanering av strøket. Retten finner det tvilsomt om den alminnelige hjemmel for kommunale vedtekter i bygningsloven av 1924 ga adgang til å foreta reguleringer med et slikt formål. Retten kan ikke se at de gjeldende byplanvedtekter eller bygningsvedtekter gir grunnlag for å legge vesentlig vekt på kommunens interesse i å holde prisene nede for eldre boliger.

Det antas at byplanvedtektenes §1 setter forbud mot å føre opp bebyggelse med lokaler til kontorer (rene kontorbygg) i de områder som på byplanen er avsatt til rene boligstrøk, uten at det blir gitt dispensasjon etter byplanvedtektenes §12. Etter definisjonen under «Ad 3» synes det uklart i hvilken utstrekning det også er forbudt å føre opp bebyggelse som vesentlig har boligformål, men delvis skal brukes til kontorer.

Da denne sak gjelder en ren bruksendring, finner retten det unødvendig å ta standpunkt til spørsmålet om i hvilken utstrekning byplanvedtektenes §1 er slik å forstå at det er forbudt i boligstrøk å føre opp bebyggelse som delvis skal brukes til kontorer som ikke virker sjenerende.

Retten kan ikke se at det på grunnlag av ordlyden i byplanvedtektenes

Side:165

§1 kan utledes noen regel om at eldre bolighus i de rene boligstrøk ikke kan brukes til kontorformål. Det er ikke selvsagt eller klart at forbudet mot bebyggelse for visse formål i de rene boligstrøk også bør innebære et forbud mot tilsvarende bruk av eldre bebyggelse, deriblant eldre eneboliger. Forskjellen i formuleringen av bygningslovens §63 og §125 og de tilsvarende paragrafer i de generelle bygningsvedtekter for Oslo synes å vise at de kommunale og statlige myndigheter ikke har ment at bebyggelsesregulering uten videre skal bety tilsvarende bruksregulering. Bestemmelsene om byplaner i bygningslovens og bygningsvedtektenes kapitel III peker heller ikke i retning av at en byplan kan innebære en detaljert bruksregulering.

Retten kan på grunnlag av vanlige fortolkningsprinsipper ikke se at bestemmelsen i byplanvedtektenes §1 alene kan forstås som et forbud mot endring av bruken av eldre bolighus. Retten mener at bestemmelsen i tilfelle må sammenholdes med de generelle bygningsvedtektenes §63, nr. 1 som inneholder de materielle regler om bruksendring som ikke er i samsvar med byplan. Denne oppfatning er i samsvar med uttalelser fra Kommunal- og arbeidsdepartementet til Kommunikasjonsrådmannen i Oslo vedrørende en anke over byplanrådets vedtak om ikke å godkjenne bruksendring av Dronninghavnveien, G.nr. 2, B.nr. 208, Oslo, og brev av 26. mai 1965 vedrørende en anke over byplanrådets vedtak om ikke å godkjenne bruksendring for bolig til kontor av Inkognitogt. 10 A, Oslo. (Ubekreftede kopier av departementets brev har vært lagt frem under hovedforhandlingen.) Retten kan ikke se at det i 1964 var grunn for departementet til i nærværende sak å bygge på noen annen oppfatning.

Bestemmelsene i bygningsvedtektenes §63, nr. 1 går som nevnt ut På at det i beboelsesstrøk ikke er adgang til bruksendring av boligbebyggelse, derunder våningshus, som kan medføre ulemper for de omboende eller for strøkets karakter. Ved behandlingen av saken om bruksendring som var anmeldt etter bygningsvedtektenes §131, pliktet bygningsmyndighetene å legge til grunn retningslinjene i bygningsvedtektenes §63, nr. 1.

Saksøkerens hus ligger i en av de peneste gamle boliggater i Oslo. Huset er av mur og meget solid bygget. Det er på grunn av størrelsen etter nåtidens forhold mindre skikket som enebolig for de aller fleste familier. Det egner seg dårlig til innredning av tomanns- eller flerfamiliebolig. Huset er nå i meget god stand. Utvendig er det satt i førsteklasses stand uten at huset på noen måte har skiftet karakter. Saksøkeren ber fortsatt i annen etasje sammen med sin familie. For tiden bor også saksøkerens svigerfar og en slektning utenbysfra der. Saksøkerens to barn er på grunn av skolegang og studier delvis fraværende fra hjemmet.

Retten anser det for klart at saksøkeren har et spesielt behov for å ha sine arbeidsrom i direkte tilknytning til boligen fordi han driver en personlig og kunstnerisk preget arkitektvirksomhet og gjerne vil ha anledning til å arbeide uforstyrret på sine forskjellige prosjekter når som helst utenfor den vanlige arbeidstiden.

Anvendelsen av husets første etasje til arbeidsrom for saksøkerens medarbeidere og assistenter (i alt 10 personer) er stillferdig og rolig. Det kan ikke ses at denne bruk kan sjenere naboene eller beboerne av andre hus i gaten. Uten hensyn til om arbeidsrommene i husets første

Side:166

etasje kalles atelier, tegnestuer eller kontorer, skiller tilfellet seg markert ut fra de mer vanlige tilfellene der det er spørsmål om bruk av hele boligenheter til kontorlokaler for forretningsvirksomhet.

Retten anser det for åpenbart at saksøkerens bruk av første etasje i Tidemandsgt. 11 ikke kan medføre ulemper for de omboende eller for strøkets karakter. Retten kan ikke se at det foreligger muligheter for en anvendelse som er mer fordelaktig når det gjelder å bevare strøkets karakter. På grunnlag av den forståelse av byplanvedtektenes §1 og bygntngsvedtektenes §63 nr. 1 som det er redegjort for, anser retten det for ikke tvilsomt at saksøkeren hadde krav på å få samtykke til den foretatte bruksendring da han søkte om slikt samtykke i brev av 15. oktober 1963. Retten finner således at de kommunale og statlige bygningsmyndigheter har lagt til grunn en feilaktig rettsanvendelse ved behandlingen av saken i 1963-64 og 1968. Det anses unødvendig å gjennomgå de feil som hefter ved de enkelte pålegg og vedtak, da den feilaktige rettsanvendelse er av slik karakter at påleggene og vedtakene må anses for ugyldige. Retten vil etter dette ta til følge saksøkerens påstand om at Oslo bygningsråds forelegg av 31. juli 1968 blir å kjenne ugyldig.

Etter det syn retten har på fortolkningsspørsmålene, finner retten ikke grunn til å gå nærmere inn på saksøkerens subsidiære anførsler med hensyn til saksbehandlingsfeil og forskjellsbehandling. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Jens Fagereng, lagdommer Lars L'Abée-Lund og kst. lagdommer K. Strømsted med bygningskyndige domsmenn T. H. Lynneberg og C. P. Swensson): - - -

Lagmannsretten skal først ta standpunkt til om Hovigs bruk er i strid med byplanen og byplanvedtekten.

Tidemands gate 11, som er bygget i 1917, ligger innenfor det område som omfattes av Vestre bydelsplan II. Bydelsplanen er en nærmere avgrenset regulering med tilhørende vedtekter, stadfestet av departementet 8. mars 1939. (Vedtektene er tatt inn i Norsk Lovtidend 1ste avdeling 1939 s.246.) De for strøket tidligere vedtatte byggeregler eller byplanvedtekter ble samtidig opphevet.

Vedtektenes §1 lyder slik:

«A. Der tillates med de nedenfor under punkt B nevnte unntagelser kun oppført beboelseshus.

B. Unntatt fra boligbestemmelsen er:

1. Strøk som henhører under «indre sone», samt arealer som er avsatt til:

2. Offentlig bebyggelse sålenge de disponeres til dette bruk, på byplanen merket «Off.bebygg.»

3. Forretningsbebyggelse av nedenfor nevnte art, på byplanen anlagt brunt.

4. Industribebyggelse, på byplanen anlagt gult.

Ad 3: Ved forretningsbebyggelse forstås bebyggelse med lokaler for kontorer, magasiner, lagere og liknende som er bestemt for direkte vareomsetning og som kan medføre stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømning av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold.

Side:167

Ad 3 og 4: På tomter, hvor der finnes eldre forretnings- eller industrianlegg av nevneverdig betydning, kan bygningsrådet tillate videre utbygging av disse, selv om de ikke er beliggende på de foran nevnte arealer.»

Etter §1 punkt A skal det i området bare oppføres bolighus. Fra denne hovedregel gjøres 1) generelt unntak for strøk som hører under «indre sone», dvs. sentrum, hvor det gjelder spesielle bestemmelser. Unntatt fra boligbestemmelsen er videre arealer som er avsatt til 2) offentlig bebyggelse, 3) forretningsbebyggelse og 4) industribebyggelse. Det er for så vidt full overensstemmelse mellom vedtektene og reguleringskartet. Forretningsbebyggelsen er på kartet anlagt brunt, industribebyggelse gult, mens det regulerte område for øvrig har en grålig farvetone. Kartet og vedtektene gir tilsammen en klar og grei Klassifikasjon av området. Leser man punkt A og B i sammenheng må det være Klart at forretningsbebyggelse bare kan henlegges til de områder som på kartet er avsatt til forretningsbebyggelse og at forretningsbebyggelse ikke kan føres opp i boligområdet.

I anmerkningen til B. 3 («ad 3») er det gitt en nærmere definisjon av «forretningsbebyggelse». Anmerkningen knytter seg til B. 3 og fremtrer som en beskrivelse av den virksomhet som kan drives i de arealer som er avsatt til «forretningsbebyggelse». Anmerkningen synes for så vidt noe overflødig og den er heller ikke klar. Lagmannsretten er enig med kommunen i at anmerkningen ikke gir hjemmel for å drive kontorvirksomhet i boligstrøk, så lenge virksomheten ikke er sjenerende. Hvis anmerkningen skulle forstås på denne måte måtte man i boligstrøk tolerere en rekke forretningsvirksomheter, når de ikke medfører «sjenerende forhold» for de tilliggende eiendommer. Dette ville være i strid med reguleringens hovedtanke, slik den er kommet til uttrykk i vedtektenes §1 punkt A.

Lagmannsretten antar at reguleringens bestemmelser om boligstrøk ikke bare gjelder ved oppføring av nye hus, men også medfører en begrensning ved bruksendringer. Byplanvedtektene må forstås slik at det heller ikke ved senere bruksendringer er adgang til å ta en eldre bolig i bruk til kontorer. En regulering til boligstrøk ville få liten betydning hvis eieren, etter at et hus er oppført, når som helst skulle kunne ta det i bruk til kontorer. Meningen må være at et strøk som er regulert som boligstrøk, skal forbli boligstrøk, så lenge reguleringen består. Retten ser det som uttrykk for dette syn, når det i vedtektenes §1B tales om unntak fra «boligbestemmelsen».

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Hovig, som følge av «boligbestemmelsen» var henvist til å søke om dispensasjon da han i 1963 aktet å ta Tidemands gate 11 i bruk til kontorer. At bruksendringen bare gjaldt en del av huset - 1. etasje - endrer ikke dette utgangspunkt.

Byplanvedtektenes §1 er senere endret. Etter endringen (stadfestet 13. oktober 1970) uttales det likefrem at husrom i strøk som er avsatt til boliger, ikke kan brukes til kontorer m.v. uten dispensasjon. Retten ser dette som en ren bekreftelse av den tidligere rettstilstand.

Hovig søkte dispensasjon ved brev av 15. oktober 1963. Søknaden ble behandlet av byplanrådet og avslått ved vedtak av 12. november 1963.

Side:168

Det er under saken reist spørsmål om den materielle hjemmel for dispensasjon og byplanrådets kompetanse til å avgjøre dispensasjonssøknaden.

Byplanvedtekten av 1939 har i §12 følgende bestemmelse om dispensasjonen:

«Fra disse vedtekter kan reguleringsrådet, eller hvor loven krever det, bygningsrådet, under iakttagelse av bestemmelsene i bygningsloven og de alminnelige bygningsvedtekter for Oslo tillate unntagelser i tilfelle hvor særlige grunner taler for det.»

I henhold til dagjeldende bygningslovs §3 ble det 11. oktober 1956 stadfestet bygningsvedtekter for Oslo, (senere avløst av nye vedtekter, stadfestet 28. mai 1971). Bygningsvedtektene har i §63 nr. 1 bl.a. bestemmelser om plassering av nye anlegg eller virksomheter som etter bygningsrådets skjønn kan medføre ulemper. I §63 nr. 1 c gis nærmere regler om anlegg og virksomhet i boligstrøk. Ved vedtektsendring, stadfestet 21. juni 1962, ble det i §63 nr. 1 c gjort følgende tilføyelse: «Bruksforandring av våningshus i beboeisesstrøk kan nektes». Endringen er av de kommunale myndigheter (kommunikasjonsrådmannen) motivert med at «det er behov for en bestemmelse i bygningsvedtekten som gir Klar hjemmel til å nekte forandring av våningshus til vanlig kontor- eller forretningsvirksomhet også i strøk som ikke direkte er regulert til boligstrøk». Etter bygningsvedtektenes §63 nr. 1 c avgjøres dipensasjonsspørsmålet av bygningsrådet. Lagmannsretten antar at spørsmålet om dispensasjon fra boligbestemmelsen må avgjøres etter byplanvedtektenes §12. Byplanvedtekten gjelder fortsatt etter innføringen av de nye bygningsvedtekter av 1956. Etter byplanvedtektene gis dispensasjoner av «reguleringsrådet, eller hvor loven krever det, bygningsrådet». Bestemmelsen må ses på bakgrunn av §12 i bygningsvedtektene av 1956, som foreskriver at det i Oslo skal være et bygningsråd og et byplanråd (reguleringsråd). Kompetansen er fordelt slik: Bygningsrådet behandler bygningsanliggender, byplanradet (reguleringsrådet) «spørsmål vedkommende byplaner, herunder spørsmål om bygningers beliggenhet og høyde». Retten antar at dispensasjon fra byplanvedtektenes boligbestemmelse er et reguleringsspørsmål som korrekt er behandlet av byplanrådet. Dette er i samsvar med fast praksis både i kommunen og i departementet. Det kan nevnes at byplanvedtektene for «Oslo indre område» stadfestet 11. mai 1960 i §20 har en tilsvarende dispensasjorsbestemmelse. At den kompetanse som var tillagt byplanrådet ved vedtektsbestemmelse i 1965 er tillagt bygningsrådet, er uten betydning i den foreliggende sak.

Lagmannsretten finner ikke at det foreligger feil ved byplanrådets behandling som kan medføre at vedtaket av 12. november 1963 blir ugyldig. Hovig har i sin søknad av 15. oktober 1963 gitt en ganske fyldig redegjørelse for de faktiske forhold og fremhevet fordelingen mellom boligareal og kontorer. Byplansjefen har i sin innstilling til byplanrådet redegjort for de relevante faktiske forhold, bl.a. at det gjelder kombinert bruk av huset til bolig og kontorer. Selv om det ikke er direkte sagt fremgår det at saken - korrekt - er behandlet på grunnlag av byplanvedtektenes §12. Det er en sak for seg om det materielt er noen reell forskjell mellom byplanvedtektenes §12 og bygningsvedtektenes

Side:169

§63 nr. 1 c. Retten finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette spørsmål.

Lagmannsretten antar at det heller ikke er grunnlag for å tilsidesette byplanrådets avgjørelse på grunn av forskjellsbehandling. Søknader om bruksendringer er avslått i en rekke tilfelle og det kan ikke ses at det er etablert noen praksis som kan gi Hovig krav på å få dispensasjon under slike forhold som det her gjelder. At kommunen ikke har maktet å gripe inn overfor alle ulovlige bruksendringer bringer heller ikke saken i annen stilling. Retten finner ikke grunnlag for å fastslå at skjønnet er vilkårlig. Den skjønnsmessige vurdering kan ikke overprøves av domstolene.

Saken gjelder for lagmannsretten direkte forelegget av 31. juli 1968. Retten er enig i at hjemmelen for dette forelegg må søkes i den nye bygningslov §114, annet punktum. Retten legger etter det som er anført foran til grunn at Hovigs bruk av Tidemands gate 11 til kontorer er i strid med byplanvedtekt og bygulngslov. Hovig har unnlatt å etterkomme bygningsmyndighetenes henstillinger og pålegg om å bringe det ulovlige forhold til opphør. Distriktsingeniørens brev av 9. januar 1967 må godtas som lovlig pålegg etter bygningslovens §114, annet punktum. Pålegget er utferdiget av distriktsingeniøren på vegne av bygningssjefen i henhold til intern delegasjon ved bygningssjefens kontorer. Bygningssjefen hadde etter gjeldende instruks av 6. september 1954 myndighet til å handle på bygningsrådets vegne i de forhold det her gjelder, jfr. nye bygningslovs §113, sammenholdt med §93.

Retten antar at det også ved utferdigeise av forelegg etter §114, annet punktum, må kreves at lov eller andre bestemmelser er tilsidesatt på et vesentlig punkt. Retten ser det slik at Hovigs forhold innebærer en vesentlig overtredelse av lov og vedtekter. Lovens vilkår for å utferdige forelegget har derfor vært til stede.

Lagmannsrettens flertall, lagdommer Strømsted og domstnennene Tor Henrik Lynneberg og C. P. Swensson finner imidlertid at forelegget innebærer en urimelig streng reaksjon. Det har ikke vært omstridt at retten etter bygningslovens §114 også kan prøve om forelegget er en riktig reaksjon. Flertallet finner at Hovig må høres med at han, da han sommeren 1963 tok 1. etasje i bruk til kontorer, var ukjent med at dette var i strid med byplanvedtekten. Det kan bebreides Hovig at han ikke foretok nærmere undersøkelser, men hans opptreden må ses på bakgrunn av de mange bruksendringer som var gjennomført i strøket og som kan ha gitt ham feilaktige forestillinger. Flertallet har lagt betydelig vekt på at Hovig bare bruker en del av huset til kontorer. Han bor selv i huset og bruker 2. og 3. etasje til bolig for seg og sin familie med hushjelp. Boligarealet utgjør 3/5 av den totale flate. Hans eget privatkontor står i en særstilling for så vidt som en slik bruk isolert ville bli tolerert av myndighetene. Hertil kommer at Hovig har investert betydelig beløp i oppussings- og innredningsarbeider. Flytting av kontorene ville medføre et meget betydelig tap og avbrekk i den virksomhet han driver. Etter en samlet vurdering av de forskjellige forhold i saken finner flertallet at forelegget vil virke så urimelig at det bør oppheves.

Saken har voldt så vidt betydelig tvil at flertallet finner at hver part bør bære sine omkostninger for byrett og lagmannsrett.

Side:170

Et mindretall innen retten - lagmann Fagereng og lagdommer L'Abée-Lund - er ikke enig med flertallet i at forelegget oppheves fordi det innebærer en urimelig reaksjon. Selv om Hovig ved kjøpet av Tidemands gate 11 har vært ukjent med forbudet mot å ta bolighus i bruk til kontorer, var han i den følgende tid i kontakt med både boligformidlingsnemnda og bygningskontrollen. Han fikk alt i mars 1963 en henvendelse fra boligformidlingsnemnda og hadde i den anledning en konferanse med avdelingssjef Lærum ved boligsjefens kontor. Lærum har forklart at det var fast rutine ved kontoret å sende folk som ville foreta bruksendringer til byplankontoret og han mener at han også ga Hovig beskjed om å henvende seg dit. I brev av 6. april 1963 etterlyste distriktsingeniøren byggemelding for de innredningsarbeider som var satt i gang i huset. Etter purringer ble byggemelding innsendt 15. juni 1963. Men det fulgte fremdeles ikke med noen plan over hvordan rommene i 1. etasje skulle brukes. Etter en samtale med byplansjefen søkte Hovig dispensasjon i brev av 15. oktober 1963. Det er vanskelig å forstå at Hovig, som i mange år hadde drevet en fremtredende arkitektpraksis i Oslo, ikke etter hvert er blitt klar over sakens stilling. Hadde han straks etterkommet anmodningene fra bygningsmyndighetene ville saken hurtig kommet inn i det rette spor. Det er riktig at behandlingen av saken senere har tatt meget lang tid. Men dette skyldes ikke bygningsmyndighetene. Selv om Hovig høres med at han ikke har mottatt byplansjefens brev av 24. september 1964 med departementets avgjørelse av anken, hadde det vært en viss oppfordring for ham til å etterlyse saken. Hovig har også senere inntatt en meget passiv holdning. Således har han i flere tilfelle unnlatt å svare på de henvendelser han fikk fra bygningsmyndighetene. En fraflytting av kontorene vil medføre både utgifter og ulempe for Hovig, men man regner med at han etter en passende overgangstid vil kunne fortsette sin virksomhet et annet sted. Alt tatt i betraktning finner mindretallet ikke grunnlag for å karakterisere bygningsrådets reaksjon som urimelig og stemmer for at kommunen blir frifunnet. - - -