LA-1995-186
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-01-23 |
| Publisert: | LA-1995-00186 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal namsrett Nr: 93-00201 - Agder lagmannsrett LA-1995-00186 A |
| Parter: | Ankende part: Venke Ågedal (Prosessfullmektig: Advokat Andreas Bjørn Salvesen). Ankemotpart: Oddvar Bakken (Prosessfullmektig: Advokat Anne Rita Meberg). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, Lagdommer Åse Berg, Eks.ord. lagdommer Håkon Børresen |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1955) §55, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, §11-34, Tvistemålsloven (1915) §180, §65, Tinglysingsloven (1935) §15, Tomtefesteloven (1975) §1, §3, Delingsloven (1978), §11-33, §11-54 |
Lyngdal namsrett avsa den 11. januar 1995 kjennelse med slik slutning:
"Antatt bud fra Venke Ågedal stort 136000 - etthundreogtrettisekstusen - for hytte på gnr. 29, bnr. 1 i Hægebostad stadfestes."
Kjennelsen gjaldt stadfestelse av bud på tvangsauksjon for oppløsning av sameie i hytte oppført på gnr. 29 bnr. 1 i Hægebostad. Ved namsrettens kjennelse av 11. oktober 1994 var sameiet besluttet oppløst ved salg etter reglene om tvangssalg så langt de passer.
Hytta var opprinnelig eid av Martin Bakken og hans bror Trygve Bakken. Senere er sameieandelene overført til Martins sønn Oddvar Bakken og Trygves datter Venke Ågedal. Martin Bakken begjærte sameiet oppløst, men da hans sameiepart var overført til sønnen, overtok sønnen også saken i medhold av tvistemålsloven §65.
Det har vært tvist mellom partene om eiendomsretten til grunnen hytta er oppført på. Ved rettskraftig dom av 22. august 1994 ble det avgjort at Martin Bakken, som eier av gnr. 29 bnr. 1 i Hægebostad, alene var eier av den grunn hytta er oppført på. Det skal for øvrig bemerkes at Martin Bakken nå er død, og at gnr. 29 bnr. 1 nå eies av hans enke.
I namsrettens kjennelse av 11. oktober 1994 er det angitt at partene var enige om at følgende inngår i salget:
1. Hyttebygget.
2. Vedskjulet.
3. Rett til at hytta blir stående på eiendommen, gnr. 29 bnr. 1.
4. Rett til å ta vann fra brønn.
5. Ferdselsrett på gammel sti over gårdsbruket.
Venke Ågedal ved advokat Andreas Bjørn Salvesen har påanket namsrettens stadfestelseskjennelse til Agder lagmannsrett, og har påstått kjennelsen opphevet.
Oddvar Bakken ved advokat Anne Rita Meberg har imøtegått anken, og har påstått kjennelsen stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt den 3. januar 1996 i Kristiansand. Begge parter møtte og forklarte seg. Det ble avhørt ett vitne, og dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Venke Ågedal ved advokat Salvesen har i hovedsak anført:
Det er enighet mellom partene om at det sameiet som ble oppløst ved tvangsauksjon, omfattet rett til å la hytta bli stående på gnr. 29 bnr. 1. Denne muntlige avtale mellom partene ligger til grunn for tvangsauksjonen. Det anføres at det her i virkeligheten er tale om et tomtefeste. Et tomtefeste er en langvarig bruksrett til grunnstykke, der brukeren har rett til å ha hus eller andre anlegg. Det finnes ingen "mellomting" mellom et tomtefeste og en situasjon hvor man ikke har noen rett til å la et hus bli stående på annenmanns grunn. Har man en slik rett, er det tale om en bruksrett som i virkeligheten er et tomtefeste. Det vises til Falkanger: Tingsrett side 205 og til Olav Sunde: Lov og rett i landbruket side 208. Videre vises til Falkangers bok side 206, hvor det fremgår at delingsloven krever at det holdes kartforretning hvor festetiden er mer enn ti år. Dette gjelder også såkalt punktfeste.
Videre følger det av jordloven §55 at deling av landbrukseiendom kan nektes. Også rett til å la en hytte bli stående på en landbrukseiendom går inn under §55. Dette ble gjort klart ved lovendring i 1970. Også mellom partene er en avtale ugyldig dersom den er i strid med jordloven §55, jfr. Falkangers bok side 462. Når det gjelder jordloven §55, vises for øvrig til artikkel av Sverre Dyrhaug inntatt i Lov og Rett for 1986 503 flg., og artikkel av Jens Edwin Andreassen inntatt i Lov og Rett 1987 538 flg.
Det er her tale om auksjon over fast eiendom, og auksjonskjøperen har da krav på å få skjøte, jfr. tvangsloven §11-33. Ankemotparten har nektet å formalisere tomtefestet og medvirke til kart- og delingsforretning, slik at den ankende part kan få et skjøte som kan tinglyses. Skjøtet skal utstedes av namsretten, og namsretten burde på forhånd ha ordnet formalitetene med fradeling med videre. Når dette ikke er gjort, foreligger det en feil som i medhold av tvangsloven §11-30 bokstav f, jfr. §11-34, må føre til opphevelse av stadfestelseskjennelsen. Det kan ikke legges den ankende part til last at innvendingen ikke ble fremsatt tidligere, jfr. bestemmelsen i tvangsloven §11-34 første ledd siste punktum. I alle fall taler særlige omstendigheter for at feilen nå kan brukes som ankegrunn. Den ankende part har inngitt et bud på auksjonen som forutsetter at hun får et tinglyst skjøte, som gjør henne i stand til å finansiere kjøpet med pant i eiendommen, og eventuelt overdra den videre.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Stadfestelseskjennelsen av 11. januar 95 oppheves.
2. Venke Ågedal tilkjennes sakens omkostninger forsåvidt gjelder denne anken."
Oddvar Bakken ved advokat Meberg har i hovedtrekk anført:
Det har vært uenighet mellom sameierne om hva sameiet egentlig besto av. Etter at sameiet var begjært oppløst, kom den ankende part med påstand om at hun eide grunnen som hytta står på. Det er fastslått ved rettskraftig dom at dette ikke er tilfelle, men at grunnen tilhører gnr. 29 bnr. 1. Etter dette ble det arbeidet videre med oppløsning av sameiet. Påstand fra den ankende parts side om at det var tale om tomtefeste, ble avvist av ankemotparten. I namsrettens kjennelse om oppløsning av sameiet fremgår det hva partene var enige om skulle gå inn i tvangssalget. På bakgrunn av forhistorien og også det som ble opplyst i auksjonsmøtet, visste den ankende part at salget ikke gjaldt tomtefeste. Salget gjaldt hytta, samt en rett til å ha hytta stående der den står. Dette ble godtatt av grunneieren fordi han i mange år hadde akseptert hytta. Det har aldri vært avtalt noe tomtefeste, med festetid og betaling. Tomtefeste må avtales særskilt, jfr. tomtefesteloven §1, jfr. §3. Det er fullt mulig å ha en rett til hus på fremmed grunn, uten at det er tale om tomtefeste. Det vises til Kristiansand skifteretts dom av 28. februar 1991. Det som skulle oppløses ved tvangsauksjonen, var et sameie i selve hyttebygningen, og ikke grunnen. Grunneieren har akseptert at han ikke kan kreve hytta revet. Det er ikke aktuelt med kart- og delingsforretning. Uttalelsen i Falkanger: Tingsrett side 462 om ugyldighet mellom partene gjelder et helt annet saksforhold enn det her er tale om.
Opphevelse av stadfestelseskjennelsen etter tvangsloven §11-34, jfr. §11-30 bokstav f, forutsetter at det er begått en "annen feil" og at feilen åpenbart har hatt betydning for salget. I dette tilfellet er det ikke begått noen feil som har hatt betydning for den ankende parts kjøp av hytta. Hun kjente hele bakgrunnen for oppløsningen av sameiet, og i tillegg ble det i auksjonsmøtet opplyst om at det ikke fulgte grunn med hytta. For øvrig kan det ikke legges vekt på forutsetninger som den ankende part eventuelt har hatt. Hun kunne ikke vente å få noe annet enn det som fremgår av auksjonsvilkårene, nemlig eiendomsretten til hytta og en rett til å la den bli stående der den står.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Lyngdal namsretts kjennelse av 11. januar 1995 stadfestes.
2. Venke Ågedal dømmes til å betale ankesakens omkostninger."
Lagmannsretten skal bemerke:
En anke over en stadfestelseskjennelse kan etter tvangsloven §11-34 første ledd bare grunnes på at budet ikke skulle ha vært stadfestet etter §11-30 annet ledd bokstavene b-f. Utgangspunktet er videre at anken ikke kan grunnes på innvendinger mot stadfestelse som ikke har vært fremsatt for namsretten. Unntak gjøres for de tilfelle hvor det ikke kan legges den ankende part til last at innvendingen ikke ble fremsatt tidligere, eller når særlige omstendigheter taler for det. Den ankende part har i denne saken begrunnet anken med at budet ikke skulle ha vært stadfestet i medhold av tvangsloven §11-30 bokstav f, fordi det foreligger en "annen feil" som åpenbart har hatt betydning for salget. Denne feilen består i at namsretten ikke på forhånd har sørget for å legge forholdene til rette for at den ankende part kunne få et skjøte som kunne tinglyses, det vil si sørget for samtykke etter jordloven §55 og kart- og delingsforretning.
Lagmannsretten kan ikke se at anken kan føre frem. Det er her tale om oppløsning av et sameie i en hytte, som er oppført på grunn tilhørende den ene av de opprinnelige sameiere. Før sameiet ble besluttet oppløst ved namsrettens kjennelse av 11. oktober 1994, hadde denne sameieren overført sin eierandel i hytta til sin sønn, slik at ingen av de to sameierne lenger var grunneier. Det var dermed tale om en hytte på fremmed grunn, med rett for hytteeierne å la hytta bli stående. Det var ikke foretatt noen fradeling, og retten til hytta og til å ha den stående på gnr. 29 bnr. 1 var ikke tinglyst.
Ved oppløsningen av sameiet ble frembudt til salg sameiegjenstanden med de rettigheter sameierne hadde. Noe mer kunne heller ikke selges. Under auksjonsmøtet ble det uttrykkelig uttalt at det som ble solgt var selve hytta, uten noen rett til grunnen. Den ankende part var for øvrig som den ene av de to sameierne vel kjent med sakens forhistorie og de faktiske forhold.
Den ankende part har anført at hun etter tvangsfullbyrdelsesloven §11-54, jfr. §11-33, har krav på skjøte utstedt av namsretten. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe i veien for at hun kan få slikt skjøte, forutsatt at kjøpesummen blir betalt. Hvorvidt skjøtet kan tinglyses, er et annet spørsmål. Tinglysningsloven §15 første ledd forutsetter at en annen enn grunneieren kan få tinglyst rett til en bygning eller annen del av en fast eiendom, jfr. Austenå, Harbek og Solem: Tinglysingsloven med kommentarer (9. utgave) side 143. Denne bestemmelsen vil i dag med de gjeldende arealanvendelsesregler være vanskelig å praktisere, jfr. kommentaren til tinglysingsloven side 143-144. Det vil således kunne bli stilt krav om delingsforretning etter delingsloven og samtykke fra landbruksmyndighetene etter jordloven §55. Det må i tilfelle være opp til den ankende part å sørge for at betingelsene for tinglysing eventuelt blir oppfylt, ved om nødvendig å søke landbruksmyndighetene om samtykke etter jordloven §55, og få gjennomført eventuell kart- og delingsforretning. Dersom grunneierens medvirkning skulle være nødvendig, må krav eventuelt fremsettes på grunnlag av den rett han virkelig har samtykket i, nemlig rett til å la hytta bli stående. Hva resultatet av de forskjellige søknader og krav eventuelt vil bli, har lagmannsretten ingen foranledning til å gå inn på. Poenget er at det ikke fra namsmyndighetenes side er begått noen feil som kan føre til opphevelse av stadfestelseskjennelsen etter tvangsloven §11-34, jfr. §11-30 bokstav f. Tvangsauksjonssalget er gjennomført for å oppløse et sameie med de rettigheter sameierne hadde, og dersom auksjonskjøperen ønsker noe mer, må det være opp til henne å ta de nødvendige skritt for å oppnå dette.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste. Anken har ikke ført frem, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Meberg har inngitt omkostningsoppgave påydende kr 21216,25, hvorav kr 20000,- er salær. Oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Venke Ågedal til Oddvar Bakken kr 21216,- -kronertjueentusentohundreogseksten - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.