Rt-1976-638

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1976-05-14
Publisert:	Rt-1976-638
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 74B/1976
Parter:	Andrea Lund (høyesterettsadvokat Einar Mykleset) mot 1. Ove Agnar Lund 2. Oddbjørn Lund (advokat Wilhelm Omsted - til prøve).
Forfatter:	Lorentzen, Mellbye, Bølviken, Røstad, Heiberg
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §34, Tinglysingsloven (1935) §27, Tvistemålsloven (1915) §176, Ektefelleloven (1927) §43

Dommer Lorentzen: Sør-Østerdal herredsrett avsa 5. september 1972 dom med denne domsslutning:

«1. Andrea Lund kjennes i relasjon til Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund å være eier av bebyggelsen på tomt nr. 23 under gnr. 31 bnr. 1 i Elverum, samt å ha retten til å feste tomta.

2. Oddbjørn Lund dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å utstede skjøte på bebyggelsen på tomta, og å overføre festeretten til Andrea Lund.

3. Ove Agnar Lund dømmes til innen 2 - to - måneder fra forkynnelsen av denne dom å sørge for at pantobligasjon stor kr. 20.500 til Landsbanken A/S blir avlest på ovenstående eiendoms grunnboksblad.

4. Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom in solidum å betale til Andrea Lund som saksomkostninger kr. 1.200,- kronertolvhundre -.»

Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund påanket dommen, og Eidsivating lagmannsrett avsa 17. mars 1975 dom med denne domsslutning:

«Ove Agnar Lund og Oddbjøm Lund frifinnes.

Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens domsgrunner.

Andrea Lund har anket laginannsrettens dom til Høyesterett Hun har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og for lagmannsretten.

Den ankende part hevder at herredsretten og lagmannsretter har rett i at det var hun alene som kjøpte den omstridte eiendom,

Side:639

og i at Ove var klar over at det bare var en midlertidig proforma ordning at skjøtet ble utstedt til ham. I forhold til Ove må Andrea anses som den reelle eier av huset og den reelle fester av tomten.

Videre hevder den ankende part at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har funnet bevist at Oddbjørn var klar over proformaforholdet da han fikk skjøte på eiendommen fra Ove. Transaksjonen mellom brødrene var ikke et reelt salg, og Oddbjørn var iallfall ikke i aktsom god tro. Andrea Lund har nedlagt denne påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund tilpliktes å betale saksomkostninger til Andrea Lund (eventuelt det offentlige) for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpartene, Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund, har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og lagmannsretten.

Prinsipalt hevder de at Ove var den reelle kjøper av eiendommen fra advokat Bjerke. Ove var debitor for de lån som ble opptatt, og han skaffet kontanter ved hjelp fra faren. Brødrene har foretatt den vesentlige del av nedbetalingen av de opprinnelige lån. Ove bekostet innlegg av vannklosett. Hans eierrett ble gitt uttrykk i forskjellige rettshandler: ektepakten mellom Ove og hans hustru, avtalen om borett for Ahdrea og låneopptak for Oves egne formål. Eiendommen ble fra 1962 ført opp i Oves selvangivelse, og han satt med det originale skjøte. Subsidiært hevder ankemotpartene at Oddbjørn i 1969 kjøpte eiendommen av Ove uten kjennskap til at det forelå et proformaforhold. Oddbjørn ble dermed eier ved godtroerverv. Oddbjørn hadde ikke kontakt med moren og liten kontakt med sine søsken. Dette forklarer at han ikke hadde kjennskap til avtalen mellom Ove og moren. Salget fra Ove til Oddbjørn har en naturlig forklaring i truselen om tvangsauksjon. Prisen er ikke påfallende i betraktning av at Andrea har rett til å disponere eiendommen uten vederlag så lenge hun lever. Det var ikke uaktsomt av Oddbjørn at han ikke henvendte seg til moren før han kjøpte i tillit til Oves opplysninger som han hadde fått bekreftet ved undersøkelse av grunnboken.

Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund har nedlagt denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes dog slik at Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund tilkjennes saksomkostninger for herredsrett. lagmannsrett og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett har Sør-Østerdal herredsrett opptatt forklaring av partene og av 6 vitner, hvorav 3 ikke hadde avgitt forklaring for lagmannsretten. Saken foreligger for Høyesterett i det alt vesentlige i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Som herredsretten og lagmannsretten er jeg kommet til at Andrea Lund i forhold til Ove Agnar Lund må anses som eier

Side:640

av huset og fester av tomten. Jeg kan som lagmannsretten i det vesentlige tiltre herredsrettens begrunnelse for dette.

Når det gjelder spørsmålet om Oddbjørn Lund ble eier og fester fordi han i 1969 kjøpte eiendommen av broren i god tro, er jeg kommet til et annet resultat enn lagmannsretten. Oddbjørn har selv opplyst at han i 1960 fikk vite at Ove og moren sammen hadde kjøpt et hus i Elverum, og at han visste at moren bodde i huset. Jeg må videre legge til grunn at Oddbjørn foruten kontakten med faren og med Ove, hadde forbindelse med en søster og dennes ektefelle, som han ofte diskuterte forholdene i familien med. Det er da usannsynlig at Oddbjørn ikke i 1969 skulle ha hørt om tvisten mellom Ove og moren.

Oddbjørn fikk ikke skjøte som resultat av en markedsmessig omsetning hvor det kunne være naturlig å holde seg til opplysningene i grunnboken. Han hadde ikke noen tilknytning til eiendommen, og det er ikke sannsynliggjort at han hadde noen bruk for den. Transaksjonen mellom brødrene synes bare å kunne forklares ved at Oddbjørn ville bistå Ove i striden med moren. Oddbjørn har under bevisopptaket selv forklart at han «syntes det var for galt å overta eiendommen til en så rimelig pris».

Oddbjørn drog til Elverum for å se på huset. Han hadde kontakt med et par naboer og hadde hatt god anledning til å snakke med moren. Forholdet var ikke verre enn at han iallfall senere besøkte henne og drakk kaffe uten å opplyse at han hadde truffet avtale med Ove om å overta huset. Det er vanskelig å forstå Oddbjørns opptreden på annen måte enn at han ikke ønsket å snakke med moren om huset fordi han visste at det var tvist mellom henne og Ove.

Jeg finner etter dette å måtte legge til grunn at Oddbjørn i 1969 måtte være kjent med at moren mente å være den reelle eier av huset og fester av tomten. Han var da ikke i slik god tro som kreves for godtroerverv etter avtalelovens §34 og tinglysningslovens §27. Jeg er derfor enig med herredsretten i at Oddbjørn Lund plikter å utstede skjøte og overføre festeretten til Andrea Lund.

Det er ikke bestridt at det følger av dette at Ove Agnar Lund plikter å sørge for avlysing av den pantobligasjon som han har heftet på eiendommen til egen fordel. Også på dette punkt må den ankende parts påstand bli å ta til følge.

Ankemotpartene taper saken i sin helhet og må pålegges å betale saksomkostninger for alle retter. Den ankende part har hatt fri sakførsel for lagmannsretten. Hun har søkt om fri sakførsel for Høyesterett, men denne søknad er ennå ikke avgjort. Omkostningene for Høyesterett blir derfor å tilkjenne den ankende part, idet det forutsettes at Justisdepartementet trer inn i kravet dersom det offentlige dekker saksomkostningene. Den ankende parts prosessfullmektig har gitt oppgave som nevnt i tvistemålslovens §176. I samsvar med denne bør saksomkostningene for lagmannsretten settes til kr. 2.934,50. For Høyesterett

Side:641

bør saksomkostningene settes til kr. 9.300, herav kr. 3.290 til dekning av utlegg.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Herredsrettens dom stadfestes med den endring at oppfyllelsesfristene regnes fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler Ove Agnar Lund og Oddbjørn Lund én for begge og begge for én innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom til det offentlige ved Justisdepartementet 2.934,50 - to tusen ni hundre og trettifire 50/100 - kroner og til Andrea Lund 9.300 - ni tusen tre hundre - kroner.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bølviken, Røstad og Heiberg: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Odd Nørstebø):

Advokat Hartvig Bjerke, Elverum, overdro ifølge et skjøte datert 30.4.1960, tinglyst 13.5. s. å., en hytte på festet tomt nr. 23 under gnr. 31 bnr. 1 i Elverum til Ove Agnar Lund for kr. 5.500,-. Festeretten ble overført ved påtegning på festekontrakten, datert 28.3.1959, tinglyst 4.2.1960.

Ved skjøte datert 22.10.1969, tinglyst 8.10.1970, har Ove Agnar Lund overdratt bebyggelsen på eiendommen til sin bror Oddbjørn Lund. Festeretten ble også overført til ham.

På eiendommen hviler i dag et pantelån til Landsbanken A/S på kr. 20.500 opptatt av Ove Agnar Lund i 1968. Det skal være nedbetalt til kr. 13.500,-.

Likeledes hefter en vederlagsfri borett for brødrenes mor Andrea Lund. Den er påheftet av Ove Agnar Lund ved dokument datert 12.1. 1963, tinglyst 29.4.1966.

Handelen med advokat Bjerke ble inngått og kjøpesummen betalt ett års tid før han skrev skjøtet. Eiendommen har helt siden da - fra februar 1959 - vært Andrea Lunds hjem. Hytta var opprinnelig på 24 m2, men er av henne ombygget slik at det i dag er et bolighus på ca. 75 m2 med 3 værelser og kjøkken på eiendommen. Sønnen Ove Agnar Lund har bodd der i flere perioder, sønnen Oddbjørn Lund har aldri bodd der. For det meste har Andrea Lund bodd der alene. Hun er fortsatt enslig. Hun er uføretrygdet og er 70 år gammel.

Ove Agnar Lund er 35 år gammel og Oddbjørn Lund 49 år gammel. Begge har stiftet egne familier og bor i Oslo-området. Av yrke er de sjåfører.

Ved stevning den 14.10.1971 har Andrea Lund gått til søksmål mot sine 2 sønner og krevet dom for at bebyggelsen på eiendommen og festeretten i realiteten tilhører henne. - - -

Retten anser at det ved bevisførselen er fastslått at det var Andrea Lund som alene inngikk kjøpsavtalen med advokat Bjerke i 1959, at

Side:642

hun utredet hele kjøpesummen på kr. 5.500,- og at hun foretok kjøpet for selv å ha et sted å bo. Hun hadde på det tidspunkt arbeid og hybel i Hamar, men flyttet straks til Elverum. Selgeren advokat Bjerke har forklart at det var først etter at kjøpet var avsluttet, at hun bragte sin sønn Ove Agnar Lunds navn inn i bildet. Etter advokatens vitneplov er det uomtvistelig at det kun var for å unngå problemer med ektefellen at hun ikke ville ha skjøtet og festekontrakten i sitt navn. Det er riktig at hun ikke ville høre på hans forsikring om at hun ifølge §43, siste ledd, i lov om ektefellers formuesforhold kunne føle seg trygg uansett. Det er godtgjort at hun i 1959 først henvendte seg til en annen av sine sønner, Thorleif Lund i Oslo, for å få ham til å stå som formell eier inntil boet var skiftet. Thorleif Lund har i retten sagt at det var gjort helt klart for ham at det hele skulle være proforma og sterkt tidsbegrenset. Det var på hans forslag at Ove Agnar Lunds navn ble brukt - han fant det naturligst i og med at Ove Agnar Lund ikke hadde noe eget hjem og den gang var sterkt knyttet til moren.

Spørsmålet blir dernest om Andrea Lund unnlot å gjøre avtale med Ove Agnar Lund om at hun var den reelle eier og om at han pliktet å skjøte til henne når oppgjøret mellom foreldrene var fullført. Partene holder her hver på sitt. Retten deler på ingen måte den oppfatning som er fremført om at tvisten kan løses under henvisning til at Andrea Lund kunne ha fastslått sin reelle eiendomsrett med en skriftlig avtale med sønnen. Rettens inntrykk er at det er Andrea Lund som forklarer seg riktigst eller husker riktigst om det som har passert. Selv om Ove Agnar Lund var mye bortreist, er det liten grunn til å anta at han skal være holdt utenfor i en så viktig sak. Andrea Lund har kunnet dokumentere at det var hun som utredet kjøpesummen på kr. 5.500 og retten legger ikke så liten vekt på at Ove Agnar Lunds forklaring på dette punkt iallfall ikke holder stikk. Retten er ikke i tvil om at han - dersom det skulle være slik at moren ikke sørget for en klar avtale om videreskjøting til henne - forsto og under enhver omstendighet burde ha forstått at det var forutsetningen.

Det er ellers så at Andrea Lund i praksis, bare ikke på papiret, har opptrådt som eier i 13 år. Det er bl.a. hun alene som har stått for påbyggingen, som har forøket husets verdi flere ganger selv om det fortsatt er beskjedent. For retten ser det slik ut at skatter, avgifter m.v. noen ganger er betalt av henne, andre ganger av Ove Agnar Lund. Det som er på det rene er at kravbrevene er kommet i Ove Agnar Lunds navn, likeså at partene begge sitter med en samling kvitteringer. Det er vanskelig å bygge noe på dette. Andrea Lund fremholdt i retten at hun frykter for at de kvitteringer som sønnen sitter med kan være slike som er blitt borte for henne i det senere.

Etter rettens oppfatning av saken kan det ikke tillegges særlig vekt at Andrea Lund har unnlatt å gjennomføre sin rett ved søksmål tidligere. Det er ikke slik at hun har forholdt seg passiv. Det er fremkommet at hun gjentagne ganger har forsøkt å få Ove Agnar Lund til å skrive skjøte. De saksøkte kan vanskelig høres med at hun har akseptert sønnen som reell eier ved å medunderskrive hans erklæring om at hun skulle få livsvarig borett. Man må nødvendigvis se dette i lys av all den elendighet som har passert og den sterkt beklagelige situasjon

Side:643

som hun hadde satt seg selv i. Det er således riktig at hun minst ved én anledning har bedt om politibeskyttelse for å unngå å bli jagd fra eiendommen.

Etter dette blir rettens konklusjon så langt at Andrea Lund i relasjon til Ove Agnar Lund anerkjennes som den reelle eier av huset og som den reelle fester av tomta.

Når det gjelder Oddbjørn Lund så kan retten ikke godta hans utsagn om godtroerverv. For det første synes motsetningene mellom ham og Ove Agnar Lund på den ene side og moren og de andre søskenene på den annen side å være av så krass natur at det er utenfor enhver sannsynlighet at han - da han fikk skjøte i 1969 - skulle være ukjent med striden om eiendommen og om at det var proforma at Ove Agnar Lund sto som eier. Det er påfallende at han - vel vitende om at det var morens hjem - ikke en gang underrettet henne om sitt kjøp. Andrea Lund må for øvrig gis rett i at kjøpesummen på kr. 6.500,- indikerer at man ikke har for seg et reelt kjøp og at det ser ut som at transaksjonen mellom brødrene i beste fall er til sikring av en gjeldsforpliktelse mellom dem.

Etter dette kjennes Andrea Lund også i relasjon til Oddbjørn Lund å være den reelle eier. Hun gis medhold i sin påstand om at han tilpliktes å utstede skjøte til henne, likeså å gi transportpåtegning på festekontrakten.

Retten unnlater ikke å nevne at Andrea Lund forgjeves har bedt Oddbjørn Lund om å få skjøte mot å erstatte de kr. 6.500 han skal ha betalt.

Sluttelig dømmes Ove Agnar Lund til å sørge for at pantobligasjonen til Landsbanken blir avlest. All den tid hun har vært reell eier, har han opptrådt rettsstridig ved å pantsette eiendommen uten hennes samtykke. Retten godtar ellers brødrenes forklaring om at Ove Agnar Lund etter inngåtte avtaler er eneansvarlig for pantegjelden, slik at dommen på dette punkt bare vil gjelde ham. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars L'Abée-Lund, Jørgen Brøymer og ekstraordinær dommer, lagmann G. Sverdrup-Thygeson): - - -

Lagmannsretten har i likhet med herredsretten funnet det bevist at det var Andrea Lund som alene inngikk kjøpsavtalen om den faste eiendom tvisten gjelder. Om de nærmere omstendigheter i forbindelse med dette henvises det til herredsrettens bemerkninger, som lagmannsretten tiltrer. Det gjelder også konklusjonen for så vidt som Andrea Lund i relasjon til Ove Agnar Lund anerkjennes som reell eier av huset og fester av tomten.

Når det derimot gjelder forholdet til Oddbjørn Lund er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn herredsretten. Det er på det rene at Oddbjørn Lund hadde vært helt uten kontakt med sin mor siden han forlot barndomshjemmet i 1956. Heller ikke hadde han noen forbindelse med Ove Agnar Lund fra da av og inntil han igjen møtte ham i sin datters konfirmasjon i 1968. Det er ikke utenkelig at Ove Agnar Lund hadde informert ham om tvisten mellom seg og moren, men noe bevis for dette foreligger ikke, og vitneprovene fra to av de andre

Side:644

søsken bekrefter heller ikke at Oddbjørn - såvidt dem bekjent - ved noen anledning ble gjort oppmerksom på at det forelå en proformaavtale. Ond tro må i tilfelle bevises, og slikt bevis er ikke ført. Oddbjørns gode tro kan etter omstendighetene heller ikke karakteriseres som uaktsom. Han hadde foretatt undersøkelser om eiendommen i grunnboken, som pekte ut Ove Agnar Lund som hjemmelsinnehaver, og som videre ga uttrykk for Andrea Lunds vederlagsfrie bruksrett for hennes levetid. Med en såvidt tyngende heftelse på eiendommen synes ikke kjøpesummen uten videre å tilsi at det var mangler ved Oves hjemmel, og at transaksjonen mellom brødrene ble avtalt med det for øye at morens eiendomsrett skulle falle bort ved salg til godtroende kjøper. Det var ikke unaturlig at Ove Agnar heller ville overdra til sin bror enn la eiendommen gå til tvangsauksjon. Den fordel Oddbjørn på denne måte fikk lar han også komme Ove til gode ved å love ham senere å få bruke eiendommen sammen med ham til ferieformål. - - -