HR-1995-75-B - Rt-1995-821

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1995-05-12
Publisert:	HR-1995-00075-B - Rt-1995-821 (248-95)
Stikkord:	Erstatningsrett, Advokatansvar, Bevisbedømmelse
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsret LE-1993-00282 A - Høyesterett HR-1995-00075 B, nr 127/1994
Parter:	Inomek A/S (Advokat John Arff-Pettersen) mot Roar Fløttre (Advokat Ole Petter Salen - til prøve)
Forfatter:	Schei, Halvorsen, Langvand, Gussgard, Aasland
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §392

Dommer Schei: Saken gjelder advokatansvar. Spørsmålet er om en advokat har tilsidesatt omsorgsplikter i forhold til en part som ikke var hans klient, og om dette fører til erstatningsansvar for advokaten.

To innbyrdes sammenhengende kontraktsforhold er sentrale i saken. Det ene gjelder en entreprise, ombygging og utbedring av Stensberggt 21 i Oslo. Det andre gjelder overdragelse av eiendommen Odden, gnr 40 bnr 86 i Asker.

Stensberggt 21 er en bygård. Den var eid av Inomek A/S. Eneeier av Inomek A/S var Bernt Ohna. Ohna ønsket å bygge om eiendommen til studenthybler og foreta utbedringsarbeider ellers. Det ble utarbeidet tegninger for arbeidene, nødvendige bygningsmessige tillatelser ble skaffet og det ble innhentet anbud.

Odden var et tomteområde på ca 4 mål egnet for oppdeling og utbygging. Eier av Odden var eiendomsselskapet Odden A/S. Aksjeeiere i selskapet var Bernt Ohna med 40 aksjer og advokat Kåre Størseth med 20 aksjer.

Ohna ønsket å bruke sin eierandel i Odden A/S til å finansiere arbeidene i Stensberggt 21. Han kom i kontakt med Tor Puntervoll, som drev som entreprenør. Puntervoll ønsket å få hånd om Odden for oppdeling og utbygging og var villig til å utføre entreprisen i Stensberggt.

Det ble oppnådd enighet mellom Ohna og Puntervoll om at Puntervoll skulle utføre entreprisen og som delbetaling få overført Odden. Advokat Kåre Størseth, som var Ohnas juridiske rådgiver, utarbeidet utkast til kontraktsdokumenter. Det ble utarbeidet utkast vedrørende overdragelsen av Odden med Odden A/S som selger og Puntervoll som kjøper, og utkast vedrørende entreprisen i Stensberggt, med Inomek A/S som byggherre og Puntervoll som entreprenør.

Før undertegningen kontaktet Puntervoll advokatfullmektig Anne Kathrine Fløttre, fullmektig hos advokat Roar Fløttre. Hun gjennomgikk kontraktsutkastene og fikk inn noen endringer, som ikke er sentrale i forhold til tvisten i saken. Avtalene ble undertegnet 13 desember 1988.

Entreprisekontrakten har bestemmelser blant annet om hva arbeidet omfatter, igangsettelsen - satt til 13 desember 1988, og ferdigstillelsen - at man tok "sikte på ferdigstillelse i løpet av juni 1989". I kontraktens punkt 7 er det utførlige bestemmelser om vederlag, oppgjør mv. Dette punktet lyder:

"7. For de arbeider entreprenøren skal utføre betaler byggherren følgende beløp:

Byggearbeider totalt ink.m.v.a. kr 3000000,-

Byggadministrasjon, avgiftsfritt kr 1100000,- kr 4100000,-

Det betales av byggherren kr 1100000,- ved arbeidets igangsettelse. Restbeløpet avgjøres ved at entreprenøren overtar den av Odden A/S' eide eiendom, gnr. 40, bnr. 86 i Asker for avtalt overtagelsessum kr 3000000,-. Skjøte på eiendommen i heftelsesfri stand overleveres ved underskrift av nærværende kontrakt for deponering hos advokatfullmektig Anne Fløttre, Kronprinsensgt. 5, 0251 Oslo 1. Pantattest leveres av eieren.

Hjemmelen til eiendommen gnr. 40, bnr. 86 i Asker overføres til Tor Puntervold således:

1. 1/4 den 1. mars 1989.

2. 1/4 når sutak er lagt.

3. 1/4 når vinduer er isatt.

4. 1/4 når innflytting kan ta til etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.

Hjemmelsoverføringen skjer såfremt oppdeling av eiendommen har funnet sted ved tilskjøting av de enkelte utskilte tomter. Hvis oppdeling ikke er gjennomført skjer hjemmelsoverføringen ved at det på de respektive tidspunkter overføres en ideell 4.del av eiendommen.

Dersom ingen tomt er solgt før 1. mars 1989 skal byggherren yte entreprenøren et lån på kr 1500000,- rentefritt i 3 måneder. Deretter betales 16 % rente p.a.

Lånet skal sikres med 1. prioritets pant i en ideell 4.del av eiendommen, eller i en av tomtene. Lånet skal tilbakebetales senest når den første av tomtene selges av entreprenøren.

Hvis ikke tomten (gnr. 40, bnr. 86) lar seg dele p.g.a. de gamle deleforbud og heftelser som hviler på eiendommen, innen 1. juli 1989, har Puntervoll rett til å få utbetalt totalt kr 5500000,- av byggherren for arbeidet utført i henhold til denne kontrakt. Betalingsbetingelser i henhold til Norsk Standard for ferdigstillelse av bygg.

Tomten vil da bli tilbakeført i sin helhet til Odden A/S."

I kjøpekontrakten for Odden ble, vedrørende kjøpesum og oppgjør mv, fastsatt:

"1. Selgeren selger til kjøperen sin eiendom gnr. 40, bnr. 86 i Asker for kr 3 mill.

2. Kjøpesummen betales i mellomregning med Inomek A/S og slik det er bestemt i kontrakt mellom Inomek A/S og Modulhus, Tor Puntervold vedrørende rehabilitering og nybygg av den faste eiendom, Stensberggt. 21, Oslo.

3. Skjøtet på eiendommen deponeres hos kjøper v/advokatfullmektig Anne Fløttre. Hjemmelen til eiendommen skal overføres på den måte det er beskrevet i avtale mellom Inomek A/S og Tor Puntervold av i dag. (avtalens pkt. 7)"

Jeg nevner at det skjøte som det i kontraktene er angitt skal deponeres hos advokatfullmektig Fløttre, er skjøtet utstedt i 1986 fra tidligere eier av Odden, Arne Aass, til Odden A/S. Dette skjøtet var ikke blitt tinglyst, og Arne Aass hadde derfor fortsatt grunnbokshjemmel til eiendommen.

Entreprisekontrakten forutsatte at eiendommen skulle oppdeles og enkelttomtene tilskjøtes Puntervoll. Det var praktiske vanskeligheter med å få dette til. Dette er en vesentlig del av bakgrunnen for at partene i februar/mars kom til at Puntervoll burde overta Odden A/S, i stedet for å få tilskjøtet eiendommen Odden fra selskapet. For å få gjennomført dette utferdiget advokat Størseth utkast til en ny entreprisekontrakt og en ny kjøpekontrakt. Også disse kontraktsutkastene ble forelagt advokatfullmektig Fløttre. Hun fikk inn enkelte endringer. En av disse skal jeg komme tilbake til. De nye kontraktene ble undertegnet 6 april 1989.

Entreprisekontrakten er, med unntak av punkt 7 om oppgjør mv, praktisk talt likelydende med den tilsvarende kontrakten av 13 desember 1988. I punkt 7 i avtalen av 6 april heter det:

"7. For de arbeider entreprenøren skal utføre betaler byggherren følgende beløp:

a/ Byggarbeidet totalt innkludert m.v.a. kr 3600000,-

b/ Byggeadministrasjon, avgiftsfritt kr 1100000,- kr 4700000,-

Av ovennevnte beløp er av byggherren betalt kr 1100000,-. Restbeløpet på kr 3600000,- avgjøres ved at Tor Puntervold overtar Inomek A/S' fordring på kr 3643500,- i selskapet Odden A/S. Differansebeløpet på kr 43500,- ettergis av Inomek A/S.

Inomek A/S' fordring mot Odden A/S overtas av Tor Puntervold og nedtrappes etter de i Stensberggt. 21 til enhver tid leverte materialer og utførte arbeider og ettergis helt ved ferdigstillelse. Det vises videre til inngått avtale mellom Tor Puntervold og Bernt E. Ohna om at Tor Puntervold overtar samtlige aksjer i Odden A/S på nærmere bestemte vilkår.

Byggherren har ytet entreprenøren et lån på kr 500000,-. Lånet er rentefritt frem til 15. juni 89. Deretter betales 16 % rente p.a. Lånet skal tilbakebetales senest når de 2 første tomter på eiendommen gnr. 40, bnr. 86 i Asker, tilhørende Odden A/S, er solgt.

Når sutak er lagt betaler Inomek A/S Tor Puntervoll kr 800000,-, som nytt lån vedr. byggearbeidene i Stensberggt. 21. Det er rentefritt til 15. august 89. Deretter betales 16 % rente p.a. Som sikkerhet for lånet utsteder Puntervoll (Odden A/S) en pantobl. i gnr. 40, bnr.86 i Asker, med prioritet etter 2 - to - millioner. Dersom tomten er delt og hver parsell har fått sitt bruksnummer, kan Puntervoll istedet gi sikkerhet i en av disse tomtene, som 1. prioritet.

Lånet skal tilbakebetales når de 2 - to - første tomtene på Odden er solgt."

Jeg nevner at bestemmelsen helt til slutt om kr 800.000 i lån når sutak er lagt, kom inn i forbindelse med den gjennomgang som advokatfullmektig Fløttre foretok. Ellers er punkt 7 på alle vesentlige punkter i samsvar med kontrakstutkastet fra advokat Størseth.

Vedrørende overdragelsen av aksjene i Odden A/S ble det i den nye kjøpekontrakten fastsatt:

"1. Selger overdrar til kjøper samtlige aksjer - 60 - seksti stk. - hver pålydende kr 1000,-, i selskapet Odden A/S.

Aksjene overtas således:

a) 40 - førti - aksjer overtas pr. 6. april 1989 og

b) 20 - tyve aksjer overtas pr. 15. oktober 1989. (Erklæring fra advokat Størseth vedlegges.)

2. Aksjene overdras mot betaling av et beløp tilsvarende egenkapitalen i sel skapet Odden A/S pr. 31. desember 1989."

Den erklæringen fra advokat Størseth som er nevnt i kjøpekontrakten, innebar at han fraskrev seg enhver rådighet over aksjene. Puntervoll fikk i og med overdragelsen av aksjene kontrollen over selskapet.

Puntervoll søkte, ved advokatfullmektig Fløttre, omgående om konsesjon for ervervet av aksjene. Fra slutten av april lyktes det Puntervoll å finne kjøpere til tomtene. Kjøperne betalte en mindre del av kjøpesummen til Puntervoll ved kontraktsunderskrift. Men tomtene var ennå ikke fradelt, og Puntervoll kunne derfor ikke få realisert verdien som lå i disse. Han ba om utbetaling av ytterligere lån fra Inomek. Tidligere hadde han fått utbetalt de kr 500.000 (som er nevnt i punkt 7 i avtalen av 6 april 1989) og kr 400.000 av beløpet på kr 800.000. Når beløpet på kr 800.000 ikke i sin helhet var utbetalt, kom det av at dette beløpet forfalt til utbetaling først når sutaket var lagt, og så langt var arbeidene ikke kommet. Ohna sa seg likevel villig til å utbetale ytterligere beløp, blant annet på det vilkår at det skulle utstedes pantobligasjoner til sikkerhet for alt lån som var utbetalt. Ytterligere lånebeløp ble ikke utbetalt.

Mot slutten av juni 1989 oppsto det diskusjoner og brevveksling omkring kontraktsoppfyllelse og mislighold. Etter kontrakten var det angitt at man tok sikte på ferdigstillelse i løpet av juni 1989, men ved slutten av måneden var arbeidene ikke kommet halvveis. Også Puntervoll gjorde gjeldende at det forelå kontraktsbrudd fra den annen side. Han fremholdt blant annet at han var pålagt tilleggsarbeider av betydelig omfang uten nødvendig tegningsgrunnlag.

Den 6 juli 1989 meddelte Puntervoll bygningskontrollen i Oslo kommune, med gjenpart til Inomek, at han med øyeblikkelig virkning trakk seg som ansvarshavende for prosjektet. Hans arbeide på byggeplassen opphørte umiddelbart.

Samme dag ble Puntervoll gitt konsesjon for ervervet av aksjene i Odden A/S, og den 11 juli sendte advokat Fløttre på hans vegne skjøtet fra Arne Aass til Odden A/S til tinglysing. Skjøtet ble tinglyst 12 juli.

Jeg nevner at Inomek/Ohna på forskjellige måter forsøkte å hindre overskjøtingen til Odden A/S og oppdeling av eiendommen og overskjøting til de tomtekjøpere Puntervoll hadde inngått avtale med. Blant annet henvendte Ohna seg til Arne Aass og fikk ham til å utstede et nytt skjøte på Odden direkte til seg. Han oppga som grunn for å be om nytt skjøte at det tidligere utstedte skjøtet var kommet bort. Videre henvendte Ohna seg direkte til tomtekjøperne og ga uttrykk for at Puntervoll ikke var i en slik posisjon at han kunne overdra tomtene. Han begjærte også midlertidig forføyning med krav om disposisjonsforbud for Puntervoll og Odden A/S over eiendommen. Ikke noe av dette førte frem.

I desember 1985, etter at delingen av eiendommen var gjennomført, inngikk Odden A/S nye avtaler med kjøperne. Det ble utstedt skjøter, og det ble foretatt innbetalinger på til sammen ca kr 3,7 millioner. Dette beløpet ble i henhold til de nye kjøpsavtalene innbetalt til advokat Fløttre, som overførte pengene til Puntervoll.

Jeg nevner at Inomek A/S reiste sak for Den faste tekniske voldgiftsrett i Oslo med krav om erstatning for utgifter til ferdigstillelse av arbeidene i Stensberggt 21 samt tilbakebetaling av ytete lån til Puntervoll. Ved voldsgiftsrettens dom ble Puntervoll dømt til å betale ca 6,5 millioner kroner til ferdigstillelsen og til å tilbakebetale lånene på kr 900.000, alt med tillegg av renter. Puntervoll har senere gått konkurs, og Inomek A/S har bare fått en beskjeden dividende av sitt krav.

Inomek var av den mening at advokatfullmektig Fløttre hadde opptrådt erstatningsbetingende overfor selskapet, og at det kunne gjøre ansvar gjeldende overfor hennes prinsipal, advokat Roar Fløttre. Inomek gjorde gjeldende at avtalene av desember 1988 og april 1989 forutsatte at skjøtet på Odden skulle ligge i depot hos advokatfullmektig Fløttre til sikkerhet for rett oppfyllelse fra Puntervoll overfor Inomek A/S. Advokatfullmektig Fløttre hadde - hevdet selskapet - disponert over skjøtet i strid med hennes plikter etter depotbestemmelsen. Dessuten ble det hevdet at ansvar kunne bygges på at hun ved sine disposisjoner hadde gjort det mulig for Puntervoll urettmessig å tilegne seg den verdi som lå i Odden uten å oppfylle entreprisekontrakten.

Advokat Roar Fløttre bestred ikke at han var ansvarlig for sin fullmektigs handlinger og unnlatelser, men gjorde gjeldende at hun ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende.

Inomek A/S reiste deretter sak mot advokat Roar Fløttre ved Oslo byrett.Oslo byrett avsa 27 november 1992 dom med slik domsslutning:

"1. Saken avvises forsåvidt angår Bernt E. Ohna.

2. Roar Fløttre frifinnes.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger."

Byretten la til grunn at skjøtet ikke var deponert til sikkerhet for Inomek A/S, og at Fløttre heller ikke var ansvarlig på annet grunnlag.

Inomek A/S påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten avsa 31 januar 1994 dom med slik domsslutning:

"1. Byrettens domsslutning punktene 2 og 3 stadfestes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten la til grunn at deponeringen, slik denne var fastsatt i avtalen av 13 desember 1988, tok sikte på å sikre Odden A/S. Retten mente imidlertid at deponeringen falt bort som en følge av kontraktsrevisjonen i april 1989, slik at det ikke kunne bygges ansvar på dette grunnlag. Advokatfullmektig Fløttre hadde heller ikke på annen måte tilsidesatt sine forpliktelser i forhold til Inomek.

Inomek A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ved avgjørelse av 1 juli 1994 henviste Høyeste retts kjæremålsutvalg anken til Høyesterett og besluttet samtidig, med hjemmel i tvistemålsloven §392 tredje ledd jf annet ledd, at forhandlingene foreløpig skulle begrenses til spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag.

Det er foretatt meget omfattende bevisopptak til bruk for Høyesterett, og det er fremlagt noen få nye dokumenter. Saken står for Høyesterett i samme stilling som for de underordnede retter.

Den ankende part, Inomek A/S, har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:

Advokatfullmektig Fløttre tilsidesatte sine plikter etter deponeringsbestemmelsen. Inomek hadde et klart behov for å sikre seg kontraktsmessig oppfyllelse fra Puntervoll. Det var opprinnelig laget et kontraktsutkast der Odden skulle tilskjøtes Puntervoll og Inomeks interesser skulle ivaretas gjennom en pantobligasjon i eiendommen. Av omkostningsmessige grunner forlot man imidlertid denne sikringsordning og valgte i stedet ordningen med depot. Selv om advokatfullmektig Fløttre ikke var inne i bildet ved de tidligste kontraktsforhandlingene, måtte hun forstå Inomeks behov for å sikre seg. Ohnas opptreden når det gjaldt deponeringen av skjøtet, måtte også vise at deponeringen av ham ble oppfattet å være av betydning for Inomek. Det kan nok hevdes at deponeringen etter desember-avtalen var noe unødvendig for Inomek. Men selskapets representanter, Ohna og Størseth, var iallfall av den mening at deponeringen var viktig, og Fløttre hadde ikke grunn til å oppfatte forholdet på annen måte.

Etter april-avtalen var sikringsbehovet for Inomek åpenbart. Fløttre kan ikke med rimelighet høres med at hun nå trodde at depotet var bortfalt. April-avtalens taushet om deponering tilsier at det ikke var noen endring på dette punkt. At det ville bli nødvendig å tinglyse skjøtet, kan heller ikke medføre at depotforpliktelsen var bortfalt. Når behovet for tinglysing oppsto, fikk man vurdere sikringsspørsmålet på nytt og etablere en alternativ form for sikkerhet.

Skulle tinglysing kunne skje, måtte det i tilfelle være for å muliggjøre aktuelle overdragelser til tomtekjøpere. Da tinglysingen fant sted i juli 1989, var imidlertid eiendommen ikke oppdelt. Tinglysingen kunne da ikke ha noe annet formål enn å sikre Puntervoll eiendommen i en situasjon hvor han selv hadde tilsidesatt sine kontraktsmessige forpliktelser.

Subsidiært hevdes at selv om det skulle legges til grunn at det ikke forelå noen avtale om deponering til fordel for Inomek, må advokat Fløttre være ansvarlig. Advokatfullmektig Fløttre tilsidesatte ved sine handlinger totalt de omsorgsforpliktelser hun hadde i forhold til Inomek. Selv om Inomek ikke var hennes klient, hadde hun ikke rett til å medvirke til at Odden A/S/Puntervoll fikk tinglyst skjøtet på Odden i juli 1989. På dette tidspunktet hadde Puntervoll totalt misligholdt sine plikter etter entrepriseavtalen. Ved å få tinglyst skjøtet på eiendommen fikk han, sammen med de ytelser han tidligere hadde fått, langt mer enn fullt oppgjør samtidig som han selv kun hadde utført noe over en tredjepart av arbeidet etter entreprisen. Advokat Fløttres medvirkning var nødvendig for at Puntervoll skulle kunne oppnå dette, og det må få erstatningsrettslige konsekvenser når en advokat medvirker til slik urett.

Erstatningskrav må også kunne bygges på at advokatfullmektig Fløttre i desember 1989 innkasserte vederlaget for tomtene og lot det gå videre til Puntervoll. Advokatfullmektig Fløttre sørget ved dette for at Puntervoll kunne innkassere den økonomiske gevinsten av den rettsstridige overskjøtingen i juli.

Subsidiært gjøres det gjeldende at advokatfullmektig Fløttre iallfall tilsidesatte sine plikter ved at hun ikke dekket eller fikk tinglyst pantobligasjoner til sikkerhet for de lån som var ydet Puntervoll. Punkt 7 i kontrakten av april 1989 ga Inomek krav på obligasjoner som sikkerhet.

Den ankende part, Inomek A/S, har nedlagt slik påstand:

"1. Roar Fløttre er erstatningsansvarlig.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter."

Ankemotparten, advokat Fløttre, har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:

Skjøtet på Odden ble ikke deponert til sikkerhet for Inomek A/S. Dette selskapet hadde ikke behov for en slik sikkerhet etter avtalen av desember 1988, og avtalen av april 1989 har ikke bestemmelse om deponering. Deponering etter april-avtalen ville også vært meningsløst. Hele formålet med denne avtalen var å få til overskjøting og oppdeling så snart som mulig.

Advokatfullmektig Fløttre tilsidesatte ikke noen plikt i forhold til Inomek A/S. Det var Puntervoll som var hennes klient. Det var hans interesser hun skulle ivareta. Hun hadde ikke mulighet for, og var ikke forpliktet til, å ta stilling til tvistene mellom Puntervoll og Inomek i entreprisesaken. Hun hadde ikke rett til - i forhold til sin part - å holde skjøtet tilbake, og hun var forpliktet til å overføre vederlaget for tomtene til ham.

Vilkårene for utstedelse av pantobligasjoner til sikkerhet for de lån som ble gitt, var ikke oppfylt. Under enhver omstendighet har hun på dette punkt ikke tilsidesatt noen plikt i forhold til Inomek.

Ankemotparten har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

"1. Lagmannsrettens domslutning pkt. 1 stadfestes.

2. Innomek AS tilpliktes å betale sakens omkostninger for byrett, lagmanns rett og Høyesterett."

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten.

Innledningsvis nevner jeg at det ved den bevisbedømmelsen som må foretas i saken, er grunn til å legge særlig vekt på det som kan sluttes av avtalene og dokumentene ellers og partenes opptreden for så vidt dette gjelder perioden frem til bruddet i juli 1989. Etterfølgende dokumenter og forklaringer, ikke minst de omfattende forklaringer som er gitt i bevisopptakene, må generelt ha liten vekt. Det må regnes med som åpenbart at forklaringene, som er sterkt divergerende på sentrale punkter, i atskillig grad vil være påvirket av konflikten og de implisertes interesser i utfallet av saken.

Som et moment av betydning for fortolkning av avtalene, og for forståelsen av partenes opptreden og utspill, vil jeg også peke på at vi her har å gjøre med presumtivt profesjonelle parter og rådgivere. Det må f eks ved kontraktsfortolkningen i utgangspunktet legges til grunn at kontraktene er utformet ut fra rasjonelle betraktninger.

Jeg vil nevne at partene og de tidligere instanser, til dels synes å ha lagt til grunn at man må holde de forskjellige rettssubjekter på "samme side" nøye fra hverandre. Jeg tror ikke dette gjennomgående er noen god betraktningsmåte i forhold til de spørsmål denne saken reiser. Frem til aksjene i Odden A/S ved april-avtalen overdras til Puntervoll, er det et klart interessefellesskap mellom Ohna, Inomek A/S, Odden A/S og for så vidt også advokat Kåre Størseth. Det er i denne perioden liten grunn til, i forhold til det nærværende sak gjelder, å sondre skarpt mellom disse rettssubjektene, f eks mellom Inomek A/S og Odden A/S hvor Ohna representerer og har kontroll i begge selskaper. På tilsvarende måte er det etter april-avtalen i de fleste sammenhenger ikke grunn til å sondre mellom Odden A/S og Puntervoll.

Jeg ser så på spørsmålet om deponeringen av skjøtet på Odden skjedde til sikkerhet også for Inomek A/S.

Inomek har fremhevet at det i et første utkast til kontrakter var bestemt at det skulle utstedes en førsteprioritets pantobligasjon til selskapet i Odden på noe over 5 millioner kroner. Grunnen til at man forlot dette opplegget var omkostninger, men utkastet viser at partene var opptatt av å sikre Inomek. Til dette bemerker jeg at dette førsteutkastet bygget på at Odden skulle overskjøtes til Puntervoll, og da ville Inomek ha behov for sikkerhet. Jeg tilføyer at førsteutkastet var ukjent for advokatfullmektig Fløttre. Det hun hadde å holde seg til, var utelukkende det kontraktsutkast som ble presentert for henne. Hun hadde ikke kjennskap til hva som tidligere hadde vært drøftet mellom partene, og dette kan derfor ikke trekkes inn til belysning av hva hun "måtte forstå".

I kontraktsutkastet var det altså angitt at skjøtet, og det var som nevnt skjøtet fra Arne Aass til Odden A/S, skulle deponeres hos advokat Fløttre. Det var ikke angitt i kontrakten hvem deponeringen skulle tilgodese. Det var klart at Puntervoll hadde et behov for sikkerhet. Han skulle utføre betydelige arbeider, og eiendommen utgjorde den vesentligste del av vederlaget. Det var viktig for ham å sikre at eiendommen ikke ble disponert av Odden A/S i strid med hans interesser. Fløttre, som var hans advokat, hadde grunn til å oppfatte det slik at iallfall han skulle sikres ved deponeringen. Derimot er det vanskelig å se at hun hadde grunn til å gå ut ifra at også Inomek eller eventuelt Odden A/S skulle sikres. Det deponerte skjøtet var som nevnt skjøtet fra Arne Aass til Odden A/S. Puntervoll kunne ikke bruke dette skjøtet for å skaffe seg selv hjemmel. En eventuell tinglysing av skjøtet ville utad bare formalisere Odden A/S' eiendomsrett. Odden A/S eller Inomek hadde derfor ingen egeninteresse i en deponering.

Nå kan det imidlertid reises spørsmål om partene har hatt disse konsekvensene klart for seg. At Inomek A/S eller Odden A/S ikke hadde noen reell interesse i deponeringen, er et moment som, iallfall på en klar måte, først er fremholdt for Høyesterett. Som påpekt, er imidlertid situasjonen at det her var profesjonelle parter og rådgivere som opptrådte. Jeg synes det er vanskelig å innfortolke en rettighet ved deponeringen for Inomek A/S, når en slik rettighet, i forhold til kontraktsopplegget i desember 1988, ville være uten betydning.

Avtalen av 6 april 1989 nevner ikke deponering. Det er ikke noe grunnlag for å anta at dette skyldes en forglemmelse. Bakgrunnen for de nye avtalene i april 1989 var at Puntervoll skulle få hånd om eiendommen for snarest å kunne realisere tomtene, for derigjennom å få de nødvendige likvider til å kunne gjennomføre entreprisen i Stensberggt 21. At oppdeling og salg skulle kunne skje fremgår for øvrig direkte av kontrakten.

Man kan i høy grad si at Inomek A/S tok en sjanse ved på denne måten å la Puntervoll få hånd om Odden. Men en deponering av skjøtet med den konsekvens at dette ikke kunne tinglyses, ville være uforenelig med formålet med avtalen og det som var bestemt i den. Dersom det likevel hadde vært meningen å etablere en sikring av interessene til Inomek gjennom deponering, skulle advokat Størseth, som var Inomeks rådgiver og den som hadde utarbeidet avtalene, sørget for å få inn en bestemmelse som klargjorde dette.

Etter min mening må det etter dette legges til grunn at det ikke forelå noen deponering av skjøtet på Odden til sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse fra Puntervoll overfor Inomek A/S.

Jeg ser så på Inomeks subsidiære anførsel.

Selskapet hevder at selv om advokatfullmektig Fløttre ikke hadde skjøtet i depot til sikring av Inomeks krav, har hun likevel opptrådt ansvarsbetingende ved grovt å tilsidesette omsorgsplikter hun hadde i forhold til selskapet. Hun har - hevder Inomek - muliggjort Puntervolls rettsstridige opptreden og ved dette påført selskapet tap. To forhold skal her være sentrale. Hun skulle ikke besørget tinglysing av skjøtet i juli 1989, og hun skulle, da hun mottok vederlaget for tomtene i desember 1989, sørget for at Inomek fikk dekket eller sikret sitt tilgodehavende.

Innledningsvis til dette punkt minner jeg om at Fløttre ikke var Inomeks juridiske rådgiver. Hennes klient var Puntervoll.

Jeg finner det ikke særlig tvilsomt at advokat Fløttre ikke kom i ansvar da hun tinglyste skjøtet på eiendommen. Etter at kontrakten av 6 april 1989 var inngått, satt hun med skjøtet på vegne av Odden A/S og Puntervoll. Hun måtte være pliktig til, når disse måtte ønske det, å utlevere skjøtet til dem. Hun hadde ingen rett til å disponere over skjøtet i strid med deres interesser.

Da skjøtet ble tinglyst i juli 1989, like etter at konsesjon var gitt, var bruddet mellom Puntervoll og Inomek et faktum. Inomek hadde gjort gjeldende at det forelå mislighold fra Puntervolls side. Puntervolls standpunkt var imidlertid at Inomek selv hadde brudt kontrakten.

Advokatfullmektig Fløttre var ikke involvert i gjennomføringen av entreprisen. Jeg kan ikke se at hun i denne situasjonen hadde noen plikt til å vurdere hvem av partene det var som hadde rett og hvilke beføyelser den enkelte part kunne gjøre gjeldende. Hun hadde plikt til å bistå sin klient, Puntervoll, og hun hadde verken grunnlag for eller rett til å gripe inn og handle mot hans interesser.

Jeg ser så på anførselen om at advokat Fløttre skulle sørget for at Inomek fikk dekket, eller iallfall fikk sikkerhet for, sitt krav i den betalingen advokatfullmektig Fløttre mottok for tomtene.

Ved de kjøpekontraktene som ble opprettet i desember 1989, ble det bestemt at restkjøpesummen for tomtene skulle innbetales advokat Fløttre. Slik innbetaling fant sted, og som nevnt ble det i desember betalt inn for tomtene til sammen ca kr 3,7 millioner. Inomeks standpunkt er altså at Fløttre hadde plikt til å sørge for at Inomek A/S fikk dekket eller fikk sikkerhet for sitt tilgodehavende i disse pengene.

Heller ikke dette kan jeg se kan føre frem. For det første vil jeg peke på at Fløttre i forhold til sin klient, før hun påtok seg oppdraget med å formidle overdragelsene, klart måtte hatt en plikt til å gjøre oppmerksom på at hun eventuelt ville holde beløp tilbake til sikkerhet for Inomek. I en slik situasjon er det åpenbart at Puntervoll ville sørget for at betalingen skjedde på en annen måte, slik at han fikk hånd om de innbetalte beløp. Allerede ut fra en årsaksbetraktning vil derfor ansvar på dette grunnlag ikke kunne føre frem.

Men jeg kan heller ikke se at advokat Fløttre under noen omstendighet ville hatt rett til å holde tilbake pengene til sikkerhet for Inomek eller utbetale dem til selskapet. Det forelå tvist mellom partene om entrepriseforholdet, og det var dem imellom uenighet om krav og ansvarsforhold. Som påpekt hadde advokat Fløttre ikke noe med gjennomføringen av entreprisen å gjøre, og heller ikke ved betalingen i desember kunne det forlanges at hun eventuelt satte sin vurdering av kontraktsforholdet og eventuelle misligholdsvirkninger over sin klients og handlet i strid med hans standpunkt og interesser. Også på dette tidspunktet måtte for øvrig spørsmålet om kontraktsbrudd og ansvar kunne være uklart. Jeg nevner i denne forbindelse at fra juli og utover hadde Ohna gjort en rekke fremstøt, hvorav noen klart kritikkverdige, for å stoppe overskjøtingen til Odden A/S/Puntervoll og oppdeling og overskjøting av parseller av eiendommen. Dette måtte gi advokatfullmektig Fløttre grunn til å stille spørsmål også ved holdbarheten av det som fra Inomek/Ohna ble hevdet overfor henne.

Subsidiært har Inomek A/S gjort gjeldende at Fløttre iallfall skulle ha sikret de kr 900.000 som ble utbetalt som lån, enten ved at det ble tinglyst eller utstedt pantobligasjoner for lånene eller ved at lånebeløpet ble dekket av det som ble innbetalt i desember.

Heller ikke dette kan jeg se kan føre frem. Først vil jeg peke på at kontrakten av 6 april etter min mening må forstås slik at det kun var lånet på kr 800.000 som det skulle utstedes pantobligasjon for. Utstedelse av pantobligasjon er ikke nevnt for lånet på kr 500.000, som ved kontraktsundertegningen i april allerede var utbetalt. Under ingen omstendighet synes derfor dette subsidiære grunnlag å kunne føre frem for mer enn kr 400.000, som var den delen av lånebeløpet på kr 800.000 som var kommet til utbetaling.

Situasjonen var altså at bare kr 400.000 av lånet på kr 800.000 var utbetalt. Puntervoll synes å ha inntatt det standpunkt at plikten til å utstede pantobligasjon forutsatte utbetaling av fullt lånebeløp. Det er fra juni 1989 en korrespondanse om dette, og det kan se ut til at standpunktet har vært akseptert av Inomeks representanter, dog slik at utbetaling av det fulle lånebeløp skulle medføre at det også ble utstedt pantobligasjon for det tidligere ytete lån på kr 500.000.

Jeg kan ikke se at Puntervolls standpunkt, at det ikke var grunnlag for å kreve pantobligasjon utstedt, for advokatfullmektig Fløttre måtte fremstå som åpenbart uholdbart, og jeg kan heller ikke her se at hun i denne situasjonen kunne innta et standpunkt i strid med sin klients oppfatning og ut fra dette handle mot hans interesse.

Anken har vært forgjeves. Jeg finner at Fløttre bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, men at det ikke er grunn til å endre byrettens og lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelser. I samsvar med inngitt saksomkostningsoppgave settes omkostningene for Høyesterett til kr 90.300, herav for utlegg kr 20.300.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Inomek A/S til Roar Fløttre 90.300 - nittitusentrehundrede - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.