HR-2000-16 - Rt-2000-373

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	2000-03-03
Publisert:	HR-2000-00016 - Rt-2000-373 (97-2000)
Stikkord:	Tingsrett, Tomtefesteloven, Festeavgift
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om regulering av festeavgift etter Tomtefesteloven (1975) § 14 annet ledd. Spørsmålet var om loven skulle tas på ordet, slik at det var markedsverdien av eiendommen på reguleringstidspunktet som skulle legges til grunn. Oslo kommune hadde bortfestet et utbyggingsareal med en festeavgift basert på kr 30 pr. kvm, som var langt under markedsverdi. På området ble det oppført 173 rekkehus, som ble solgt som selveierboliger. Etter festekontrakten kunne avgiften kreves regulert etter Tomtefesteloven (1975). Dette innebar regulering hvert 10. år. Ved første regulering krevde kommunen en ca. fem ganger så høy festeavgift. Bestemmelsen i Tomtefesteloven som kom til anvendelse, var § 14 annet ledd første punktum: "Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida". Kommunen mente loven skulle forstås etter sin ordlyd. Festerne hevdet at det var endringen i tomteverdien i løpet av 10-årsperioden som var avgjørende, og at festeavgiften bare kunne reguleres i samme forhold. Dette ville tilsi en økning på ca. 50 %. Festerne hevdet at § 14 annet ledd ikke var en revisjonsklausul som kunne benyttes til å forskyve balansen mellom partenes ytelser. Bestemmelsens formål var tvert om å opprettholde balansen i kontrakten i tilfeller der verdiendringer hadde forrykket denne. I det foreliggende tilfellet hadde det vært kommunens hensikt å beregne en lav festeavgift for at hustilbudene skulle være attraktive. Festerne fikk medhold i byretten, mens kommunens syn vant frem i lagmannsretten. Høyesterett var enig med lagmannsretten, og uttalte at lovteksten klart pekte i retning av at tomteverdien på reguleringstidspunktet var avgjørende. Forarbeidene behandlet ikke spørsmålet om regulering av en festeavgift som i utgangspunktet var subsidiert, og ga ikke veiledning. Det kunne heller ikke utledes av lovens formål at en lav festeavgift måtte forbli lav i hele festeperioden. Heller ikke festerne kunne hatt en slik forventning. Etter dette forelå det ikke grunnlag for å fravike den løsningen som fulgte av en naturlig ordlydstolkning av lovteksten.
Saksgang:	Oslo byrett 28.05.1998 - Borgarting lagmannsrett 26.05.1999 - Høyesterett HR-2000-00016 (sak nr. 269/1999)
Parter:	Nyjordet Vel (advokat Jan A. Pedersen - til prøve) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Pål Dalene)
Forfatter:	Oftedal Broch, Gjølstad, Coward, Matningsdal, Holmøy
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §14, §11, §13, §2, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §38, Tomtefestelova (1996) §15, §36

Dommer Oftedal Broch: Saken gjelder regulering av festeavgift etter tomtefesteloven av 1975 §14 annet ledd.

Ved festekontrakt 30. januar 1985 bortfestet Oslo kommune gnr. 176 bnr. 32 - et ca 60 mål stort utbyggingsareal på Søndre Nordstrand i Oslo - til Norsk Totalentreprise AS. Festetiden er 80 år regnet fra 1. september 1985. Årlig festeavgift ble satt til kr 109.130 og var beregnet etter 6 prosent av kr 30 pr. kvadratmeter. Dette var betydelig under en markedsmessig festeavgift. I festekontrakten §3 er fastsatt at festeavgiften kan reguleres i samsvar med tomtefesteloven av 1975.

På eiendommen ble det oppført 173 rekkehus, som har fått hvert sitt bruksnummer under gnr. 176, bnr. 37-113 og 119-214. Boligene ble solgt som selveierboliger med husbankfinansiering. Kommunen hadde etter utbyggingsavtalen rett til å anvise kjøpere til 90 prosent av de boligene som ble bygd. De kjøpere som kunne stille rimelig innskuddsleilighet i Oslo til disposisjon for kommunen, ble prioritert. Ca. 70 prosent av de som kjøpte hus på Nyjordet, solgte sine innskuddsleiligheter til kommunen.

Festekontrakten ble 5. februar 1987 overdratt fra Norsk Totalentreprise AS til Nyjordet Vel, som igjen fremfestet tomtene til de nye huseierne.

Ved brev 4. mars 1994 varslet kommunen Nyjordet Vel om regulering av festeavgiften pr. 1. september 1995 og ved brev 20. januar 1995 ble ny avgift krevet med kr 576.792 pr. år. Den nye festeavgiften var basert på 6 prosent av kr 156 pr. kvadratmeter. Kvadratmeterprisen var bestemt ved at kommunen hadde foretatt en inndeling av Oslo i til sammen seks soner, der det for hver sone ble fastsatt en grunnpris som kommunen så benyttet ved salg og også for å fastsette festeavgiften for kommunens tomtearealer. Nyjordet Vel lå i sone 4, der soneprisen i 1995 var fastsatt til kr 156 pr. kvadratmeter.

Nyjordet Vel aksepterte ikke den nye festeavgiften. Oslo kommune fastholdt sitt krav og fremmet 29. januar 1997 skjønnsbegjæring etter tomtefesteloven §14 annet ledd.

Oslo byrett satt som skjønnsrett avsa skjønn 28. mai 1998 med slik slutning:

«1. Festeavgift for gnr 176 bnr 32, 37-113 og 119-214 i Oslo fra 1 september 1995, som Nyjordet Vel skal betale til Oslo kommune, fastsettes på grunnlag av en tomteverdi på 51,50 - femtien 50/100 - kroner pr kvm.

2. Oslo kommune betaler saksomkostninger til Nyjordet Vel med 59.368 - femtinitusentrehundreogsekstiåtte - kroner innen 2 - to - uker etter skjønnets forkynnelse med tillegg av 12 - tolv - % rente p a fra forfall til betaling skjer.»

Byrettens flertall - skjønnsmennene - fant at kommunen hadde bundet seg avtalerettslig til at festeavgiften skulle ligge på et nivå som var lavere enn markedsverdien, og at den forholdsmessighet mellom markedsverdi og festegrunnlag som var etablert ved inngåelsen av festekontrakten, skulle opprettholdes i hele festetiden.

Oslo kommune krevde overskjønn, som ble avsagt av Borgarting lagmannsrett 26. mai 1999 med slik slutning:

«1. Festeavgiften for gnr. 176 bnr. 32, 37 - 113 og 119 - 214 i Oslo fastsettes med virkning fra 1. september 1995 til 22 - tjueto - kroner pr. kvm.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett og byrett betaler Nyjordet Vel til Oslo kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 77.800 - søttisjutusenåttehundre - kroner med tillegg av 12 - tolv - % årlig rente fra forfall til betaling skjer.

3. Nyjordet Vel betaler de lovbestemte omkostninger ved underskjønn og overskjønn og utgiftene til skjønnsmennene i begge instanser.»

Lagmannsretten la enstemmig til grunn at ny festeavgift skulle fastsettes ut fra tomtefesteloven §14 annet ledd, og at det da er tomteverdien på reguleringstidspunktet som skal legges til grunn. Høyeste lovlige festeavgift som kommunen kunne kreve, ble ut fra dette fastsatt til 6 prosent av kr 370 pr. kvadratmeter, avrundet til kr 22.

Nyjordet Vel har påanket overskjønnet til Høyesterett, idet det påstås at lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig, jf. skjønnsprosessloven §38. Saken står i samme stilling som for lagmannsretten.

Den ankende part, Nyjordet Vel, gjør i det vesentlige gjeldende:

Festekontrakten for Nyjordet Vel hadde en festeavgift som var fastsatt ut fra en kvadratmeterpris på kr 30, noe som lå langt under markedspris. I 1984 ble soneprisen i sone 4 der Nyjordet ligger, fastsatt til kr 250 av bystyret. Soneprisen er ment å gi uttrykk for en rimelig markedsverdi. Dette innebar at grunnlaget for festeavgiften tilsvarte 12 prosent av tomtens markedsverdi. Nyjordet Vel hevder at denne forholdsmessigheten mellom markedsverdi og festeavgift skal beholdes i hele kontraktsperioden. Justeringer av festeavgiften må da skje ut fra den endring i tomteverdien som har funnet sted. Nyjordet Vel har ingen innvending mot at overskjønnet har fastsatt markedsprisen på reguleringstidspunktet til kr 370 pr. kvadratmeter.

Det erkjennes at ordlyden i tomtefesteloven §14 annet ledd kan trekke i retning av at det er verdien av festetomten på reguleringstiden som direkte skal bestemme festeavgiften. Men ordlyden er ikke ubetinget klar når §13 og §14 leses i sammenheng. Videre taler lovens forarbeider for at festeavgiften skal justeres ut fra den endring av tomteverdien som har funnet sted, slik at forholdsmessigheten mellom avgift og tomteverdi bevares.

Formålet med loven trekker sterkt i samme retning. Tomtefesteloven §14 må ses som en reguleringsbestemmelse, der formålet er å opprettholde balansen mellom partene slik denne er kommet til uttrykk i kontrakten. Lagmannsrettens resultat forrykker balansen i avtalen. Det er ikke hensikten med §14 å revidere kontrakten for å komme frem til et annet kontraktsinnhold, men å gjenopprette balansen i en avtale der endringer i verdiforholdet har forrykket denne. I alle tilfeller der den fastsatte festeavgift avviker markert fra markedsprisen, må dette lede til at justering av festeavgiften skjer ut fra endringen i tomteverdien frem til reguleringstidspunktet, og ikke ut fra verdien av tomten på dette tidspunkt.

For Nyjordet Vel valgte kommunen bevisst en meget lav festeavgift. Ønsket var å kunne tilby attraktive, økonomisk overkommelige nye boliger innenfor byens grenser. Dette skulle blant annet motvirke at skattytere flyttet ut av byen. En lav festeavgift reduserte i seg selv boligenes totalkostnad og økte dessuten sannsynligheten for husbankfinansiering, noe som også ble oppnådd. Samtidig hadde kommunen et stort behov for å disponere rimelige leiligheter. Nybyggene på Nyjordet burde være attraktive nok til at kommunen kunne sette det vilkår til huskjøpere som disponerte rimelige innskuddsleiligheter i Oslo, at de samtidig solgte disse leilighetene til kommunen. I samsvar med lagmannsrettens bevisvurdering gjøres det for Høyesterett ikke gjeldende at salgene av leilighetene skjedde til underpris.

Den balansen som ut fra disse hensyn ble etablert i festekontraktene, kan ikke forrykkes ved senere avgiftsreguleringer.

Det er ikke spesielt kompliserende at skjønnsretten må sette en verdi på festetomtene på tiden for festekontraktenes inngåelse. Det vises til den nye tomtefesteloven av 1996 §15, som i forbindelse med innløsning av festetomter nettopp tar utgangspunkt i tomtens verdi på dette tidspunktet.

Nyjordet Vel har nedlagt slik påstand:

«1. Borgarting lagmannsretts overskjønn av 26. mai 1999 i sak 98-02423 B/02 oppheves og hjemvises til lagmannsretten for ny behandling.

2. Nyjordet Vel v/styrets formann tilkjennes sakens omkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett, med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer.»

Ankemotparten, Oslo kommune, hevder i det vesentlige:

Lagmannsretten har anvendt §14 annet ledd korrekt, og det hefter ikke feil ved overskjønnet som kan lede til opphevelse. Det følger direkte av bestemmelsens ordlyd at det er festetomtens verdi på reguleringstidspunktet som skal legges til grunn.

Forarbeidene leder ikke til et annet resultat. Når det der enkelte steder uttales at festeavgiften skal endres i samsvar med endringen i tomteverdien, tenkes det på normaltilfellet der den opprinnelige festeavgiften er fastsatt ut fra tomteverdien. I denne situasjonen blir det endringen i tomteverdien som er avgjørende for avgiftsreguleringen.

Nyjordet Vels krav medfører en type indeksregulering. Former for indeksregulering er det anledning til å avtale etter lovens §14 tredje ledd. Men noen slik avtale er ikke inngått. Festerne måtte således være forberedt på at den meget lave festeavgiften ville bli oppjustert etter den første tiårsprioden. Allerede 12. desember 1984 hadde Oslo bystyre truffet vedtak om prisfastsettelse ved salg og bortfeste av kommunale boligfestetomter, der det var uttalt at festegrunnlaget ved den periodevise regulering av festeavgifter skulle fastsettes med utgangspunkt i soneprisene oppjustert etter konsumprisindeksen.

Rettstekniske hensyn taler mot å trekke inn verdien av festetomtene ved festekontraktens inngåelse. Soneprisen på kr 250 i 1984 i sone 4 var en gjennomsnittspris for et stort område. Bjørndal, som omfattet utbyggingsområdet Nyjordet, lå helt i utkanten og meget lite sentralt. Soneprisen var ikke representativ for verdien der.

Nyjordet Vel har nydt godt av en meget lav festeavgift i 10 år. Den regulering kommunen nå krever, utgjør mindre enn halvparten av maksimalavgiften slik denne er fastsatt ved overskjønnet. Heller ikke rimelighet taler således for kravet til Nyjordet Vel.

Oslo kommune har nedlagt slik påstand:

«1. Borgarting lagmannsretts overskjønn av 26 mai 1999 i sak 98-02423 B/02 stadfestes.

2. Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett med tillegg av 12 pst rente fra forfall til betaling skjer.»

Mitt syn på saken:

Denne saken gjelder rettsanvendelsen i forbindelse med justering av festeavgift i et meget langvarig festeforhold. Adgangen til å justere festeavgiften mellom Nyjordet Vel og Oslo kommune fremgår av festekontraktens §3 fjerde avsnitt, som lyder slik:

«Festeavgiften skal kunne reguleres i samsvar med lov om tomtefeste av 30.5.1975 nr. 20.»

De sentrale bestemmelsene i tomtefesteloven av 1975 om festeavgiftens størrelse er §13 og §14:

«§13. Festeavgifta må ikkje setjast høgare enn det som svarar til ei rimeleg avkasting av tomteverdet - med frådrag for tilskott etter §5 - og under omsyn til rentenivået.

§14. Kvar part kan krevje regulering av festeavgifta kvart tiande år av festetida. Det kan avtalast at reguleringsterminen skal vere meir enn 10 år, eller at det ikkje skal vere høve til å krevje regulering i det heile.

Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta, med eigne tiltak eller med tilskot til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje reknast høgare enn ved verdsetjing i oreigning. Avgjerda høyrer under skjønn.

Det kan avtalast regulering på grunnlag av ein offisiell verdimålar (indeks) utan skjønn. Kongen kan gje forskrift om kva for verdimålar som her kan nyttast og om utrekninga. I avtala eller forskrifta kan fastsetjast at den nye festeavgifta ikkje må liggje over det som svarar til tomteverdet ved verdsetjing i skjønn etter andre stykket.»

Det er i saken enighet om at den avgjørende bestemmelsen i dette tilfellet er tomtefesteloven §14 annet ledd. Partene har ikke benyttet seg av adgangen etter bestemmelsens tredje ledd til å avtale regulering på grunnlag av en offisiell indeks. Jeg nevner at etter tomtefesteloven §2 er lovens bestemmelser ufravikelige dersom ikke annet er sagt eller fremgår av sammenhengen. Jeg kommer avslutningsvis tilbake til dette spørsmål.

Det er altså forståelsen av §14 annet ledd partene er uenige om. Er det festetomtens verdi på reguleringstiden som er avgjørende, eller er det den forholdsmessige endringen i tomtens verdi fra kontraktsinngåelsen til reguleringstidspunktet som bestemmer den nye festeavgiften? Valget mellom de to metoder er uten interesse der festeavgiften opprinnelig bygger på festetomtens fulle verdi, men blir av stor betydning i et tilfelle som vårt.

Saken gjelder etter dette et rent lovtolkningsspørsmål, der utgangspunktet må være lovens ordlyd. Lovens uttrykksmåte er: «Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida». Dette taler med atskillig tyngde for at det er dagens tomteverdi som direkte skal legges til grunn ved beregningen. En slik forståelse støttes også ved at lovens §11, som gjelder fastsettelse av løsningssummen når festeren kan kreve innløsning, og som benytter samme uttrykk, må forstås på denne måten. Men ubetinget avgjørende er vel ordlyden alene ikke.

Det er riktig som hevdet av Nyjordet Vel at forarbeidene - og særlig Ot.prp.nr.2 (1974-1975) - flere steder knytter uttrykket «endring i tomteverdet» til avgiftsreguleringen, jf. som eksempel proposisjonen side 74 annen spalte:

«Etter a n d r e s t y k k e t skal regulering av festeavgifta skje i samsvar med endring i tomteverdet (dersom det ikkje er avtalt indeksregulering etter tredje stykket).»

Uttrykksmåten er ikke presis, og det fremgår av sammenhengen at departementet skriver ut fra en forutsetning om at festeavgiften normalt er fastsatt etter maksimalregelen i §13, med andre ord ut fra full tomteverdi. Og i så fall går det ut på ett om man skriver «endringen» eller «tomteverdien». Spørsmålet om hvordan en subsidiert festeavgift skal reguleres, er ikke direkte berørt, enn si drøftet, i forarbeidene. Under ingen omstendighet kan jeg se at forarbeidene gir støtte for en tolkning som avviker fra lovens ordlyd slik denne naturlig må forstås.

Heller ikke rettspraksis gir noe avgjørende bidrag til tolkningen av §14 annet ledd i vårt tilfelle. Plenumsdommen i Rt-1990-284 gjaldt verdsettelse av tomter der det var bortfesteren som etter nærmere bestemmelser i festeavtalene hadde rett til å kreve at festerne innløste sine tomter. Her bygde førstvoterende på at så vel §11 som §14 måtte forstås etter sin ordlyd. Avgjørende er dette likevel ikke, fordi saken gjaldt et annet spørsmål.

Det taler mot den tolkning som anføres fra Nyjordet Vel, at den rettsteknisk er noe komplisert. Den krever at ikke bare verdien av festetomten på reguleringstidspunktet fastsettes, men også verdien av tomten da kontrakten ble inngått. Nærværende sak er et klart eksempel. Jeg er enig med kommunen i at det langt fra er innlysende at soneprisen i sone 4 - kr 250 pr. kvadratmeter - var noen riktig pris for Bjørndal-området, inkludert Nyjordet, som før utbyggingen lå perifert i sone 4.

Generelt må gjelde at det kan være problematisk å fastslå prisen på råtomter ti år senere dersom det festede arealet ikke har vært gjenstand for overdragelse i forbindelse med utbyggingen. På den annen side har den nye tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106, som ennå ikke er satt i kraft, i §36 annet ledd om fastsettelse av en festetomts innløsningsverdi, tatt utgangspunkt nettopp i tomteverdien på den tid festet ble stiftet. Dette viser at de rettstekniske hensyn ikke kan være utslagsgivende, selv om det også teller med at innløsning forekommer sjeldnere og er mer inngripende enn en regulering av festeavgiften.

Nyjordet Vel har særlig fremhevet betydningen av formålet bak reguleringsbestemmelsen i §14 annet ledd til støtte for sitt syn: Bestemmelsen sikter ikke mot noen revisjon av festeavtalen, men begrenser seg til å gjenopprette den balanse som kontrakten ga uttrykk for ved inngåelsen. Det er den opprinnelige balanse som er blitt forskjøvet på grunn av endrede verdiforhold, og som nå skal gjenopprettes. Dette synet har kommet til uttrykk i lovens alminnelige motiver, jf. Rådsegn nr. 9 fra Sivillovbokutvalet side 16 spalte 1:

«...Medan det før var det vanlege å avtale ei fast avgift som skulle gjelde for heile festetida utan omsyn til pris- og verdisvingingar, har dei fleste nyare festekontrakter atterhald om at kvar av partane kan krevje regulering av avgifta med visse mellomrom og på nærare nemnde vilkår. Føremålet med atterhald som dette er å hindre at det, etter som tida går, vert for stort mishøve mellom bruksverdi og vederlag av di pris- og verditilhøva skifter i festeperioden.»

Men også dette synes særlig skrevet med sikte på situasjoner der festeavgiften er satt ut fra at bortfester skal ha en rimelig avkastning av tomteområdet, jf. prinsippet i tomtefesteloven §13. Jeg finner ikke klare holdepunkter for at formålet med §14 annet ledd også skulle være å holde en sterkt subsidiert festeavgift på samme subsidienivå gjennom hele festetiden. For disse tilfellene er det i det hele vanskelig å utlede noe generelt formål av loven.

Der det som i vår sak dreier seg om kommunale tomter, antar jeg det ofte vil være ut fra bestemte kommunalpolitiske hensyn at kommunen bestemmer ikke å ta ut full markedsverdi for sine festetomter. Det er lite tenkelig at man ut fra disse politiske hensyn kan utlede at subsidieringen er ment å vare i hele festetiden, altså i vårt tilfelle i 80 år. Tvert om uttalte Oslo kommune allerede ved vedtaket fra 1984 som jeg tidligere har referert, at justeringer skulle skje ut fra soneprisene. Jeg finner heller ikke at festerne i slike tilfeller kan ha noen berettiget forventning om at en sterk kommunal subsidiering nødvendigvis skal vedvare ut over de første ti år av festeperioden.

Etter dette taler - slik jeg ser det - heller ikke lovens formål eller reelle hensyn for den lovtolkning som Nyjordet Vel forfekter. Under disse omstendigheter mener jeg klart at den naturlige forståelse av lovens ordlyd må være avgjørende, slik lagmannsretten har lagt til grunn. Dersom partene i en festekontrakt som reguleres av tomtefesteloven av 1975, ønsker at festeavgiften i prinsippet skal holdes på et nivå som varig avviker fra tomtens markedspris, er måten å oppnå dette å velge en indeksregulering som faller inn under §14 tredje ledd.

Jeg tilføyer at jeg ikke vil utelukke at en festeavtale i visse situasjoner må forstås slik at en opprinnelig subsidiert posisjon for festeren er ment å skulle vare festeperioden ut. For at en slik forståelse skal legges til grunn, må det etter min mening kreves at forholdet klart fremgår av avtalen. Jeg viser for så vidt til den nye tomtefesteloven av 1996 §15, som nettopp stiller krav om at det skal være «tvillaust» at reguleringen er avtalt å skulle skje på annen måte enn ved lovens hovedregel. Slik ligger det åpenbart ikke an i den foreliggende festekontrakt, og det er da ikke naturlig å avgjøre om en slik reguleringsklausul vurdert etter tomtefesteloven av 1975 ville stå seg mot reglene i §14, jf. §2.

Anken har ikke ført frem, og etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Nyjordet Vel dekke Oslo kommunes saksomkostninger for Høyesterett. Disse fastsettes overensstemmende med omkostningsoppgave til kr 42.000.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Overskjønnet stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Nyjordet Vel til Oslo kommune 42 000 - førtitotusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Dommer Gjølstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Coward: Likeså.

Dommer Matningsdal: Likeså.

Dommer Holmøy: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Overskjønnet stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Nyjordet Vel til Oslo kommune 42.000 - førtitotusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.