LE-1990-667
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-06-21 |
| Publisert: | LE-1990-00667 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 21. juni 1991 i ankesak LE-1990-00667. |
| Parter: | Ankende part: Lars Ellingsen (Prosessfullmektig: Advokat Thor Strandrud, Niels Leuchs vei 99, 1343 Eiksmarka). Motpart: 1. Bolig og Næringskreditt A/S (Prosessfullmektig: Advokat John Mork v/advokatfullm. Tore Børøsund, c/o Bolig- og Næringskreditt A/S, Munkegt. 21, Pb. 842, 7001 Trondheim). 2. Finn H. Bryde, Norheimbakken 7, Postb. 5898, 0380 Oslo (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Einar M. Olsen, formann 2. Lagdommer Nils Moe 3. Lagdommer Odd Jarl Pedersen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §103, §176, §180, §119, §153 |
Oslo namsrett stadfestet den 25. juli 1990 et bud på første gangs auksjon over seksjonsnummer 11 i Framnesveien 12 i Oslo, gnr. 211 bnr. 88. Saken gjelder tvist om kjennelsen skal oppheves.
Tvangsauksjonen ble begjært den 22. desember 1989 av Bolig- og Næringskreditt A/S i Trondheim etter at Lars Ellingsen hadde misligholdt et lån på kr 1.270.000 med pant i eierseksjonen. Som bilag til begjæringen fulgte foruten påkravet og pante- - attest, en takst av 19 juni 1988 som anga omsetningsverdien til kr 2100000. Auksjonsannonsen hadde denne ordlyd:
"1. gangs tvangsauksjon over eierseksjon i Framnesvn. 12, gnr. 211 bnr. 88 snr. 11 i Oslo, bestående av leilighet ca 215 m2 brutto beliggende i 4.etasje. Tvangsauksjonen er forlangt av Bolig- og Næringskreditt A/S. Grunnlaget er pantobligasjon tgl. 3/1-89 stor kr 1.270.000 med tillegg av renter og omkostninger."
Høyeste bud under auksjonen var på kr 1 410 000,-. Det ble gitt av Finn H. Bryde. Budet ble antatt av Bolig- og Næringskreditt A/S i brev av 12. juli 1990 til namsretten.
På vegne av Ellingsen protesterte advokat Strandrud den 4. juli 1989 muntlig overfor namsretten mot at budet ble stadfestet. Han fulgte opp den 7. juli 1990 med skriftlig protest, og anførte bl.a.:
"Jeg bekrefter at jeg på vegne av saksøkte protesterer mot stadfestelse av bud på 1. gangs tvangsauksjon på grunn av at budet er altfor lavt. Det foreligger ikke ny takst over seksjonen. En takst i 1989 var på kr 2.100.000,-. Senere er seksjonen betydelig påkostet."
I sin kjennelse vurderte namsretten det antatte bud mot den påberopte takst, og kom til at det ikke kunne sies at "det er et slikt misforhold mellom bud og faktisk verdi som tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd omtaler."
Namsrettens kjennelse har denne slutning:
"Det av Finn H. Bryde avgitte bud stort 1.410.000 - enmillionfirehundreogtitusen - kroner på snr. 11 av gnr. 211, bnr. 88 i Oslo, stadfestes."
Lars Ellingsen har i rett tid påanket namsrettens kjennelse, og gjort Bolig- og Næringskreditt A/S og Finn H. Bryde til anke- - motparter. De har tatt til motmæle. Hovedforhandlingen ble holdt i Oslo tinghus den 6. juni 1991 Det ble ikke ført vitner. Retten foretok befaring av seksjonen. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Lars Ellingsen har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Namsretten har stadfestet et bud på første gangs auksjon. Det er i seg selv usedvanlig når det, som i dette tilfelle, ikke foreligger særlige forhold. Det må derfor stilles skjerpede krav til den forutgående saksbehandling. De særlige bestemmelser som er gitt for å beskytte debitor på tredje gangs auksjon, må langt på vei gis tilsvarende anvendelse når namsretten stadfester et bud etter første gangs auksjon. Det var således en feil ved kunngjøringen, som må føre til opphevelse, at den ikke viste til den takst på kr 2.100.000 som namsretten hadde fått. I alle fall skulle namsretten ha innhentet en ny takst før den ga seg i kast med å underkjenne den takst som en takstmann hadde avgitt.
Namsretten har vurdert om budet er så høyt at det tilfredsstiller kravet i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Men det fremgår ikke av kjennelsen at namsretten også har vurdert budet etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd. Det er også en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse, jfr. Rt-1990-363.
Namsretten kom med urette til at budet på kr 1.410.000 tilfredsstilte kravet i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Bestemmelsen innebærer at namsretten skal nekte stadfestelse hvis det er et misforhold mellom bud og verdi etter gangbar pris - se Alten, tvangsfullbyrdelsesloven, tredje utgave side 201. Et avvik på 10% i forhold til en takst avgitt av en kompetent takstmann, innebærer et misforhold. Selv hvis den senere takst av 14. september 1990 på kr 1.800.000 hadde foreligget, ville namsretten pliktet å nekte stadfestelse. Namsretten har i stedet for å legge taksten på kr 2.100.000 til grunn, bygget på at det siden taksten ble avgitt, hadde vært en markert nedgang i prisene for store leiligheter, men det tilsa da at ny takst skulle vært krevd. Dessuten er det uriktig når namsretten sier at alle påkostningene er utført forut for taksten.
Lars Ellingsen har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts stadfestelse av 25. juli 1990 av bud kr 1 410 000 over eiendommen Snr. 11 av Gnr. 211, Bnr. 88, Franmesveien 12, Oslo, oppheves.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger."
Bolig- og Næringskreditt A/S og Finn H. Bryde, har for lagmannsretten i det vesentlige anført at de saksbehandlingsregler som gjelder for førstegangs auksjon, er fulgt.
Namsretten har vurdert om stadfestelse skulle nektes etter §158 annet ledd. Det er en åpenbar skrivefeil når namsretten viser til §158 første ledd. Ankedomstolens kompetanse etter §158 annet ledd er meget begrenset, se Rt-1981-...
Det må videre legges til grunn at namsretten på bakgrunn av protesten har vurdert beviset etter tvangsfullbyrdelsesloven §153 første ledd.
Namsrettens vurdering er korrekt.
Bolig- og Næringskreditt har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts kjennelse i sak 89-2800 stadfestes.
2. Lars Ellingsen dømmes til å betale sakens omkostinger."
Finn H. Bryde har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts kjennelse i sak 89-2800 stadfestes.
2. Lars Ellingsen dømmes til å betale saksomkostninger til Finn H. Bryde."
Lagmannsretten er kommet til at namsrettens kjennelse må stadfestes, og skal bemerke:
Ellingsen har anført at namsretten har begått saksbehandlings-feil ved ikke å sørge for at det i kunngjøringen om auksjonen var opplyst om den takst som Bolig- og Næringskreditt hadde vedlagt sin auksjonsbegjæring. Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §119 første ledd at det ikke stilles krav om takst ved første gangs auksjon. Ved lovendringen i 1989 ble bestemmelsen vurdert, og lovgiveren fant det nødvendig å kreve takst først ved tredje gangs auksjon - se Ot.prp. nr. 32 1988-89, 12. Lagmannsretten kan derfor ikke se at det er grunnlag for noen utvidende fortolkning av første ledd.
Dernest er det spørsmål om budet må nektes stadfestet etter tvangsfullbyrdelsesloven §158. Ved bud avgitt på første gangs auksjon gjelder både bestemmelsen i første ledd og bestemmelsen i annet ledd. I følge første ledd skal namsretten nekte stadfestelse når det etter innsigelse gjøres "sannsynlig at budet er altfor lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris". Etter annet ledd skal namsretten vurdere budet av eget tiltak og nekte stadfestelse når "den finner et misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris". De to bestemmelser har m.a.o. formulert den materielle norm forskjellig, og spørsmålet oppstår om også det reelle innhold er forskjellig. Kreves det et større avvik mellom gangbar pris og budet etter den ene bestemmelse enn etter den andre ?
Før lovendringen i 1989 krevde annet ledd at det skulle være et "åpenbart misforhold" mellom budet og verdien etter gangbar pris. Første ledd ble ikke endret i 1989. Bestemmelsene ble tolket slik at de anga samme norm for hvor stort aviket mellom ordinær omsetningsverdi og budet måtte være for at stadfestelse skulle nektes. Det krevdes etter begge bestemmelser at det var et misforhold. Forskjellen mellom de to bestemmelser refererte seg til beviskravet for at misforhold kunne konstateres. Etter første ledd var det tilstrekkelig at misforholdet ble sannsyn-liggjort, mens det måtte være åpenbart at det var et misforhold hvis retten skulle gripe inn av eget tiltak, se Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 17. april 1989 i ankesak nr. 544/89. Etter lovendringen i 1989 da "åpenbart" ble sløyfet, er både beviskravet og den materielle norm i de to bestemmelser den samme.
Ellingsen reiste innvending slik at namsretten skulle vurdere budet etter §158 første ledd, og lagmannsretten finner at det er gjort. Det fremgår av kjennelsen når det sies at det som er vurdert, er om det er "slikt misforhold mellom budet og faktisk verdi som tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd omhandler". Namsretten har tolket "altfor lavt" slik at det må foreligge et misforhold budet og ordinær omsetningsverdi. Det er korrekt rettsanvendelse. Og når budet er vurdert etter første ledd, er det etter lovendringen i 1989 ikke nødvendig å også vurdere budet etter annet ledd. Som ovenfor nevnt har den materielle norm og beviskravet nå samme innhold i de to bestemmelser.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at vilkårene for å nekte stadfestelse etter §158 første ledd ikke er til stede. Vurderingen må ta utgangspunkt i den pris som kunne vært oppnådd ved et ordinært, frivillig salg av eiendommen. Hvis budet ligger under den pris, foreligger det et misforhold hvis avviket er større enn hva som kan forklares av de særegne prisdempende faktorer som gjør seg gjeldende ved tvangsauksjon - se Ot. prp. s.32 1988-89 14.
Leiligheten har en sentral beliggenhet i Oslo vest, på hjørnet av Framnesveien og privat gate. Brutto areal er ca 215 m2. Til seksjonen hører fast parkeringsplass m/motorvarmer. Det er varmekabler i fortauet. Seksjonen er en hjørneleilighet med fin utsikt fra stue og balkong. Den er rikt utstyrt med bl.a. eikeparkett i stuene, skiferheller i entre og arbeidsrom. Fliser på badene, bøkparkett på kjøkken, parkett i gang og tepper på soverom. Kjøkkeninnredningen er i eik i meget god kvalitet og godt utstyrt. Bygningen har ikke heis, og leiligheten ligger i 4 etasje.
Leiligheten er stor og attraktiv, men spesiell i innredning og utstyr. Men som påpekt av namsretten, har nettopp slike leiligheter vært tungt omsetlig i det ordinære marked. Lagmannsretten anslår derfor at ordinær salgspris gjennom megler ikke ligger over kr 1.600.000. Og ut fra det ligger ikke det stadfestede bud lavere enn hva som kan forklares med de ordinære prisdempende faktorer ved et tvangsauksjonssalg av en slik leilighet.
Etter dette blir namsrettens kjennelse å stadfeste.
Ankemotpartene har krevet saksomkostninger. Anken har vært forgjeves, og Lars Ellingsen må i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd betale saksomkostninger til Bolig- og Næringskreditt A/S. Advokat Børøsund har lagt frem omkostnings-oppgave på kr 7.500, hvorav kr 4.000 utgjør salær, og resten reiseutgifter fra Trondheim. Omkostningsoppgaven legges til grunn.
Finn H. Bryde har ikke møtt med prosessfullmektig. Han har krevet dekket tapt arbeidsfortjeneste med kr 1.500 og parkeringsutgifter med kr 100. En part kan ikke kreve erstatning for tapt arbeidsfortjeneste - Rt-1960-202. Lagmannsretten legger også til grunn at utgiftene til parkering faller utenfor det en part kan kreve, jfr. tvistemålsloven §176.
Advokat Strandrud har i dag pr telefon meddelt at Finn H. Bryde ble slått konkurs 9 januar 1991. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det har betydning for denne sak, jfr. tvistemålsloven §103. Kjennelsen er enstemmig
Slutning: 1. Namsrettens kjennelse stadfestes. 2. I saksomkostninger betaler Lars Ellingsen 7.500 - syvtusenfemhundre - kroner til Bolig- og Næringskreditt A/S innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. 3. Finn H. Bryde tilkjennes ikke saksomkostninger.
Einar M. Olsen Nils Moe Odd Jarl Pedersen