HR-2011-217-A - Rt-2011-129
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2011-01-28 |
| Publisert: | HR-2011-00217-A - Rt-2011-129 |
| Stikkord: | (Ringve-dommen), Tingsrett, Tomtefeste, Festeavgift |
| Sammendrag: | Saken gjaldt regulering av festeavgift i en festekontrakt som omfattes av overgangsregelen i tomtefesteloven § 15 andre ledd. Spørsmålet er om det ble foretatt en første gangs regulering av avgiften all erede i 2005. I så fall vil bortfester være avskåret fra å kreve regulering etter festekontraktens tomteverdiklausul nå; senere reguleringer kan kun skje ut fra utviklingen i konsumprisindeksen, jf. § 15 første ledd, jf. sjuende ledd. |
| Saksgang: | Trondheim tingrett 08.12.2009 - Frostating lagmannsrett 01.07.2010 - Høyesterett HR-2011-00217-A (sak nr. 2010/1586), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger (advokat Jan Kaare Tapper - til prøve) mot Sameiet Leiv Eriksson Terrasse (advokat Eivind Bjø ralt) |
| Forfatter: | Bårdsen, Noer, Webster, Skoghøy, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Tomtefestelovens (1996) §15, §43, Tvisteloven (2005) §20-2, §20-5, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4 |
(1) Dommer Bårdsen: Saken gjelder regulering av festeavgift i en festekontrakt som
omfattes av overgangsregelen i tomtefesteloven § 15 andre ledd. Spørsmålet er om det ble
foretatt en første gangs regulering av avgiften all erede i 2005. I så fall vil bortfester være
avskåret fra å kreve regulering etter festekontraktens tomteverdiklausul nå; senere
reguleringer kan kun skje ut fra utviklingen i konsumprisindeksen, jf. § 15 første ledd,
jf. sjuende ledd.
(2) Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger (Ringve) fester bort en del tomter
på Lade i Trondheim. Eiendommen Leiv Erikssons vei 25 festes av Sameiet Leiv
Eriksson Terrasse (Sameiet). Arealet er omkring 2,3 mål, hvor det er bygget en blokk med
14 boenheter. De enkelte eierne av disse utgjør Sam eiet.
(3) Festekontrakten ble inngått i desember 1999. Ut fra en tomteverdi på 2 250 000 kroner
ble festeavgiften satt til 112 500 kroner årlig. Dette svarer til en rente på 5 prosent.
Kontrakten inneholder i punkt 8.1 andre og tredje ledd en reguleringsklausul. Her heter
det blant annet:
”Hver av partene kan kreve den avtalte festeavgift regulert hvert andre år. …
Den avtalte festeavgift kan kreves regulert i samsvar med endringene i tomteverdien og
rentenivået. …”
(4) Sameiet tok i brev 4. februar 2005 opp spørsmål et om regulering:
”I henhold til festekontrakt … kan festeavgiften kreves regulert hvert 2. år i samsvar
med endringer i tomteverdien og rentenivået.
Norges Bank, og dermed også bankene generelt, har siden januar 2000 redusert renten
fra 5,5 % til 1,75 %, dvs. med 3,75 %. Siden tomteverdien ble satt til kr. 2.250.000, dvs
ca kr. 950.000 pr. mål, kan vi ikke se at man har hatt noen økning i tomteverdien av
betydning.
Vi ber Dem derfor vurdere en reduksjon i festeavgiften.”
(5) I svaret fra Ringve 27. april 2005 heter det:
”Vi har hatt en vurdering av festeavgiften for Sameiet Leiv Erikssons vei 25.
I henhold til festekontrakten kan regulering foretas hvert 2. år i samsvar med endringer
i tomteverdi og rentenivå.
Dere viser til at rentenivået i dag er lavere enn i 2000, og det er det alminnelig enighet
om.
Videre anfører dere til at man ikke har hatt noen ø kning i tomteverdien av betydning.
Ringve Museum deler ikke dette synet. Det er knapphet på sentrumsnære og attraktive
boligtomter i Trondheim. Det gir seg utslag i de priser som oppnås på tomtegrunn som
er til salgs. Dette er kommet klart til uttrykk blant annet ved de priser som nylig ble
oppnådd ved Skifte Eiendoms salg av deler av Forsvarsbyggs tomtegrunn på Persaunet.
Med basis i disse vurderingene ser ikke Ringve at det er noe grunnlag for noen
reduksjon i festeavgiften.”
(6) Ringves svar ble behandlet i Sameiets styre, som etter det opplyste besluttet å godta
avslaget og avvente bebudete endringer av tomtefesteloven.
(7) Ved brev 24. juni 2008 ble Sameiet varslet om regulering av festeavgiften, og da slik at
ny festeavgift fra 1. januar 2009 ville utgjøre 260 000 kroner. Økningen ble utelukkende
begrunnet i høyere tomteverdier, under henvisning t il innhentede takster. Sameiet
aksepterte ikke en økning utover konsumprisindeksen, og gjorde gjeldende at
festeavgiften allerede var regulert gjennom partenes kontakt i 2005. Ytterligere regulering
på grunnlag av økte tomteverdier var da utelukket, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd,
jf. første ledd. 3
(8) Ved stevning 9. juli 2009 reiste Ringve sak mot Sameiet for å få fastsatt at adgangen til å
foreta regulering i henhold til punkt 8.1 i festekontrakten var i behold. Trondheim
tingretts dom 8. desember 2009 har slik domsslutning:
”1. Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger har ikke utnyttet
muligheten i tomtefestelovens § 15 annet ledd til å regulere festeavgiften for
gnr. 413, bnr. 15 i Trondheim i samsvar med festekontraktens pkt. 8.1.
2. Sameiet Leiv Eriksson Terrasse ved styrets leder dømmes innen 2 – to – uker
fra dommens forkynnelse å betale sakskostnader til Stiftelsen Ringve Museum
Musikkhistoriske Samlinger med kr 26 862 –
tjuesekstusenåttehundreogsekstito –.”
(9) Sameiet anket dommen til Frostating lagmannsrett, som – under dissens – avsa
frifinnende dom 1. juli 2010. Lagmannsretten bestemte at partene måtte dekke egne
sakskostnader for begge instanser.
(10) Ringves anke til Høyesterett er ved ankeutvalg ets beslutning 3. november 2010 tillatt
fremmet. Det er avgitt noen nye skriftlige erklæringer for Høyesterett, men for øvrig står
saken i samme stilling som for de tidligere instanser.
(11) Ankende part – Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger – har i korte trekk
gjort gjeldende:
(12) Kontakten mellom partene i brevs form den førs te halvdelen av 2005 innebar ingen
”regulering” av festeavgiften. Brevet fra Sameiet 4. februar var en løselig anmodning om
nedregulering, som ble avslått ved Ringves svar 27. april. Det ble ikke fremsatt noe krav
om regulering. Man gikk ikke inn i reelle drøftelse r om festeavgiftens størrelse.
Kontakten ledet ikke til noen endring av festeavgiften. Adgangen til ”engangsløft” etter
tomtefesteloven § 15 andre ledd er en sikkerhetsventil for bortfester. Det må stilles visse
minstekrav til prosessen før man kan si at det har funnet sted en regulering, ellers virker
reglene som en felle for bortfester. Ringve mottok ikke svar på brevet 27. april 2005.
Først i desember 2008, etter en hel del kontakt mel lom partene i anledning den
forestående reguleringen fra 1. januar 2009, gjorde Sameiet gjeldende at regulering
allerede hadde funnet sted i 2005.
(13) Ankende part har lagt ned slik påstand:
”1. Tingrettens dom stadfestes.
2. Sameiet Leiv Eriksson Terrasse ved styrets leder dømmes til å betale til
Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger sakskostnader for
lagmannsrett og Høyesterett med tillegg av lovens f orsinkelsesrente fra forfall
til betaling skjer.”
(14) Ankemotparten – Sameiet Leiv Eriksson Terrasse – har i korte trekk gjort gjeldende:
(15) Det kan foreligge en ”regulering” i lovens forstand selv om festeavgiften ikke endres. Det
sentrale er at det foretas en fornyet vurdering av grunnlaget for avgiften. Sameiets
henvendelse 4. februar 2005 var et krav, og ikke bare ledd i en meningsutveksling. Det
var enighet mellom partene om at lavere rente begrunnet nedregulering. Økte
tomteverdier tilsa imidlertid etter Ringves syn at man likevel opprettholdt festeavgiften på
det nivået som var avtalt i 1999, noe Sameiet aksepterte. Under henvisning til
festekontraktens reguleringsklausul forhindret bortfesteren en avgiftsreduksjon.
Kontraktens reguleringsklausul har da fått virke Øngang, i tråd med intensjonene i
tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2. Senere reguleringer må derfor skje innenfor
rammen av § 15 første ledd, slik også flertallet i lagmannsretten kom til. Det ville være
uheldig om bortfester skal kunne vente på det rette tidspunkt for å gjennomføre
”engangsløftet” i § 15 andre ledd.
(16) Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Sameiet Leiv Eriksson Terasse tilkjennes sakskostnader for tingrett,
lagmannsrett og Høyesterett.”
(17) Jeg er kommet til at anken fører frem.
(18) Etter tomtefesteloven § 15 første ledd kan det ved feste til bolig- eller fritidshus bare
kreves regulering av festeavgiften i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen,
jf. sjuende ledd. Fremtidige verdistigninger på eiendommen – utover konsumprisindeksen
– kommer altså festeren til gode, jf. Rt. 2007 side 1706 avsnitt 45. For avtaler gjort før
1. januar 2002 kan imidlertid partene etter § 15 andre ledd nr. 2 kreve at ”den første
reguleringa” etter 2002 skjer ”i samsvar med det som tvillaust er avtalt”. Senere
reguleringer skal derimot skje etter første ledd og så for slike avtaler.
(19) Denne overgangsregelen kom inn i loven i 2004. Det fremgår av forarbeidene at man tok
sikte på å forebygge urettferdige og tilfeldige utslag av nye begrensninger i adgangen til
regulering, og at man ønsket en mest mulig lik beha ndling av gamle og nye festeforhold,
jf. Ot.prp. nr. 41 (2003–2004) side 22. Det ble fremhevet at regelen ”respekterer for eldre
avtaler i noen grad hensynet til det som er avtalt, samtidig som man på sikt får et enhetlig
system med regulering etter konsumprisindeksen”.
(20) I vår sak er det enighet om at man har avtalt regulering på basis av rente- og
tomteprisutviklingen. Jeg viser til punkt 8.1 i festekontrakten, som jeg har gjengitt
tidligere. Spørsmålet er om partene foretok første gangs regulering allerede i 2005, slik at
senere reguleringer må begrenses til å følge utvikl ingen i konsumprisindeksen, jf. § 15
første ledd.
(21) Med ”regulering”, slik dette uttrykket brukes i tomtefesteloven, tenker jeg i første rekke
på at gjeldende festeavgift sammenholdes med, og justeres etter, utviklingen for bestemte
verdimål. Skjønn etter tomtefesteloven § 43 represe nterer den mest formaliserte
fremgangsmåten. I de fleste tilfeller skjer imidlertid reguleringen ved avtale, i tråd med
tomtefestelovens prinsipale ordning i § 15 fjerde ledd.
(22) Det er på det rene at slik avtaleregulering omfattes av overgangsregelen i § 15 andre ledd.
Jeg viser til Rt. 2007 side 1706 avsnitt 46, hvor førstvoterende understreker at ”enhver
regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig
regulering til tomteverdinivå”. Dette gjelder uavhengig av om den nye festeavgiften (fullt
ut) fanger opp utviklingen i tomteverdien.
(23) Ved avtaleregulering av festeavgift stilles ingen spesielle form- eller prosedyrekrav. Ofte
vil det være naturlig at partene gjør bruk av takst er og prisstatistikker. Men partene kan
også se seg tjent med en skjønns- eller sjablonmessig regulering, noe loven naturligvis
tillater.
(24) Jeg finner det på denne bakgrunn klart at enhver avtalt endring av festeavgiften må anses
som en regulering i tomtefestelovens forstand. Jeg finner det også klart at det kan
foreligge regulering selv om festeavgiften ikke endres. Men dette vil likevel bare kunne
være situasjonen dersom man ut fra avtalerettslige prinsipper kan bygge på at partene –
uttrykkelig eller i hvert fall underforstått – har akseptert at videreføring av den
opprinnelige festeavgiften representerer en regulering. Jeg viser til § 15 fjerde ledd som
forutsetter at partene ”vert … samde om ny festeavgift”. Man må trekke grensen mot
tilfeller der festeavgiften videreføres fordi eventuelle initiativ til en avtaleregulering ikke
har ført frem: Også i slike situasjoner blir festeavgiften stående, men da utelukkende i
kraft av en tidligere fastsettelse. Noen regulering har ikke funnet sted.
(25) Bedømmelsen i vår sak blir nødvendigvis konkret. Ser man brevet fra Sameiet 4. februar
2005 i sammenheng med svaret fra Ringve 27. april samme år – jeg har allerede gjengitt
hovedinnholdet i begge – er inntrykket først og fremst at man sonderte muligheten for en
regulering av festeavgiften. Ringve benyttet i denne forbindelse rett nok
tomteverdiklausulen som argument. Men hovedpoenget var at Ringve ikke ønsket en
regulering. Korrespondansen bærer altså preg av at man klargjorde posisjonene, og det
kan etter mitt syn ikke være tvil om at det var et stykke frem til en omforent løsning
omkring en ny fastsettelse av festeavgiften. Det ble gjennom korrespondansen ikke
oppnådd en slik grad av avklaring eller avtalerettslig binding at Sameiet ville være
avskåret fra å kreve regulering ved skjønn, jf. tom tefesteloven § 15 fjerde ledd,
sammenholdt med § 43.
(26) Jeg er på denne bakgrunn – på samme måte som lagmannsrettens mindretall – blitt
stående ved at det ikke fant sted noen regulering av festeavgiften i 2005. Ringve kan
derfor kreve at reguleringen fra 1. januar 2009 bygger på det som er bestemt i
festekontraktens punkt 8.1, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2.
(27) Anken har ført frem. Etter mitt syn bør Ringve tilkjennes erstatning for sine
sakskostnader for alle instanser, jf. hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd. Ansvaret
for tingretten følger av tingrettens domslutning, s om jeg går inn for å stadfeste i sin
helhet. For lagmannsretten og Høyesterett bør ersta tningen fastsettes i henhold til
kostnadsoppgavene, jf. tvisteloven § 20-5 første le dd. Ringve har for lagmannsretten
krevd 26 125 kroner, hvorav 20 900 kroner utgjør sa lær. For Høyesterett er kravet
80 788 kroner, hvorav 41 800 utgjør salær.
(28) Det er krevd forsinkelsesrente av sakskostnadene fra forfall til betaling skjer. Rett til slik
rente, og tvangsgrunnlag for rentekravet, følger av forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd,
jf. § 3 første ledd og tvangsfullbyrdelsesloven § 4 -1 tredje ledd. Det er da unødvendig å ta
rentekravet med i domsslutningen.
(29) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Tingrettens dom stadfestes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høyesteret t betaler Sameiet Leiv Eriksson
Terrasse til Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger 106 913 –
etthundreogsekstusennihundreogtretten – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
(30) Dommer Noer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(31) Dommer Webster: Likeså.
(32) Dommer Skoghøy: Likeså.
(33) Dommer Gjølstad: Likeså.
(34) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Tingrettens dom stadfestes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høyesteret t betaler Sameiet Leiv Eriksson
Terrasse til Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger 106 913 –
etthundreogsekstusennihundreogtretten – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.