HR-2007-591-U - Rt-2007-457
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2007-03-25 |
| Publisert: | HR-2007-00591-U - Rt-2007-457 |
| Stikkord: | Sivilprosess, Tvangsfravikelse av boligeiendom |
| Sammendrag: | Saken gjaldt tvangsfravikelse av boligeiendom i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven § 11- 14. Spørsmålet er om det med hjemmel i denne bestemmelse kan besluttes at en leietaker skal fravike eiendommen. |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn tingrett TPBYR-2005-1636 - Agder lagmannsrett LA-2007-11403 - Høyesterett HR-2007-00591-U, (sak nr. 2007/393), sivil sak, kjæremål |
| Parter: | DNB NOR BANK ASA (advokat Jens Lind) mot A (advokat Nils Arild Istad) |
| Forfatter: | Tjomsland, Skoghøy, Endresen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, §404, Tinglysingsloven (1935) §22, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-20, §11-44 |
(1) Saken gjelder tvangsfravikelse av boligeiendom i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven
§ 11- 14. Spørsmålet er om det med hjemmel i denne bestemmelse kan besluttes at en
leietaker skal fravike eiendommen.
(2) Etter begjæring fra Gjensidige Nor Sparebank 19. august 2003 besluttet Skien og Porsgrunn tingrett 21. oktober 2003 at gnr. 58 bnr. 330 i Skien kommune skal tvangsselges ved bruk av medhjelper. Etter at medhjelper ble oppnevnt og salgsoppdraget påbegynt, har saksøkeren 5. april 2006 begjært at leietakeren på eiendommen med husstand skal fravike salgsobjektet.
(3) Skien og Porsgrunn tingrett avsa 17. november 2006 kjennelse med slik slutning:
- ”B og A m/husstand fraviker eiendommen gnr. 58 bnr 330 i Skien kommune.”
(4) Kjennelsen ble av A, som er leietaker på eiendommen, påkjært. Kjæremålet var begrunnet med at reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kun kan anvendes mot eieren av eiendommen, ikke mot en leietaker.
(5) Agder lagmannsrett avsa 24. januar 2007 kjennelse med slik slutning:
- ”1. Begjæring om fravikelse tas ikke til følge for så vidt gjelder A.
- 2. DNB Nor Bank ASA plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse å betale til A 10.160 - titusenetthundreogseksti - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.”
(6) DNB Nor Bank ASA har i rett tid påkjært kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg og har anført at lagmannsretten har tolket tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 feil. Leietakeren har ”vanskeliggjort” salgsarbeidet ved å nekte medhjelperen å ta bilder av boligen innvendig. Det må da kunne kreves at leietakeren fraviker eiendommen mens salgsarbeidet pågår. Det er nedlagt slik påstand:
- ”1. Skien og Porsgrunn tingretts kjennelse av 17.11.06 i sak 05-001636VA-PBYR stadfestes.
- 2. A tilpliktes å betale kjæremålssakens omkostninger til DnB NOR Bank ASA for så vel lagmannsrett som Høyesteretts kjæremålsutvalg. Hertil kommer den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens § 3, 1. ledd 1. pkt., p.t. 10,5 % p.a., fra utløp av oppfyllelsesfristen og frem til betaling skjer.”
(7) A har i sitt tilsvar gjort gjeldende at lagmannsretten har lagt til grunn en korrekt tolking av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14. Det er videre anført at han ikke har vanskeliggjort salgsarbeidet. Det må la seg gjøre å presentere huset på en tilfredsstillende måte overfor potensielle kjøpere uten å måtte ta bilder fra interiøret. Det er nedlagt slik påstand:
- ”1. Agder lagmannsretts kjennelse av 24. januar 2007 opprettholdes.
- 2. A tilkjennes saksomkostninger for så vel lagmannsrett som Høyesteretts kjæremålsutvalg. I tillegg kommer forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens § 3, 1. ledd 1. pkt., p.t. 10,5 %, fra utløpet av oppfyllelsesfristen og frem til betaling skjer.”
(8) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at utvalgets kompetanse er begrenset til å prøve lagmannsrettens saksbehandling og generelle lovtolking, jf. tvistemålsloven § 404 første ledd nr. 2 og 3. Bevisbedømmelsen og den konkrete subsumsjonen kan ikke prøves.
(9) Utvalget er kommet til at kjæremålet ikke kan føre frem.
(10) Lagmannsretten har tolket tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 slik at bestemmelsen ikke gir hjemmel for å bestemme at en leietaker skal fravike eiendommen, og har som begrunnelse for dette blant annet fremholdt:
- ”Tvangssalget vil ha forskjellig virkning for eieren, som hefter for det aktuelle krav, og leietakeren. En gjennomføring av tvangssalget medfører at eieren mister eiendomsretten og rådigheten over eiendommen. Leieretten vil derimot som utgangspunkt kunne være uberørt av tvangssalget. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 kan tvangssalget bare gjennomføres dersom heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket. Foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, herunder en leierett, overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen. Etter § 11-44 annet ledd skal eiendommen først ropes opp med plikt for kjøperen til også å overta etterstående heftelser som ikke er pengeheftelser.
Det er umiotsagt at leieforholdet skriver seg fra 1995. Utleggspantet som er grunnlag for begjæringen om tvangssalg ble stiftet i 1998. Leieretten har etter dette bedre prioritet enn utlegget. At leieretten først ble tinglyst i 2006 er ikke avgjørende. Etter tinglysningsloven § 22 nr. 3 står en leierett seg overfor en yngre rettsstiftelse uten tinglysing. Bestemmelsen innebærer at en tvangsauksjonskjøper kan si opp leieforholdet med 3 måneders varsel, men oppsigelsen kan bli satt til side som urimelig etter husleieloven § 9-8 annet ledd, jfr. Falkanger, Tingsrett, 5. utg. s. 605.”
(11) Etter dette konstaterer lagmannsretten at det i motsetning til det som gjelder for eierens rett, ikke uten videre kan legges til grunn at leieforholdet ikke vil bli videreført etter tvangssalget, og at dette må få betydning for fortolkningen av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14.3
(12) Utvalget er enig med lagmannsretten når den med den gjengitte begrunnelse er kommet til at tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 ikke gir hjemmel for å beslutte at leietakeren skal fravike eiendommen, og kjæremålet må etter dette forkastes.
(13) Ved lagmannsrettens kjennelse er A tilkjent saksomkostinger for lagmannsretten. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven § 180 første ledd må A også tilkjennes saksomkostninger for Høyeseteretts kjæremålsutvalg. Disse fastsettes i overenstemmelse med omkostningsoppgaven til 6 750 kroner inklusiv merverdiavgift, med tillegg av eventuell forsinkelsesrente.
(14) Kjennelsen er enstemmig.
S L U T N I N G :
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler DnB Nor Bank ASA til A 6 750 - sekstusensjuhundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.