LA-1995-68
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-09-14 |
| Publisert: | LA-1995-00068 |
| Stikkord: | Eiendomsrett til tomt |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett Nr: 94-00149A - Agder lagmannsrett LA-1995-00068 A |
| Parter: | Ankende part: Arvid Anton Gauvik (Prosessfullmektig: Advokat Torgils Skajaa). Ankemotpart: Helge Dykesteen (Prosessfullmektig: Advokat Arnfinn Sørskår). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jan Villum, formann 2. Lagdommer Inge Hobæk 3. Sorenskriver Tor Tønnessen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Trygve Høyland, Lyngdal, døde den 30. september 1990. Boet ble skiftet offentlig ved Lyngdal skifterett som bo nr. 18/90 etter begjæring av 17. oktober 1990 fra hans søster Alice Gauvik. Ved brev datert 15. mars 1991 ble advokat Antoni Abrahamsen oppnevnt som bobestyrer. Arvinger etter Trygve Høyland var hans tre søstre Alice Gauvik, Dagny Ubostad og Helga Gunstveit Høversland. Slutning og utlodning ble foretatt den 10. juli 1991.
I boet inngikk eiendommen gnr. 103, bnr. 1, som er et gårdsbruk på ca 320 da. Ved skiftetakst begjært av Alice Gauvik og Arvid Anton Gauvik 5. februar 1991 og avhjemlet 2. mai 1991 ble eiendommens verdi satt til kr 230000,-. Arvid Anton Gauvik som er sønn av Alice Gauvik overtok eiendommen til den nevnte pris i kraft av odelsrett, og skjøte ble utstedt av skifteretten og tinglyst 25. juni 1991. 10. april 1992 fikk skjøtet en påskrift foretatt av Lyngdal skifterett "Gnr. 103 bnr. 9 i Lyngdal er uteglemt i foranstående skjøte.", og påtegningen ble tinglyst samme dag.
Ved stevning av 9. august 1994 til Lyngdal herredsrett reiste Helge Dykesteen sak mot Arvik Anton Gauvik med påstand om å være eier av og få overført hjemmelen til eiendommen gnr. 103 bnr. 9, idet han hadde kjøpt denne tomten av Trygve Høyland i 1980, uten at det ble tinglyst skjøte på eiendommen.
Lyngdal Herredsrett avsa 14. desember 1994 dom med denne domsslutning:
"1. Helge Dykesteen er i forhold til Arvid Anton Gauvik eier av den eiendommen som tidligere var benevnt gnr. 103, bnr. 9 i Lyngdal.
2. Arvid Anton Gauvik tilpliktes å medvirke til fradeling av eiendommen nevnt i punkt 1 og til å utstede skjøte til Helge Dykesteen.
3. Arvid Anton Gauvik betaler saksomkostninger til Helge Dykesteen innen 2 - to - uker med 25519 - tjuefemtusenfemhundreognitten - kroner."
Herredsrettens dom er av Arvid Anton Gauvik påanket til Agder lagmannsrett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Helge Dykesteen har tatt til gjenmæle ved tilsvar datert 20. januar 1995.
Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens dom.
Ankeforhandling ble holdt 23. august 1995. Arvid Anton Gauvik og Helge Dykesteen møtte og avga forklaring. I tillegg ble avhørt 5 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Arvid Anton Gauvik har i det vesentlige anført:
Han kjøpte boets faste eiendom i kraft av nedarvet odelsrett, uten at dette i seg selv har relevans i saken. Salget skjedde etter avtale med boet til en pris av kr 230000,-. Avtalen utgjøres av pkt. 9 i protokollen for skiftesamling 2. mai 1991. Det var ikke noe utover dette og skjøtet. Selger av eiendommen var boet v/Lyngdal skifterett.
Spørsmålet er da hva boet/skifteretten mente med den "faste eiendommen."
Arvid Anton Gauvik anfører at både bnr. 1 og bnr. 9 var med i salget. På den første skiftesamling som ble holdt i boet 4. februar 1991 fikk han av dommerfullmektigen utlevert kopi av grunnboken som viste at Trygve Høyland hadde hjemmel både til bnr. 1 og 9. Han diskuterte dette med Helga Gunstveit Høversland og moren Alice Gauvik, som hadde sagt at tomten skulle inn i eiendommen igjen. Det var hans klare forutsetning at tomten var med i salget.
Arvid Anton Gauvik anfører også at tomten var med i taksten for eiendommen. Dette fremgår av skiftetaksten side 3.
Under skiftesamlingen 2. mai 1991 hvor det ble bestemt at han skulle overta eiendommen spurte han uttrykkelig advokat Abrahamsen om tomten var med. Han fikk et bekreftende svar. Grunnen til at han spurte var at han syntes prisen på kr 230000,- var høy.
Noen tid etter skulle han skille ut en tomt til sin søster, og da oppdaget han at bnr. 9 var uteglemt i skjøtet. Da skifteretten i april 1992 overskjøtet også bnr. 9 til ham, var det en del av selve kjøpsavtalen.
Fra selgers, d.v.s. fra boets side har det aldri vært antydet noe om at tomten skulle holdes utenfor, og skifteretten hadde kjennskap til tomtens eksistens. Da er boet indifferent til spørsmålet om tomten var med i salget, og kjøpers oppfatning av salgsavtalen må legges til grunn.
Under alle omstendigheter har selger i ettertid akseptert at tomten inngikk i salget. Den ble overskjøtet ved en tilføyelse på skjøtet. Selve den etterfølgende overdragelse er en handling som står på egne ben. Skifteretten var klar over at det var en tomt som skulle være med i overdragelsen. Dersom den hadde vært i tvil, burde den åpenbart ha klarlagt hva salget omfattet. Arvid Anton Gauvik besitter ingen juridisk kompetanse. Det at overskjøting av tomten fant sted gjør at han har ekstingvert retten.
Arvid Anton Gauvik har lagt ned slik påstand:
"1. Arvid Anton Gauvik frifinnes.
2. Arvid Anton Gauvik tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Helge Dykesteen har i det vesentlige anført:
Han kjøpte tomten i 1980 av Trygve Høyland, før den ble fradelt. Han betalte kjøpesummen og betalte også for oppmålingen og tinglysingen av målebrevet. Dette gjorde at han misforsto vedrørende utstedelse av skjøte. Det ble aldri aktuelt å bebygge tomten, og det var da han ville selge den at han oppdaget at eiendommen var sammenføyd med bnr. 1.
Saken står og faller med om Arvid Anton Gauvik har kjøpt bnr. 9. Hvis man kan svare bekreftende på dette, har Helge Dykesteen mistet sin rett. Hvis svaret er nei, må herredsrettens dom stadfestes.
Bnr. 9 var ikke med i registreringsforretningen. Den var heller ikke med i skiftetaksten, jf. side 3 i taksten, hvor det fremgår at det er fradelt 7 tomter som tilsammen utgjør ca 6,5 dekar. Dette er tatt med for å si at 6,5 dekar ikke er med i taksten. Avsnittet står under beskrivelsen av eiendommen, og det er ikke med i verdsettingen. Tomten skulle, om den hadde vært med, verdsettes etter helt andre prinsipper.
Da det ble avtalt at Arvid Anton Gauvik skulle overta boets faste eiendom, var det ikke kjent for boet eller skifteretten at Trygve Høyland hadde hjemmel også til bnr. 9. Når man ikke kjente til tomten, kunne den naturligvis ikke inngå i salgsavtalen. Overdragelsen som fant sted senere var basert på en misforståelse, og Helge Dykesteens rett er ikke ekstingvert.
Helge Dykesteen viser for øvrig til sine anførsler for herredsretten, og gjør gjeldende at herredsrettens dom er riktig.
Helge Dykesteen har lagt ned slik påstand:
"1. Lyngdal herredsretts dom stadfestes.
2. Arvid Anton Gauvik tilpliktes å erstatte Helge Dykesteen saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn som ubestridt at Helge Dykesteen kjøpte en tomt av Trygve Høyland i 1980, som senere ble fradelt som bnr. 9. Likeledes legges til grunn at Arvid Anton Gauvik overtok eiendommen gnr. 103 bnr. 1 på skiftet etter Trygve Høyland i kraft av odelsrett, som var akseptert av loddeierne og Arvid Anton Gauvik.
Som for herredsretten er partene for lagmannsretten enige om at hvis bnr. 9 var med i salget til Arvid Anton Gauvik, er Helge Dykesteens rett gått tapt etter reglene om godtroerverv. Spørsmålet er derfor om salget til Arvid Anton Gauvik også omfattet bnr. 9, og i benektende fall, om den etterfølgende hjemmelsoverføring hadde den virkning at Helge Dykesteen har mistet sin rett.
Lagmannsretten finner ikke at det foreligger et avtalemessig grunnlag for at bnr. 9 skulle være omfattet av overdragelsen fra boet/skifteretten til Arvid Anton Gauvik. Registreringsforretningen nevner ikke bnr. 9. Skiftetaksten ble rekvirert av Alice Gauvik og Arvid Anton Gauvik ved brev til Lyngdal skifterett datert 5. februar 1991. Begjæringen nevner kun bnr. 1.
Det er da også bnr. 1 som er gjenstand for taksten. På side 3 i taksten, under beskrivelsen av eiendommen heter det at "Det er utskilt og fradelt 7 tomter på bruket, de utgjør tilsammen ca 6,5 da. Av disse 7 tomtene er 6 solgt, mens en av tomtene ikkje er solgt." Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at dette er en indikasjon på at arealet på ca 6,5 dekar ikke var med i taksten. Lagmannsretten finner at tomten, om den hadde vært med i takseringen, måtte forventes å ha vært eksplisitt nevnt under avsnittet "verdsetting".
Arvid Anton Gauvik har forklart at han på første skiftesamling i boet, som ble avholdt 4. februar 1991, av dommerfullmektigen fikk utlevert grunnboksblad for bnr. 9 som viste at Trygve Høyland også hadde hjemmel til denne eiendom. Han hevder derfor at boet var klar over tomtens eksistens, og at den var med i overdragelsen til ham. Som vitne for lagmannsretten har Alice Gauvik uttalt seg i samsvar med dette, hvorimot Helga Gunstveit Høversland har uttalt at hun først hørte om tomten da Helge Dykesteen sa at han hadde kjøpt den. Lagmannsretten finner, at uansett om Arvid Anton Gauvik fikk utlevert grunnboksbladet for bnr. 9 på skiftesamlingen 4. februar 1991, så har han dagen etter kun begjært skiftetakst over bnr. 1. Dersom han hadde ment at overdragelsen skulle omfatte også bnr. 9, burde han ha tatt dette med i begjæringen.
Arvid Anton Gauvik har under ankeforhandlingen forklart at han under skiftesamlingen 2. mai 1991, hvor det ble avtalt at han skulle overta eiendommen, spurte bobestyrer om bnr. 9 var omfattet. Spørsmålet ble stilt under den telefonsamtale som bobestyrer hadde med en av takstmennene, og som det er vist til i protokollen for skiftesamlingen. Bobestyrer hadde svart bekreftende på spørsmålet. Advokat Antoni Abrahamsen, som var bobestyrer, har forklart at han ikke kunne huske dette. Hvis Gauvik hadde spurt om dette, ville han nok ha husket det, spesielt hvis det var et nytt bruksnummer.
Ordfører Anders Nøkland har som vitne forklart at han deltok i skiftetaksten som en av takstmennene. Under samlingen i kommunestyresalen opplyste Arvik Anton Gauvik om de syv tomtene, hvorav seks var solgt. Under befaringen påviste Arvid Anton Gauvik tomten som hadde bnr. 9. Det ble ikke sagt noe spesielt om den skulle være med, men han oppfattet det for sin del slik at den skulle være med i taksten. Det ble ikke diskutert om tomten skulle verdsettes særskilt, men det ble diskutert at det for eiendommen som helhet var en verdi at det var tomter der.
Lagmannsretten kan ikke av skiftetaksten se at de øvrige takstmenn delte Anders Nøklands oppfatning. Som det fremgår foran, finner lagmannsretten tvert imot holdepunkter i taksten for at hele tomtearealet var holdt utenfor.
Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at det ikke er avtalemessig grunnlag for at salget omfattet bnr. 9. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det heller ikke ut fra et odelsrettslig synspunkt er grunnlag for å se annerledes på forholdet. Lagmannsretten viser til herredsrettens begrunnelse som er dekkende også for lagmannsrettens syn.
Det spørsmål som gjenstår er om den etterfølgende hjemmelsoverføring hadde den virkning at Arvid Anton Gauvik har ekstingvert retten til tomten.
Advokat Antoni Abrahamsen har forklart at han på det tidspunkt da det ble skrevet skjøte på bnr. 1 ikke kjente til at det eksisterte en eiendom med bnr. 9 som avdøde hadde hjemmel til. Han hadde hørt om en tomt, men dette dreide seg om en ikke utskilt tomt, som Helga Gunstveit Høversland tidligere hadde gjort krav på i henhold til et gaveløfte. Da det kom frem at det eksisterte en tomt med bnr. 9 som avdøde hadde hjemmel til, gikk han ut fra at den skulle være med i den faste eiendom som skulle overdras, og derfor skrev han tilføyelsen på skjøtet.
Ut fra bevisførslen under ankeforhandlingen legger lagmannsretten til grunn at den tomt som Helga Gunstveit Høversland ga avkall på i skiftesamlingen 2. mai 1991 ikke er identisk med tomten som denne saken gjelder. Det legges også til grunn at bobestyrer og skifteretten på tidspunktet for overdragelsen av eiendommen ikke hadde kjennskap til tomten. At bobestyrer og skifteretten overførte hjemmelen også til bnr. 9, ser lagmannsretten i likhet med herredsretten som et utslag av en misforståelse. En hjemmelsoverføring som bygger på en slik misforståelse kan ikke gi grunnlag for et ekstinktivt erverv.
Anken har ikke ført frem, og herredsrettens dom blir å stadfeste. Ankende part har lagt ned påstand om saksomkostninger for lagmannsretten, og i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges Arvid Anton Gauvik å dekke saksomkostningene til Helge Dykesteen. Advokat Arnfinn Sørskår har fremlagt omkostningsgave på kr 25969,-, hvorav salær utgjør kr 19000,-. Oppgaven legges til grunn av lagmannsretten ved omkostningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten pålegges Arvid Anton Gauvik å betale kr 25969,- til Helge Dykesteen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.