Rt-1990-8
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-01-02 |
| Publisert: | Rt-1990-8 (3-90) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Saksbehandling |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 3B/1990, nr 318/1988 |
| Parter: | May Britt Kvinge (Advokat Tore Faye - til prøve) mot Elsy Marie Bratten (Advokat Stig B Harris). |
| Forfatter: | Aasland, Bugge, Borchsenius, Langvand, Michelsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §85, §86, §172, §180, §191, §339, §373, §384 |
Dommer Aasland: Slik denne saken foreligger for Høyesterett, gjelder den en anke over saksbehandlingen, begrunnet blant annet med at lagmannsretten skal ha gått utenfor partenes påstander og anførsler og forsømt sin plikt etter tvistemålsloven §86 annet ledd til å sørge for at partenes anførsler blir så klare og fullstendige som mulig.
Den materiellrettslige tvist mellom partene dreier seg om retten til en andelsleilighet i Lønborg Borettslag, tilknyttet Bergen og Omegn Boligbyggelag. Det ble 7. april 1981 inngått en fremleiekontrakt for ett år mellom Elsy Marie Bratten som andelseier og ektefellene May Britt og Oskar Kvinge som fremleiere. I tillegg til denne fremleiekontrakt - skrevet på boligbyggelagets formular og forelagt borettslaget til godkjennelse - inngikk partene noenlunde samtidig en udatert overenskomst. Det heter her blant annet at Kvinges "....vil komme i betraktning til overtagelse av eierforholdet. Det er antydet at dette vil skje om ca 1-3 år."
Videre fremgår det at Kvinges skal betale - i overenskomsten er brukt uttrykket "forskuttere" - Bratten et beløp på kr 100.000. Det heter i overenskomsten at dersom Bratten overdrar leiligheten til borettslaget, tilfaller leilighetens takstverdi Kvinges.
På den tid da overenskomsten ble inngått, var det klart at Kvinges i forhold til borettslaget var avskåret fra å få leiligheten overdratt til seg. Etter vedtektene har boligbyggelagets medlemmer forkjøpsrett ved overdragelse, med prioritet etter medlemsansiennitet. Alle leiligheter som ble overdratt i Bergen og Omegn Boligbyggelag på denne tid, ble solgt til høyeste lovlige pris, som var takstpris fastsatt av prisnemnda overensstemmende med dagjeldende prisforskrifter. Det daværende takstprisnivå på slike leiligheter lå i nærheten av kr 100.000. Kvinges hadde ikke så høy ansiennitet i boligbyggelaget at de kunne gjøre regning med å få overta leiligheten uten hinder av forkjøpsrettsreglene.
Kvinges flyttet inn i leiligheten rundt 1. mai 1981, og betalte beløpet på kr 100.000. Partene inngikk ett år senere en ny fremleiekontrakt for ett år.
Ved kgl.res. 9. juli 1982 ble det med virkning fra 1. september 1982 gitt nye prisforskrifter for boliger i boligbyggelag. De nye forskrifter medførte for slike leiligheter som den saken gjelder, en så høy maksimalpris at den lå over hva vanlige kjøpere var villige til å betale. Etter praksis i borettslaget/ boligbyggelaget frem til en tid ut i 1984 kunne andelseierne overdra sine leiligheter fritt dersom forkjøpsrett ikke ble gjort gjeldende til maksimalpris. Dette ledet til at forkjøpsretten fikk liten praktisk betydning. Kvinges mente at overenskomsten av april 1981 i realiteten innebar at Bratten hadde overdratt leiligheten til dem for kr 100.000, med plikt til å foreta den formelle overføring når forkjøpsrettsreglene ikke lenger var til hinder for det. De fremsatte krav om at Bratten skulle overføre leiligheten til dem. Bratten hevdet at det bare forelå en fremleieavtale med en mulighet for fremtidig overdragelse, og motsatte seg kravet. Kvinges reiste så i 1984 søksmål for Bergen byrett.
Etter avtale mellom partene flyttet Bratten inn i leiligheten i oktober 1985, og tilbakebetalte beløpet på kr 100.000 til Kvinges. Det er enighet mellom partene om at denne midlertidige løsning ikke skal ha noen betydning for avgjørelsen av tvisten mellom dem.
Byretten avsa 27. mai 1987 dom med slik domsslutning:
"1. Elsy Marie Bratten dømmes til å overføre andelsleilighet nr. 24803 i Lønborg Borettslag til Oskar og May Britt Kvinge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Retten la til grunn at overenskomsten av april 1981 i realiteten inneholdt en overdragelse av leiligheten til Kvinges for kr 100.000. Den uttalte at det var en selvsagt forutsetning at Bratten ved overføring av leiligheten skulle få betalt dette beløp, men at dette lå utenfor påstanden og ikke ble tatt med i domsslutningen.
Elsy Marie Bratten anket dommen til Gulating lagmannsrett og nedla påstand om frifinnelse. May Britt og Oskar Kvinge påstod byrettens dom stadfestet. Oskar Kvinge døde i april 1988, og May Britt Kvinge fortsatte saken alene. Lagmannsretten avsa dom 2. september 1988 med slik domsslutning:
"1. Elsy Marie Bratten dømmes til å overføre andelsleilighet nr. 24803 i Lønborg borettslag, Helleveien 265, Bergen til May Britt Kvinge mot at Kvinge som vederlag betaler til Bratten et beløp tilsvarende maksimalprisen for leiligheten pr. 1. januar 1984 beregnet etter de prisregler for andelsleiligheter som gjaldt på dette tidspunkt.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for byrett eller lagmannsrett."
Lagmannsretten fant at overenskomsten av april 1981 innebar en forpliktelse til å overføre leiligheten, men at overføringen først skulle skje "...på det tidspunkt da Kvinge etter ansiennitetsreglene kunne bli godkjent som andelseier av borettslaget. Dette tidspunkt har man regnet med ville ligge 1 - 3 år frem i tiden."
Retten fant videre - slik det fremgår av domsslutningen - at prisen måtte settes til et beløp tilsvarende maksimalprisen for leiligheten pr 1 januar 1984 beregnet etter de prisregler som gjaldt på dette tidspunkt. Særlig på grunn av de endrede prisforskriftene fra 1. september 1982 ville dette innebære et langt høyere beløp enn kr 100.000.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.
May Britt Kvinge erklærte anke til Høyesterett over saksbehandlingen, subsidiært over avgjørelsens innhold. Anken over realiteten ble ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs beslutning av 13. januar 1989 nektet fremmet under henvisning til tvistemålsloven §373 tredje ledd nr 2, mens anken over saksbehandlingen ble henvist til Høyesterett.
Den ankende part, May Britt Kvinge, har i det vesentlige anført:
Det ble for lagmannsretten bare prosedert om to mulige tolkninger av overenskomsten av april 1981. Kvinge hevdet at overenskomsten medførte en plikt for Bratten til å overdra leiligheten for kr 100.000 når dette lot seg gjennomføre i forhold til forkjøpsrettsreglene, mens Bratten hevdet at hun overhodet ikke hadde påtatt seg noen plikt til overdragelse. Lagmannsretten bygger på at leiligheten ble overdratt, men til den betydelig høyere pris som maksimalprisen pr 1. januar 1984 innebærer. Dette ligger utenfor partenes prosedyre. Mye taler for at lagmannsretten ved sin avgjørelse må sies å ha gått utenfor partenes påstander, i strid med tvistemålsloven §85. Iallfall er lagmannsrettens avgjørelse truffet i strid med loven §86, hevder Kvinge. Lagmannsretten har ved sin tolkning av avtalen bygd på omstendigheter som ikke var påberopt av partene. Og dette skjedde uten at retten ga partene noen anledning til å uttale seg om den tolkning den overveide å bygge på, og til å supplere sin bevisførsel med henblikk på en slik tolkningsmulighet. Som følge av denne fremgangsmåten er lagmannsrettens avgjørelsesgrunnlag blitt mangelfullt. Dette må lede til opphevelse av dommen. Det er vist til avgjørelsen i Rt-1963-996. Kvinge hevder videre at domsgrunnene er uklare og selvmotsigende i en slik grad at det må lede til opphevelse etter tvistemålsloven §384 annet ledd nr 5. Lagmannsretten har i domsgrunnene lagt vekt på bestemmelsen i overenskomsten om at eiendommens takstverdi skulle tilfalle Kvinge dersom Bratten kom til å overdra leiligheten til borettslaget. Begrunnelsen står her i klar motstrid med lagmannsrettens resultat, som er at Kvinge må betale takstprisen til Bratten.
Ytterligere hevdes det å foreligge vesentlige mangler og uklarheter knyttet til selve domsslutningen. Når det her tales om "maksimalprisen for leiligheten pr. 1. januar 1984", er det uklart om det siktes til høyeste lovlige pris eller om det siktes til den høyeste pris som faktisk kunne oppnås i markedet på dette tidspunkt, og som lå betydelig lavere. Det må videre anses som en feil at lagmannsretten ikke selv har tall festet det beløp det her er tale om, men overlater dette til partene. Noen mulighet for å få beløpet fastsatt av prisnemnda er det ikke lenger.
May Britt Kvinge har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Ankemotpartens, Elsy Marie Brattens, anførsler er i hovedsak følgende:
Selv om lagmannsretten er kommet til et resultat som partene ikke hadde drøftet i sin prosedyre, foreligger det ikke noen saksbehandlingsfeil. Resultatet ligger klart innenfor rammen av partenes påstander. Når Bratten påstod seg frifunnet for påstanden om plikt til å overføre leiligheten, må hennes påstand naturlig forstås slik at hun subsidiært ønsket kjøpesummen satt så høyt som mulig. Heller ikke har lagmannsretten gått utenfor partenes anførsler. Tvisten gjaldt forståelsen av overenskomsten av april 1981. Lagmannsretten har ved sin tolkning ikke bygd på andre faktiske omstendigheter enn dem som var påberopt av partene, men den er på grunnlag av de påberopte omstendigheter kommet til et tolkningsresultat som partene ikke hadde prosedert på. Tolkningen beror imidlertid på rettsanvendelse. Når det gjelder rettsanvendelsen, er retten ubundet av partenes anførsler, jf tvistemålsloven §191. Det er ingen saksbehandlingsfeil at lagmannsretten ikke innhentet partenes uttalelser om det tolkningsalternativ dommen bygger på. Den foreliggende sak ligger annerledes an enn saken i Rt-1963-996. Under ingen omstendighet er det i vår sak tale om noen feil som kan ha hatt betydning for avgjørelsens innhold, jf her tvistemålsloven §384 første ledd.
Det foreligger ingen selvmotsigelse i lagmannsrettens domsgrunner, hevder Bratten. Lagmannsretten må ha forstått bestemmelsen om at Kvinge skulle ha takstverdien dersom leiligheten ble overdratt til borettslaget, som en bestemmelse for det tilfelle at Kvinge allerede hadde betalt takstverdien når forkjøpsretten ble gjort gjeldende. Hvorvidt denne forståelsen er riktig, er et spørsmål om avgjørelsens realitet, og vedrører ikke saksbehandlingen.
Heller ikke er det etter Brattens oppfatning noen uklarhet eller mangel ved domsslutningen. Det er klart at det med maksimalpris siktes til høyeste lovlige pris. Og det kan ikke være noen problemer forbundet med å fastsette beløpet etter den anvisning lagmannsretten har gitt.
Elsy Marie Bratten har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: Anken forkastes
Subsidiært: Lagmannsrettens dom oppheves og hjemvises til ny behandling
I begge tilfeller: Det offentlige tilkjennes saksomkostninger."
Det er for Høyesterett fremlagt to nye dokumenter, som jeg kommer tilbake til. Videre er det holdt bevisopptak for Bergen byrett til avhør av ett vitne, en avdelingssjef i Bergen og Omegn Boligbyggelag. Vitnet, som er nytt for Høyesterett, har særlig forklart seg om priser og praksis ved overdragelser av leiligheter i boligbyggelaget i det aktuelle tidsrom.
Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
Kvinges prosedyre for lagmannsretten bygde på at Bratten ved overenskomsten av april 1981 påtok seg en plikt til å overføre leiligheten til Kvinges når en slik overføring lot seg gjen nomføre i forhold til borettslaget, uten ytterligere betaling enn de kr 100.000 som er omhandlet i overenskomsten. Brattens prosedyre gikk ut på at hun overhodet ikke hadde påtatt seg noen plikt til å overføre leiligheten. Lagmannsretten er kommet til sitt resultat ved å tolke overenskomsten slik at Bratten var forpliktet til å overføre leiligheten, men bare til det høyere vederlag maksimalprisen pr 1. januar 1984 utgjør. Det er for Høyesterett uomtvistet at partene ikke hadde berørt dette tolkningsalternativ i sin prosedyre, og at lagmannsretten ikke ga partene noe varsel om at den overveide å legge en slik forståelse av overenskomsten til grunn for sin avgjørelse.
Jeg finner det tvilsomt om lagmannsretten ved sin avgjørelse kan sies å ha gått utenfor partenes påstander i strid med tvistemålsloven §85. Mye kan nok tale for å se det slik at lagmannsrettens resultat ligger innenfor rammen av de påstander som var nedlagt. Likeledes finner jeg det tvilsomt om lagmannsretten, i strid med tvistemålsloven §86 første ledd, har bygd på omstendigheter som ikke var påberopt. I saker om avtaletolkning kan det være vanskelig å avgrense hvilke omstendigheter som kan anses påberopt slik at retten kan legge dem til grunn for avgjørelsen. Selve tolkningsresultatet beror på rettsanvendelse, og her er retten ikke bundet av partenes anførsler. Imidlertid finner jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på disse spørsmålene. Avgjørende for meg er følgende:
Når lagmannsretten overveide å avgjøre saken med en begrunnelse og et resultat som avvek såvidt sterkt fra partenes prosedyre, skulle den etter min mening ha gitt partene et varsel om sine overveielser, slik at de hadde fått anledning til å uttale seg og til eventuelt å tilby ytterligere bevisførsel. En slik plikt for retten kan forankres i tvistemålsloven §86 annet ledd om at den bør sørge for at partenes anførsler blir så klare og fullstendige som mulig, jf avgjørelsen i Rt-1963-996. Men plikten kan også bygges direkte på det kontradiktoriske prinsipp, som er en grunnsetning i vår rettergangsordning. Retten må ikke ved sin avgjørelse bygge på en begrunnelse eller komme til et resultat som partene ikke har hatt rimelig anledning til å uttale seg om, med mindre det må anses klart at slik uttalelse ville være uten betydning. Jeg tilføyer at dersom saken allerede var tatt opp til doms da lagmannsretten gjorde sine overveielser om å fravike partenes prosedyre, skulle den ha reassumert saken overensstemmende med tvistemålsloven §339 første ledd.
Den fremgangsmåte lagmannsretten valgte, innebar en betydelig fare for at avgjørelsen kunne bli truffet på et mangelfullt grunnlag. Dette kommer også til syne i lagmannsrettens avgjørelsesgrunner, hvor retten peker på forhold som er mangelfullt opplyst. Når disse forhold er utilstrekkelig opplyst, synes det nettopp å henge sammen med at partene, ut fra sitt syn på det foreliggende tolkningsspørsmål, ikke så noen foranledning til å uttale seg eller fremskaffe bevis på disse punkter. Jeg viser således til lagmannsrettens uttalelse om at det ikke foreligger "opplysninger om sannsynligheten for at maksimalpris kunne oppnås på vedkommende tidspunkt". For Høyesterett har Kvinge fremlagt to nye dokumenter som skal vise at leiligheten ble utbudt for salg høsten 1983, og at det eneste bud som innkom, var på kr 130.000. Sammenligningsvis er det opplyst at maksimalprisnivået for den aktuelle leilighet pr 1. januar 1984 var på ca kr 234.000, noe lagmannsretten for øvrig ikke har vært klar over.
De forhold jeg nettopp har påpekt, tjener både til å belyse at det foreligger en saksbehandlingsfeil, og at det er sannsynlig at feilen kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold, jf tvistemålsloven §384 første ledd. Lagmannsrettens dom må da oppheves, og det er ikke nødvendig for meg å uttale meg om de øvrige forhold som er påberopt som saksbehandlingsfeil. Saken må hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling med ny ankeforhandling.
Anken har ført frem. Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172. Etter min mening må §172 i dette tilfelle lede til at den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Beløpet settes til kr 31.160, herav for utgifter kr 13.160.
Jeg stemmer for denne kjennelse:
1. Lagmannsrettens dom oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling med ny ankeforhandling.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Elsy Marie Bratten til May Britt Kvinge 31.160 - trettientusenetthundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.