HR-1999-57 - Rt-1999-1294
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-09-09 |
| Publisert: | HR-1999-00057 - Rt-1999-1294 (322-99) |
| Stikkord: | Tingsrett, Tomtefeste, Forlengelse av festekontrakt |
| Sammendrag: | Saken gjaldt en festers krav om forlengelse av festekontrakten og var knyttet til forståelsen av Tomtefesteloven (1975) § 10, § 32 og § 33. |
| Saksgang: | Drammen byrett saknr 1997-01687 A - Borgarting lagmannsrett LB-1998-1147 A/03 - Høyesterett HR-1999-00057, nr. 74/1999 |
| Parter: | 1. Randi Lie, 2. Kåre Bredesen (advokat Svein Duesund - til prøve) mot 1. Anne Gro Hagen, 2. May Brit Hagen Vale (advokat Karsten Gjone) |
| Forfatter: | Lund, Tjomsland, Kst dommer Krüger, Flock, Aasland |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §10, §32, §33 |
Dommer Lund: Saken gjelder en festers krav om forlengelse av festekontrakten og er knyttet til forståelsen av tomtefesteloven §10, §32 og §33.
I 1937 ble det inngått festeavtale mellom Jørgen Bredesen som fester og Ove Hagen som bortfester. Avtalen gjaldt en tomt under eiendommen Selvik hjemmeskog gnr. 8 bnr. 17 i Hurum. I dag er det Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale som står som bortfestere. I 1973 ble festeretten overført til Kåre Bredesen. I forbindelse med oppløsning av hans ekteskap med Randi Lie i 1987 ble det bestemt at Randi Lie skulle overta festeforholdet, men det er fremdeles Kåre Bredesen som står oppført som fester. Da det begynte å nærme seg utløpet av festetiden som var 50 år, søkte Bredesen Justisdepartementet om innløsning av tomten i medhold av tomtefesteloven §33. Under henvisning til at tomten inngikk i et festeareal som var en vesentlig del av inntektsgrunnlaget for bortfesterens landbrukseiendom, avslo departementet 15. januar 1987 søknaden om innløsning; men Bredesen ble gitt «rett til forlengelse av festet på samme vilkår som før, for 10 år av gangen».
I brev til bortfesterne av 21. mars 1997 krevde Randi Lie ytterligere forlengelse av festekontrakten. Hun ga i brevet uttrykk for at hun ønsket å innløse eiendommen og spurte om bortfesterne ville samtykke til dette. I tiden etterpå var det korrespondanse mellom partene rundt spørsmålet om opphør, innløsning og forlengelse av festeforholdet uten at man kom til enighet. Ved brev av 14. oktober 1997 søkte bortfesterne fylkesmannen om forlengelse av festeforholdet.
Før dette, den 30. september 1997, tok Hagen og Vale ut stevning
Side:1295
ved Drammen byrett med krav om opphør av festeforholdet og fravikelse av eiendommen. Det ble anført at festeavtalen utløp i mai - senere presisert til 30. april - 1997 og at festerne ikke kunne få festeavtalen forlenget da de ikke hadde søkt fylkesmannen om forlengelse innen den frist som er angitt i tomtefesteloven §33 annet ledd.
Byretten avsa den 9. februar 1998 dom med slik domsslutning:
«1. Kåre Bredesen og Randi Lie frifinnes.
2. Anne Gro Hagen og May Britt Hagen Vale dømmes til in solidum å erstatte Kåre Bredesen og Randi Lie sakens omkostninger med kr 18.000,- - kronerattentusen 00/100 -. Beløpet forfaller til betaling innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.»
Byretten fant at festeforholdet ikke utløp 30. april 1997, men først på et senere tidspunkt og at Bredesen og Lie hadde fremsatt søknad om innløsning/forlengelse i tide.
Hagen og Vale påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett som 30. november 1998 avsa dom med slik domsslutning:
«1. Tomtefestekontrakt av mai 1937 til hyttetomt ved Drammensfjorden mellom eieren av gnr 8 bnr 17 i Hurum og Kåre Bredesen/Randi Lie, er opphørt.
2. Kåre Bredesen og Randi Lie pålegges å fravike eiendommen.
3. Bortfesterne overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag som fastsettes ved skjønn.
4. Kåre Bredesen og Randi Lie dømmes in solidum å erstatte Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med 77 103 - syttisyvtusenetthundreogtre - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer. Beløpet forfaller til betaling 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»
I motsetning til byretten fant lagmannsretten at festeforholdet opphørte 30. april 1997 og at adgangen til forlengelse dermed var tapt ved at det ikke innen festetidens utløp var søkt fylkesmannen om forlengelse.
Randi Lie og Kåre Bredesen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjaldt bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
I anken ble det prinsipalt gjort gjeldende at festekontrakten måtte forstås slik at den utløp i 1998. Subsidiært ble det anført at kravet om forlengelse av 21. mars 1997 var fremsatt i rett tid. Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet anken fremmet for så vidt gjaldt spørsmålet om når festeavtalen utløp. For øvrig ble anken henvist til behandling i Høyesterett. Når det ses bort fra den begrensning av saken som er skjedd ved kjæremålsutvalgets behandling, står saken i samme stilling som for de tidligere instanser.
De ankende parter - Randi Lie og Kåre Bredesen - har for Høyesterett oppsummeringsvis anført:
Tomtefesteloven §10 første ledd gir fester av bustadshus og fritidshus innløsningsrett. Festeren må sende melding til bortfesteren om at han vil nytte innløsningsretten senest ett år før festetiden er ute. Etter
Side:1296
§10 annet ledd gjelder ikke innløsningsretten for tomt som er bortfestet til fritidshus og hører til et familiebruk eller kombinasjonsbruk innen landbruket. I så fall kan festeren kreve festekontrakten forlenget såfremt ikke hensyn til landbruket gir rimelig grunn til at festet skal opphøre. Er lovens vilkår oppfylt, har festeren rett til forlengelse. Kongen - etter delegasjon fylkesmannen - har ingen funksjon i denne forbindelse. Oppnås det ikke enighet mellom partene, hører spørsmålet under domstolene. Noen frist for å gjøre retten til forlengelse gjeldende har loven ikke, og det er ikke grunnlag for å innfortolke en slik frist i loven.
I tomtefesteloven §32 sies det at loven gjelder for eldre festeforhold med de unntak bestemmelsen fastsetter. Etter §32 nr. 3 som gjelder innløsning, har festeren ikke innløsningsrett til tomta uten at det foreligger samtykke etter §33. Dette må bety at den alminnelige bestemmelse i §10 annet ledd gjelder for forlengelse av eldre festeforhold. Tomtefesteloven §33 gjelder bare innløsning av feste. Etter de ankende parters mening gir ikke lovhistorien eller uttalelser i lovforarbeidene grunnlag for å fravike den tolking som følger av ordlyden.
Kongen er ikke gitt fullmakt til å fravike lovens regler på dette punkt. Når det i forskriftene fastsatt ved kongelig resolusjon av 5. desember 1986 §5 er lagt opp til at Kongen skal ta stilling til spørsmålet om forlengelse av festeavtalen, kan det bare ta sikte på tilfeller der søknader om innløsning etter §33 ikke er tatt til følge. Uansett kan forskriften ikke fravike lovens ordning.
Randi Lie og Kåre Bredesen har nedlagt slik påstand:
«1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankende part tilkjennes omkostninger for alle retter.»
Ankemotpartene - Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale - har for Høyesterett oppsummeringsvis anført:
For at de ankende parter skulle oppnådd å få forlenget festeforholdet måtte de ha fulgt samme fremgangsmåte som ved den første forlengelsen. De måtte ha inngitt søknad etter tomtefesteloven §33. Etter §33 annet ledd må søknad fremmes innen to år før festetiden utløper, men det kan gis oppreisning for fristoversittelse såfremt søknaden er sendt inn før festetiden er ute. Lie søkte ikke før etter at festetiden var utløpt, og da har ikke fylkesmannen adgang til å forlenge festeavtalen.
Tomtefesteloven §33 første ledd 3. punktum må forstås slik at det også kreves samtykke av Kongen til forlengelse av eldre festekontrakter. Dette følger både av lovens ordlyd og av dens systematikk. Den er også uttrykkelig lagt til grunn i de forskrifter som er gitt i medhold av loven, og i forvaltningspraksis.
Dersom man skulle komme til at det var tilstrekkelig å sende krav til bortfesteren, måtte dette for øvrig vært gjort innen den frist som er angitt i tomtefesteloven §10 første ledd. Reelle hensyn taler med samme tyngde for at bortfesteren får et varsel når det er snakk om forlengelse av feste som når det er tale om innløsning.
Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale har nedlagt slik påstand:
«1. Borgarting lagmannsretts dom av 30. november 1998 stadfestes.
Side:1297
2. Randie Lie og Kåre Bredesen dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til Anne Gro Hagen og May Brit Hagen Vale for Høyesterett.»
Jeg er kommet til at anken fører frem.
Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelse om å nekte anken fremmet for så vidt gjelder spørsmålet om når festeavtalen utløp, er det rettskraftig avgjort at dette skjedde 30. april 1997. Tvistetemaet i saken er om Lies brev av 21. mars 1997, der hun krever festeforholdet forlenget, gir henne rett til forlengelse. Dette reiser to spørsmål: For det første om bestemmelsen i tomtefesteloven §10 annet ledd 2. punktum om rett til forlengelse av festeforhold gjelder direkte for eldre festeavtaler, eller om forlengelse krever Kongens samtykke i henhold til lovens §33 første ledd 3. punktum. Hvis §10 annet ledd får direkte anvendelse i festeforholdet, er spørsmålet om fristbestemmelsen i tomtefesteloven §10 første ledd 2. punktum også gjelder ved forlengelse etter annet ledd. For ordens skyld presiserer jeg at det ikke er omtvistet i saken at de ankende parter har krav på forlengelse hvis de får medhold i disse spørsmålene.
Innledningsvis fremhever jeg at spørsmålene i saken gjelder forståelsen av lovbestemmelser om at festere må gå frem på en bestemt måte og innen visse frister for ikke å lide rettstap som kan ha svært tyngende konsekvenser for dem. Hensynet til klarhet og forutberegnelighet er derfor av vesentlig betydning når reglene skal fortolkes.
Jeg skal i det følgende først si noen ord om det system loven etablerer for innløsning eller forlengelse i festeforhold, idet jeg foreløpig ser bort fra overgangsreglene for eldre festekontrakter. Etter tomtefesteloven §10 første ledd er utgangspunktet at festeren kan kreve innløsning av tomt som er festet bort til bolig- eller fritidshus når det er gått 50 år av festetiden, og senere hver gang det er gått nye 10 år av festetiden. Kravet må etter §10 første ledd annet punktum fremsettes senest ett år før innløsningstiden er inne. Etter annet ledd 1. punktum gjelder retten til innløsning ikke for tomter som er festet bort til fritidhus, sålenge tomten inngår i festeareal som ligger til familiebruk eller kombinasjonsbruk i landbruket og som utgjør «ein turvande del av inntektsgrunnlaget» for bruket. Men i så fall har festeren etter §10 annet ledd 2. punktum rett til å forlenge festeforholdet for 10 år om gangen, dersom hensyn til landbruket ikke gir rimelig grunn til at festet skal opphøre. Disse bestemmelsene i annet ledd kom inn i loven under Justiskomitéens behandling, og må ses som en mellomløsning som skulle ivareta såvel hensynet til landbruksinteressene som til festerne. Er lovens vilkår oppfylt, har festerne krav på innløsning etter første ledd eller forlengelse etter annet ledd annet punktum. Er partene uenige om vilkårene foreligger, må spørsmålet eventuelt bringes inn for domstolene. For innløsning eller forlengelse kreves således ikke at det foreligger samtykke fra Kongen.
Annerledes er situasjonen ved innløsning av eldre festetomter - tomter som er festet bort før lovens ikrafttreden, jf. tomtefesteloven §33. Etter denne bestemmelsens første ledd første punktum krever innløsning samtykke av Kongen, og søknad om samtykke må etter annet ledd sendes minst to år før festetiden er ute. Ankemotpartene har gjort gjeldende at disse bestemmelsene også gjelder ved forlengelse av eldre
Side:1298
festeavtaler og at dette følger av første ledd 3. punktum der det heter: «Elles gjeld føresegnene i §10 andre til sjuande stykket tilsvarande.» Jeg er ikke enig i dette.
Etter tomtefesteloven §32 gjelder loven uttrykkelig eldre festeforhold med de unntak bestemmelsen selv fastsetter. I §32 nr. 3, der overskriften er «Innløysing (§10 - §11)», heter det: «Festaren har ikkje innløysingsrett til tomta utan det ligg føre samtykke etter §33». Ved en naturlig lesemåte følger det etter min oppfatning utvetydig av §32 at det utelukkende gjøres unntak for innløsning og at forlengelse av eldre festekontrakter således reguleres av lovens §10. Etter min oppfatning gir ikke bestemmelsen i §33 første ledd 3. punktum grunnlag for å se bort fra lovens klare ord i §32.
Bestemmelsene i §33 første til femte ledd knytter seg systematisk til §32 nr. 3 og omtaler etter sin ordlyd utelukkende innløsning; forlengelse av festeforhold nevnes ikke. Den mest nærliggende forståelse av regelen i første ledd 3. punktum er at den gir bestemmelsene i §10 annet til syvende ledd om begrensninger i adgangen til å kreve innløsning tilsvarende anvendelse ved spørsmålet om samtykke skal gis etter §33. Regelen hadde da også en helt tilsvarende formulering før det nye annet ledd ble tilføyet under Justiskomitéens behandling av lovutkastet. Henvisningen omfatter i og for seg også bestemmelsen om forlengelse i §10 annet ledd annet punktum. Hva dette betyr er imidlertid uklart. Etter ordlyden sies det ikke mer enn at festeren også i eldre festeforhold har krav på forlengelse etter denne bestemmelsen. Ordlyden gir således ikke noe nevneverdig holdepunkt for ankemotpartens oppfatning. Det kan riktignok anføres hensyn til sammenheng og konsekvens i regelverket som støtte for denne oppfatningen, en oppfatning som også er nedfelt i de forskrifter om innløsning av tomtefeste som ble fastsatt ved kongelig resolusjon av 5. desember 1986, som på dette punkt tilsvarte tidligere forskrifter. Men hensett til betydningen av klarhet ved fastlegging av reglenes innhold, som jeg tidligere har understreket, kan jeg ikke se at disse hensynene er tungtveiende nok til å begrunne at §33 første ledd 3. punktum gis et innhold i strid med en naturlig forståelse av bestemmelsen i §32 nr. 3. Et slikt tolkingsresultat etablerer i hvert fall en risiko for rettstap som følge av uklarhet i regelverket, noe denne saken i så fall ville være et eksempel på.
Det neste spørsmålet er om Lies krav om forlengelse av 21. mars 1997 er fremsatt i tide. Dette er samtidig et spørsmål om fristbestemmelsen i tomtefesteloven §10 første ledd 2. punktum kan gis tilsvarende anvendelse ved forlengelse etter §10 annet ledd 2. punktum. Etter min oppfatning kan den ikke det. Fristbestemmelsen gjelder etter sin ordlyd utelukkende ved krav om innløsning. Riktignok kan det hevdes å være en anomali i regelverket at det i annet ledd ikke henvises til den - det er vanskelig å se noen reell grunn til at ikke også krav om forlengelse bør fremsettes innen en tilsvarende frist. Men bestemmelsen er av utpreget positivrettslig karakter, og hensynet til å hindre rettstap ved uklarhet i fristreglene tilsier at den ikke gis anvendelse for andre tilfeller enn den uttrykkelig anviser.
Anken har ført frem. Saken har imidlertid reist tvilsomme lovtolkingsspørsmål, og jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Side:1299
Jeg stemmer for denne
dom:
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
Dommer Tjomsland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Kst. dommer Krüger: Likeså.
Dommer Flock: Likeså.
Dommer Aasland: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.