HR-2013-103-A - Rt-2013-30
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2013-01-18 |
| Publisert: | HR-2013-00103-A - Rt-2013-30 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder tomtefeste, og reiser spørsmål om fester kan føre opp ytterligere boliger på en festetomt som er bebygd med boligblokker. |
| Saksgang: | HR-2013-00103-A, (sak nr. 2012/869), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Lodalen borettslag (advokat Torbjørn Fjeldstad – til prøve) mot Øvre Lodalen Boligutvikling AS USBL Utbygging AS (advokat Christian Stang Våland) |
| Forfatter: | Noer, Endresen, Falkanger |
| Lovhenvisninger: | vedtektene § 3, jordskifteloven § 2, jordskifteloven § 3, tomtefesteloven § 16, festekontrakten § 5, festeavtalen § 10, festeavtalen § 5, tvisteloven § 20-2 |
NORGES HØYESTERETT
Den 18. januar 2013 avsa Høyesterett dom i
HR-2013-00103-A, (sak nr. 2012/869), sivil sak, anke over dom,
Lodalen borettslag (advokat Torbjørn Fjeldstad – til prøve)
mot
Øvre Lodalen Boligutvikling AS
USBL Utbygging AS (advokat Christian Stang Våland)
G I V N I N G :
(1) Dommer Noer: Saken gjelder tomtefeste, og reiser spørsmål om fester kan føre opp
ytterligere boliger på en festetomt som er bebygd med boligblokker.
(2) Saken har sitt utspring i en festekontrakt som ble inngått mellom A/S Kværner Brug som
grunneier og Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) på vegne av et datterselskap under stiftelse
den 13. juni 1958. Siktemålet med avtalen var et ønske om oppføring av boligblokker for
de ansatte ved Kværner Brug. Festetomta lå i Arnljot Gellines vei i Øvre Lodalen i Oslo,
nær Kværner Brugs fabrikker, og var om lag 12.8 dekar stor. Tomten fikk
matrikkelnummer gnr. 236 bnr. 2.
(3) Festeforholdets varighet var 99 år, og festeavgiften kr. 200 i året. Det ble oppført tre
blokker på tomta med til sammen 72 leiligheter. 2
(4) Den 15. februar 1962 ble Kværner Brugs Borettslag stiftet som et borettslag tilknyttet
OBOS. Borettslaget overtok festekontrakten og bygningene fra det midlertidige
byggestyret. Det var i vedtektene § 3 fastsatt at bare personer "ansatt i fast stilling ved
A/S Kværner Brug" kunne bli andelseiere i laget. Borettslaget har seinere skiftet navn til
Lodalen borettslag.
(5) Øvre Lodalen Boligutvikling AS kjøpte i 2001 festetomten fra Kværner Brug, og startet
planarbeid for et område på i alt 25 dekar, inklusive det festede arealet.
Reguleringsplanen ble vedtatt i 2009, og åpnet for oppføring av fire boligblokker
(punkthus). Den ene av disse blokkene lå i sin helhet på festetomta, og den andre delvis
på denne.
(6) I 2010 solgte Øvre Lodalen Boligutvikling AS grunnen og prosjektet til
USBL Utbygging AS. Disse to – som er ankemotpartene i saken – kalles i det følgende
"grunneier".
(7) Øvre Lodalen Boligutvikling AS krevde jordskifte etter jordskifteloven § 2 i mars 2010,
med krav om ombytting av grunn og omforming av eiendom og rettigheter i området. I
forbindelse med spørsmålet om fremme av jordskiftet avsa jordskifteretten tre avgjørelser
(kalt dom 1, 2 og 3) som avklarte ulike rettighetsforhold. Bakgrunnen var den såkalte
tapsgarantien etter jordskifteloven § 3 bokstav a, som fastsetter at ingen skal tape på å
være del i et jordskifte. Dom 1 i dette sakskomplekset gjelder det spørsmål som er anket
inn for Høyesterett, nemlig om borettslaget har utbyggingsrett for boliger på festetomta.
(8) Akershus og Oslo jordskifterett avsa dom 22. oktober 2010. Jordskifteretten kom, på
grunnlag av en tolkning av festeavtalen, til at det var grunneier som hadde
utbyggingsretten på festetomta. Dommen har for denne del av saken slik domsslutning:
"1. Øvre Lodalen Boligutvikling AS og Boligbyggelaget USBL Utbygging AS er
eier av utbyggingsrettene på punkthus 3 på ca 2200 kvadratmeter og deler av
punkthus 4 på ca 670 kvadratmeter beliggende på festetomt på gnr. 236 bnr. 2
i Oslo kommune.
2. Øvre Lodalen Boligutvikling AS og Boligbyggelaget USBL Utbygging AS
tilkjennes sakskostnadene.
3. Dommen stilles til forhåndspåanke."
(9) Lodalen borettslag anket dommen vedrørende utbyggingsretten samt jordskifterettens
"dom 3", som gjaldt borettslagets rett til biloppstillingsplasser, til Borgarting
lagmannsrett. Selve avgjørelsen om å fremme jordskiftet er anket til Eidsivating
jordskifteoverrett, og ankesaken er berammet til april i år. Lagmannsretten avsa
1. mars 2012 dom med slik domsslutning:
"1. Lodalen borettslag har ikke utbyggingsrett på festetomt gnr 236 bnr 2 i Oslo.
2. Øvre Lodalen Boligutvikling AS og Boligbyggelaget USBL Utbygging AS har
ikke utbyggingsrett til punkthus 3 og punkthus 4 på festetomt gnr 236 bnr 2 i
Oslo.
3. Lodalen borettslag har rett til 18 biloppstillingsplasser på festetomt gnr 236
bnr 2 i Oslo kommune som skal erstattes etter jordskifteloven § 3 litra a. 3
4. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten og
jordskifteretten."
(10) Lagmannsretten ga uttrykk for tvil om resultatet, men fant at de relativt detaljerte
bestemmelsene i festekontrakten om oppføringen av boligene og om utearealene og
partenes plikter i den forbindelse, samt den avtalte forkjøpsrett for grunneier, tilsa at
borettslaget ikke hadde utbyggingsrett.
(11) Punkt 2 i domsslutningen hadde bakgrunn i jordskifterettens utforming av sin
domsslutning. Grunneier gjorde det for lagmannsretten klart at de ikke anførte å ha
utbyggingsrett på festetomta så lenge festeavtalen gjaldt, og at dette var årsaken til at de
ba om jordskifte.
(12) Lodalen borettslag har anket dommen til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen
og rettsanvendelsen. For Høyesterett har partene lagt fram en rekke nye bevis, blant annet
korrespondanse mellom partene og møtereferat fra perioden fra 1956 til 1980. Saken er
derfor bedre opplyst for Høyesterett enn den var for de tidligere retter.
(13) Ankende part, Lodalen borettslag, har i det vesentligste anført:
(14) Tomtefesteloven § 16 gjelder fullt ut for avtaleforholdet. Fester har da samme rådighet
innenfor festeformålet som en eier ville hatt. Festekontraktens formål var oppføring av
boligbygg. Det er ingen motstrid mellom festeformålet og den utbyggingsrett som
ankende part mener å ha. Utbyggingsretten har her i utgangspunktet hjemmel både i
festekontrakten og i loven. Det må foreligge klare holdepunkter dersom en mer begrenset
rådighet skal anses avtalt mellom partene.
(15) Det er ikke noe som tyder på at partene har ment å begrense festers råderett på dette
punktet. Festekontrakten må fortolkes objektivt. Begrensninger i festers råderett måtte i
utgangspunktet fremgått av festekontrakten, jf. Rt. 1991 side 255, på side 259.
Avtaleutkastet var satt opp av grunneiers advokat. Det ville vært nærliggende å ta inn en
særbestemmelse om utbyggingsretten i avtalen dersom fester ikke skulle ha rett til videre
utbygging. Realiteten var at ingen av partene tenkte på utbyggingsretten, og da må lovens
hovedregel gjelde.
(16) Subsidiært anføres at grunneier har akseptert endring av festeformålet. Etter 1978 har
grunneiers fortrinnsrett til tildeling av leiligheter ikke blitt praktisert. Dette har vært
synbart for grunneier og må anses akseptert. Festeformålet har blitt endret i tråd med
dette, og eventuelle begrensinger i utbyggingsretten må anses frafalt.
(17) Ankende part har lagt ned slik påstand:
"1. Lodalen borettslag har rett til å bygge boliger på festet tomt gnr 236 bnr 2 i
Oslo kommune.
2. Lodalen borettslag tilkjennes sakskostnadene for alle retter."
(18) Ankemotpartene, USBL Utbygging AS og Øvre Lodalen Boligutvikling AS, har i det
vesentligste anført: 4
(19) Lagmannsrettens avgjørelse er riktig. Avtalens formål var å bygge boliger for Kværner
Brugs ansatte, og avtalen må forstås i lys av dette. Formålet var alene definert av
bortfester.
(20) Det spesifikke formålet kommer til uttrykk ved Kværner Brugs aktive rolle ved
oppføringen av boligblokkene. Bedriften festet bort tomta tilnærmet gratis, og bidro
praktisk og økonomisk til oppføringen på en rekke måter.
(21) De ansatte skulle ha fortrinnsrett til boligene, og de første 20 årene var det et vilkår for
kjøp av andel i borettslaget at vedkommende var ansatt i fast stilling i Kværner. Da
avtalen ble inngått, var fortrinnsrettene i festeavtalen tenkt som evigvarende retter for
grunneier. At Husbanken krevde tidsavgrensning av rettene kan ikke få betydning for
avtaleforholdet mellom partene.
(22) Forhistorien viser at formålet med avtalen var å trygge bedriftens behov for arbeidskraft,
og at det lå utenfor formålet å gi fester uinnskrenket rådighet over festetomta.
(23) I følge avtalen punkt 5 skulle byggetegningene godkjennes av grunneier og byggearbeidet
skulle settes i gang innen en viss frist og gjennomføres kontinuerlig. I dette ligger at bygg
som ikke var igangsatt innen fristen ikke kunne settes opp. Kontraktens formålsangivelse
om oppføring av boligbygg gjelder de tre bygg som var tenkt til Kværners ansatte og ikke
mer. Også den lave festeavgiften taler for at det ikke dreide seg om full råderett over
tomta.
(24) Det er urimelig om fester, som i alle år har hatt en årlig festeavgift på kr. 200, plutselig
skal få rett til å disponere over tomten til utbygging med de økonomiske følgene av dette.
(25) Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:
"1. Anken forkastes.
2. Lodalen Borettslag dømmes til å erstatte Øvre Lodalen Boligutvikling AS og
USBL Utbygging AS sakens omkostninger for Akershus og Oslo
jordskifterett, Borgarting lagmannsrett og Norges Høyesterett."
(26) Mitt syn på saken:
(27) Saken gjelder festers rett til utbygging på festeareal, nærmere bestemt om Lodalen
borettslag har rett etter festeavtalen til å bygge flere boligblokker på festetomta enn de tre
som ble ført opp etter inngåelsen av festeavtalen i 1958.
(28) Tomtefesteloven § 16 gir regler om festers fysiske rådighet over festetomta.
Bestemmelsen skiller mellom ulike festeformål. Ved feste av grunn til bolig- eller
fritidsbygg har fester samme rett til å råde fysisk over tomta innenfor festeformålet som
en eier ville hatt, med mindre annet er avtalt. Bestemmelsen lyder slik:
"Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over
festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer
av det som er avtalt." 5
(29) Det følger av andre ledd første punktum at dersom festeforholdet ikke gjelder bolig- eller
fritidsformål, har fester rett til å bruke tomta i samsvar med formålet for festet, "slik tida
og tilhøva krev".
(30) Bestemmelsen gjelder også for eldre festeforhold, jf. § 2, og er i hovedsak i tråd med det
som var gjeldende rett tidligere. Etter tomtefesteloven av 1975 § 15 hadde festeren rett til
å bruke tomta "i samsvar med føremålet for festet, slik tida og tilhøva krev". Om
rettstilstanden i perioden før dette heter det i NUT-1971-3 Rådsegn 9 – Om tomtefeste,
side 19 at omfanget av festers fysiske råderett måtte fastlegges etter en tolkning av
festeavtalen og partenes forutsetninger:
"Så langt festeavtala seier noko om spørsmålet er avtala avgjerande for kva slag
byggverk festaren kan byggje på tomta. Det same gjeld om klåre føresetnader mellom
partane. Svaret på spørsmålet må prinsipalt finnast på denne måten, både når det gjeld
korleis byggverka skal vere og kor mange byggverk festaren kan setje opp. Men kan det
ikkje svarast ut frå avtala i vidaste meining, rår festaren i prinsippet fritt både over
korleis byggverka skal vere og over kor mange som skal byggjast."
(31) I Olav Lid, Tomtefeste 1961 side 147, blir rettstilstanden beskrevet slik:
"Av det som alt er sagt, går det fram at om festeavtala ikkje seier noko anna og slikt
heller ikkje fylgjer av omstenda elles, står festaren fritt i å avgjere kva slags byggverk
han vil reise på tomta – og like eins kor mange bygningar han vil ha der. (…)
Ei festeavtale som ingenting særskilt seier, vil difor gå ut på ei utnytting av tomta
innanfor den råma reguleringsplanen set."
(32) Både tidligere og nå er altså selve festeformålet sentralt ved fastleggingen av festers
fysiske råderett over tomta, og herunder omfanget av utbyggingsretten. Det første
spørsmålet som må avklares er da hva som var formålet for festeavtalen i vår sak.
(33) Festekontrakten § 5 omtaler dette og lyder i sin helhet slik:
"Byggearbeidet.
Festetomten skal av festeren nyttes til oppførelse av boligbygg. Tegninger og beskrivelse
må foruten av de alminnelige bygningsmyndigheter også godkjennes av grunneieren.
Festeren er forpliktet til å sette byggearbeidet i gang innen 1.10.1956.
Han forplikter seg til å la byggearbeidet bli utført kontinuerlig."
(34) Festeformålet er altså angitt å være oppføring av boligbygg. Fester har da i følge loven
samme utbyggingsrett på tomta som en eier ville hatt, så langt utbyggingen gjelder
samme formål og noe annet ikke er avtalt mellom partene.
(35) Tilsvarende forståelse er lagt til grunn i Rt. 1991 side 255, som gjaldt en eiendom hvor
det ikke var sagt annet i festeavtalen enn at den gjaldt en hustomt, jf. dommen side 258.
Om betydningen av dette festeformålet sier Høyesterett:
"I dette kan etter min mening ikke legges annen begrensning enn at bruk av tomten til
andre formål enn boligbebyggelse – f eks til forretningslokaler eller industriell
virksomhet – ville ha ligget utenfor formålet. Det kan ikke av formålsangivelsen i
festekontrakten utledes noen begrensning med hensyn til antall bygninger eller hva
slags bygninger til boligformål festeren skulle være berettiget til å oppføre." 6
(36) Selv om det i vår sak ikke dreier seg om alminnelig bolig- eller fritidsbygg, men
oppføring av boligblokker, kan jeg ikke se at dette i saken her kan stille seg annerledes,
jf. Falkanger mfl. Tingsrett 6. utgave side 237–238.
(37) Spørsmålet blir da om partene i vår sak har avtalt at festerens fysiske rådighet over tomta
likevel skal være begrenset. En begrensning i rådigheten kan følge direkte av ordlyden i
festeavtalen eller av en tolkning av den. Festeavtalen i vår sak var inngått mellom
profesjonelle parter, som begge hadde advokathjelp ved avtaleinngåelsen. Det klart
viktigste tolkningsmoment er avtalens tekst og hvordan det er naturlig å forstå denne.
(38) Det er på det rene at festers eventuelle utbyggingsrett ikke er omtalt av partene i avtalen
eller i den forutgående korrespondansen. Dette er heller ikke påberopt. Det kan derfor
legges til grunn at partene ikke uttrykkelig har avtalt noen begrensning i den rådighet som
ellers følger av festeformålet.
(39) Avgjørende er da om det ut fra omstendighetene ellers i saken – herunder de andre
bestemmelsene i festeavtalen – er naturlig å forstå avtalen slik at festeren ikke skulle ha
rett til å bygge på tomta. Festeavtalens bakgrunn er i så måte sentral. Ankemotpartenes
syn er at forhistorien viser at grunneier ikke mente å gi festeren utbyggingsretten. Jeg vil
derfor gå gjennom hva som var utgangspunktet for avtalen og de spesielle begrensninger i
festers rådighet som ble avtalt.
(40) Det er enighet mellom partene om at bakgrunnen for festeforholdet var at Kværner Brug
ønsket å skaffe rimelige leiligheter til de ansatte i nærheten av fabrikken, og dermed stabil
arbeidskraft til virksomheten. Bedriften var aktivt engasjert i selve byggearbeidet, og
bidro også økonomisk til oppføringen ved å yte topplån til dekning av overskridelser, gi
lån til ansattes andelsinnskudd, betale for fremføring av vei, vann og kloakk samt ved
dekning av andre direkte utgifter.
(41) Festeavgiften ble som nevnt satt til kr. 200 pr. år. Ifølge byggestyrets melding til den
konstituerende generalforsamling for borettslaget av 30. november 1959 hadde Kværner
Brug "stilt tomta til disposisjon praktisk talt gratis, idet bedriften som en stötte til
boliglaget fester bort tomta for en nominell festeavgift, kr. 200,- pr. år".
(42) Gjennomgangen viser at bakgrunnen for festeforholdet – å skaffe boliger til Kværner
Brugs ansatte – hadde stor innflytelse på avtaleforholdet. Både dette bakteppet og
avtalens preg av å være lite kommersielt motivert kan, som lagmannsretten sier, etterlate
inntrykk av at partene har sett for seg et konkret byggeprosjekt og at festeavtalen er
skrevet med dette for øye.
(43) Jeg kan imidlertid ikke se at denne forhistorien er avgjørende for vurderingen av hva som
måtte ha vært partenes forutsetninger med tanke på en eventuell utbyggingsrett på tomta.
Partene synes enige om at en mulig ytterligere utbygging på eiendommen ikke ble
vurdert, hverken av Kværner Brug eller OBOS. Det er da vanskelig å vite hva som ville
blitt resultatet om borettslaget på den tida, etter at de tre blokkene var ført opp, hadde satt
i verk bygging av ytterligere boligblokker på festetomta. Men jeg er enig med ankende
part i at en slik utbygging i utgangspunktet ikke ville vært i strid med intensjonen bak
festeforholdet – å føre opp boligbygg for å skaffe leiligheter for de ansatte på fabrikken. 7
(44) På dette punkt er vår sak annerledes enn den såkalte Katnosa-dommen, Rt. 1999 side 435.
Saken gjaldt et damvokterhus, hvor festeformålet var ansett å være bruk som
arbeiderbolig, jf. dommen side 436. Utleie av eiendommen til turistformål var da i følge
Høyesterett "så vesensforskjellig fra det opprinnelige" formålet at det ikke kunne skje
uten samtykke fra grunneier. I vår sak er det som nevnt på det rene at utbyggingsretten i
utgangspunktet ikke er i strid med festeformålet ved bortfeste for boligformål.
(45) Grunneier har videre vist til klausuler i festeavtalen og i vedtektene for borettslaget som
skulle sikre at Kværner Brug hadde fortrinnsrett til å utpeke andelseiere mv. Det er anført
at også dette indikerer at festers fysiske råderett over tomta skulle være begrenset.
(46) I følge festeavtalen § 10 skulle "folk som utpekes av grunneieren" ha fortrinnsrett til
leilighetene ved salg, bortleie og fremleie til andre enn nære slektninger. I § 13 var det
bestemt at grunneier på samme vilkår hadde forkjøpsrett til festeretten og bygningene
dersom fester overdro dette.
(47) Husbanken krevde i forbindelse med overtakelsen av byggelånet i 1958 at forkjøpsretten
for Kværner Brug måtte begrenses til 20 år. Både Kværner Brug og OBOS ønsket
imidlertid at denne skulle være evigvarende på grunn av tomtearealets tilknytning til
bedriften, og kommunen samtykket i dette på bakgrunn av de spesielle forholdene i saken.
(48) I forslaget til vedtekter for borettslaget i 1962 var det tatt inn bestemmelser om at bare
ansatte i fast stilling i Kværner Brug kunne bli andelseiere i borettslaget og at bedriften
hadde forkjøpsrett etter andelseierne ved overdragelser av andeler i laget. Men
Husbanken krevde for begge bestemmelsers del at de bare skulle gjelde i 20 år regnet fra
tinglysningen av Husbankens pantobligasjon. Dette ble akseptert av borettslaget og av
Kværner Brug, men uten at man i denne forbindelse gikk inn på de tilsvarende klausulene
i festeavtalen.
(49) I 1978 utløp 20-årsfristen for grunneiers rett etter vedtektene til å utpeke
fortrinnsberettigede til andeler i borettslaget. Borettslaget gjorde da vedtak om at Kværner
Brugs vedtektsbestemte rettigheter skulle opphøre:
"Etter borettslagets styres innstilling, vedtok generalforsamlingen 9. mai 1978 at
bedriften A/S Kværner Brugs vedtektsbestemte forkjøpsrettigheter skal opphøre fra
12. august 1978."
(50) Etter dette har borettslaget hatt vedtekter som i hovedsak tilsvarer mønstervedtektene for
OBOS, og grunneier har ikke gjort gjeldende noen rettigheter knyttet til boligene i
borettslaget.
(51) Gjennomgangen viser at Kværner Brug aksepterte Husbankens krav om tidsbegrensning
av rettighetene i vedtektene, og at det allerede tidlig i avtaleforholdet må ha vært
påregnelig at bedriften ikke ville ha noen fortrinnsrett til leilighetene i borettslaget ut over
den første perioden på 20 år. Selskapets opptreden etter 1978 kan tilsi at også bedriften
selv så det slik at særrettene overfor borettslaget var falt bort, selv om klausulene om
fortrinnsrett og forkjøpsrett i selve festeavtalen ikke var endret.
(52) Festekontraktens bakgrunn gir altså etter mitt syn ikke noe klart svar på spørsmålet om
festers utbyggingsrett på tomta var ment å være begrenset. Grunneier har imidlertid pekt
på at forhistorien, sett i sammenheng med øvrige bestemmelser i festeavtalen, samlet 8
viser at partenes felles forutsetning var at det ikke skulle bygges mer enn de tre blokkene
på tomta.
(53) Det er for det første vist til festeavtalen § 5, som er sitert tidligere. I følge bestemmelsen
skulle byggetegningene godkjennes av grunneier, "byggearbeidet" måtte settes i gang
innen 1. oktober 1956 og fester var forpliktet til å gjennomføre det "kontinuerlig".
Grunneier anfører at dette viser at festeavtalen kun ga rett til å føre opp de tre blokkene.
Selv om ordlyden i § 5 isolert sett kan trekke i denne retning, ser jeg dette annerledes.
Siktemålet med avtalen fra Kværner Brugs side var å skaffe rimelige boliger nær
fabrikken til sine ansatte. Derfor var det viktig for bedriften å ha sikkerhet for at arbeidet
med blokkene kom i gang raskt og ble sluttført uten unødvendig opphold. Jeg kan ikke se
at bestemmelsen kan tolkes slik at ethvert bygg som skulle føres opp på festetomta måtte
være påbegynt innen denne fristen eller at det i dette ligger noe standpunkt til omfanget
av festers videre utbyggingsrett.
(54) Denne typen vilkår, som setter frist for å starte byggearbeidet på tomta, synes for øvrig
ikke å ha vært helt uvanlig, jf. Lid op. cit. side 146, som nevner at bortfester kan være
interessert i at tomta blir tatt i bruk som byggetomt med en gang, blant annet "med å
avhjelpe bustadmangelen og draga folk eller verksemder til staden." Videre heter det:
"Når festeavtala med reine ord pålegg festaren byggjeplikt, er det gjerne fastsett ein viss
frist for byggjinga."
(55) Heller ikke kan det etter min mening sluttes noe bestemt av festeavtalen §§ 6 og 7 om
festers plikt til innen ett år etter innflytningen å opparbeide hage på "det areal som er
bestemt til have" og til å "holde … den ubebygde grunn i ordentlig stand", og den
korresponderende rett for grunneier til å la arbeidet utføre på festers bekostning dersom
fester forsømmer sine plikter. Slik jeg oppfatter disse bestemmelsene, regulerer de festers
plikt til å holde det pent og ordentlig på den ubebygde del av tomta, men ikke spørsmålet
om disse områdene seinere skulle kunne bebygges med garasjebygg, bolighus eller annet.
(56) Som tidligere nevnt var festeavgiften svært lav, og den har ikke blitt regulert i løpet av
festetida. I utgangspunktet vil størrelsen på festeavgiften kunne gi en indikasjon på
omfanget av de rettigheter som er festet bort. Jeg er likevel kommet til at det ikke kan
trekkes noen slik slutning her. Bakgrunnen for den lave festeavgiften var at Kværner Brug
ønsket å subsidiere sine ansatte og legge til rette for at de kunne bosette seg nær
arbeidsplassen. Det er ikke noe som tyder på at avgiften var satt lavt på grunn av avtalte
begrensninger i festers rådighet, og jeg kan da vanskelig se at dette kan få avgjørende
betydning for omfanget av borettslagets eventuelle utbyggingsrett.
(57) Derimot mener jeg at festeavtalens varighet på 99 år er av betydning. Det er snakk om en
langvarig festekontrakt, og det er lite trolig at tomten noen gang blir tilbakelevert til
grunneier. Ved et såpass langt festeforhold som dette, må det også på avtaletidspunktet til
en viss grad ha vært påregnelig at Kværner Brug etterhvert ville få en løsere tilknytning til
borettslaget enn det som fulgte av festekontrakten og borettslagets vedtekter. Både opphør
av fortrinnsrettsklausulene etter 20 år og en eventuell flytting eller nedleggelse av
bedriften ville ha dette som konsekvens.
(58) Det var derfor grunn for Kværner Brug til å ta forbehold dersom bedriften mente å
beholde en rett til selv å bygge på tomta eller til å kreve at fester ikke førte opp ytterligere
bebyggelse i hele festetidas lengde. Det er i så måte illustrerende at allerede etter vel 9
20 år, i 1978, gikk borettslaget for de fleste praktiske formål over til å bli et helt vanlig
borettslag tilknyttet OBOS, og fabrikken er for lengst er nedlagt.
(59) Også festeavtalens bestemmelser om eventuell fornying av festet trekker i samme retning.
I henhold til § 12 i avtalen skulle fester ha fortrinnsrett til å fortsette festeforholdet
dersom grunneier bestemte seg for å forlenge festeavtalen etter 99 år. I så tilfelle kunne
grunneier fastsette avgift på grunnlag av tomteverdien på reguleringstidspunktet.
Festeavgiften ville da bli helt ordinær. Partene må også på denne bakgrunn ha sett for seg
at det på lang sikt kunne bli et vanlig festeforhold, og at eventuelle begrensninger i festers
råderett derfor burde gå klart fram av avtalen.
(60) Samlet sett er det altså etter mitt syn ikke grunnlag for å slutte at partene i avtaleforholdet
har tenkt på eller forutsatt noe spesielt om festers utbyggingsrett. Når kontrakten da ifølge
ordlyden ikke begrenser festers rett til oppføring av ytterligere boligbygg, må det kreves
sterkere holdepunkter for å fravike lovens hovedregel enn det man har i denne saken. Jeg
har derfor kommet til at anken må føre fram.
(61) Lodalen borettslag har vunnet saken, og bør etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første
ledd tilkjennes dekning av sakskostnadene for alle instanser. Jeg finner ikke grunnlag for
å gjøre unntak etter bestemmelsens tredje ledd. Det er krevd sakskostnader med
kr. 310 000 inkl. mva. Kravet legges til grunn. I tillegg kommer ankegebyret for
lagmannsretten og Høyesterett med kr. 41 280.
(62) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lodalen borettslag har rett til å bygge boliger på festet tomt gnr. 236 bnr. 2 i
Oslo kommune.
2. I sakskostnader for jordskifteretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Øvre
Lodalen Boligutvikling AS og USBL Utbygging AS en for begge og begge for en
til Lodalen borettslag 351 280 – trehundreogfemtientusentohundreogåtti – kroner
innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
(63) Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(64) Dommer Falkanger: Likeså.
(65) Dommer Bergsjø: Likeså.
(66) Dommer Gjølstad: Likeså. 10
(67) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lodalen borettslag har rett til å bygge boliger på festet tomt gnr. 236 bnr. 2 i
Oslo kommune.
2. I sakskostnader for jordskifteretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Øvre
Lodalen Boligutvikling AS og USBL Utbygging AS en for begge og begge for en
til Lodalen borettslag 351 280 – trehundreogfemtientusentohundreogåtti – kroner
innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: