HR-2007-423-U - Rt-2007-338

Instans:	Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse
Dato:	2007-03-01
Publisert:	HR-2007-00423-U - Rt-2007-338
Stikkord:	Tingsrett, Fast eiendom, Tinglysing av stevning til voldgiftsrett
Sammendrag:	Saken gjaldt krav om tinglysing av stevning til voldgiftsrett etter tinglysingsloven § 19.
Saksgang:	Fredrikstad tingrett TFRED-2006-85565 - Borgarting lagmannsrett LB-2006-168104 - Høyesterett HR-2007-00423-U, (sak nr. 2007/165), sivil sak, kjæremål
Parter:	Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland (advokat Frode Finnøy) mot Skjærhalden Rorbuer AS (advokat Stig Gunleiksrud)
Forfatter:	Gjølstad, Flock, Tønder
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §404, Tinglysingsloven (1935) §12, §13, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-9, Voldgiftsloven (2004) §8, §19

(1) Saken gjelder krav om tinglysing av stevning til voldgiftsrett etter tinglysingsloven § 19.

(2) Ved stevning til voldgiftsrett 20. desember 2004 gikk Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland til søksmål mot Skjærhalden Rorbuer AS med en rekke krav i tilknytning til eiendommen gnr. 3 bnr. 70 i Hvaler kommune. Forhandling i voldgiftssaken er ennå ikke berammet.

(3) Ved begjæring 7. juni 2006 til Fredrikstad tingrett ba de kjærende partene om rettens kjennelse for at stevningen til voldgiftsretten kunne tinglyses, jf. tinglysingsloven § 19.

(4) Fredrikstad tingrett avsa beslutning 4. september 2006 med slik slutning:

”1. Begjæringen avvises ikke.

2. Retten vil i kjennelse avgjøre om begjæringen skal tas til følge.”

(5) Fredrikstad tingrett avsa deretter kjennelse 26. september 2006 med slik slutning:2

”1. Stevning til voldgiftsretten av 20. desember 2004 tinglyses på eiendommen gnr 3 bnr 70 i Hvaler kommune, med informasjon om at påstandene er endret til at kjøpekontraktene står ved lag og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle.

2. Følgende tekst tinglyses og gjøres tilgjengelig i grunnboken for gnr 3 bnr 70 i Hvaler kommune:

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 2001 med senere endringer angående rorbu nr. 1, 2, 3, 4, 5, 8 og 9 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 2001 med senere endringer angående rorbu nr. 13, 17, 22, 23, 24 og 25 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 15.03.2002 angående rorbu nr. 14, 15 og 16 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 2001 angående rorbu nr. 27, endret til nr. 20 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 2001 angående rorbu nr. 30, endret til nr. 27 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 08.05.2001 angående rorbu nr. 20, endret til nr. 18 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

Stevning - gjelder fremfeste - påstand: Kjøpekontrakt av 2001 angående rorbu nr. 7 står ved lag, og Skjærhalden Rorbuer AS plikter å naturaloppfylle kontrakten. Med flere bestemmelser.

3. I saksomkostninger dømmes Skjærhalden Rorbuer AS til å betale til Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland og Vesta Forsikring AS i fellesskap 30.000 - trettitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse med tillegg av den lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”

(6) Skjærhalden Rorbuer AS påkjærte kjennelsen til Borgarting lagmannsrett, som 4. januar 2007 avsa kjennelse med slik slutning:

”1. Tingrettens kjennelse oppheves.

2. Begjæringene om tinglysing tas ikke til følge.

3. Grieg Eiendom AS pålegges innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen å betale saksomksotninger til Skjærhalden Rorbuer AS med 18 702 - attentusensjuhundreogto - kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall og til betaling skjer.

4. Azteka Eiendom AS pålegges innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen å betale saksomkostninger til Skjærhalden Rorbuer AS med 37 404 - trettisjutusenfirehundreogfire - kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall og til betaling skjer.

5. Edholmen Marina AS pålegges innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen å betale saksomkostninger til Skjærhalden Rorbuer AS med 18 702 - attentusensjuhundreogto - kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall og til betaling skjer.

6. Ketil Søland pålegges innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen å betale saksomkostninger til Skjærhalden Rorbuer AS med 18 702 - attentusensjuhundreogto - kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall og til betaling skjer.

7. Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland pålegges i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen å betale saksomkostninger til Skjærhalden Rorbuer AS med 18 702 - attentusensjuhundreogto - kroner. I tillegg kommer forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall og til betaling skjer.”

(7) Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet er oppgitt å gjelde lagmannsrettens lovtolking. Det er i det vesentlige anført:

(8) Lagmannsretten har anvendt tinglysingsloven § 19 uriktig. Bestemmelsen omfatter tinglysing av stevning til voldgiftsrett i tillegg til stevning til de ordinære domstolene. Lovens formål og sterke reelle hensyn taler for en slik tolking. Det er ikke holdepunkter i rettspraksis, forarbeider eller teori for at tinglysingsloven § 19 bare omfatter stevning til de ordinære domstolene. Det foreligger ikke mothensyn av noe særlig vekt. Det er lagt ned slik påstand:

”Prinsipalt:

Stevning til voldgiftsretten av 20. desember 2004, med påstandsendring foretatt ved prosesskrift av 25. august 2006, tinglyses på gnr 3 bnr 70 i Hvaler kommune.

Subsidiært:

Borgarting lagmannsretts kjennelse av 4. januar 2007 oppheves og saken hjemvises til ny behandling.

I ethvert tilfelle:

Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”

(9) Skjærhalden Rorbuer AS har i det vesentlige anført:

(10) Lagmannsrettens avgjørelse er basert på en riktig tolking av tinglysingsloven § 19. Bestemmelsen omfatter ikke tinglysing av stevning til voldgiftsrett. Lovens ordlyd taler klart for en slik tolking. Forholdet til voldgiftsloven § 8 og § 19 og tvangfullbyrdelsesloven 15-9 fjerde ledd taler i samme retning. Det er reelle forskjeller mellom voldgiftssaker og saker for de ordinære domstolene, og dette kan begrunne ulik behandling etter tingslysingsloven § 19. Det er lagt ned slik påstand:

”1. Kjæremålet forkastes.

2. Grieg Eiendom AS, Azteka Eiendom AS, Edholmen Marina AS, Ketil Søland, Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland tilpliktes i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen å erstatte Skjærhalden Rorbuer AS’ saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra forfall til betaling skjer.”

(11) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og at utvalget bare kan prøve lagmannsrettens saksbehandling og lovtolking, jf. tvistemålsloven § 404 første ledd. I dette tilfelle gjelder kjæremålet lagmannsrettens tolking av tinglysingsloven § 19, idet det hevdes at lagmannsretten har tatt feil når den legger til grunn at tinglysingsloven § 19 ikke gir adgang til å tinglyse stevning i en voldgiftssak på vedkommende eiendoms blad i grunnboken.

(12) Utgangspunktet etter tinglysingsloven er at bare dokumenter som gjelder rettigheter til fast eiendom kan tinglyses og at hjemmelshaverens samtykke er nødvendig, jf. tingslysingsloven §§ 12 og 13. Fra dette utgangspunktet er det gjort enkelte unntak, herunder § 19 om tinglysing av stevning.

(13) Tinglysingsloven § 19 lyder:

”Når et søksmål som er bragt inn for tingrett eller en høiere rett, gjelder rettighet over fast eiendom, kan den rett som har saken, ved kjennelse beslutte at stevningen eller et utdrag av den kan tinglyses.

Blir saken hevet eller går dommen saksøkeren imot eller blir den midlertidige forføining ophevet, skal det tinglyste slettes så snart avgjørelsen er rettskraftig.”

(14) Ordlyden gir klart uttrykk for at det bare er stevning for ordinære domstoler som kan tinglyses, og at det bare er den domstol som har saken til behandling, som kan beslutte dette. Det innebærer at dersom stevning til en voldgiftsrett skal kunne kreves tinglyst, må det skje etter en analogisk anvendelse av tinglysingsloven § 19.

(15) Formålet med bestemmelsen er å hindre rettstap, for eksempel når utstederen av et dokument mangler hjemmel eller selgeren av en eiendom nekter å medvirke til tinglysing, se Ot.prp. nr. 9 (1935). Behovet for sikring vil være det samme enten saken går for ordinære domstoler eller voldgift, og dette kan trekke i retning av at også stevning til voldgiftsrett bør omfattes av bestemmelsen.

(16) Man står imidlertid ikke uten sikringsmuligheter selv om tinglysingsloven § 19 ikke gis anvendelse i voldgiftstilfellene. Man kan for det første kreve midlertidig forføyning, jf. lov 14. mai 2004 om voldgift § 8, og forføyningen kan tinglyses på eiendommen, jf. tvangfullbyrdelsesloven § 15-9 fjerde ledd. Og etter voldgiftsloven § 19 kan voldgiftsretten pålegge en part å foreta slike midlertidige tiltak som voldgiftsretten ut fra tvistens innhold finner nødvendig.

(17) Disse sikringsmulighetene er riktig nok ikke like gode for saksøker som tinglysing av stevning. Midlertidig forføyning krever sannsynliggjøring av krav og sikringsgrunn. Tiltak etter § 19 kan ikke tvangsfullbyrdes, og forutsetter at voldgiftsretten er etablert. Selv om alternativene ikke er fullt så gode for saksøker som tinglysingsloven § 19, gir de i alle fall mulighet for en rimelig grad av beskyttelse.

(18) I tillegg nevnes at lovgiver klart nok har vært oppmerksom på behovet for å sikre mot rettstap i voldgiftstilfellene. Det vitner de nevnte bestemmelsene i voldgiftsloven §§ 8 og 19 om. Når det etter en generell gjennomgåelse av voldgiftsordningen ved en så pass fersk lov som voldgiftsloven ikke ble gitt en bestemmelse tilsvarende tinglysingsloven § 19 for voldgiftssaker, kan dette peke i retning av at det heller ikke har vært meningen at tilsvarende regel skal gjelde.

(19) Som påpekt av lagmannsretten er det dessuten reelle forskjeller mellom søksmål for de ordinære domstoler og søksmål ved voldgift. Det er derfor ikke opplagt at voldgiftssaker i forhold til tinglysingsreglene bør behandles på samme måte som søksmål for de ordinære domstoler. Om dette uttaler lagmannsretten:

”Blant annet kan det pekes på at lovens system er at en begjæring om tinglysing skal behandles av den rett som har saken til behandling. Dette innebærer at den domstol som tar stilling til begjæringen, vil ha full innsikt i og kunnskap om den aktuelle sakens innhold og status i saksgangen. I forhold til en voldgiftssak vil dette stille seg annerledes ved at retten, utover det som fremgår av stevningen, ikke vil ha kunnskap om de nærmere omstendigheter omkring saken og saksgangen, med mindre partene gir opplysninger om dette.

Lagmannsretten viser også til at etter tinglysingsloven § 19 annet ledd skal det tinglyste slettes når saken heves eller det foreligger en rettskraftig avgjørelse som går saksøkeren i mot. Ved avgjørelsen fra de alminnelige domstoler vil det uten videre bringes på det rene om vilkårene for sletting er til stede. Særlig i forhold til spørsmålet om en sak er hevet, vil dette kunne stille seg annerledes ved voldgiftssaker. Det vil lett kunne tenkes situasjoner der det er uklart om en voldgiftssak fortsatt er under behandling eller om saken må anses avsluttet uten dom. Dette er for så vidt illustrert i denne saken, når partene opplyser at det nå ikke er konstituert noen voldgiftsrett til behandling av sakene, og at det verserer en sak for de alminnelige domstoler om hvorvidt voldgiftsavtalen fremdeles består.”

(20) Utvalget er på denne bakgrunn kommet til at lagmannsretten har lagt en riktig lovforståelse til grunn når den har konkludert med at begjæringen om tinglysing av stevningen ikke kan tas til følge. Kjæremålet må derfor bli å forkaste.

(21) Kjæremotparten har nedlagt påstand om saksomkostninger med 19 000 kroner med tillegg av merverdiavgift og renter. Saken har vært bredt anlagt fra den kjærende parts side, og det har vært utvekslet flere prosesskrift. Kravet tas derfor til følge. Omkostningene må fordeles likt på de seks kjæremålssakene.

(22) Kjennelsen er enstemmig.

S L U T N I N G :

1. Kjæremålene forkastes.

2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Grieg Eiendom AS til Skjærhalden Rorbuer AS 3 958 - tretusennihundreogfemtiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

3. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Azteka Eiendom AS til Skjærhalden Rorbuer AS 7 916 - sjutusennihundreogseksten - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

4. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Edholmen Marina AS til Skjærhalden Rorbuer AS 3 958 - tretusennihundreogfemtiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

5. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Ketil Søland til Skjærhalden Rorbuer AS 3 958 - tretusennihundreogfemtiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

6. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Kari-Mette Wernersen og Tom Erik Søland én for begge og begge for én til Skjærhalden Rorbuer AS 3 958 - tretusennihundreogfemtiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.