HR-2012-2378-A - Rt-2012-1904
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2012-12-19 |
| Publisert: | HR-2012-02378-A - Rt-2012-1904 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder om kjøper av prosjektert leilighet var berettiget til å fragå avtalen etter at tilbud om kjøp var akseptert av selger. |
| Saksgang: | HR-2012-02378-A, (sak nr. 2012/1005), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | A (advokat Christina Moestue – til prøve) mot B AS (advokat Anette Thunes – til prøve) |
| Forfatter: | Endresen, Indreberg, Kallerud, Falkanger |
| Lovhenvisninger: | avtaleloven § 33, avtaleloven § 39, avtalelovens § 36, avtaleloven § 36, eiendomsmeglingsloven § 6-3, tvisteloven § 20-4, fremstår § 20, tvistemålsloven § 177 |
NORGES HØYESTERETT
Den 19. desember 2012 avsa Høyesterett dom i
HR-2012-02378-A, (sak nr. 2012/1005), sivil sak, anke over dom,
A (advokat Christina Moestue – til prøve)
mot
B AS (advokat Anette Thunes – til prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Endresen: Saken gjelder om kjøper av prosjektert leilighet var berettiget til å
fragå avtalen etter at tilbud om kjøp var akseptert av selger.
(2) B AS (heretter også kalt B) hadde ervervet et tomteområde på X, og utviklet et prosjekt
som bestod av 28 boenheter. Utbyggingen ble gjennomført i flere byggetrinn. Det tredje
byggetrinnet bestod av et bygg med fire leiligheter. Prosjektet hadde vært avertert flere
ganger, men da A den 21. mai 2007 innga tilbud på den ene av de fire leilighetene, var det
ikke gitt bud på noen av de øvrige tre leilighetene i dette byggetrinnet.
(3) Da A innga sitt tilbud, hadde hun hatt tilgang på prosjektbeskrivelsen, som ved siden av å
beskrive prosjektet, inneholdt en oversikt over boligene med tegninger. Prospektet anga
også priser på den enkelte leilighet. Den leilighet A var interessert i var 86 m2, og prisen
var oppgitt til 6 150 000 kroner. Hennes tilbud samsvarte med den pris som var oppgitt i
prospektet. 2
(4) I prospektet var det ikke inntatt et utkast til kjøpekontrakt, men det var vist til sentrale
avtalevilkår. Et vilkår av særlig interesse, som senere også ble inntatt i det utkast til
kjøpekontrakt som senere ble utarbeidet, var tatt inn under overskriften "Byggetid":
"For igangsetting av byggetrinn 3 tar selger forbehold om at alle offentlige tillatelser
oppnås uten for selger tyngende vilkår og at salgstrinn 3 fulltegnes før byggestart.
Selger tar også forbehold om tilfredsstillende finansiering av byggetrinn 3. Dersom
forutsetningene ikke inntrer forbeholder selger seg retten til å annullere inngåtte
kjøpekontrakter.
Selgerens beslutning om byggestart for byggetrinn 3 skal foreligge hos kjøper senest
1.8.2007, hvoretter hver av partene skriftlig til den annen part kan meddele seg fri fra
kontraktsbestemmelsene uten at den annen part kan gjøre gjeldende
misligholdssanksjoner."
(5) Partene er enige om at det fulgte av denne avtalebestemmelsen at også selger stod fritt til
å kansellere avtalen dersom selger ikke erklærte byggestart innen den 1. august 2007, og
om at det ikke var knyttet noe tilleggsvilkår til denne kanselleringsretten.
Advokatfirmaet C (heretter også kalt megler) forestod salget på grunnlag av oppdrag fra
B, og sendte budskjema til A etter at hun hadde vært i kontakt med dem.
(6) Budskjemaet ble benyttet da A innga sitt tilbud. På skjemaet var det angitt at tilbudet
gjaldt leilighet 7.11, men den beskrivelse som ble gitt av kjøpsobjektet viste at det var
leilighet 7.13 det var gitt tilbud på. Den 22. mai henvendte A seg til megler for en
avklaring, men megler var ikke beredt til å bekrefte at det var leilighet 7.13 det var gitt
bud på uten først å konferere med selger. Dette ble avklart den påfølgende dag, selger
aksepterte samtidig budet, og megler oversendte utkast til kjøpekontrakt.
(7) A innbetalte den 29. mai 1 % av kontraktsummen – 61 500 kroner – til megler, men hun
hadde i kontraktsmøtet motforestillinger forbundet med megleren og dennes rolle.
Kjøpekontrakt ble ikke undertegnet, og det ble avtalt at nytt kontraktsmøte skulle
avholdes den 4. juni. A møtte ikke til dette kontraktsmøtet, og i en etterfølgende
telefonsamtale ga hun overfor megleren uttrykk for at hun ønsket å fragå kjøpet.
(8) I e-post til megler den 14. juni purret A på en tilbakemelding fra megler, og ba om å få
tilbakebetalt det innbetalte beløp. Det er uomtvistet at også e-posten ga uttrykk for at A
ønsket å annullere kjøpet. Denne e-posten ble besvart av megler den påfølgende dag –
15. juni. På vegne av selger ble avtalen fastholdt, og megler opplyste at kjøpetilbudet var
bindende. Megler tilbød seg dessuten å bistå kjøper ved et eventuelt dekningssalg. Om
mulighetene for dekningssalg heter det:
"For øyeblikket har vi ingen kjøper som umiddelbart kan tre inn i ditt sted."
(9) As meddelelse om at hun ønsket å annullere kjøpet, utløste omfattende kontakt mellom
selger og megler. Daglig leder for B, D, har i en skriftlig erklæring for Høyesterett,
sammenfattet dette slik:
"Da A ca midt i juni 2007 informerte megler om at hun ønsket å trekke seg fra kjøpet,
ble jeg umiddelbart informert om dette, og det ble en sak jeg diskuterte mye med
megler for å prøve å finne en løsning som kunne hjelpe A uten å skade Bs interesser for
mye." 3
(10) Etter det opplyste gjorde megler utover sommeren en rekke forsøk på å komme i kontakt
med A over telefonen. Det ble ikke oppnådd slik kontakt, og det er på det rene at det ikke
fra selger eller megler ble gjort noen skriftlig henvendelse til kjøper i perioden 15. juni til
30. august.
(11) I brev 30. august 2007 meddelte B til A at B hadde besluttet byggestart for prosjektet. I
brevet var ovennevnte sitat fra kontrakten punkt 1 gjengitt, men med den endring at
fristen uten nærmere begrunnelse var endret fra 1. august 2007 til 1. september 2007.
Kopi av brevet gikk til megler. Hverken B eller megler gjorde A oppmerksom på
endringen. Etter å ha mottatt brevet av 30. august, skrev hun den 5. september til megler
at hun ønsket å foreta dekningssalg.
(12) Nytt kontraktsmøte ble berammet til 14. september 2007. I e-post til megler samme dag
avlyste A møtet på grunn av sykdom. Hun ba også "velvilligst" om å få trekke tilbake
budet. I e-posten heter det videre:
"Årsak er at jeg de siste mnd har vært innlagt i sykehus pga alvorlig sykdom. Dette
medfører at situasjonen min er svært usikker for tiden. Ber dere vennligst om å ha
forståelse for at jeg ikke har mulighet til å gå inn i prosjektet, og at dere vurderer saken
min på ny."
(13) I brev 2. oktober 2007 meddelte megler at B fastholdt avtalen. Fra brevet gjengis:
"Selger vil legge leiligheten ut for salg så snart som mulig. Hvis og eventuelt når ny
kjøper er på plass, vil selger akseptere at partene løses fra avtalen. Følgende under
forutsetning av at denne løsningen aksepteres, og at det oppstår minst tilsvarende pris
ved resalg. ..
For det tilfelle at selger ikke får solgt leiligheten, fastholdes avtalen og Deres
forpliktelser etter denne må oppfylles i sin helhet."
(14) A besvarte ikke brevet.
(15) I e-post 5. november 2007 til A purret megler på signering av kjøpekontrakten, og ba om
innbetaling av forskudd med ytterligere 9 prosent av kjøpesummen, det vil si 553 500
kroner. A ble også opplyst om at manglende innbetaling ville utløse forsinkelsesrente.
Videre ble det opplyst at selger hadde lagt leiligheten ut for salg "i henhold til Deres
ønske og den skisserte løsning i vårt brev av 2.10". Det er opplyst at B annonserte
leiligheten sammen med andre leiligheter i prosjektet, uten at A ble belastet for
omkostningene ved dette.
(16) A opplyste i e-post til megler 7. november 2007 at hun fortsatt var alvorlig syk og innlagt
på sykehus. Hun ba om å få et nytt eksemplar av kontrakten tilsendt, og ga uttrykk for at
hun ønsket å unngå forsinkelsesrenter. Dagen etter sendte megler kjøpekontrakten til
henne, som etter ytterligere e-postutveksling returnerte den i signert stand til megler. Hun
innbetalte 553 500 kroner til megler 19. november 2007. Kontrakten ble undertegnet av B
12. desember 2007.
(17) Den 9. april 2008 inngikk A en oppdragsavtale med megler om videresalg av leiligheten.
Denne oppdragsavtalen utløp den 9. oktober 2008, uten at leiligheten ble solgt. Den
leilighet A hadde kjøpt lå ute for salg sammen med prosjektet for øvrig. Prisen ble holdt
uforandret, 6 150 000 kroner, frem til 20./21. januar 2009 da prisen ble redusert til 4
5 450 000 kroner, og leiligheten ble søkt solgt ved en egen annonse. I mellomtiden var
den leiligheten som tilsvarte 7.13, men med noe dårligere solforhold, den 26. juni 2008
solgt for 6 000 000 kroner mot at selger påtok seg å utføre tilleggsarbeider som etter det
opplyste hadde en verdi av minst 500 000 kroner.
(18) Annonseringen i januar 2009 førte til en viss interesse, og det innkom bud fra interne og
en ekstern budgiver. B ønsket å akseptere det høyeste budet, og ba om As samtykke. Da B
ikke mottok noe slikt samtykke, hevet selskapet kjøpekontrakten med A ved brev 3.
februar 2009, og solgte leiligheten til ekstern kjøper for 4 450 000 kroner. I brevet til A
krevde selskapet videre erstattet sitt tap, som firmaet anslo til omkring 2 000 000 kroner.
(19) Tvisten mellom partene ble brakt inn for domstolene ved at A 26. januar 2010 tok ut
stevning mot B med krav om tilbakebetaling av det innbetalte forskuddet på
615 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrente. B reiste i tilsvaret motkrav for å få
dekket sitt tap.
(20) Asker og Bærum tingrett avsa 29. september 2010 dom med slik domsslutning:
"1. B AS dømmes til å frigi/tilbakebetale til A kroner 615.000,- med tillegg av
forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
2. I motkravet frifinnes A.
3. B AS dømmes til å betale kroner 225.981,25,- i sakskostnader til A med tillegg
av lovens forsinkelsesrente fra forfall, som her er fjorten dager fra dommens
forkynnelse, til betaling skjer."
(21) B AS anket tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett.
(22) Borgarting lagmannsrett avsa 19. mars 2012 dom med slik domsslutning:
"1. B AS frifinnes for hovedkravet.
2. A dømmes til å betale B AS erstatning med 2.204.968 –
tomillionertohundreogfiretusennihundreogsekstiåtte – kroner med tillegg av
forsinkelsesrenter fra 28. februar 2009 til betaling skjer innen to – 2 – uker
fra forkynnelsen av denne dom.
3. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans."
(23) Lagmannsrettens mindretall fant at saken ikke hadde frembudt tvil, og stemte for at B
skulle tilkjennes sakskostnader i tråd med lovens hovedregel.
(24) A har anket Borgarting lagmannsretts dom til Høyesterett. Anken gjelder
bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Det ble i anken gjort gjeldende anførsler knyttet
til avtaleloven § 33 og det ble reist innsigelser mot størrelsen av motkravet. For så vidt
angår disse ankegrunnene ble anken ikke tillatt fremmet.
(25) For Høyesterett er det fremlagt nytt bevis særlig i form av to e-poster som den ankende
part hevder ble sendt til megleren henholdsvis den 24. mai 2007 og 8. august 2007. Da jeg
ikke finner å kunne legge til grunn at disse e-postene ble mottatt av megleren, står saken i
denne henseende likevel i det vesentligste i samme stilling som for lagmannsretten. Det er
da ikke grunn til å referere partenes anførsler knyttet til de to e-postene, men jeg kommer 5
tilbake til fremleggelsen av de to e-postene i forbindelse med behandlingen av
sakskostnadsspørsmålet.
(26) Det er for øvrig fremlagt en ny spesialisterklæring avgitt av dr. Psychol. Margrethe
Seeger Halvorsen. Denne gjelder riktig nok primært den ankende parts helsetilstand i dag,
men den peker også bakover i tid.
(27) For øvrig står saken i hovedsak i samme stilling som for lagmannsretten.
(28) Den ankende part, A, har i hovedsak anført:
(29) Den meddelelse hun sendte megler den 14. juni 2007, er tilstrekkelig som påberopelse av
den rett hun, på grunnlag av vilkårene for tilbudet, hadde til å tre ut av kontrakten da hun
ikke innen den 1. august 2007 hadde mottatt melding om at selger hadde besluttet
byggestart. Etter ordlyden i den aktuelle bestemmelse kunne varsel først gis etter den
1. august, men det kan ikke legges til grunn som et krav. Det er heller ikke satt noen frist
for kjøper til å påberope sin rett, og også det varsel den ankende part sendte den
14. september må anses avgitt i tide. At selger i mellomtiden hadde besluttet byggestart
og meddelt kjøper dette, er uten betydning.
(30) Den ankende part har videre gjort gjeldende at en analogisk anvendelse av re-integra
regelen i avtaleloven § 39 må føre til at hun er ubundet av avtalen. Allerede dagen etter at
hun hadde avgitt tilbudet var hun i telefonisk kontakt med megler, og ga da uttrykk for at
hun ikke kunne vedstå seg tilbudet. Dette fastholdt hun i senere telefonsamtaler og i
kontraktsmøtet den 29. mai. Det bestrides at selger hadde innrettet seg etter avtalen da
tilbudet ble tilbakekalt. Vurderingen må bli den samme om retten skulle komme til at
tilbudet først ble tilbakekalt da ankemotparten den 5. juni ble meddelt at den ankende part
ønsket å trekke seg fra avtalen. Selger hadde fortsatt ikke innrettet seg etter at avtale var
inngått.
(31) Det er ikke tvilsomt at det forelå særlige grunner, slik avtaleloven § 39 krever. Den
ankende part led av en psykisk lidelse som var så alvorlig at hennes tilstand lå nær det
som kreves for at denne skulle kunne påberopes som en sterk ugyldighetsgrunn, og hun
hadde dessuten ikke økonomisk evne til å gjennomføre prosjektet. Det kan ikke oppstilles
noen tidsfrist i tillegg til kravet om at det ikke skal foreligge innrettelse, men det var i
hvert fall tilstrekkelig å trekke seg fra avtalen den 5. juni.
(32) Avtalen må dessuten under enhver omstendighet være i strid med avtalelovens § 36.
(33) Det må sees bort fra at hun i november innbetalte 9 prosent av kjøpesummen, og at hun i
desember undertegnet kjøpekontrakten. Dette kan føres direkte tilbake til at selger og
megler uriktig opplyste at hun fortsatt var bundet av avtalen. Under disse omstendigheter
må det følge av alminnelige kontraktprinsipper og/eller avtaleloven § 36 at hun var
ubundet.
(34) Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Tingrettens dom i sak -----------TVI-AHER/2 stadfestes.
2. A tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett." 6
(35) Ankemotparten, B AS, har i hovedsak henholdt seg til lagmannsrettens begrunnelse, dog
slik at det særlig vises til mindretallets votum på de punkter dommen ikke er enstemmig,
og har for øvrig i hovedsak gjort gjeldende: Kontrakten er klar med hensyn til at
termineringsretten ikke kan påberopes før etter den 1. august 2007, og da bare under den
forutsetning at kjøper ikke, når retten gjøres gjeldende, allerede har mottatt varsel om at
byggestart er besluttet. Om forhåndsvarsel ikke kan utelukkes på prinsipielt grunnlag, så
kan den e-post som ble sendt den 14. juni under ingen omstendighet fylle kravene til et
slikt varsel. Den ankende part forholdt seg helt passiv til den fastholdelse av kontrakten
som ble sendt henne den 15. juni 2007, og ankemotparten hadde ikke grunnlag for å slutte
at A ønsket seg ut av kontrakten. Den ankende part påberopte seg først i september
bestemmelsen, og hun hadde da ikke lenger noen rett til å tre ut av kontrakten.
(36) Avtaleloven § 39 må sees som en sikkerhetsventil for de helt sjeldne tilfellene. Det at man
ombestemmer seg gir ikke noe grunnlag for å fragå en avtale. På grunnlag av rettspraksis
er det trolig ikke lenger grunnlag for helt å utelukke at regelen kan anvendes også etter at
tilbudet er akseptert, men det vil da måtte være innenfor et meget begrenset tidsrom.
(37) Tidsmomentet inngår i vurderingen av om den annen part har innrettet seg, men det er
etter praksis grunnlag for å oppstille tidsmomentet som et selvstendig krav, og det kan
ved eiendomshandel ikke være grunn til å oppstille en lenger frist enn det som er gjort i
Danmark – 6 dager.
(38) Det ble ikke fra den ankende parts side uttrykt noe ønske om å tre tilbake fra kjøpet før i
en telefonsamtale som fant sted en gang mellom det avlyste kontraktsmøtet den 4. juni og
den 14. juni, da den ankende part skriftlig bekreftet at hun ønsket seg ut av avtalen. Det
var da, selv om vilkårene for tilbakekall for øvrig skulle anses oppfylt, gått for lang tid til
at kjøpet kunne tilbakekalles.
(39) Det er under enhver omstendighet klart at selgeren her hadde innrettet seg da den ankende
part først ga uttrykk for at hun ville ut av kontrakten. Kontraktsmøte var avholdt, utkast til
kjøpekontrakt utarbeidet og salgsarbeidet for den aktuelle leiligheten ble innstilt. Det er
også vesentlig at avtalen med den ankende part utløste interne prosesser med sikte på
realisasjon av prosjektet. Det var samlet sett tale om vesentlig mer enn psykisk
innrettelse.
(40) De påberopte forhold utgjorde dessuten hverken hver for seg eller samlet særlig grunn.
Den ankende part led ikke av en alvorlig sinnslidelse. Da hun ble innlagt på Y, var
diagnosen spiseforstyrrelser, moderat depresjon og angst. Det er ikke grunnlag for å legge
til grunn at hun hadde noen sykdom utover dette. Det er heller ikke grunnlag for å bygge
på at tilbudet var motivert av hennes sykdom. Det må ved disse vurderingene legges vekt
på at de legeerklæringer som er fremlagt er ettertidige og er avgitt av hennes behandlende
leger.
(41) Megler gjorde alt som kunne kreves med sikte på å avklare hennes økonomiske evne. Det
ville dessuten være uheldig om det skulle tjene til den ankende parts gunst at det ble gitt
uriktige opplysninger om egen økonomi på budskjemaet.
(42) Ved den samlede vurdering må det ved siden av at det var gått lang tid, også legges
betydelig vekt på at det ikke var skjedd noe etter at tilbudet ble inngitt som kan begrunne
den ankende parts ønske om å fri seg fra avtalen. 7
(43) Selger og megler har opptrådt korrekt i enhver henseende. De hadde ikke kunnskap om
den ankende parts sykdom, og det er ikke grunnlag for å anvende avtaleloven § 36. Det
tap den ankende part er påført er et resultat av at hun ikke kunne vedstå seg avtalen og
den senere markedsutvikling, og det at vurderingen må gjøres på oppgjørstidspunktet,
medfører at utviklingen etter juli 2008 ikke har relevans ved vurderingen.
(44) Uavhengig av om den ankende part skulle ha hatt et grunnlag for å fragå kjøpet sommeren
2007, kan innsigelsen ikke lenger fremmes etter at hun valgte å innbetale det beløp som
skulle vært innbetalt ved kontraktsinngåelse, og den 12. desember 2007 undertegnet
kjøpekontrakten. Inngåelsen av avtalen utgjør et selvstendig grunnlag for det krav som er
fremmet.
(45) Endelig har ankemotparten gjort gjeldende at det om anken skulle føre frem, må tas
hensyn til de fremsatte forlikstilbud ved avgjørelsen av kravet om sakskostnader.
(46) Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Anken forkastes.
2. A erstatter B AS' sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og
Høyesterett.".
(47) Jeg er kommet til at anken fører frem.
(48) Lagmannsretten fant at vilkårene i avtaleloven § 39 ikke var oppfylt, og vurderte da om
den ankende part kunne anses å ha benyttet sin kontraktsfestede rett til å tre ut av avtalen.
Retten legger til grunn at et klart forhåndsvarsel etter omstendighetene ville kunne
tilfredsstille kravet til varsel. Jeg er enig i dette. Jeg forstår videre retten slik at det varsel
som ble gitt i juni ble ansett å være så vidt lite konkret – den betingede retten til å heve
ved forsinket beslutning om byggestart nevnes ikke – at den etterfølgende passivitet fra
hennes side medførte at det måtte fremstå som uklart for selger om kjøper hadde avfunnet
seg med kjøpet.
(49) Det er etter mitt syn en mangel ved drøftelsen at hverken meglers omsorgsplikt,
jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, eller selgers alminnelige lojalitetsplikt berøres. Disse
problemstillingene fremstår som særlig nærliggende når avtaleklausulen ikke var lett
tilgjengelig. Klausulen var i prospektet inntatt under overskriften "Byggetid", og meglers
representant har i skriftlig forklaring for Høyesterett angitt at det dreiet seg om en
standardkontrakt, og at konsekvensen av beslutning av byggestart var at 9 % av
kjøpesummen måtte betales, og at "kjøpers mulighet til å trekke seg fra avtalen dersom
igangsettingsbeslutning ikke treffes innen fristen (her 1.8.2007) bortfaller".
(50) Det fremstår som nærliggende å legge til grunn at det varsel som ble gitt ved e-post
14. juni, som utgangspunkt var tilstrekkelig, og at det da måtte kreves at det ble rettet en
skriftlig henvendelse til kjøper fra selger, dersom denne fant situasjonen uklar. Da jeg, i
motsetning til lagmannsretten, finner at vilkårene i avtaleloven § 39 – analogisk anvendt –
er oppfylt, er det ikke nødvendig for meg å ta endelig standpunkt til om den ankende parts
rett til å fragå avtalen også kunne vært bygget på dette grunnlaget. 8
(51) Avtaleloven oppstiller to vilkår for at det unntaksvis skal gjelde en utvidet rett til å
tilbakekalle et avgitt løfte. Det er for det første et vilkår at løftemottakeren ikke har
innrettet seg, og videre er det et krav om at særlige grunner skal tilsi at tilbakekall tillates.
Selv om det er oppstilt to vilkår, er begge utslag av den samme interesseavveining, og
dette fører til at det er en slik indre sammenheng mellom vilkårene at disse i noen grad må
sees i sammenheng ved den endelige vurdering, jf. Aage Thor Falkanger, God Tro, sidene
329–330. Den samme indre sammenheng tilsier at det bør holdes fast ved de to vilkårene
loven oppstiller, og da slik at det ikke konstrueres et selvstendig krav om at tilbakekallet
må skje innen en nærmere bestemt tidsfrist. Tidsmomentet vil normalt ha betydelig vekt
ved vurderingen av grad av innrettelse, og bør etter mitt syn inngå i den vurderingen.
(52) Jeg ser da først på vilkåret om at mottakeren ikke har innrettet seg. Det er for det første
klart at ikke enhver innrettelse er til hinder for tilbakekall. Dette følger direkte av
forarbeidenes anvisning på at løftemottakeren ikke kan anses å ha innrettet seg dersom
tilbakekall kan skje uten skade eller ulempe.
(53) Det er på det rene at det at adressaten rent psykologisk har innrettet seg, ikke er
tilstrekkelig. Skuffelse over at det ikke blir noe av en attraktiv avtale er ikke nok. Det
hensyn at det ville være en ulempe for rettslivet om adgangen til tilbakekall fikk et slikt
omfang at det skapte usikkerhet av betydning, reguleres best med kravet til særlige
grunner, men vil måtte trekkes inn også ved vurderingen av kravet til innrettelse. I den
konkrete saken er det imidlertid snarere slik at de konkrete omstendigheter tilsier at det
ikke fremstår som nærliggende å konstatere at selger har innrettet seg. Ved den særlige
kontraktbestemmelse som ble benyttet, innebar ikke aksept av det inngitte tilbud at
selgeren var bundet. Selskapet stod fortsatt fritt til ikke å beslutte byggestart innen den
fastsatte frist, for deretter å heve avtalen uten misligholdsbeføyelser fra kjøpers side. På
tilsvarende måte kunne selger selv etter at tilbudet var mottatt og akseptert, ikke basere
seg på at tilbyder ville vedstå seg avtalen dersom byggestart ikke ble erklært innen seks
uker. Jeg viser i den sammenheng til opplysningene om at prosjektet hadde vært avertert
over tid, og til at det da tilbudet ble mottatt ikke var innkommet tilbud på noen av de
øvrige leilighetene i prosjektet.
(54) Tilbudet ble inngitt den 21. mai 2007, men i denne sammenheng må det tas utgangspunkt
i den 22. eller 23. mai da selger aksepterte at tilbudet gjaldt leilighet 7.13.
(55) Jeg er som lagmannsretten kommet til at det ikke kan legges til grunn at den ankende part
i telefonsamtaler kort etter at tilbudet ble avgitt og/eller i kontraktsmøtet den 29. mai,
gjorde det klart for megler at hun ønsket å tre tilbake fra kjøpet. Jeg finner det
tilstrekkelig å vise til den begrunnelse lagmannsretten ga for dette bevisresultatet. Som
lagmannsretten legger jeg da til grunn at tilbakekallet mest sannsynlig skjedde i en
telefonsamtale den 5. juni 2007. Det vil si at det tok ca. 14 dager fra tilbudet ble gitt til det
ble tilbakekalt. Dette må i den aktuelle sammenheng anses som heller lang tid, men under
de konkrete omstendigheter kan jeg ikke se at dette får nevneverdig betydning for
vurderingen.
(56) Med disse utgangspunkter finner jeg det klart at det ikke er tilstrekkelig til innrettelse at
det ble avholdt kontraktsmøte, det ble overlevert et avtaleutkast som ble benevnt en
standardavtale, og det ble mottatt et forskudd på 1 % av kjøpesummen innbetalt til
megler. Ankemotparten har videre vist til at det ble igangsatt interne prosesser, men i den
konkrete gjennomgang ble det bare vist til aktivitet i juli og august. Disse anførslene var 9
formentlig rettet mot kravet om at tilbaketreden under enhver omstendighet måtte anses
skjedd i september, men disse etterfølgende forhold kan under ingen omstendighet
tillegges vekt ved vurderingen. Endelig har ankemotparten gjort gjeldende at
salgsmateriellet ble endret slik at det fremgikk at den aktuelle leiligheten var solgt, men
det må på bakgrunn av bevisførselen legges til grunn at dette ikke var gjennomført da
tilbakekallet skjedde. Hva som måtte være gjort i ettertid kan ikke tillegges vekt.
(57) Spørsmålet blir da om det forelå "særlige grunner" i lovens forstand. Jeg kan ikke se at
det kan være tvilsomt at også dette kravet var oppfylt. Lagmannsrettens flertall la på
grunnlag av de medisinsk sakkyndiges forklaringer til grunn at A:
"hadde en alvorlig psykisk lidelse som svekket hennes vurderingsevne. Videre finner
flertallet sannsynliggjort at budet var et utslag av dette, som en innskytelse for å flykte
bort fra en vanskelig livssituasjon. Flertallet finner det også sannsynlig at de
mangelfulle opplysningene i budet om finansieringen, samt As passivitet og
utilgjengelighet sommeren og høsten 2007 har sammenheng med sykdommen."
(58) Jeg kan ikke se at det er noe grunnlag for å fravike lagmannsrettens flertalls vurdering,
som bygger direkte på de avgitte sakkyndige erklæringer. For Høyesterett er det, som
nevnt, fremlagt en sakkyndig vurdering fra psykolog dr. Psychol. Margrethe Seeger
Halvorsen. Erklæringen støtter etter mitt syn opp om lagmannsrettens flertalls konklusjon:
"Ettersom pasienten er i en utredningsfase kan jeg ikke konkludere mht diagnose. Det
som til nå er kommet fram er imidlertid indikasjoner på realitetsbrist i form av
paranoide vrangforestillinger (forfølgelse, konspirasjon, forgiftning) og lufthallusinose.
Tilstandsbildet er derfor alvorlig og det har vedvart over år."
(59) Jeg tilføyer også at de ytre omstendigheter klart trekker i retning av at inngivelse av
tilbudet var motivert av sykdommen. Tilbudet ble gitt mens den ankende part var pasient
på Y, det var et tilbud som hun ikke hadde økonomisk evne til å gjennomføre, og det var
bare et halvt år siden hun hadde ervervet sin daværende bolig.
(60) På dette grunnlag er jeg kommet til at det foreligger "særlige grunner", og at kravet om at
den ankende part er ubundet av tilbudet må gis medhold.
(61) Spørsmålet blir da om det forhold at den ankende part i november 2007 innbetalte det
resterende forskuddsbeløpet, og i desember undertegnet kjøpekontrakt, kan tjene som
selvstendig grunnlag for at hun likevel må anses bundet. Etter mitt syn må det følge av
alminnelige kontraktsrettslige prinsipper at ankemotpartens anførsel ikke kan føre frem.
Det er ikke bare slik at den ankende part her handlet under den villfarelse at hun allerede
var bundet; ankemotparten og megleren hadde aktivt bidratt til denne uriktige
forutsetningen. Ankemotparten fastholdt gjennom hele prosessen at den ankende part var
bundet, og at mislighold kunne få betydelige økonomiske konsekvenser for henne. Da
varsel om byggestart ble sendt henne den 30. august, ble den aktuelle avtalebestemmelsen
uriktig gjengitt ved at det ble oppgitt at selgers frist var den 1. september i stedet for den
faktisk avtalte frist – 1. august. Også dette kan utvilsomt ha bidratt til hennes villfarelse.
(62) Dersom det i denne sammenheng hadde vært påkrevd, ville det vært grunn til å vurdere
avtaleloven § 36. Det ville da også vært nærliggende å vurdere det forhold at selgers
megler skulle forestå dekningssalget samtidig som megleren hadde den tilsvarende
leilighet til salgs for ankemotparten. Denne leiligheten ble for øvrig solgt i juni 2008,
mens megleren hadde oppdrag fra den ankende part, til en pris som effektivt var ca. 10
1 million kroner høyere enn det som senere ble oppnådd for den leiligheten den ankende
part hadde inngitt tilbud på.
(63) Den ankende part har vunnet saken fullt ut og må tilkjennes sakskostnader for alle retter.
Sakskostnader for tingretten ble tilkjent i tingrettens dom, som stadfestes. For
lagmannsretten ble den ankende part først bistått av advokat Moestue, og det er for
hennes salær inngitt ordinær salæroppgave med et samlet krav på 44 746 kroner. Den
ankende part fikk deretter fri sakførsel, og salæroppgave basert på statens satser er inngitt
av advokat Paul Karlsen som bistod henne under saksforberedelsen fra anketilsvaret, og
også møtte under hovedforhandlingen. Det er ikke reist innsigelser mot det samlede krav,
og den ankende part tilkjennes sakskostnader i overensstemmelse med kostnadsoppgaven
fra advokat Moestue. Det offentlige tilkjennes sakskostnader for lagmannsretten med
70 484 kroner, som samsvarer med det beløp advokat Karlsen fikk utbetalt under
rettshjelpsordningen.
(64) For Høyesterett fremla den ankende part to nye e-poster. Ankemotparten og megleren har
begge opplyst ikke å ha mottatt disse. På bakgrunn av dette og en rekke andre forhold har
jeg ikke funnet å kunne legge til grunn at disse e-postene ble sendt av den ankende part på
det tidspunkt disse er datert. Jeg nevner bare at de to e-postene er opplyst å være slettet,
slik at det ikke med sikkerhet kan verifiseres at de faktisk ble sendt, og at innholdet i de to
e-postene vanskelig lar seg forene med det den ankende part for øvrig ga uttrykk for
skriftlig og muntlig i den løpende dialog med megler. Det er klart den ankende part som
må ha bevisbyrden for at e-postene er sendt, og denne bevisbyrden er ikke fylt.
(65) Den ankende part burde ha forstått at Høyesterett ikke kunne legge til grunn at de to e-
postene var mottatt av megler. Det følger da at de deler av egne sakskostnader som er
pådratt i tilknytning til fremleggelsen av disse dokumentene og anførslene knyttet til
disse, ikke kan anses som nødvendige kostnader som kan kreves dekket av motparten. For
Høyesterett er det krevd sakskostnader med i alt 299 904 kroner, og jeg er etter en
skjønnsmessig vurdering kommet til at 75 000 kroner må anses knyttet til de særlige
spørsmål som fulgte av fremleggelsen.
(66) Fremleggelsen av de to dokumentene må også vurderes opp mot bestemmelsen i
tvisteloven § 20-4. Det følger av bestemmelsen at den annen part kan tilkjennes
sakskostnader i den utstrekning kostnadene er pådradd som følge av en forsømmelse av
den annen part. Av forarbeidene fremgår at det ikke kreves at det skal være grunnlag for
noen sterk bebreidelse for at en part skal måtte anses å ha forsømt seg. I NOU 2001 : 32
Bind B, side 931 uttales det at:
"forholdene skal være særdeles spesielle før det kan være grunnlag for å frita en part,
som ved forsømmelser har pådratt den annen part utgifter i saken, for å erstatte disse."
(67) I Schei med fler, Tvisteloven, side 921, understrekes dette slik:
"Alt i alt fremstår § 20 – 4 bokstav c uten det preget av en snever unntaksregel som
tvistemålsloven § 177 hadde. Skyldkravet bør derfor nedgraderes til vanlig uaktsomhet,
slik at det ikke lenger stilles krav om et kvalifisert klanderverdig forhold."
(68) Ankemotparten har inngitt kostnadsoppgave med krav om å bli tilkjent 311 375 kroner i
sakskostnader for Høyesterett. Av dette finner jeg at 100 000 kroner må anses pådradd
som følge av den forsømmelse fremleggelsen i denne sammenheng representerte, og jeg 11
er kommet til at det beløp den ankende part skal tilkjennes for Høyesterett må reduseres
også med dette beløpet. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes da med 124 904 kroner.
(69) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Tingrettens dom stadfestes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B AS til A 44 746 –
førtifiretusensyvhundreogførtiseks – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B AS til det offentlige 70 484 –
syttitusenfirehundreogåttifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom.
4. I sakskostnader for Høyesterett betaler B AS til A 124 904 –
etthundreogtjuefiretusennihundreogfire – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
(70) Dommer Indreberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(71) Dommer Kallerud: Likeså.
(72) Dommer Falkanger: Likeså.
(73) Justitiarius Schei: Likeså.
(74) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Tingrettens dom stadfestes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B AS til A 44 746 –
førtifiretusensyvhundreogførtiseks – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B AS til det offentlige 70 484 –
syttitusenfirehundreogåttifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom.
4. I sakskostnader for Høyesterett betaler B AS til A 124 904 –
etthundreogtjuefiretusennihundreogfire – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: