HR-1987-205-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1987-05-13 |
| Publisert: | HR-1987-00205k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 205 K/1987, jnr. 73/1987 |
| Parter: | Helen og Tom Helmersen mot Sameiet Eugeniesgt. 20 (advokat Hroar Holtet). |
| Forfatter: | Michelsen, Endresen, Halvorsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, §180, §285 |
Ved stevning 20.juli 1984 reiste Helen og Tom Helemrsen søksmål ved Oslo husleierett mot Sameiet Eugeniesgt. 20 med påstand om at sameiets oppsigelse av dem fra deres leilighet i Eugeniesgt. 20 skulle kjennes ugyldig. Under hovedforhandlingen 22. oktober 1986 ble det protokollert slikt rettsforlik:
1. Helen og Tom Helmersen forplikter seg til å fraflytte leiligheten i Eugeniesgate 20 senest den 1. november 1987 idet de vedtar utkastelse uten søksmål og dom jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9, dog har de rett til å fraflytte tidligere med 30 dagers varsel.
2. I tiden frem til 1. november 1987 har Helen og Tom Helmersen rett til å benytte leiligheten som bytteobjekt. Sameiet kan fremkomme med forslag til byttepartner. Byttepartneren må godta at utleieren setter i stand/pusser opp leiligheten. Bytteobjektet må være en tilfredsstillende bolig for familien Helmersen. Byttepartneren må være villig til å ta del i utviklingen av eiendommen, jfr. Byantikvarens uttalelser. Nektelse av bytte kan forøvrig skje på saklig grunnlag.
3. Begge parter vedtar å arbeide aktivt for at bytte lar seg gjennomføre.
4. Sameiet forplikter seg til straks å istandsette 5 m2 bod i kjelleren til disposisjon for Helmersen og byttepartneren.
5. Helmersen og byttepartneren skal ha adgang til felles sykkelbod.
6. Helmersen forplikter seg til å la Anticimex undersøke leiligheten med tanke på sopp og råte. I tilfelle slikt konstateres har sameiet rett til å kreve nødvendig utbedring ved sakkyndig håndverker.
7. Sameiet har rett til å skifte vinduer i Helmersens leilighet. Arbeidet skal utføres ved kyndig håndverker straks og uten unødig avbrudd.
8. Helmersen betaler den nåværende husleie kr. 1.030,- frem til fraflytting.
9. De alminnelige husordensregler gjelder for begge parter.
10. Oppsigelsen av 9. juli 1984 trekkes tilbake.
11. Det tas forbehold om at samtlige eiere av Eugenisegate 20 godkjenner nærværende forlik. Akseptfrist settes til 1. november 1986.
12. Saken bægjæres hevet som forlikt når samtykke foreligger. Begge parter bærer sine saksomkostninger.
Helen Helmersen (sign.), Tom Helmersen (sign.), G.M. Kjenner, advokat, (sign.) Knut Jan Michaelsen (sign,), Helge Løkeland (sign.), Merete Eriksen (sign.), Hroar Holtet, advokat (sign.).
Før de tilstedeværende skrev under var rettsforliket lest opp. Saken blir å heve når forbeholdet under punkt 11 er avklart.
Retten hevet.
I prosesskriv til husleieretten 31. oktober 1986 viste sameiets prosessfullmektig til at det i rettsforlikets punkt 11 ble tatt forbehold om at samtlige eiere av Eugeniesgt. 20 skulle godkjenne forliket, og at det nå var gitt godkjennelse fra de øvrige eierne. Prosessfullmektigen begjærte derfor saken hevet som forlikt idet begge parter bar sine egne saksomkostninger.
I skriv til husleieretten 5. november 1986 ba Helen Helmersen husleieretten om å være behjelpelig med å få tatt saken opp igjen, og skrev blant annet at «Det var uklart for oss angående å anke.» Hun la ved kopi av brev hennes mann hadde sendt sin prosessfullmektig 29. oktober 1986 der de ba ham anke rettsforliket.
I nytt skriv til husleieretten 9. november 1986 gjorde ekteparet Helmersen gjeldende at oppgaven i prosesskrivet over sameiere som hadde godkjent rettsforliket, ikke omfattet samtlige sameiere. De viste til at samtlige eiere av eiendommen etter rettsforlikets punkt 11 skulle godkjenne forliket.
Etter at sameiets prosessfullmektig etter oppfordring fra husleieretten hadde uttalt seg om disse spørsmålene, avsa husleieretten 5. januar 1987 kjennelse med slik slutning:
«Sak nr. 354/84 heves.»
I kjennelsen heter det blant annet:
«Retten viser til at det i rettsforliket ikke er stilt krav om at samtykke fra eierne av Eugeniesgt. 20 skal foreligge skriftlig. I følge de opplysningene som advokat Holtet har gitt har samtlige eiere gitt sin godkjennelse før fristen 1. november 1986. Retten har ikke grunnlag for å mene at opplysningene ikke er riktige, og legger til grunn at vilkåret i rettsforlikets pkt. 11 er oppfylt. Saken kan dermed heves.»
I skriv fra husleieretten 13. januar 1987 fikk Helmersen frist til 30. januar 1987 med å fremme korrekt anke. Anke er senere satt opp på rettens kontor innen fristen.
Helen og Tom Helmersen påkjærte husleierettens kjennelse av 5. januar 1987 om å heve saken til Eidsivating lagmannsrett, som 27. februar 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
1. Husleierettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Helen og Tom Helmersen til sameiet Eugeniesgt. 20 400 - firehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Helen og Tom Helmersen har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. De gjør gjeldende at husleieretten har hevet saken på sviktende grunnlag. En forutsetning for å heve saken var at rettsforlikets vilkår var oppfylt, og husleieretten har ikke sørget for å konstatere at dette vilkåret er overholdt. Det vises til de kjærende parters begrunnelse for husleieretten. Lagmannsretten har som husleieretten lagt til grunn at samtlige eiere hadde akseptert forliket innen 1. november 1986, men hadde ikke grunnlag for å fastslå dette, og har ikke tatt hensyn til de kjærende parters påvisning av det uholdbare i motpartens påstander, Det måtte være motpartens ansvar å dokumentere at godkjennelse forelå innen den fristen som var fastsatt. Når dette ikke er gjort på betryggende måte, er forlikets forutsetninger ikke oppfylt og saken må tas opp på ny.
Det er ellers i strid med tvistemålsloven §285 at retten ikke har sørget for at samtlige parter har undertegnet rettsboken. Dette er en saksbehandlingsfeil som medfører at noe rettsforlik ikke er kommet i stand. Hevningskjennelsen må derfor oppheves. Det er lagt ned slik påstand:
1. Hevningskjennelsen av 5. januar oppheves.
2. Helmersens tilkjennes saskomkostninger.
Sameiet Eugeniesgt. 20 gjør i tilsvar gjeldende at husleierettens såvel som lagmannsrettens kjennelse er korrekt. Det vises til at det er dokumentert at rettsforlikets vilkår er oppfylt, noe også husleieretten og lagmannsretten har funnet. Det foreligger ingen saksbehandlingsfeil. De partsrepresentantene som var til stede i rettsmøte i husleieretten, hadde fullmakt til å representere sameierne. Det kom ingen protest mot dette under rettsmøtet eller under den skriftlige saksforberedelsen, og det må da være klart at de tilstedeværende parter også hadde fullmakt til å undertegne rettsboken. I tilsvaret er det lagt ned slik påstand:
1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 27. februar 1987 stadfestes.
2. Eierne av Eugeniesgt. 20 tilkjennes saksomkostninger.
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
De kjærende parter har brakt inn for Høyesteretts kjæremålsutvalg lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Ved et slikt videre kjæremål har utvalget den kompetanse som går fram av tvistemålsloven §404. Man fremhever i denne forbindelse at kjæremålsutvalget ikke kan prøve om lagmannsrettens bevisbedømmelse er uriktig.
I rettsforlikets punkt 11 sies det at det tas forbehold om at samtlige eiere av Eugeniesgt. 20 godkjenner forliket. Lagmannsretten har konstatert at dette vilkår er oppfylt, og betingelsene for å heve husleiesaken har således foreligget.
Høyesteretts kjæremålsutvalg har etter dette ikke kunnet finne at det hefter noen feil ved lagmannsrettens saksbehandling eller at retten har lagt en uriktig lovtolkning til grunn for sin avgjørelse.
Man finner grunn til å presiserer at denne kjæremålssak utelukkende gjelder spørsmålet om vilkårene for å heve husleiesaken var til stede, og at avgjørelsen av dette spørsmål intet avgjør om gyldigheten av det forliket som er inngått.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste.
Da de kjærende parter forgjeves har nyttet kjæremål overfor lagmannsrettens kjennelse, må de tilpliktes å erstatte motpartens saksomkostninger ved et videre kjæremål, jfr. tvistemålsloven §180. Beløpet settes i overensstemmelse med motpartens forlangende til kr. 400. Kjæremålsutvalget er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Helen og Tom Helmersen en for begge og begge for en til eierne av Eugeniesgt. 20 i fellesskap 400 - firehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.