HR-1988-517-K - Rt-1988-1304
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-11-17 |
| Publisert: | HR-1988-00517-K - Rt-1988-1304 (418-88) |
| Stikkord: | (Flamenco Pizza-kjennelsen), Sivilprosess, Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | Saken gjaldt begjæring om tvangsfravikelse fra næringslokaler. Spørsmålet var om lagmannsretten kunne bygge sin begrunnelse for sitt resultat på noe som ikke var påberopt kjærende part. |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1988-00517 K, L.nr 517 K/1988, jnr 240/1988 |
| Parter: | Tor Eggesvik (advokat Tor Eggesvik), Hjelpeintervenient: Small Shops Eiendom A/S mot Flamenco Pizza & Steakhouse A/S (advokat Terje Sørensen) |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Aasland, Hellesylt |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §191, §234, §3, §404, §86, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §39, Avtaleloven (1918) §36 |
Tor Eggesvik krevet 5. juni 1987 Flamenco Pizza & Steakhouse A/S utkastet fra leide lokaler i Vækerøveien 53 i Oslo. Før begjæringen kom til avgjørelse i namsretten, var eiendommen overdradd til Small Shops Eiendom A/S.
Oslo namsrett avsa 15. april 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Flamenco Pizza & Steakhouse A/S kastes ut av lokaler i Vækerøveien 53 i Oslo.
2. ....."
Namsretten la til grunn at hovedleieforholdet mellom Eggesviks rettsforgjenger, LEFAC A/S, og K/S Vækerøveien 53 A/S & Co, som hadde fremleiet til Flamenco Pizza & Steakhouse A/S, var opphørt på grunn av mislighold, og at fremleieforholdet dermed også var falt bort.
Flamenco Pizza & Steakhouse A/S påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Small Shops Eiendom A/S erklærte hjelpeintervensjon til støtte for Tor Eggesvik.
Eidsivating lagmannsrett avsa 12. august 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Advokat Tor Eggesviks begjæring om at Flamenco Pizza and Steakhouse A/S skal kastes ut fra Vækerøveien 53 i Oslo, tas ikke til følge.
2. Advokat Tor Eggesvik betaler i saksomkostninger til Flamenco Pizza and Steakhouse A/S for namsrett og lagmannsrett 16.900 - sekstentusennihundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen."
Lagmannsretten la til grunn at gårdeieren ikke hadde foretatt noe gyldig påkrav etter husleieloven §39 overfor kommandittselskapet, og at det heller ikke var dokumentert noen avtale som viste at den opprinnelige leieavtale skulle opphøre og kommandittselskapet fraflytte lokalene. Lagmannsretten fant således at Flamenco Pizza & Steakhouse A/S ikke påberopte seg noen åpenbar uholdbar hjemmel for sin besittelse av lokalene.
Det nærmere saksforhold fremgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Tor Eggesvik og hjepeintervenienten Small Shops Eiendom A/S har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg på grunn av feil lovanvendelse og feil saksbehandling.
Han gjør gjeldende at husleieloven §39 feilaktig er gitt anvendelse på et leasingforhold og at forholdet er bedømt etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 første ledd og ikke tredje ledd. Etter leasingavtalens §15 kan oppsigelse skje med 14 dagers varsel, og det er ikke nødvendig med noe varsel som fyller kravene i husleieloven §39.
Hva saksbehandlingen angår, anføres det at lagmannsretten har gått utenfor partenes anførsler. Tvisten gjaldt hvorvidt avgjørelsen måtte bygge på hovedregelen om at fremleieforholdet bortfaller når hovedleieforholdet bortfaller, eller om det måtte gjelde noe annet fordi hovedleieforholdet angivelig var bortfalt som følge av bevisst mislighold fra hovedleietageren. Det forelå ingen anførsel om manglende påkrav og om at det ikke var enighet mellom LEFAC A/S og K/S Vækerøveien 53 A/S & Co om at leieforholdet skulle opphøre. Det strider mot det kontradiktoriske prinsipp å avgjøre saken på grunnlag av anførsler som ikke er fremsatt og som det derfor ikke har vært anledning til å imøtegå.
Tor Eggesvik og Small Shops Eiendom A/S har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt:
Oslo namsretts kjennelse av 15. april 1988 stadfestes.
Subsidiært:
Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 12. august 1988 oppheves, og saken henvises til ny behandling for lagmannsretten.
I begge tilfeller:
Flamenco Pizza & Steakhouse A/S dømmes til å betale sakens omkostninger for alle retter."
Flamenco Pizza & Steakhouse A/S har tatt til motmæle i kjæremålet og blant annet gjort gjeldende at det for lagmannsretten var anført at den tilsynelatende mangel på hjemmel skyldes en manøvrering fra hovedleiers side som strider mot avtaleloven §36. I denne forbindelse må det være adgang til for lagmannsretten å peke på at avtalen mellom LEFAC A/S og hovedleieren foruten å være en leasingavtale også er en husleieavtale. Tvangsfullbyrdelsesloven §234 er en streng bestemmelse, og så lenge det er fornuftige tegn som tyder på at Flamenco Pizza & Steakhouse A/S har en hjemmel, er dette tilstrekkelig til å si at firmaet ikke åpenbart mangler en hjemmel.
Flamenco Pizza & Steakhouse A/S har nedlagt slik påstand:
"Eidsivating lagmannsretts kjennelse stadfestes, og kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og utvalget har den begrensede kompetanse som følger av tvistemålsloven §404. Eggesvik har dels hevdet at lagmannsrettens avgjørelse bygger på uriktig lovtolkning, dels at det er feil i saksbehandlingen.
Utvalget ser først på anførselen om saksbehandlingsfeil. Det hevdes at lagmannsretten har bygd sin avgjørelse på et grunnlag som ikke var påberopt av den annen part, og som Eggesvik derfor ikke hadde foranledning til å uttale seg om.
Det sentrale i namsrettens begrunnelse var at hovedleieforholdet mellom LEFAC A/S og K/S Vækerøveien 53 A/S & Co opphørte våren 1987. Når hovedleieforholdet var opphørt, måtte også Flamenco Pizza & Steakhouse A/S som fremleietaker kunne kastes ut.
Lagmannsretten fant at det ikke uten videre kunne legges til grunn at avtalen mellom LEFAC A/S og K/S Vækerøveien 53 A/S & Co var opphørt. Dens begrunnelse for dette er følgende:
"Selv om den opprinnelige leiekontrakt er kalt en leasingkontrakt gjelder den et husleieforhold og husleieloven §39 må gjelde tilsvarende. Kommandittselskapet er imidlertid ikke meddelt noe påkrav som tilfredsstiller kravene i denne bestemmelse, og som kan gi grunnlag for utkastelse etter tvistemålsloven §234 første ledd, jfr. §3 nr. 9. Det kan heller ikke sees å være fremlagt noen avtale eller ført annet fyldesgjørende bevis for at partene i den opprinnelige avtale er blitt enige om at den skal opphøre og kommandittselskapet fraflytte lokalene."
Spørsmålet er så om lagmannsretten var avskåret fra å bygge på denne begrunnelse fordi den ikke kan anses å ha vært gjort gjeldende av Flamenco Pizza & Steakhouse A/S.
I Flamencos kjæremålserklæring til lagmannsretten bestrides namsrettens begrunnelse. Det gjøres gjeldende at opphøret av hovedleieforholdet ikke var reelt. Og det uttales bl.a:
"Den kjærende part mener at hovedleieforholdet mellom LEFAC og KS'et egentlig besto da Eggesvik sendte sin oppsigelse og sin utkastelsesbegjæring og at Eggesvik ikke kunne sende hverken oppsigelse og/eller utkastelsesbegjæring, og at dette er en disposisjon som strider mot avtalerettens regler, f eks pgf. 36, og dette vil være den kjærendes part ene grunnlag for å påstå at leieforholdet fortsatt består. Kjærende part mener at namsretten her har vurdert bevisene og anvendt rettsreglene galt."
Utvalget bemerker at den nærmere begrunnelse lagmannsretten har gitt for at hovedleieforholdet ikke åpenbart kan anses opphørt, nok i noen grad atskiller seg fra den som ble gjort gjeldende av Flamenco. At lagmannsretten har trukket inn en annen rettslig begrunnelse, basert på at husleieloven §39 får anvendelse på hovedleieforholdet, kan det i og for seg ikke være noe å innvende mot, jfr tvistemålsloven §191.
Det avgjørende spørsmål er om lagmannsretten har lagt ikke påberopte faktiske omstendigheter til grunn for avgjørelsen på en slik måte at det må anses som en saksbehandlingsfeil.
Utgangspunktet i sivilprosessen er at retten ikke kan bygge sin avgjørelse på faktiske omstendigheter som ikke er påberopt, jfr tvistemålsloven §86 første ledd. Hvordan og hvor strengt denne regelen skal anvendes i den enkelte sak, vil undertiden kunne volde tvil, og vil kunne bero på de nærmere omstendigheter. Den foreliggende sak gjelder en begjæring om utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Denne regelen gir adgang til å kreve besitteren av hus, husrom eller annen fast eiendom kastet ut uten at det på forhånd foreligger tvangsgrunnlag. Avgjørelsen treffes etter den prosessmåte som følger av tvangsfullbyrdelsesloven, og som ordinært er hurtigere og enklere enn den vanlige prosessmåte. Rettsmidlet er kjæremål, som ordinært undergis skriftlig behandling. Til gjengjeld for denne forenklede prosessform er vilkårene for utkastelse strenge; saksøkte kan bare kastes ut når han ikke påberoper seg noen hjemmel for sin fortsatte besittelse, eller når den hjemmel han påberoper seg, er åpenbart uholdbar. Dersom saksøkeren ikke får medhold i at disse strenge vilkår er oppfylt, har han imidlertid muligheten for å forfølge sitt krav gjennom ordinært søksmål.
De forhold som her er påpekt, tilsier etter utvalgets oppfatning at det i saker av denne karakter ikke bør stilles de samme krav til saksøkte som under ordinær rettergang om detaljert og klar påberopelse av de innvendinger han har mot saksøkerens krav. Utvalget finner på denne bakgrunn at lagmannsretten ikke har begått saksbehandlingsfeil ved å bygge på den begrunnelse som er gjengitt ovenfor.
Når det gjelder kjæremålet over lovtolkningen, er spørsmålet om lagmannsretten har tolket loven feil ved å anta at husleieloven §39 får anvendelse på en leasingkontrakt om hus. Utvalget finner det tilstrekkelig å bemerke at det ikke er åpenbart at bestemmelsen ikke gjør det.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste. Kjæremotparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger for Høyeteretts kjæremålsutvalg med 5.500 kroner. Påstanden tas til følge, dog slik at utvalget finner at saksomkostningsbeløpet passende kan settes til 3.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.