Rt-1987-1423
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1987-11-12 |
| Publisert: | Rt-1987-1423 (390-87) |
| Stikkord: | husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 465 K/1987, jnr 206/1987. |
| Parter: | 1 Magne Rønningen ) (advokat Ørnulf Hagen) 2 Sam Larsen ) 3 Per Arne Larsen ) 4 Unni Endrerud ) 5 Kari Hammer ) 6 Jan Martin Tangeraas ) 7 Ragnhild Bore ) 8 Hanne Syvertsen ) 9 Asbjørn Rovelstad ) 10 Turid S Marcussen ) 11 Eli Wendelbo ) 12 Jan Arne Viken ) 13 Jørgen Kirkeeide ) 14 Rune Karlsen ) 15 Fredrik Messel ) 16 Grethe Mahlum ) 17 Alice Beate Andersgaard ) 18 Hanne Bente Karlsen ) 19 Reidar Aulie ) 20 Martha Danielsson Rønning) mot Einar Søhol A/S (advokat Kjell Strand). |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Holmøy, Aasland |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §51, Eierseksjonsloven (1983) §30, Tvistemålsloven (1915) §404, Husleieloven (1939), §10, Eierseksjonsloven (1983) |
I forbindelse med at eiendommene Øvrefoss 2 og 4 ble vedtatt utbedret i medhold av byfornyelsesloven, påtok gårdeieren, Einar Søhol A/S seg å foreta utbedringen for deretter å seksjonere eiendommene og selge seksjoner til de leieboere som ønsket å bli selveiere.
Leieboerne og gårdeieren forhandlet om vilkårene for overtagelse av seksjonene etter utbedring og seksjonering. Det var enighet om at hver enkelt leieboer skulle gis opsjon på å overta den enkelte leilighet til en pris beregnet etter leilighetens grunnverdi - fastsatt til 8 ganger årlig basisleie - med tillegg av et fast beløp pr. kvadratmeter for utbedringskostnader.
Det oppsto tvist om hvilket beløp utbedringskostnadene skulle settes til. Ved stevning til Oslo husleierett av 18. februar 1987 anla leieboerne sak mot gårdeieren med krav om utstedelse av skjøte til saksøkerne mot oppgjør basert på at utbedringsbeløpet settes til 2.600 kroner pr. kvadratmeter i henhold til angivelig inngått avtale.
Einar Søhol A/S påsto søksmålet avvist fra husleieretten under henvisning til at saken ikke gjelder tvist om leieforhold, jfr. husleieloven §51.
Etter muntlig forhandling om avvisningsspørsmålet avsa Oslo husleierett 18. mai 1987 kjennelse med slik slutning:
"Saksøktes krav om avvisning tas ikke til følge."
Einar Søhol A/S påkjærte husleierettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett, som 9. juli 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Stevning av 18. februar 1987 i sak nr. 113/87 for Oslo husleierett, avvises.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Magne Rønningen m. fl., Øvre Foss 2 og Turid Marcussen m. fl., Øvre Foss 4 til Einar Søhol A/S 1.500 - ettusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av de nevnte kjennelser.
Leieboerne i Øvrefoss 2 og 4 har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet angis å gjelde lagmannsrettens tolkning av husleieloven §51 og eierseksjonsloven §30.
De kjærende parter gjør gjeldende de samme anførsler som for husleieretten og viser til husleierettens begrunnelse. Søksmålet bygger på at partene har inngått bindende avtale om rett til kjøp av seksjonene for en bestemt pris, og leieboerne har nedlagt påstand i stevningen i overensstemmelse med dette. Det er således riktig som lagmannsretten uttaler at "det saken nå dreier seg om, er om det er inngått bindende avtale for så vidt angår prisberegningen vedrørende ombyggingsarbeidene." Derimot er det ikke riktig når lagmannsretten i neste setning uttaler at "det sentrale spørsmål i tvisten ikke er det avtalerettslige forhold mellom beboerne og Einar Søhol A/S, men beregningen av de økonomiske verdier i forbindelse med ombyggingen" og vurdering av "den tekniske verdi av eiendommen idag". Husleieretten skal ikke foreta noen økonomisk vurdering eller beregning, men avgjøre om det er inngått bindende avtale om en utbedringspris på 2.600 kroner pr. kvadratmeter.
De kjærende parter bemerker at lagmannsretten synes å ha bygget sin avgjørelse på hva den finner hensiktsmessig, ikke på en fortolkning av de gjeldende regler om husleierettens saklige kompetanse.
De viser til at retten til å overta eierseksjonene til avtalt pris er utledet av leieforholdet. Søksmål vedrørende denne rett skal dermed behandles av husleieretten. Det er vist til Kobbe: Husleieloven (1982) side 249 f. og til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse inntatt i Rt-1969-701, særlig side 702 in fine.
Subsidiært anfører de kjærende parter at tvisten hører under husleieretten med hjemmel i eierseksjonsloven §30. På samme måte som tvist mellom en gårdeier og en person som pretenderer å ha leiekontrakt eller rett til leiekontrakt, må antas å gå inn under husleieloven §51, må eierseksjonsloven §30 forstås slik at den ikke bare omfatter tvister "mellom sameiere", men også tvister hvor den ene part pretenderer rett til å bli sameier, enten kravet fremmes i medhold av avtale eller på grunnlag av kjøperett etter eierseksjonsloven §10.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
2. De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Einar Søhol A/S har i tilsvar gjort gjeldende at lagmannsrettens kjennelse er riktig, og vist til sine anførsler for husleieretten og lagmannsretten.
Det er riktig som lagmannsretten uttaler at "det sentrale spørsmål ... er ... beregningen av de økonomiske verdier i forbindelse med ombyggingen" og vurderingen av "den tekniske verdi av eiendommen idag". Det bestrides ikke at kjæremotparten er forpliktet til å tilby beboerne kjøp av selveierleiligheter. Kjæremotparten har også akseptert at selvkostprinsippet skal legges til grunn ved fastsettelsen av utbedringskostnadene, og utarbeidet et utkast til opsjonsavtale med talleksempler for å vise hvordan avtalen kunne komme til å se ut dersom beregnet utbedringspris skulle vise seg å bli f. eks. 2.600 kroner. Retten må derfor ta stilling til de byggtekniske forutsetninger som forelå da utkastet ble satt opp høsten 1984, og vurdere det endelige tilbud på 3.500 kroner i utbedringsutgifter, som for øvrig er akseptert innen den fastsatte frist av en av de kjærende parter.
Kjæremotparten viser til lagmannsrettens uttalelse om at man "får en enklere og mer betryggende behandling om saken behandles av de ordinære domstoler med tilkalling av fagkyndige meddommere" og anfører at saksøkte må ha krav på at domstolen settes sammen på en slik måte at den kan bedømme byggesaken.
Det er videre anført at det kan bli aktuelt å trekke Oslo kommune inn i prosessen. Grunnlaget for dette er bl.a. at det må ha vært kommunen som er kommet i skade for å "tilby" beboerne en utbedringspris på 2.600 kroner, og på dette grunnlag lot dem stemme over om det offentlige eller gårdeieren skulle forestå utbedringen. Kjæremotparten ble holdt fullstendig utenfor denne prosessen. Det må dermed være kommunen som er ansvarlig for det økonomiske tap partene måtte komme til å lide.
Einar Søhol A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet tas ikke til følge.
2. Kjæremålsmotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det foreligger et videre kjæremål over lagmannsrettens kjennelse i en kjæremålssak. Kjæremålsutvalgets kompetanse er da begrenset etter reglene i tvistemålsloven §404.
Kjæremålet er rettet mot lagmannsrettens tolking av husleieloven §51 første ledds første punktum hvoretter husleierettens kompetanse er begrenset til å gjelde "Tvistemål om leieforhold etter denne lov." Vurderingen av om det foreliggende søksmål omfattes av denne bestemmelse, må skje på grunnlag av det krav som saksøkerne har gjort gjeldende. Som bemerket av lagmannsretten, gjelder saken om det er inngått en bindende avtale også for så vidt angår den pris som leierne skal betale for utbedringsarbeidene i tilfelle de benytter seg av sin opsjonsrett til å overta leilighetene som selveiere.
Lagmannsretten gir imidlertid også sin tilslutning til kjæremålsmotpartens syn om at det sentrale i tvisten ikke er det avtalerettslige forhold mellom beboerne og Einar Søhol A/S, men beregningen av de økonomiske verdier i forbindelse med ombyggingen. Det er etter utvalgets mening uklart hvilken vekt lagmannsretten har lagt på dette synspunkt hensett til den forutgående uttalelse om hva saken gjelder. Utvalget mener for sitt vedkommende at man ved tolkingen av husleieloven §51 må se bort fra de innsigelser som er gjort gjeldende vedrørende beregningen av de økonomiske verdier ved overdragelsen.
Kjæremålsutvalget finner at et søksmål om leieres rett til å overta sine leiligheter som selveiere i henhold til en inngått avtale, ikke kan anses som et tvistemål om leieforhold i relasjon til husleieloven §51. Selv om det er en følge av leieforholdet at de i dette tilfelle kan gjøre en slik rett gjeldende, faller søksmålet etter utvalgets mening utenfor husleierettens kompetanse etter husleieloven §51.
Utvalget er enig med lagmannsretten i at det foreliggende søksmål heller ikke omfattes av husleierettens kompetanse etter eierseksjonsloven §30. Man slutter seg på dette punkt til lagmannsrettens begrunnelse.
Kjæremålet har ikke ført frem. Da avgrensningen av husleierettens kompetanse etter husleieloven §51 er tvilsom, finner utvalget at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen retter.
Kjennelsen er enstemmig.
S L U T N I N G:
1 Kjæremålet forkastes for så vidt angår punkt 1 i lagmannsrettens kjennelse.
2 Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.
Riktig utskrift: