HR-2008-1135-A - Rt-2008-963
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2008-06-25 |
| Publisert: | HR-2008-01135-A - Rt-2008-963 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av en boligeien dom ”som den er”, jf. lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom § 3-9. Spørsmålet er hvordan man skal bedømme rotteskader som ikke forelå ve d overtakelsen, men som senere er oppstått på grunn av svakheter ved boligen. |
| Saksgang: | HR-2008-01135-A, (sak nr. 2007/1781), sivil sak, anke |
| Parter: | Bjørn Bråten Tove Merete Holthe (advokat Aron Solheim – til prøve) mot ACE European Group Ltd. (advokat Per Racin Fosmark) |
| Forfatter: | Tjomsland, Coward |
| Lovhenvisninger: | eigedom § 3-9, avhendingsloven § 3-9, tvistemålsloven § 365, avhendingsloven § 7-2, avhendingsloven § 3-7, avhendingsloven § 2-4 |
NORGES HØYESTERETT
Den 25. juni 2008 avsa Høyesterett dom i
HR-2008-01135-A, (sak nr. 2007/1781), sivil sak, anke,
Bjørn Bråten
Tove Merete Holthe (advokat Aron Solheim – til prøve)
mot
ACE European Group Ltd. (advokat Per Racin Fosmark)
G I V N I N G :
(1) Dommer Tjomsland: Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av en boligeien dom
”som den er”, jf. lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom § 3-9. Spørsmålet
er hvordan man skal bedømme rotteskader som ikke forelå ve d overtakelsen, men som
senere er oppstått på grunn av svakheter ved boligen.
(2) Ved kontrakt av 9. mars 2001 kjøpte Bjørn Bråten og Tove M erete Holthe
boligeiendommen Jegeråsen 3A på Hosle i Bærum for 5 100 000 kroner. Huset ble bygget
i 1965, men er senere modernisert. Eiendommen ble solgt ”i den stand den var ved
kjøpernes besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9”. Selgerne hadde tegnet
eierskifteforsikring i ACE European Group Ltd., heretter omtalt som ACE. Overtakelsen
fant sted 1. juli 2001. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne en fuktskade på
kjøkkenet da parketten ble fjernet i forbindelse med oppussing. AC E bestred å være
ansvarlig for utbedringskostnadene, som er oppgitt til 26 500 kroner, fordi skaden ikke
var vesentlig.
(3) Huset var opprinnelig bygget med full ståhøyde i deler av underetasjen, og for øvrig med
krypkjeller. Antakelig i 1995 var den ordinære underetasjen blitt utvidet inn i
krypkjelleren, hvor det var bygget badstue, dusj og kjølerom. I november eller tidlig i 2
desember 2004 ble det oppdaget rotter i underetasjen og i etasjeskilleren mellom
underetasjen og hovedetasjen. Det ble klarlagt at rottene høyst sannsynlig hadde kommet
inn i huset fra krypkjelleren. Herfra hadde de fått tilgang til etasjeskilleren etter å ha
gnaget seg gjennom plast og isolasjon på badstuens bakvegg. Konstruksjonen medførte at
rottene da fikk tilgang til hele etasjeskilleren ved å gnage seg videre gjennom isolasjonen,
uten å bli hindret av bærebjelkene.
(4) Etter at det var etablert tilkomst til krypkjelleren, ble det konstatert at deler av ringmuren
rundt krypkjelleren, som hadde redusert høyde i forhold til mur en rundt den ordinære
underetasjen, var støpt på sprengstensfylling. Denne hang sammen med en tilsvarende
fylling under en utenforliggende terrasse. Det ble også funnet et brutt rør i en smal
passasje mellom ringmuren og badstuveggen, og det ble antatt at dette kunne gi rottene
tilgang fra kloakken. Det ble etter dette besluttet å fylle denne passasjen og andre mulige
utette punkter i krypkjelleren med løs Leca, og deretter st øpe over med betong.
(5) Utbedringen av skadene etter rottene medførte omfatten de rivings- og
gjenoppbyggingsarbeider. ACE bestred ansvar for rotteskadene og de
utbedringskostnader som de nødvendiggjorde. Derimot aksepterte ACE å dekke
kostnadene til utbedring av en feilkonstruksjon av badstue, dusjrom og kjølerom med
62 400 kroner.
(6) Bråten og Holthe tok 14. juni 2005 ut stevning mot ACE for Asker og Bærum tingrett
med krav om prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til 530 000 kroner.
Tingretten avsa 5. april 2006 dom med slik domsslutning:
”1. ACE European Group Ltd. dømmes til innen 14 – fjorte n – dager fra
forkynnelsen å betale prisavslag til Bjørn Bråten og Tove Merete Holthe med
kr 351.266 – kronertrehundreogfemtientusentohundreogsekstiseks – med
tillegg av lovens forsinkelsesrente beregnet fra 16. april 2005 til betaling skjer.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.”
(7) Tingretten kom til at avløpsrøret i krypkjelleren inneba r en økt risiko for betydelige
rotteplager ved at rotter fikk enkel tilgang fra kloakken og inn i huset, og at denne
tilgangen var av så ekstraordinær karakter at den måtte betraktes som et vesentlig avvik
fra det som kunne forventes. På dette grunnlag fant tingretten at det forelå en mangel som
ga grunnlag for prisavslag, uavhengig av ”som den er” -klausulen.
(8) ACE anket tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett. For lagmannsretten stod saken i
en annen stilling enn for tingretten. Det hadde sommeren 2006 blitt oppdaget nye
omfattende rotteskader. Rottene hadde nå tatt seg inn i kjelleren fra området i
krypkjelleren hvor røret var oppdaget, og under peisen, som s to i hjørnet mellom
ytterveggen og veggen mot krypkjelleren, nær ved det området hvor det brutte avløpsrøret
tidligere stakk opp. Dette innebar at det var klarlagt at rottene også kom inn utenom røret.
Disse siste skadene, som etter det opplyste beløper seg til 551 487 kroner, er dekket under
kjøpernes nye villaforsikring.
(9) Lagmannsretten avsa 24. september 2007 dom med slik domsslutning:
”1. ACE European Group Ltd. frifinnes. 3
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for tingretten og lagmannsretten.”
(10) Bjørn Bråten og Tove Merete Holthe har påanket lagmanns rettens dom til Høyesterett.
Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse. I ankeerklæringen heter det riktignok at
denne ”formelt” også gjelder bevisbedømmelsen, men det er ikke angitt hva som her
påstås å være feil, jf. tvistemålsloven § 365 første ledd nr . 4. Partene er for Høyesterett
enige om at dersom ACE er ansvarlig for rotteskaden, foreligger det også ansvar for
vannskaden. ACE har frafalt en anførsel om at det foreligger brudd på
tapsbegrensningsplikten, jf. avhendingsloven § 7-2. Det er enighet om utmålingen av et
eventuelt prisavslag. Saken står på tross av disse endringer i hovedsak i samme stilling
som for lagmannsretten.
(11) De ankende parter – Bjørn Bråten og Tove Merethe Holthe – har for Høyesterett
sammenfatningsvis anført:
(12) Lovgiver har i avhendingsloven § 3-9 annet punktum begrenset kjøpers risiko for skjulte
feil og mangler der det er benyttet ”som den er”- klausuler. Spørsmålet er om de
svakheter ved eiendommen som har ført til rotteskadene, inne bærer en slik vesentlig svikt
i kjøpernes forventninger til eiendommens tilstand. Når e n skjult mangel på
overtakelsestidspunktet senere utvikler seg til en større s kade, slik som her er skjedd, er
det senere skadeomfanget avgjørende for hvilke mangelsbeføyel ser kjøperne kan gjøre
gjeldende.
(13) Boligen hadde flere bygningstekniske feil og mangler, som har ført til at den har vært
svært mottagelig for rotteangrep. I forbindelse med kjellerutvidelsen i 1995, da deler av
krypkjelleren ble gravd ut for å bygge badstue, dusj og kjølerom, ble det foretatt flere
bygningsmessige feilvurderinger som medførte økt risiko for rotte skader. Et kloakkrør
inne i krypkjelleren som ble brutt og erstattet med et annet avløp, ble ikke tettet igjen. En
helstøpt bærevegg inn mot krypkjelleren ble revet og erstat tet med en vegg av isolasjon
og plast. Disse forhold har ført til en risikoøkning for rott eskader som er langt større enn
det en kjøper av denne type bolig kan forvente.
(14) Ved vurderingen etter § 3-9 annet punktum har forholdet mellom utbedringskostnadene
og kjøpesummen stor betydning. Samtlige mangler og skader ve d eiendommen må tas
med i vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde
grunn til å regne med. Dette omfatter rotteskadene både i 2004 og i 2006, vannskaden og
de bygningstekniske mangler. Utbedringskostnadene utgjør til samm en 18,9 prosent av
kjøpesummen. Utbedringene etter rotteskaden i 2004 – som er den sentrale skaden i
denne saken – utgjør alene 6,4 prosent av kjøpesummen. Dette er kvantitativt utvilsomt
tilstrekkelig til at mangelen kan anses som vesentlig.
(15) Kjøperne hadde grunn til å forvente en bolig av god kvalitet . Den ble kjøpt til en høy pris,
og den hadde blitt markedsført som en bolig med ”gjennomgåend e høy bygningsmessig
standard”. Det var ikke gitt noen indikasjon på at det var svakheter med boligen med
hensyn til skadedyr.
(16) Den omstendighet at det i takstdokumentet er opplyst at krypkjelleren ikke er inspisert,
har etter de ankende parters syn ikke særlig betydning. Krypkjelleren ble ikke presentert
som et risikomoment, og det ville ikke vært praktisk mulig for kjøperne å få denne
undersøkt nærmere. Lagmannsretten har, antagelig på grunn av premissene i dommen i 4
Rt. 2002 side 1425, lagt alt for stor vekt på dette forholdet. I saken fra 2002 hadde
selgeren gitt klare opplysninger om problemene med vanninntregning og flere
oppfordringer om å foreta undersøkelse ved hjelp av sakkyndige. D en saken stod derfor i
en helt annen stilling enn herværende sak.
(17) Bjørn Bråten og Tove Merete Holthe har nedlagt slik på stand:
”1. Tingrettens dom pkt 1 stadfestes.
2. ACE European Group LTD. dømmes til innen 14 – fjor ten – dager fra
dommens forkynnelse å erstatte Bjørn Bråten og Tove Mere te Holthes
saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten med tillegg av lovens
rente fra forfall til betaling skjer.
3. ACE European Group LTD. dømmes til innen 14 – fjorten – dager fra
dommens forkynnelse til å betale saksomkostninger for Høyesterett til det
offentlige med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.”
(18) Ankemotparten – ACE European Group Ltd. – har for Høyesterett sammenfatningsvis
anført:
(19) Lagmannsrettens dom er riktig i resultatet og i hovedsak også i begrunnelsen.
(20) Etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum må det sondres mellom skjulte mangler som
foreligger når kjøperne overtar bruken, og feil som først o ppstår etter risikoovergangen. I
dette tilfellet inntrådte skadene på boligen etter at risikoen var gått over på kjøper.
Problemstillingen i saken er om boligen ved overtakelsen led av upåregnelige
bygningstekniske mangler av en slik art at de innebar en uakseptabel høy risiko for
rotteangrep.
(21) Det forelå etter ankemotpartens syn ikke slike feil her. Oppføringen av boligen i 1965 ble
utført i samsvar med datidens byggeskikk og regelverk. Også ombyggi ngen i 1995 var
fullt ut forskriftsmessig. De bygningstekniske svakheter som har vært trukket frem blant
annet vedrørende krypkjelleren, gir etter ankemotpartens s yn ikke tilstrekkelig grunnlag
for å etablere et ansvar etter § 3-9 annet punktum.
(22) Det fremgikk av takstdokumentet at krypkjelleren ikke var inspisert av takstmannen, og
kjøperne har derfor tatt en bevisst risiko ved å kjøpe huset uten å vite noe om tilstanden i
krypkjelleren. De har derved overtatt risikoen for uventede forhold i et ikke ubetydelig
omfang, herunder den økte risikoen for rotteangrep som de bygni ngstekniske svakhetene
innebar.
(23) Risikoøkningen for rotteskader på grunn av de bygningsmessige ar beidene i 1995 var
forholdsvis beskjeden. Det vises i den forbindelse til at det alltid foreligger en risiko for
rotteskader i villastrøk. Det er i denne sammenheng illustrerende at det tok 9 år fra
ombyggingsarbeidene i 1995 til rottene kom, og til at dette før st skjedde ca. 3 ‰ år etter
overtakelsen. Det utkoblete kloakkrøret kan ikke ha vært av gjørende for at det oppsto
rotteskader, idet dette var sikret da de nye rotteskadene oppsto etter tingrettens dom.
(24) ACE European Group Ltd. har nedlagt slik påstand: 5
”1. Lagmannsrettens domslutning pkt. 1 stadfestes.
2. Bjørn Bråthen og Tove Merete Holthe dømmes in solidum til å betale sakens
omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett. ”
(25) Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten. Anken gjelder som tidligere nevnt
rettsanvendelsen, og Høyesterett må bygge på lagmannsretten s bevisbedømmelse.
(26) Boligeiendommen Jegeråsen 3A i Bærum ble solgt med en såkalt ”som den er”-klausul,
jf. avhendingsloven § 3-9. Det er ikke anført at det foreligger mangel i henhold til
avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8.
(27) Det avgjørende er derfor om eiendommen var ”i vesentleg ringare stand enn kjøparen
hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ell es”, jf. § 3-9 annet
punktum. Som det fremgår av bestemmelsens ordlyd, skal det foretas en skjønnsmessig
helhetsvurdering. I den juridiske teori er bestemmelsen til dels omtalt som
”sikkerhetsnett-regelen”, jf. Krüger: Norsk Kjøpsrett 4. utgav e side 244. Det fremgår av
forarbeidene at misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med,
må være utvilsomt, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 92. Det er her tale om en objektiv
risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side.
(28) Tidspunktet for rotteangrepet er ikke nøyaktig klarlagt. Rottene ble først konstatert
senhøstes 2004, og lagmannsretten har – etter bevisførselen – l agt til grunn at det ikke var
rotter i huset på tidspunktet for risikoens overgang, som var 1. juli 2001, jf.
avhendingsloven § 2-4 annet ledd. Jeg er derfor enig med lagmannsretten i at avgjørende
for vurderingen av mangelspørsmålet blir om boligen ved ove rtakelsen led av
upåregnelige bygningstekniske mangler av en slik art at de innebar en uakseptabel høy
risiko for rotteangrep. Det må her tas i betraktning at slike rotteskader kan få et stort
omfang. Dersom det ved risikoens overgang forelå en mangel i forhold til
avhendingsloven § 3-9 annet punktum, vil selgeren som utgangspunkt også være
ansvarlig for de skader som inntrer på et senere tidspunkt på grunn av denne mangelen,
jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) side 78.
(29) Den risikoen for rotteskader som forelå i dette tilfellet, må holdes opp mot den generelle
risikoen for rotteangrep som foreligger ved bolighus i villastrøk. Lagmannsretten gjengir
følgende uttalelse fra tingretten om dette:
”Det er alminnelig kjent at det er en del rotter i både Oslo og Bærum, og det kan bero
inn gjennom toaletter, sluk og åpne rør, eller gjennom åp ne dører, kjellervinduer, hulle
eller sprekker i mur og lignende. Hvis det først er kommet Øn rotte, vil den legge spor
som tiltrekker flere rotter, og de formerer seg raskt.”
(30) Etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum er det avgjørende hv a ”kjøparen hadde grunn
til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”. Kjøpe summen for eiendommen var
5,1 millioner kroner. I salgsoppgaven heter det at det er en pent ”oppusset og innholdsrik
og funksjonell bolig med gjennomgående høy bygningsmessig stan dard”. Det er
imidlertid – naturlig nok – ingen steder i salgsdokumentene uttalelser som er mer direkte
knyttet til de forhold som er aktuelle i denne saken. Etter min mening har konkrete
omstendigheter knyttet til markedsføringen av boligen i det te tilfellet liten selvstendig
betydning når det skal tas stilling til hvilke forventninger kjøper ne kunne ha til boligen. 6
(31) Huset i Jegeråsen 3 A ble bygget i 1965 i samsvar med datidens byggeskikk. Det er ikke
gjort gjeldende at det ble satt opp i strid med de regler som da gjaldt. Lagmannsretten
uttaler således at det ikke er holdepunkter for å anta at ringmuren rundt krypkjelleren ikke
har vært oppført på forskriftsmessig måte. At denne muren var fundamentert på en fylling
som har gitt rotter mulighet for passasje inn i krypkjelleren, kunne derfor etter
lagmannsrettens syn ikke anses som en upåregnelig mangel ved bygget. Lagmannsretten
uttaler også at heller ikke arbeidene i 1995 i forbindelse med utvidelsen av kjelleren har
skjedd på en forskriftsstridig måte. At slike feil skal ha skjedd, er heller ikke anført av de
ankende parter.
(32) Lagmannsretten har funnet det bevist at rottene i huset var kloakkrotter, som hadde funnet
veien inn i krypkjelleren gjennom og langs det avbrutte røret i krypkjelleren. Dette var,
som tidligere nevnt, opprinnelig et kloakkrør som ble brutt og e rstattet med et annet avløp
ved kjellerutvidelsen i 1995. Men det er klarlagt at rottene også har kommet inn i
krypkjelleren gjennom fyllingen rundt røret, og altså ikke bar e gjennom røret. Dette
fremgik av det etterfølgende rotteangrepet i 2006, da rottene ikke kunne ha benyttet det
gjenstøpte røret som adkomst. Før arbeidene i 1995 var det en helstøpt bærevegg mellom
den ordinære kjelleren og krypkjelleren. Lagmannsretten fant at rottenes tilgang fra
krypkjelleren til resten av huset var blitt endret og bedret som følge av at veggen inn mot
krypkjelleren ikke lenger var støpt, men besto av isolasjon og plast.
(33) Oppsummeringsvis bemerker lagmannsretten at selv om ”ingen av de omtalte arbeidene
isolert sett har vært utført på forskriftsstridig måte, fremstår det allikevel som klart at
kombinasjonen av tilgang til krypkjelleren gjennom sprengstensfyllingen og adgangen til
huset for øvrig gjennom isolasjonen bak de nye rommene i kj elleren har forenklet rottenes
adgang til resten av huset”.
(34) Lagmannsretten har i sin vurdering av saken lagt betydelig vekt på at det i
takstdokumentet over eiendommen uttrykkelig er uttalt at ”Ikke utgravd kjeller er ikke
inspisert”. Jeg innskyter her at det er enighet om at det beror på en misforståelse når
lagmannsretten i premissene på dette punkt uttaler at de bygningsmessige endringer i
1995 var utført av en tidligere eier. Arbeidene ble utført av e n byggmester etter oppdrag
av selgerne.
(35) Etter mitt syn har lagmannsretten lagt for stor vekt på den manglende inspeksjon av
krypkjelleren. Retten uttaler således at kjøperne har tatt en ”bevisst sjanse ved å kjøpe
huset uten i det hele tatt å vite noe om tilstanden i krypkjelleren”. Det heter videre at
kjøperne må ha overtatt risikoen også for ”de bygningsmessige svakhetene i
krypkjelleren, og dermed også den økte risikoen for rotteangrep di sse svakhetene
innebar”. Jeg tillegger ikke den manglende inspeksjonen stor betydning i forhold til
normen i § 3-9 annet punktum. Bemerkningen i taksten ga etter mitt syn ikke noen
indikasjon på at det var spesiell grunn til å være bekymret for krypkjelleren. Saken står –
slik jeg ser det – i en annen stilling enn saken i Rt. 2002 side 1425. Jeg tilføyer at det ikke
ville vært mulig å foreta en inspeksjon av krypkjelleren uten å foreta et inngrep i
bygningskroppen.
(36) Sakens utfall beror derfor – slik jeg ser det – på en objektiv vurdering av risikoøkningen
for rotteangrep på grunn av de bygningsmessige svakhetene ved boligen.
Lagmannsrettens bedømmelse er at ”risikoøkningen etter en o bjektiv vurdering synes å ha
vært relativt beskjeden”. Lagmannsretten viser i den forbindelse til at det gikk 9 år fra 7
utførelsen av de aktuelle bygningsmessige arbeidene og 3 ‰ år fra overtakelsen av
boligen, til rotteangrepene manifesterte seg. Lagmannsretten har også vist til at
rotteangrepet i 2006 ikke kan tilskrives kloakkrøret som var åpent før den første skaden.
(37) På bakgrunn av lagmannsrettens bevisvurdering – som Høyeste rett her er bundet av – er
jeg kommet til at det ikke er grunnlag for å pålegge ACE et ansvar for rotteskadene. Jeg
er blitt stående ved at risikoøkningen for rotteangrep på grunn av de bygningstekniske
svakheter, ikke var av en slik tyngde at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9
annet punktum. Dette gjelder også når jeg tar i betraktning at skadene ved et rotteangrep
lett kan bli store, slik denne saken har vist.
(38) Jeg er etter dette kommet til at lagmannsrettens dom må bli å stadfeste; idet jeg også er
enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Jeg har funnet saken tvilsom, og jeg mener
at det heller ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyes terett.
(39) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
(40) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(41) Kst. dommer Kaasen: Likeså.
(42) Dommar Utgård: Det same.
(43) Justitiarius Schei: Likeså.
(44) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Riktig utskrift bekreftes: