HR-2008-484-A - Rt-2008-362
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2008-03-11 |
| Publisert: | HR-2008-00484-A - Rt-2008-362 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder spørsmål om en strøkservitutt om blant annet villamessig bebyggelse har falt bort som følge av en reguleringsplan for den aktuelle eiendommen. Den reiser også spørsmål om søksmålsvilkårene i tvistemåls loven § 54 er oppfylt. |
| Saksgang: | HR-2008-00484-A, (sak nr. 2007/1266), sivil sak, anke |
| Parter: | AS Naturbetong (advokat Andreas Iversen) mot Odd Carling (advokat Håkon Ustaheim – til prøve) |
| Forfatter: | Gussgard, Coward, Flock |
| Lovhenvisninger: | servituttloven § 4, oreigningsloven § 2, lsloven § 54, oppstiller § 54, tvistemålsloven § 87, tvistemålsloven § 144, bygningsloven § 31, bygningsloven § 2, tvistemålsloven § 180, forsinkelsesrenteloven § 3, bygningsloven § 28-2, bygningsloven § 25 |
NORGES HØYESTERETT
Den 11. mars 2008 avsa Høyesterett dom i
HR-2008-00484-A, (sak nr. 2007/1266), sivil sak, anke,
AS Naturbetong (advokat Andreas Iversen)
mot
Odd Carling (advokat Håkon Ustaheim – til prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Øie: Saken gjelder spørsmål om en strøkservitutt om blant annet villamessig
bebyggelse har falt bort som følge av en reguleringsplan for den aktuelle eiendommen.
Den reiser også spørsmål om søksmålsvilkårene i tvistemåls loven § 54 er oppfylt.
(2) AS Naturbetong ervervet ved kjøpekontrakt 14. desember 1998 ei endommen Ivar Aasens
vei 2 på Vinderen i Oslo. Selskapet ble gjort oppmerksom på at det heftet en tinglyst
negativ servitutt fra 1911 på eiendommen. Paragrafene 3 og 4 i klausulen lyder slik:
”§ 3. Sælgeren samtykker i, at de solgte arealer utstykkes efter behag, dog ikke i mindre
tomter end forutsat paa det kjøbekontrakten av 22/11 1910 medf ølgende kart.
§ 4. Bebyggelsen skal være villamæssig med vaaningshus paa høis t 2 etager med kvist,
og ikke mer end en leilighet i hver etage. Mønehøiden maa i kke overstige 12.5 m. over
terrænets midtlinje ved grundmuren; hvis tomten ligger under veien, regnes høiden fra
veiens midtlinje ret ut fra det opførendes hus. De s olgte arealer maa ikke benyttes til
nogen bedrift, som kan medføre støi, lugt eller urensligh et. De maa ikke benyttes til
arbeiderbolig. Forlystelsessted maa ikke anlegges paa dem.”
(3) Samlet legger den negative servitutten ganske sterke bånd på utnyttelsen. I tillegg til å
bestemme at bebyggelsen skal være villamessig, har den bestemmelser om den nærmere
utformingen av bygget – blant annet om mønehøyde – og om formåle t med utnyttelsen av
eiendommen. Det er opplyst at det hefter lignende servitutter på en rekke andre
eiendommer i området. 2
(4) Eiendommen Ivar Aasens vei 2 er omfattet av reguleringsplan S-3591 for småhusområder
i Oslos ytre by – heretter omtalt som småhusplanen. AS Naturbetong utarbeidet et privat
reguleringsforslag for utnyttelsen av den rundt 4300 m† storeeiendommen. Planen
forutsatte at det eksisterende bygget skulle rives, og at det skulle oppføres fire
boligblokker på tre og fire etasjer med i alt 25 til 30 leiligheter.
(5) Odd Carling eier naboeiendommen Ivar Aasens vei 4. Han og en rekke andre i nabolaget
protesterte på utbyggingen av nr. 2. Protestene ble bare i begrenset grad tatt til følge. Oslo
bystyre godkjente reguleringsplanen 15. mai 2002. Odd Carling påklaget vedtaket til
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, som i vedtak 8. mai 2003 ikke tok klagen til følge.
(6) Under påberopelse av den negative servitutten begjærte Odd Carling 24. november 2003
midlertidig forføyning overfor AS Naturbetong med krav om a t utbyggingen av Ivar
Aasens vei 2 skulle nektes inntil servitutten var endret eller avskipet etter servituttloven
eller ekspropriert, eller det forelå annen rettsavgjørels e for at servitutten var opphørt.
(7) Plan- og bygningsetaten i Oslo ga 23. desember 2003 rammetillatelse til å bygge fire
bygninger inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer samt
underetasje og med garasje under bygningene. Den tinglyste servitutten er omtalt i
rammetillatelsen. I tråd med vanlig praksis ble servitutten behandlet som en privatrettslig
bestemmelse som etaten ikke skulle forholde seg til. Men etaten tilføyde at den normalt
regner med ”at slike erklæringer har en selvstendig verdi med den følge at de kan
håndheves av domstolene uavhengig av bygningsrettslige forhold”.
(8) Ved kjennelse 26. februar 2004 tok Oslo byfogdembete begjæringen om midlertidig
forføyning til følge. AS Naturbetong påkjærte kjennelsen t il Borgarting lagmannsrett,
som ved kjennelse 21. oktober 2004 tok kjæremålet til følge. Lagmannsretten fant det
ikke sannsynliggjort at byggeprosjektet var i strid med servitutten. Retten uttalte videre at
mye tydet på at servitutten uansett måtte anses bortfalt, men avgjorde ikke spørsmålet på
dette grunnlaget.
(9) Carling påkjærte kjennelsen til Høyesteretts kjæremåls utvalg. Kjæremålet gjaldt
lagmannsrettens saksbehandling og lovtolking. Ved forenklet kjennelse 21. januar 2005
ble kjæremålet forkastet.
(10) Den 7. juni 2005 tok Carling ut stevning for Oslo tingrett med påstand om at AS
Naturbetong skulle nektes å bygge ut Ivar Aasens vei 2 i samsvar med reguleringsplanen.
Han krevde erstatning for omkostninger han hadde hatt med saken samt
saksomkostninger for tingretten. Videre tok han forbehold om å kreve erstatning på
subsidiært grunnlag dersom retten skulle komme til at byggeprosjektet var ulovlig, men
ikke fant grunnlag for å stanse prosjektet. Erstatningskravet gjaldt det verdifall hans egen
eiendom ville bli påført ved den planlagte bebyggelsen og var b egrenset oppad til to
millioner kroner. Carling opplyste i stevningen at de aktuelle leiligheter var lagt ut for
salg og byggestart planlagt høsten 2005, og ba om at hovedforhand ling ble gjennomført
så raskt som mulig.
(11) Igangsettingstillatelse ble gitt 16. august 2005, og byggearbeidene startet kort tid etter. Da
hovedforhandling ble avholdt 23. og 24. november 2005, endret Carling påstanden slik at
den også omfattet krav om riving av arbeider som allerede var igangsatt. 3
(12) Oslo tingrett avsa 9. desember 2005 dom med slik domsslutning:
”1. AS Naturbetong frifinnes.
2. Saksomkostninger idømmes ikke.”
(13) Retten fant under atskillig tvil at byggeprosjektet ikke var i strid med villaklausulen.
(14) Carling anket 13. januar 2006 dommen til Borgarting lagmannsrett. Påstanden var den
samme som under hovedforhandlingen i tingretten. Byggeprosessen hadde på dette
tidspunktet ikke kommet særlig langt.
(15) Igjen ba Carling om rask behandling. Det lot seg imidlertid ikke gjøre å få behandlet
anken utenfor alminnelig berammingstid, og hovedforhandling ble berammet til 22. mai
2007.
(16) De første av til sammen 23 leiligheter i Ivar Aasens vei 2 var klare for innflytting i
september 2006. I begynnelsen av desember hadde alle kjøperne flyttet inn i leilighetene
sine. Rundt årsskiftet 2006/2007 ble skjøtene utferdiget og tinglys t.
(17) Ved ankeforhandlingens begynnelse ble det reist spørsmål o m det prosessuelt sett var
mulig for Carling å fastholde fullbyrdelsespåstanden mot AS Naturbetong når
eiendommen nå var overskjøtet til kjøperne av leilighete ne. Carling endret påstanden slik
at den gjaldt krav på fastsettelsesdom for at AS Naturbetong hadde bygget boligblokkene
i strid med servitutten på eiendommen.
(18) Borgarting lagmannsrett avsa 15. juni 2007 dom med slik domsslutning:
”1. De fire boligblokker som er oppført av AS Naturbetong på eiendommen Ivar
Aasens vei 2, gnr. 39 bnr. 108 i Oslo kommune, er i strid med tinglyst servitutt
av 9. juni 1911.
2. Tingrettens saksomkostningsavgjørelse, domsslutninge ns pkt 2, stadfestes.
3. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten.”
(19) Avgjørelsen er avsagt under dissens. To dommere fant at bebyggelsen er i strid med
servitutten, og at servitutten verken er bortfalt som føl ge av utviklingen eller som følge av
reguleringsplanen. En dommer mente under noe tvil at saken måtte avvises på grunn av
manglende rettslig interesse. I realitetsspørsmålet fan t mindretallet, også her under tvil, at
boligblokkene ikke er i strid med villaklausulen.
(20) AS Naturbetong har anket til Høyesterett. Anken gjelde r prinsipalt rettsanvendelsen og er
begrenset til spørsmålet om den negative servitutten er bor tfalt eller må vike så langt
bygningene er oppført i tråd med reguleringsplanen. Subsidiær t er det anket over
saksbehandlingen – mangelfulle domsgrunner. Det ble i anken anført at lagmannsrettens
begrunnelse for at servitutten ikke er bortfalt, ikke gir tilstrekkelig grunnlag for prøving,
og at også begrunnelsen for at bygget er i strid med servitutten, er mangelfull. Senere er
saksbehandlingsanken begrenset til å gjelde det sistnevnte spørsmål.
(21) Den ankende part, AS Naturbetong, har i hovedsak gjort gjeldende: 4
(22) Prinsipalt er det anført at saken må avvises fordi søksmål sbetingelsene i tvistemålsloven
§ 54 ikke er oppfylt. Odd Carling har for det første ikke pretendert at påtalebestemmelsen
i servituttloven § 4 er oppfylt for hans vedkommende. Han mangler derfor tilknytning til
søksmålsgjenstanden.
(23) For det andre er ikke kravet til søksmålsgjenstanden oppf ylt; det dreier seg ikke om et
rettsforhold eller en rettighet. Søksmålet må enten ans es for å gjelde faktiske forhold eller
rettsstrid. Slike forhold kan det som hovedregel ikke gis dom for.
(24) Dersom et søksmål om rettsstrid skal kunne anses for å dreie seg om et rettsforhold eller
en rettighet, må en dom i samsvar med saksøkerens påstand h a en umiddelbar rettsfølge.
Det vil ikke en avgjørelse i samsvar med Carlings påstand ha . Spørsmålet om
erstatningsplikt må avgjøres ved en ny rettsrunde. Noen ann en rettsvirkning for Carling
overfor AS Naturbetong er i praksis ikke aktuell.
(25) Dersom ankesaken fremmes, anfører AS Naturbetong prinsi palt at lagmannsretten har
begått en saksbehandlingsfeil som må lede til opphevelse av dommen, jf. tvistemålsloven
§ 144 nr. 4, jf. § 384 første ledd. Lagmannsretten har ikke drøftet om servituttloven § 4 er
oppfylt, til tross for at AS Naturbetong for lagmannsretten anførte at dette ikke er tilfelle.
Feilen har sannsynligvis virket bestemmende på dommens innhold.
(26) Subsidiært anfører AS Naturbetong at selskapet må frifi nnes fordi servitutten er falt bort
eller må vike som følge av at bebyggelsen er oppført i henhol d til reguleringsplan for
eiendommen.
(27) I praksis var det i 1911 ikke lovregulering som i særlig grad båndla disponeringen av
eiendommene i det aktuelle strøket. Dette resulterte i at grunneiere fastsatte begrensninger
i forbindelse med utparselleringer. Servitutten i Ivar Aasens vei 2 er en ren
”reguleringsservitutt”. Bygningslovene av 1924, 1965 og 1985 har lagt opp til økende
offentlig innflytelse og styring ved arealbruk samt betydelig utbygging og fortetting.
Lovgiver la i Ot.prp. nr. 1 (1964–1965) side 93 opp til at servitutter som hovedregel faller
bort ved utbygging i henhold til vedtatte reguleringsplaner. ”Reguleringsservitutter” er
best egnet til bortfall.
(28) Utviklingen i rettspraksis gir solid støtte for at ”reg uleringsservitutter” faller bort i den
utstrekning de er i strid med reguleringsvedtak:
(29) Gjensidigedommen i Rt. 1995 side 904 gir uttrykk for en generell bortfallsregel ved
motstrid mellom negative servitutter og reguleringsplaner. Dommen er nettopp begrunnet
i lovgivningen om arealplanlegging og virkninger av reguleringsplaner som sådanne.
(30) Borteliddommen i Rt. 2002 side 145 representerer et selvsagt unntak fra regelen. Den
gjaldt et helt annet faktisk forhold enn den foreliggende sak – i praksis revisjon av en
privatrettslig avtale om utnyttelse av eiendom som allerede var bortfestet.
Avtaleklausulen anga i realiteten eiendomsgrenser og hadde ingen reguleringsfunksjon.
Borteliddommen har følgelig ingen betydning for strøkservitut ter.
(31) I avgjørelsen i Rt. 2004 side 883 har Høyesterett opprettho ldt synspunktene i
Gjensidigedommen. 5
(32) Den aktuelle strøkservitutten har et klart reguleringsformå l og bør – i motsetning til
individuelle servitutter – ikke ha noe sterkere vern mot bortfall og endring enn andre
offentlige reguleringer har. Den er ”lite tilpasset dagens utbyggingsbehov”, jf.
Borteliddommen side 149. Politiske myndigheter har gjennom småhusplanen hatt en klar
strategi om å fortette større eiendommer, og dette formålet står også sentralt for
reguleringen av Ivar Aasens vei 2. Dersom servitutten opprettholdes, kan det ikke bygges
i samsvar med reguleringsplanen.
(33) Servitutten må etter dette anses som bortfalt som følge av at bebyggelsen er oppført i
medhold av reguleringsplan, og AS Naturbetong må frifinnes.
(34) AS Naturbetong har lagt ned slik påstand:
”Prinsipalt: Saken avvises.
Subsidiært: Lagmannsrettens dom oppheves og hjemvises til ny
behandling.
Atter subsidiært: Naturbetong AS frifinnes.
I ethvert tilfelle: Naturbetong AS tilkjennes saksomkostninger for tingrett,
lagmannsrett og Høyesterett, med tillegg av lovens rente ved
forsinket betaling fra forfall til betaling skjer.”
(35) Ankemotparten, Odd Carling, har i hovedsak gjort gjeldende:
(36) Odd Carling har ikke tapt sin rettslige interesse i å få fastsettelsesdom mot AS
Naturbetong for at bygget er oppført i strid med servitutten, o g ankesaken må fremmes.
(37) Carling har tilstrekkelig tilknytning til søksmålsgjenstanden . Etter at AS Naturbetong i
tilsvaret til stevningen til tingretten erkjente at Carling har påtalerett etter servituttloven
§ 4, har det ikke vært nødvendig for Carling å anføre uttrykkelig at han har påtalerett,
men dette har vært underforstått. Det er ikke tvilsomt at Carling har påtalerett.
(38) Kravet til søksmålsgjenstanden er oppfylt. En dom på at noe er rettsstridig, har rettsfølger
og dreier seg om et rettsforhold, jf. Skoghøy, Tvistemål side 282. Det vil ikke oppstå noen
uklarheter om rekkevidden av en fastsettelsesdom i samsvar med Carlings påstand. Det er
dessuten adgang til å få dom for erstatningsplikt uten at det samtidig kreves dom for
erstatningens størrelse, jf. Skoghøy side 285. Dersom Carling f år dom for at
boligblokkene er oppført i strid med servitutten, er ansvarsfo rholdet i realiteten avklart.
(39) Også kravet til søksmålssituasjonen er oppfylt. Carling har som nærmeste nabo et
beskyttelsesverdig og aktuelt behov for å få tvistespørsmålet avgjort ved domstolene. Det
må vektlegges at han utvilsomt og med styrke oppfylte søksmålsvi lkårene da spørsmålet
om midlertidig forføyning ble behandlet, og i hovedsaken he lt frem til like før
ankeforhandlingene i lagmannsretten tok til. Det forhold at saken gjelder spørsmål av
prinsipiell betydning, tilsier også at saken bør fremmes.
(40) Lagmannsretten har ikke begått noen saksbehandlingsfeil. Anførslene fra AS Naturbetong
som gjelder servituttloven § 4, er gjengitt og drøftet i dom men. 6
(41) Servitutten har ikke falt bort som følge av regulerings planen for Ivar Aasens vei 2.
Reguleringsplaner fører ikke uten videre til at strøkservitut ter faller bort.
(42) Lovgivningens system er at offentlige myndigheter om nød vendig kan ekspropriere
servitutter, jf. plan- og bygningsloven §§ 31, 34 og 35. Etter servituttloven §§ 5 til 7 kan
dessuten en utbygger få avskipet eller omskipet en servitutt. Også oreigningsloven § 2,
jf. § 1 forutsetter at servitutter kan fjernes ved ekspropriasjon.
(43) Uttalelsen i Gjensidigedommen om bortfall av servitutter som er i strid med
reguleringsplan, må anses som et obiter dictum. Det er uansett sentralt for rekkevidden av
dommen at den aktuelle servitutten måtte vike for at reguleringsplanen overhodet skulle
ha noen virkning. Dette er i samsvar med eldre praksis, jf. Rt. 1953 side 1360, Rt. 1903
side 417 og Rt. 1900 side 147. Dersom dommen må forstås slik at alle servitutter må vike
for reguleringsplaner, må det vektlegges at en slik løsning e r kritisert av en rekke
teoretikere, jf. særlig Nordtveit, Om arealplaner og særlege råderettar over fast eigedom,
Kart og plan 1998 side 145 flg., Rogstad, Reguleringsplaner – innhold og virkninger side
396 flg. og Pedersen mfl., Plan- og bygningsrett side 462 flg.
(44) I Borteliddommen slo Høyesterett uttrykkelig fast at reguleringsplaner ikke automatisk
opphever servitutter. En servitutt faller bare automatisk bort dersom eiendommen ellers
vil bli helt uutnyttet.
(45) Heller ikke avgjørelsen i Rt. 2004 side 883 kan tas til inn tekt for at servitutter som er i
strid med reguleringsvedtak, automatisk faller bort.
(46) En bortfallsregel kan etter dette verken utledes av lov, rettspraksis eller andre
tungtveiende rettskilder.
(47) I den foreliggende sak kan eiendommen utnyttes i samsvar med småhusplanen uten å
komme i strid med servitutten. Det er bare motstrid mellom servitutten og den særskilte
reguleringsplanen for eiendommen. Bortfall på grunn av reguleringsplanen alene er
dermed ikke aktuelt. Lagmannsrettens dom bygger på riktig rettanvendelse, og må
stadfestes.
(48) Odd Carling har lagt ned slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Naturbetong AS dømmes til å betale Carlings omkostnin ger for tingretten
med NOK 188 750,- inkl. mva med tillegg av 5 % p.a. avsavnsrente fra
01.01.2006 til 2 uker etter forkynnelse av Høyesteretts dom og deretter med
tillegg av lovens forsinkelsesrente til betaling skjer; for lagmannsretten med
NOK 163 440,- inkl. mva med tillegg av 5 % p.a. avsavnsrente fra 05.07.2007
til 2 uker etter forkynnelse av Høyesteretts dom og dere tter med tillegg av
lovens forsinkelsesrente til betaling skjer; og for Høyesterett med
NOK 138 000,- inkl. mva med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra to uker
etter forkynnelse av Høyesteretts dom og til betaling s kjer.”
(49) Mitt syn på saken
(50) Jeg ser først på spørsmålet om søksmålsvilkårene i tvistemå lsloven § 54 er oppfylt.
Skjematisk sett oppstiller § 54 tre hovedkrav som alle må være oppfylt: Partene må ha 7
tilstrekkelig tilknytning til søksmålsgjenstanden, saken må gj elde et rettsforhold eller en
rettighet, og saksøkeren må ha rettslig interesse i å få dom i det forhold saken gjelder –
han må ha et reelt behov for avklaring. De tre vilkår kan gli noe over i hverandre.
Kriteriene er svært skjønnsmessige. Ved tvil vil avgjørelse n av om søksmålsvilkårene er
oppfylt, bli truffet ut fra en helhetsvurdering.
(51) AS Naturbetong har anført at Carling mangler tilstrekkel ig tilknytning til
søksmålsgjenstanden fordi han etter selskapets syn ikke ha r pretendert at han er
påtaleberettiget etter servituttloven § 4. Denne anførselen kan klart ikke føre frem. Under
behandlingen av begjæringen om midlertidig forføyning best red AS Naturbetong at
Carling er påtaleberettiget, mens Carling uttrykkelig anførte a t han har påtalerett. Det
samme gjorde Carling i stevningen til Oslo tingrett i hovedsaken. I tilsvaret til tingretten
aksepterte AS Naturbetong at Carling har påtalerett, og siden den gang må det anses som
underforstått at Carling pretenderer å ha påtalerett, noe han også uttrykkelig har gjort for
Høyesterett.
(52) Spørsmålet om saken gjelder et rettsforhold eller en rettighet, er mer tvilsomt. Slik saken
har utviklet seg, gjelder søksmålet nå spørsmålet om det er by gget i strid med en negativ
servitutt, og dreier seg følgelig om byggingen er rettsstridi g eller ikke. Både nyere
rettspraksis, forarbeidene til tvisteloven – som på dette punkt viderefører ordningen etter
tvistemålsloven – og nyere teori har lagt til grunn at et søksmål om en slik rettslig
karakteristikk kan være et rettsforhold, se blant annet Rt. 2001 side 1505, NOU 2001: 32
bind A side 187, Ot.prp. nr. 51 (2004–2005) side 365, Schei mfl., Tvisteloven med
kommentar side 50 og Skoghøy, Tvistemål side 282.
(53) De eksempler som her nevnes, dreier seg langt på vei om rettighetsbetegnelser med et
kompleks av rettsvirkninger, som ”eiendomsrett” eller ”opphavsrett”. Som Skoghøy
understreker, har også dom for at noe er ”ulovlig”, ”rettsstridig” eller lignende, normalt
rettsfølger, fordi det derved vil være slått fast at hand lingen må opphøre, og om den har
opphørt, at den ikke kan fortsette. Dersom det er usikkert h va rettsvirkningene av en
rettslig karakteristikk vil være, vil det kunne tale mot at søksmålet anses for å angå et
rettsforhold, jf. Schei mfl. side 50.
(54) Slik jeg ser det, er problemet i den foreliggende sak at en dom i samsvar med Carlings
påstand ikke vil ha noen umiddelbare rettsvirkninger for Carling overfor AS Naturbetong.
Det er ikke lenger aktuelt for Carling å kreve at boligblokkene skal rives. For alle
praktiske formål er følgen av en eventuell rettsstrid knyttet til spørsmålet om erstatning.
Og en konstatering av at oppføringen av boligblokkene er re ttsstridig, medfører ikke uten
videre avklaring av hvorvidt erstatningsplikt foreligger.
(55) Dersom Carling nå får dom for rettsstrid og Carling senere fremmer krav om erstatning i
et nytt søksmål, vil imidlertid et sentralt spørsmål av be tydning for erstatningsplikten
være rettskraftig avgjort, og saken vil kunne konsentreres om de erstatningsrettslige
spørsmål. Carling vil dessuten stå i en sterkere forhandlings posisjon ved eventuelle
utenrettslige forhandlinger med AS Naturbetong om et erstatningskrav. Selv om en dom i
samsvar med påstanden ikke vil ha umiddelbare rettsvirkninger, vil den dermed ha rettslig
betydning for Carling.
(56) På denne bakgrunnen anser jeg søksmålet for å ligge i grense området for hva som kan
anses for å være et rettsforhold eller en rettighet. Avgjørende for om 8
søksmålsbetingelsene skal anses som oppfylt, bør da være hvor sterk interesse Carling nå
har i å få rettslig avklaring av om det er bygget i strid med servitutten.
(57) Ved denne vurderingen anser jeg det sentralt at Carling tidligere i prosessen – gjennom
tre rettsomganger med spørsmål om midlertidig forføyning o g i hovedsaken nesten helt
frem til hovedforhandling i lagmannsretten – klart oppfylte søksmålsbetingelsene. Da
muligheten for fullbyrdelsessøksmål om riving falt bort l ike før ankeforhandlingen, synes
utsettelse av saken ikke å ha vært aktuelt. Det er da forståelig at Carling likevel ønsket
den avklaring som ligger i å få dom på det sentrale spørsmål om det er bygget i strid med
servitutten. Alternativet var å heve saken og begynne med en ny rettsrunde i tingretten om
de samme spørsmål, med den eneste forskjell at det ville bl i krevd dom for erstatning i
stedet for stansing og riving.
(58) Det som imidlertid kompliserer bildet noe, er at Carling som nærmeste nabo fulgte
byggeprosessen på nært hold og visste at kjøperne av leilighete ne etter hvert flyttet inn.
Han måtte regne med at skjøter ville bli tinglyst senest rundt innflyttingen. Hans
prosessfullmektig hadde dermed i god tid før hovedforhandlingen foranledning til å
vurdere om erstatningsspørsmål kunne og skulle trekkes inn i sake n, slik han hadde tatt
forbehold om. Skulle kravet trekkes inn, burde det skje tidsnok til at ankeforhandlingen
likevel kunne gjennomføres som planlagt.
(59) Jeg finner imidlertid ikke å kunne legge avgjørende vekt på det te forholdet. Etter mitt syn
hadde også AS Naturbetongs prosessfullmektig en klar oppfordring til å ta opp spørsmålet
om påstandsendring med Carling og hans prosessfullmektig i god tid før
hovedforhandlingen. AS Naturbetong hadde best oversikt over de faktiske forhold,
spesielt tidspunktet for når skjøter ville bli utstedt og t inglyst.
(60) Ved helhetsvurderingen av om søksmålsbetingelsene er oppfylt, legger jeg også vekt på at
retten etter tvistemålsloven § 87 vil kunne ha plikt til å gi veiledning slik at utformingen
av en påstand ikke medfører at saken må avvises, se Schei, Tvistemålsloven side 380 med
videre henvisning. Videre legger jeg vekt på at hovedspørsmålet for Høyesterett om
betydningen mellom reguleringsplan og negativ servitutt har prinsipiell interesse.
(61) Etter en samlet vurdering finner jeg at søksmålsbetingelsen e er oppfylt, slik at saken ikke
skal avvises.
(62) Jeg går nå over på spørsmålet om lagmannsretten har unnla tt å drøfte om vilkårene i
servituttloven § 4 er oppfylt, og derved begått en saksbehandlingsfeil som må lede til
opphevelse av dommen, jf. tvistemålsloven § 144 nr. 4, jf. § 384 første ledd.
(63) Lagmannsretten gjengir på side 7 i dommen AS Naturbetongs anførsler om at
servituttloven § 4 ikke er oppfylt fordi byggingen ikke representerer noen skade for
Carling sammenlignet med alternativ utnyttelse av Ivar Aasens vei 2. Etter å ha
konkludert med at byggingen har skjedd i strid med den negative servitutten, tilføyer
flertallet på side 10 i dommen følgende: ”Flertallet kan h eller ikke se at servituttloven § 4
tilsier noen annen vurdering. Det vises til flertallets premisser foran.”
(64) Under drøftelsen av søksmålsvilkårene uttaler flertall et at Carling har en aktuell og sterk
interesse i å få fastslått at byggingen er i strid med klausulen. Flertallet viser til at Carling
er nærmeste nabo med utsikt direkte mot de oppførte bygninger, og at hans eiendom 9
derfor er direkte berørt av utbyggingen på naboeiendommen. Og un der
realitetsdrøftelsene på side 9 heter det:
”Bygningsmassen med fire sammenbygde lavblokker med noe over tolv meters høyde,
4300 kvm tomt og 23 leiligheter kan åpenbart ikke karakteriseres som villamessig.
Lagmannsrettens befaring viste at blokkbebyggelsen gir et massivt preg og på en helt
annen måte enn villamessig bebyggelse, dominerte i høyde og bredde i terrenget.”
(65) Dommen kunne på dette punktet ha vært klarere. Men når de ulike deler ses i
sammenheng, finner jeg at domsgrunnene i tilstrekkelig grad viser at spørsmålet om
vilkårene i servituttloven § 4 er oppfylt, er drøftet og avgjort. Lagmannsretten har følgelig
ikke begått noen saksbehandlingsfeil.
(66) Det gjenstående spørsmål – og sakens hovedspørsmål – er o m lagmannsrettens flertall har
begått en rettsanvendelsesfeil. Jeg understreker at anken ikke gjelder flertallets avgjørelse
av at oppføringen av boligblokkene er i strid med den negativ e servitutten, og av at
servitutten ikke er falt bort etter tingsrettslige regler som følge av utviklingen i
boligområdet eller i samfunnet for øvrig. Høyesterett må derfor uprøvd legge flertallets
konklusjoner på disse punkter til grunn. Det eneste spørsmål Høyesterett skal ta stilling
til, er om den negative servitutten har falt bort som følge av at utbyggingen har skjedd i
samsvar med reguleringsplan for eiendommen.
(67) Jeg starter med å slå fast at lov og praksis bygger på at negative servitutter lovlig kan
stiftes og påtales.
(68) Samtidig bestemmer plan- og bygningsloven § 31 at reguleringsplaner er bindende. Dette
innebærer at det ikke kan bygges i strid med reguleringsplan. Noen plikt til å utnytte alle
de muligheter planen åpner for, følger derimot ikke av bes temmelsen.
(69) Norsk rett har ingen lovbestemmelse som uttrykkelig bestemmer at negative servitutter
faller bort i den utstrekning de er i strid med en reguleringsplan. Derimot kan negative
servitutter eksproprieres, jf. plan- og bygningsloven §§ 34 og 35 og oreigningsloven § 2,
jf. § 1, eller avskipes eller omskipes etter servituttloven §§ 5 til 7 dersom
samfunnsmessige hensyn eller hensynet til utbyggeren tilsier det.
(70) Til sammenligning nevner jeg at den danske planloven i § 15 gir anvisning på at det i en
lokalplan kan inntas bestemmelser om opphør av gyldigheten av uttrykkelig angitte
strøkservitutter dersom opprettholdelse av slike servitutter vil være i strid med
lokalplanens formål. En slik uttrykkelig bestemmelse har altså ikke norsk rett.
(71) Spørsmålet om hvorvidt en servitutt faller bort som følge av en reguleringsplan, er i liten
grad berørt i forarbeidene til de ulike norske plan- og byg ningslover. Den ankende part
har vist til en uttalelse i Ot.prp. nr. 1 (1964–1965) side 93, hvor det heter:
”Om forholdet til private byggeservitutter vil departementet streke under komitØens
uttalelse på side 50 i innstillingen om at prinsippet er at reguleringsplan i
kollisjonstilfelle går foran. Det vises til E. Stang: Norsk Bygningsrett kap. 17 (side 245
flg.), og E. Corneliussen i Tidsskrift for rettsvitenskap 1942 side 125 flg. Departementet
viser også til Høyesteretts dom i Rettstidende for 1953 s ide 1360. Etter teorien og
Høyesteretts praksis antar departementet at private bygges ervitutter i kollisjonstilfelle
vanligvis faller bort som direkte følge av den stadfested e plan, uten at det er nødvendig
å gå til ekspropriasjon.” 10
(72) Etter mitt syn gir ikke denne uttalelsen uttrykk for annet enn det som følger av
avgjørelsen i Rt. 1953 side 1360, som jeg kommer tilbake til.
(73) De to sentrale høyesterettsdommer fra nyere tid på o mrådet er Gjensidigedommen i
Rt.1995 side 904 og Borteliddommen i Rt. 2002 side 145.
(74) I Gjensidigedommen heter det på side 907 blant annet:
”Bygget er videre oppført i henhold til reguleringsplan. Ne gative servitutter som
hindrer utbygging i samsvar med slik plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe
erstatningskrav fra rettighetshavere i en tilsvarende stilling som ankemotpartene i
denne saken. …
Allerede tidlig i dette århundret oppsto spørsmålet om forholdet mellom private
servitutter og offentlige arealplaner. Jeg viser til avgjørelser inntatt i Rt. 1900 side 147
og Rt. 1903 side 417 der Høyesterett fastslo at negative servitutter som var til hinder for
utbygging i samsvar med arealplan, måtte vike for denne og anses bortfalt. Det kan
være noe tvilsomt i hvilken grad det her ble lagt vekt på en tolking av de avtalene som lå
til grunn for servituttene. Etter min mening følger r esultatet av lovgivningen om
arealplanlegging og virkningen av reguleringsplaner. Som støt te for dette syn viser jeg
til Rt. 1953 side 1360.”
(75) Det er i dommen ikke presisert nærmere hvilke lovbestemmelser resultatet bygger på.
(76) Som førstvoterende i Gjensidigedommen fremhever, er det tvilsomt hva som på generelt
grunnlag kan utledes av de nevnte avgjørelsene fra 1900 og 1903, fordi tolkning av de
aktuelle klausuler sto sentralt i disse dommene.
(77) Avgjørelsen fra 1953 synes å være mer generell. Her er det lagt til grunn at en servitutt
måtte vike ved kollisjon mellom offentlig regulering og servitutten. Saken gjaldt et klart
tilfelle av kollisjon mellom negativ servitutt og reguleringsplan, idet bestemmelser om
eiendommens formål i de to reguleringer ikke lot seg forene. Etter servitutten skulle
bebyggelsen være villamessig; etter reguleringsplanen var formålet industri, nærmere
bestemt skulle det anlegges en mølle på tomten. Dommen tar ikke stilling til situasjonen
hvor det ikke er fullstendig kollisjon mellom servitutt og reguleringsplan. Uttalelsene i
Gjensidigedommen må oppfattes som atskillig videre.
(78) I Borteliddommen var spørsmålet om fortetting av et hyt teområde i samsvar med en
reguleringsplan kunne skje uavhengig av festekontrakter som forbød ytterligere utbygging
i området. På side 149 i dommen heter det blant annet:
”De ankende parter hevder under henvisning til Rt. 1995 side 904 (Gjensidigedommen)
at byggeforbudet i punkt 8 må bortfalle ved utbygging i henhold til reguleringsplanen. I
denne dommen gis det uttrykk for at negative servitutter som hindrer utbygging i
samsvar med reguleringsplan, faller bort når en står overfor en aktuell utbygging av
den tjenende eiendom i samsvar med plan. Jeg bemerker at dersom reguleringsplanen
åpner for alternative løsninger slik at servitutten ikke nødvendigvis hindrer utbygging,
blir det så langt ikke tale om bortfall.
Gjensidigedommen har i ettertid vært kritisert. Jeg nevner Odd Jarl Pedersen mfl.,
Plan- og bygningsrett, side 462 flg. og Daniel Rogstad, Reguleringsplaner, innhold og
virkninger, side 396 flg. Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative
byggeservitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer kanskje
best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå 11
fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som
båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre
villastrøk og bestemmelser om byggegrenser mv., slik det har vært tale om i Rt. 1900
side 147, Rt. 1903 side 417 og Rt. 1953 side 1360. Prosedyren har imidlertid i liten grad
dreiet seg om hvilke forhold som i likhet med situasjonen i denne saken, tilsier at en
negativ byggeservitutt ikke bør falle bort, eller hvilke n aktualitet negative
byggeservitutter har. I dag skjer utbygging i det vesentlige etter reguleringsplaner som
forutsetter at det er foretatt en bred vurdering av arealbruken. Jeg viser til
formålsparagrafen i plan- og bygningsloven § 2, hvoretter det blant annet skal tas
hensyn til bruk av ressurser, estetiske hensyn og legges til rette for at ’arealbruk og
bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet’. Videre viser jeg til
saksbehandlingsreglene i § 27-1. Noen utbyggingsplikt medfører reguleringsplaner
imidlertid ikke.”
(79) I den konkrete vurderingen av om servitutten kunne opprettholdes, heter det på side 150
blant annet:
”Opprettholdelse av servitutten innebærer ikke en meningsløs ’ikke-bebyggelse’ av
området, eller et utilsiktet hinder, slik det var tale om i de eldre dommene jeg har
nevnt.”
(80) Jeg oppfatter det slik at Høyesterett i Borteliddommen k lart modifiserer uttalelsene i
Gjensidigedommen. Videre konstaterer jeg at uttalelsene i Borteliddommen er helt
generelle; de retter seg ikke bare mot situasjonen hvor det gjelder festekontrakter av nyere
dato.
(81) Jeg nevner også avgjørelsen i Rt. 2004 side 883, som gjaldt spørs målet om et tinglyst
deleforbud var til hinder for tinglysing av en deleforretning. Her uttales det i avsnitt 25
blant annet:
”Når det gjelder strøkservituttene, er situasjonen for s vært mange at tiden har løpt fra
dem. Det kan være kommet nye reguleringsplaner, jf. Rt. 1995 side 904 og Rt. 2002 side
145, og det kan dessuten allerede fra gammelt av være foretatt utparselleringer i strid
med servitutten, fordi ingen rettighetshaver har protestert. Etter rettspraksis vil
servituttene i utviklingens medfør ofte være bortfal t.”
(82) Her presumeres det altså at de aktuelle strøkservitutter bortfaller. Jeg kan imidlertid ikke
se at uttalelsen løser spørsmålet i den foreliggende sak. D en har utgangspunkt i en
tinglysningsrettslig problemstilling og knytter seg til delingsforbud, som nettopp er blant
de reguleringer som Borteliddommen nevner som eksempler på at må vike for
reguleringsplan.
(83) Jeg finner på denne bakgrunnen at den helt generelle setningen i Gjensidigedommen om
at negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i
reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes. På den annen side kan det ikke være tvilsomt at
reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort . De klareste tilfeller er det gitt
eksempler på i Borteliddommen, nemlig hvor det er direkte strid mellom formålene i
servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil
føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille
opp noen mer presise retningslinjer.
(84) Jeg går så over til å vurdere forholdet mellom den negative servitutten og
reguleringsplanen i den foreliggende sak. Jeg minner her om at Høyesterett må legge til
grunn at de oppførte boligblokker er i strid med den negative servitutten. 12
(85) Reguleringsbestemmelsen for Ivar Aasens vei 2 fastsetter et formål med utnyttelsen av
eiendommen som er i samsvar med den negative servitutten, nemlig byggeområde for
bolig. Men bestemmelsen forutsetter en utbygging som strider mot servituttens krav om
villamessig bebyggelse. Noen fullstendig kollisjon er det følgelig ikke tale om.
(86) Etter mitt syn kan man i et tilfelle som dette ikke vurdere den aktuelle
reguleringsbestemmelse isolert. Også småhusplanen må trekkes inn i vurderingen. Det er
ikke bestridt at man innenfor reglene i planen kunne ha fortettet Ivar Aasens vei 2
tidsmessig uten å komme i strid med den negative servitutten. For eksempel ville det
kunne oppføres rekkehus. Følgelig dreier det seg ikke om noe kollis jonstilfelle hvor
urimelig ikke-bruk eller utilsiktede hindringer ville blitt resultatet dersom det måtte
bygges i samsvar med den negative servitutten.
(87) Det er anført at servitutter av reguleringsmessig karakter ikke kan ha det samme vern som
servitutter av individuell karakter, og at de derfor bør fal le bort i den utstrekning de er i
strid med reguleringsplan. Etter mitt syn er det vanskelig å konstatere en slik rettssetning
med det rettskildebildet som foreligger. Uten nærmere lovregler vil dessuten en slik
avgrensning kunne bli svært vanskelig.
(88) Dersom det anses som ønskelig med den generelle ordning at strøkservitutter skal vike for
reguleringsplan, anser jeg det for en lovgiveroppgave å vurdere lovendringer, for
eksempel i tråd med de danske reglene jeg har gjengitt.
(89) Jeg vektlegger også at karakteren av en servitutt kan være av vesentlig betydning ved
vurderingen av om servitutten har falt bort i utviklingens medfør etter tingsrettslige regler.
Også klausulens alder vil være av stor betydning her. Men som jeg tidligere har
fremhevet, er spørsmålet om den negative servitutten i den foreliggende sak er falt bort i
utviklingens medfør, ikke tema for Høyesterett.
(90) Min konklusjon er at den negative servitutten ikke kan anses bortfalt som følge av
reguleringsplanen. Lagmannsretten har ikke anvendt loven feil, og lagmannsrettens dom
må stadfestes.
(91) Anken har ikke ført frem. Carling har lagt ned påstand om å bli tilkjent saksomkostninger
for alle tre instanser. Jeg finner at fulle omkostninger bør tilkjennes for Høyesterett,
jf. tvistemålsloven § 180 første ledd. Omkostningskravet for H øyesterett, som utgjør
138 000 kroner inkludert mva., tas til følge.
(92) På grunn av påstandsendringen må saken for de øvrige instan ser anses som dels vunnet
dels tapt. Hovedspørsmålet for Høyesterett har imidlerti d stått sentralt også for de
tidligere instanser, og jeg finner det rimelig at Carling får dekket deler av omkostningene
for tingretten og lagmannsretten, jf. § 180 andre ledd, jf. 174 andre ledd.
Omkostningskravet for tingretten er på 188 750 kroner, mens kravet for lagmannsretten er
på 163 440 kroner. I tillegg er det krevd avsavnsrente. Jeg finner at Carling bør tilkjennes
120 000 kroner for tingretten og 100 000 kroner for lagmannsretten, inkludert mva. og
avsavnsrente.
(93) Jeg stemmer for denne 13
D O M:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningen punkt 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyes terett betaler AS
Naturbetong til Odd Carling 358 000 – trehundreogfemtiåttetusen – kroner innen 2
– to – uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av den alminnelige
forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra
forfall og til betaling skjer.
(94) Dommer Gussgard: Jeg er enig med førstvoterende i spørsmålene knyttet til
servituttloven § 4 og når det gjelder vurderingen av om Carling har rettslig interesse i
dom for den påstand han nedla i lagmannsretten. På spørsmå let om den negative
servitutten er bortfalt, er jeg imidlertid kommet til et annet resultat enn henne. Etter mitt
syn må servitutten anses bortfalt.
(95) Som det fremgår, gjaldt Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by fra 1997 for
det området som gjeldende reguleringsplan for gnr. 39 bnr. 108 dekker.
Reguleringsformålet i planen for småhusområder er byggeområder, og hensikten er å
legge til rette for fortetting innenfor planområdet. Det kreves bebyggelsesplan, se plan- og
bygningsloven § 28-2, for tiltak med mer enn 10 nye boliger. At det i vår sak ble krevd
reguleringsplan, skyldtes at planen, i tillegg til boliger, omfattet ”omregulering av
tilstøtende veiareal, utvidelse av friareal og kontorområde” . På bakgrunn av prosedyren
nevner jeg at jeg ikke kan se at saken ville stilt seg annerledes dersom boligbyggene var
oppført i henhold til en bebyggelsesplan innenfor den tidligere reguleringsplanen.
(96) Avgjørende for mitt syn er en vurdering av servitutten s om en gammel og foreldet
bestemmelse, som ikke har gjennomslagskraft for arealutnyttelsen i dag, nærmere 100 år
etter at den ble påheftet eiendommene i strøket. Jeg skal re degjøre nærmere for mitt syn.
(97) Jeg viser til førstvoterendes orientering om de relevan te rettskildene for vurderingen av
bortfallsspørsmålet. De sentrale høyesterettsdommene e r Rt. 1995 side 904 –
Gjensidigedommen – og Rt. 2002 side 145 – Borteliddommen.
(98) I Gjensidigedommen la Høyesterett til grunn at negative servitutter falt bort i den grad de
var til hinder for utbygging i samsvar med arealplan. Servitutten måtte vike for planen og
falt bort når en sto overfor en aktuell utbygging i samsvar med plan. Synspunktet bygger
på at utbygging av et område som omfattes av en reguleringsplan, må skje i samsvar med
planen, jf. plan- og bygningsloven § 31 og formålsbestemmelsen i § 2. En servitutt som
krever en annen utnyttelse dersom det skal bygges, eller som inneholder andre klausuler
som er uforenlige med planen, vil miste sin innvirkning på arealutnyttelsen. På bakgrunn
av de høyesterettsdommene som er nevnt i avgjørelsen, ble det lagt til grunn at servitutten
bortfalt i slike tilfeller. Det kunne for øvrig også vært vist til Ot.prp. nr. 1 (1964–65) Om
ny bygningslov side 93, der departementet blant annet sier: ”Etter teorien og Høyesteretts
praksis antar departementet at private byggeservitutter i kollisjonstilfelle vanligvis faller
bort som direkte følge av den stadfestede plan, uten at det er nødvendig å gå til
ekspropriasjon.” 14
(99) Også i Gjensidigedommen burde det nok vært tatt med et ”vanligvis”, for da
saksforholdet i Bortelidsaken ble presentert for retten, fant en å måtte moderere uttalelsen
om bortfall. Den ble funnet å være for generell. Området for bortfall alene som følge av
reguleringsplan måtte innsnevres, men noen klar uttalelse om hvordan grensen skal
trekkes, ble ikke gitt.
(100) Saksforholdet i Borteliddommen er svært forskjellig fra situasjonen i saken nå. Den gjaldt
et hytteområde på ca. 1800 dekar, der det i 1970–1980 årene var oppført ca. 600 hytter, de
fleste med kontrakter om punktfeste. I festekontraktene var det en klausul om at
”[b]ebyggelse i planområdet ut over det som er angitt i vedlagte kartskisse, er ikke tillatt”.
Begrunnelsen i dommen for ikke å anse klausulen bortfalt alene som følge av
gjennomføring av reguleringsplanen, var helt konkret. Det ble vist til at området fremsto
som fullt utbygget, at det ikke var tale om noen meningsløs ” ikke bebyggelse” eller et
”utilsiktet hinder”, slik det var uttrykt i de eldre dommene det var vist til, og at det etter
reguleringsbestemmelsene skulle tas hensyn til hytteeiernes interesser.
(101) Saken skiller seg fra vår sak først og fremst fordi det dreide seg om en klausulering av
nyere dato. Videre gjaldt den et felt med punktfesteavtaler, der forutsetningen er at
festerne skal kunne bruke et areal omkring hytta, men uten at noe bestemt tomteareal er
fastsatt. Området fremsto som fullt utbygget, og klausulene har nærmest karakter av
kontraktsbestemmelser om tomteområde for den enkelte festeavtale.
(102) Vår sak dreier seg om en strøkservitutt som er påheftet for nær 100 år siden ved
utparsellering av et større areal tilhørende Vinderen hovedgård. Ordlyden er gjengitt i
førstvoterendes votum. Servitutten er ikke til hinder for oppdel ing, men setter krav til
tomtestørrelsen. Bebyggelsen skal være ”villamæssig” med maksimum to etasjer og bare
Øn leilighet i hver etasje. Maksimum mønehøyde er angitt. Servitutten forbyr oppføring av
såkalte arbeiderboliger, og setter forbud mot bedrifter som kan medføre ”støi, lugt eller
urenslighet”.
(103) Dersom denne servitutten skulle ha rettsvirkning, kunne arealet ikke bygges ut etter
forutsetningene i reguleringsplanen og slik myndighetene ga tillatelse til. Slike
strøkservitutter har etter min mening tiden løpt fra. De har utspilt sin rolle som sin tids
forsøk på regulering av utnyttelsen av større områder. Jeg ka n ikke se noen grunn til at
servitutter av denne art fortsatt skal anses virksomme når formålet med dem ikke lenger
kan oppnås. Servitutten gir i realiteten uttrykk for en rettighet uten rettsvirkning. For meg
står det da slik at den klausuleringen servitutten inneholder, er bortfalt.
(104) Typisk for negative servitutter som den vi her står overfor, er at de er ukjente for eiere av
de eiendommene som kunne ha interesse av dem. I denne saken ble servitutten hentet
frem fra glemselen ved Carlings undersøkelse av grunnboken før st etter at
reguleringsplanen var stadfestet og klagebehandlingen hos fylkesmannen avsluttet.
Servitutter som dette gir ingen reell sikkerhet i praksis og vil normalt ha mistet
økonomisk verdi i forbindelse med omsetning av fast eiendom.
(105) Som Bortelidsaken viser, kan det tenkes unntak fra en helt generell regel om at en negativ
servitutt bortfaller når det bygges i samsvar med reguleringsplan, men i strid med
servitutten. Dessuten kan et spørsmål om erstatning ved motst rid stå svært forskjellig ut
fra de faktiske forhold i den enkelte sak. Jeg kan imidlertid ikke se at det er grunnlag for
noe unntak i denne saken. For meg hører servitutten inn under de t som sies i 15
Borteliddommen side 149 om bortfallsregelen, at den ”passer kanskje best på
byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite
tilpasset dagens utbyggingsbehov”. Jeg tilføyer at når det i denne sammenheng nevnes
strøkservitutter som båndlegger areal til ”et annet formå l enn det reguleringsplanen har”,
må dette også omfatte utbygging som skiller seg fra det servitutten tillater, selv om det
formelle reguleringsformålet er det samme. Under reguleringsformålet ”byggeområder” i
plan- og bygningsloven § 25 hører både boligbygg, industribygg og en rekke andre
bygninger.
(106) Avslutningsvis vil jeg fremholde at Carlings og de øvrige rett ighetshaveres syn på
utbyggingen av gnr. 39 bnr. 108 er vurdert av de politiske myndigheter og av
fylkesmannen. Det er angitt at det i forbindelse med reguleringen kom klager fra ca.
50 personer i nabolaget. Planen ble revidert på flere punkter, men naboene vant ikke frem
fullt ut. Fylkesmannen uttalte i sin oppsummering blant annet at ”[f]ylkesmannen ser det
slik at kommunen under sakens behandling har vært oppmerksom på de vesentlige og
berørte interesser – og i tilstrekkelig grad har vurdert dis se opp mot hverandre på en
forsvarlig måte”.
(107) Etter min vurdering av saken finner jeg at hver av partene bør bære sine
saksomkostninger, men går ikke nærmere inn på dette.
(108) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Gussgard.
(109) Dommer Flock: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Øie.
(110) Dommer Gjølstad: Likeså.
(111) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningen punkt 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyes terett betaler AS
Naturbetong til Odd Carling 358 000 – trehundreogfemtiåttetusen – kroner innen 2
– to – uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av den alminnelige
forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra
forfall og til betaling skjer.
Riktig utskrift bekreftes: