HR-2010-1967-A - Rt-2010-1395
(Omdirigert fra «Rt-2010-1395»)
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2010-11-17 |
| Publisert: | HR-2010-01967-A - Rt-2010-1395 |
| Stikkord: | Kjøpsrett, Prisavslag |
| Sammendrag: | Saken gjaldt prisavslag ved kjøp av en boligeiendom, jf. Avhendingslova (1992) § 4-12. Spørsmålet var om prisavslaget kunne utmåles etter Avhendingslova § 4-12 første ledd som et forholdsmessig avslag når differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen var større enn kostnadene ved å utbedre mangelen.
Høyesterett kom enstemmig til at Avhendingslova (1992) § 4-12 ikke kunne forstås slik at et prisavslag aldri kan overstige utgiftene til utbedring med fradrag for en eventuell standardheving. Lovens ordlyd og forarbeidene lest i sammenheng trakk klart i retning av at første ledd om forholdsmessig avslag utgjør den overordnete regelen selv om prisavslaget av praktiske grunner normalt fastsettes etter andre ledd. Høyesterett kunne heller ikke se at sammenhengen i rettssystemet – herunder reelle hensyn – tilsa en annen løsning. Samtidig ble det understreket at når loven krever at det må godtgjøres at verdireduksjonen avviker fra utgiftene til utbedring, må anvendelse av første ledd kreve kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at verdireduksjonen er høyere enn utgiftene til utbedring. Anken ble etter dette forkastet. Olsen hadde solgt eiendommen i et svakt stigende marked, og gjort hva som med rimelighet kunne kreves av henne for å redusere selgernes tap. |
| Saksgang: | Høyesterett HR-2010-01967-A (sak nr. 2010/669), ) sivil sak, anke over dom |
| Parter: | John Rajala, Ingeborg Rajala, Am Trust International Underwriters Ltd (advokat Arne Meidell - til prøve) mot Inger Olsen (advokat Are Bohne - til prøve) |
| Forfatter: | Matningsdal, Webster, Noer, Matheson, Schei |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §4-10, §4-12, §7-1, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Håndverkertjenesteloven (1989) §25, Kjøpsloven (1988) §38, Tvisteloven (2005) §20-2, Rettshjelploven (1980) §18 |
(1) Dommer Matningsdal: Saken gjelder prisavslag ved kjøp av en boligeiend om,
jf. avhendingsloven § 4-12. Spørsmålet er om prisav slaget kan utmåles etter
avhendingsloven § 4-12 første ledd som et forholdsm essig avslag når differansen mellom
eiendommens verdi med og uten mangelen er større en n kostnadene ved å utbedre
mangelen.
(2) Ved kjøpekontrakt datert 17. august 2007 kjøpte Inger Olsen boligeiendommen
¯sgårdstrandveien 225 i Tønsberg kommune av Ingebor g og John Rajala. Kjøpesummen
var 2 740 000 kroner.
(3) Kort tid etter kjøpet, men uten at hun hadde fl yttet inn, reagerte hun over lukt og fikk
allergiske reaksjoner hver gang hun var i kjelleren i huset. Dette gav henne mistanke om
at kjelleren hadde et fuktproblem. Hun henvendte seg derfor i oktober 2007 til advokat
Bohne som i brev til selgerne 19. oktober 2007 reklamerte over kjøpet. I brevet ble det
opplyst at ”hun reagerer fysisk når hun går ned i kjelleren med pustebesvær og tap av
stemme”, og han uttalte at det forelå ”sterk mistanke om at boligen har et fuktproblem
som selger må ha kjent til”. Videre ble det uttalt at hun ”ikke ønsker å bo i huset og
ønsker primært at huset skal tilbakeleveres til sel ger og saken nullstilles”. Det ble videre
opplyst at ”det [er] i gang satt en formell prosess hvor det nå innhentes en sakkyndig
uttalelse med hensyn til husets tilstand”. Avslutningsvis uttales det at ”[d]enne foreløpige
reklamasjonen fremmes for at selger skal være klar over situasjonen og at partene kanskje
allerede nå kan komme frem til en omforent løsning” .
(4) Advokat Bohne mottok ingen tilbakemelding på brevet.
(5) Boligen ble deretter undersøkt av to forskjelli ge sakkyndige som begge konstaterte fukt i
vegger og gulv og fare for muggsopp mv. i skjulte konstruksjoner. Det ble fremhevet at
problemene skyldtes at dreneringen ikke syntes å fungere tilfredsstillende. Etter dette
henvendte advokat Bohne seg 8. januar 2008 på ny til selgerne. Brevet var vedlagt
rapportene fra de sakkyndige. Under henvisning til rapportene og de opplysningene som
selgerne hadde gitt ved salget, ble det anført at b oligen led av en vesentlig mangel, og det
ble krevd at kjøpet måtte heves. Alternativt måtte huset selges, men i så fall måtte
”selvsagt manglene opplyses og en antar at prisen vil bli langt lavere enn det Inger Olsen
betalte”. Det ble understreket at selgerne måtte dekke differansen. Hennes pustebesvær
ved å oppholde seg i boligen ble på ny fremhevet.
(6) Selgerne hadde tegnet eierskifteforsikring i Am Trust International Underwriters Ltd som
engasjerte en ny sakkyndig til å undersøke boligen. I rapport datert 7. februar 2008
konkluderte denne sakkyndige med utbedringskostnader på 322 500 kroner inkludert
merverdiavgift.
(7) Under henvisning til denne rapporten tilbød for sikringsselskapet i brev datert 28. mars
2008 et prisavslag på 150 000 kroner. Reduksjonen i forhold til utbedringskostnadene ble
begrunnet med at da huset var oppført i 1980, måtte det gjøres fradrag for den
standardhevingen en utbedring ville gi. Tilbud om retting, jf. avhendingsloven § 4-10, ble
ikke fremsatt.
(8) I brev datert 17. april 2008 til forsikringsselskapet opplyste advokat Bohne at tilbudet
ikke ble akseptert. I brevet heter det videre: ”En legger til grunn at motpart heller ikke
ønsker å foreta retting slik at rettingsadgangen nå er bortfalt.”
(9) Som følge av Olsens allergiproblemer frarådet l egen henne å flytte inn i boligen. Da hun
hadde solgt sin tidligere bolig, måtte hun vinteren 2008 leie hybel og i tillegg et lokale for
sin næringsvirksomhet som hun hadde planlagt å fortsette i den nyinnkjøpte boligen. Hun
flyttet aldri inn i ¯sgårdstrandveien 225.
(10) I mai 2008 henvendte hun seg til en eiendomsmegler som lyste eiendommen ut for salg
med en prisantydning på 2 390 000 kroner. Sakkyndigrapportene ble vedlagt
egenerklæringsskjemaet. Eiendomsmegleren har opplyst at det møtte 11 interessenter,
men at det bare ble mottatt ett bud på 2 100 000 kroner. Eiendommen ble til slutt solgt til
vedkommende for 2 150 000 kroner.
(11) Da partene ikke oppnådde enighet om prisavslaget og erstatningskravet, anla Olsen sak
ved Tønsberg tingrett som den 23. juni 2009 avsa do m med slik domsslutning:
”1. John Ragnvald Rajala, Ingeborg Lorentze Rajala og Am Trust International
Underwriters Ltd. dømmes til innen 14 dager fra dom mens forkynnelse å
betale Inger Olsen prisavslag med kr 664 000,- - 3
kronerseksundreogsekstifiretusen 00/100 – med tillegg av forsinkelsesrenter
etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra 25. september
2008 og til betaling skjer.
2. John Ragnvald Rajala, Ingeborg Lorentze Rajala og Am Trust International
Underwriters Ltd. dømmes til innen 14 dager fra dom mens forkynnelse å
betale Inger Olsen erstatning med kr 213 288,14 –
kronertohundreogtrettentusentohundreogåttiåtte 14/100 – med tillegg av
forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum
fra 25. september 2008 og til betaling skjer.
3. John Ragnvald Rajala, Ingeborg Lorentze Rajala og Am Trust International
Underwriters Ltd. dømmes innen 14 dager fra dommens forkynnelse til å
betale sakskostnadene til Inger Olsen med 117 338,75 –
kroneretthundreogsøttentusentrehundreogtrettiåtte 7 5/100.”
(12) Dommen var i samsvar med Olsens påstand.
(13) John og Ingeborg Rajala samt Am Trust International Underwriters Ltd anket tingrettens
dom til Agder lagmannsrett med samme påstand som for tingretten – nærmere bestemt
frifinnelse mot betaling av prisavslag med 150 000 kroner.
(14) Agder lagmannsrett avsa 11. februar 2010 dom med slik domsslutning:
”1. I tingrettens dom – domsslutningen post 2 – gjø res den endring at
erstatningsbeløpet settes til 115 000 – etthundreog femtentusen – kroner.
2. For øvrig forkastes anken.
3. John Ragnvald Rajala, Ingeborg Lorentze Rajala og Am Trust International
Underwriters Ltd dømmes – en for alle og alle for e n – til innen 2 – to – uker
fra dommens forkynnelse å betale sakskostnader for lagmannsretten til
Ingeborg Olsen med 61 750 – sekstientusensjuhundreogfemti – kroner.”
(15) John og Ingeborg Rajala og Am Trust International Underwriters Ltd har anket
lagmannsrettens avgjørelse av prisavslagskravet. Av gjørelsen av erstatningskravet er ikke
påanket.
(16) Høyesteretts ankeutvalg har tillatt anken frem met.
(17) Det er opplyst at både det tilkjente erstatningsbeløpet og det tilbudte prisavslaget på
150 000 kroner er betalt.
(18) De ankende parter, John og Ingeborg Rajala og Am Trust International Underwriters Ltd,
har i korte trekk anført:
(19) Det aksepteres at eiendommen hadde mangler, at utbedring av skadene var kalkulert til
322 500 kroner, at en mangelfri eiendom i 2007 hadde en verdi på 2 740 000 kroner, og at
eiendommen i 2008 ble solgt for 590 000 kroner mindre. Differansen mellom 590 000 og
664 000 kroner skyldes utgifter til dokumentavgift samt tinglysings- og attestgebyr ved
Olsens kjøp av eiendommen. Det stilles derfor spørs mål ved om disse utgiftene kan
tilkjennes som prisavslag. 4
(20) Det bestrides at prisavslaget kan utmåles etter avhendingsloven § 4-12 første ledd når
differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangel er større enn
utbedringskostnadene. Formålet med prisavslag er å gjenopprette balansen mellom de
ytelsene partene har avtalt. Dette oppnås dersom prisavslaget fastsettes etter § 4-12 andre
ledd ved at det settes til de stipulerte utbedringskostnadene med fradrag for den
standardhevingen som oppnås for et 27 år gammelt hus. Dermed utgjør prisavslaget
150 000 kroner som allerede er betalt.
(21) ¯ tilkjenne prisavslag tilsvarende reduksjonen i eiendommens markedsverdi har ikke
støtte i Rt. 2000 side 199. Verdidifferansen i den saken var betydelig lavere enn
utbedringskostnadene. Løsningen er også i strid med de standpunkt som er inntatt i
juridisk teori, hvor det er lagt til grunn at utgiftene til utbedring utgjør maksimum for hva
som kan tilkjennes.
(22) Reelle hensyn tilsier også at det ikke kan tilkjennes et høyere beløp enn
utbedringskostnadene. Det overordnete hensynet er at prisavslaget skal gjenopprette
balansen i avtaleforholdet. Dersom kjøperen tilkjen nes et høyere beløp enn
utbedringskostnadene, vil det gi kjøperen en urimel ig gevinst på selgerens bekostning.
Det vil dessuten virke prosessdrivende, idet man risikerer at kjøperne legger fram takster
fra ulike eiendomsmeglere og takstmenn og på den måten forsøker å påvise at
verdireduksjonen er større enn utgiftene ved utbedr ing. Dersom man aksepterer at
kjøperen kan selge eiendommen og deretter avkreve s elgeren differansen mellom kjøpe-
og salgssum, vil det i realiteten innebære en omgåelse av hevingsreglene.
(23) Løsningen vil også være i dårlig samsvar med r egelen i lov om håndverkertjenester og
bustadoppføringsloven som begrenser prisavslaget ti l utgiftene ved utbedring.
(24) Det er nedlagt slik påstand:
”1. John Rajala, Ingeborg Rajala og Am Trust International Underwriters Ltd
frifinnes.
2. John Rajala, Ingeborg Rajala og Am Trust International Underwriters Ltd
tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.”
(25) Ankemotparten, Inger Olsen, har i korte trekk anført:
(26) Det bestrides at avhendingsloven § 4-12 må forstås slik at prisavslaget ikke kan
overskride utgiftene ved utbedring av mangelen. Både lovens ordlyd og forarbeidene
viser at dette ikke er riktig. Forarbeidene viser at andre ledd ble tilføyd for å lette
kjøperens situasjon ved forhandlingen om prisavslag , og ikke for å maksimere
prisavslaget til dette beløpet.
(27) Avgjørelsen i Rt. 2000 side 199, hvor det var spørsmål om å tilkjenne et lavere beløp enn
utgiftene til utbedring, har ingen overføringsverdi til den foreliggende saken. Og i teorien,
hvor det er gitt uttrykk for at det ikke kan tilkjennes et høyere beløp enn utgiftene ved
utbedring av mangelen, har man ikke drøftet den for eliggende situasjonen hvor
eiendommen er solgt i et svakt stigende marked etter en grundig salgsprosess. I en slik
situasjon har man tilnærmet sikkerhet for verdidifferansen med og uten mangelen. 5
(28) Det bestrides at hevingsreglene omgås om det tilkjennes et beløp som tilsvarer
differansen mellom kjøpe- og salgssummen. Olsen kun ne ikke beholde boligen, og når
selgeren verken var villig til å utbedre mangelen eller å ta boligen tilbake, hadde hun til
slutt ingen annen utveg enn å selge eiendommen.
(29) De forhold de ankende partene for øvrig har fr emhevet, kan heller ikke tilsi et annet
resultat enn det som følger av lagmannsrettens dom.
(30) Inger Olsen har nedlagt slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Am Trust International Underwriters Ltd. og/eller John og Ingeborg Rajala
betaler så vel egne som Inger Olsens saksomkostninger for tingretten,
lagmannsretten og det offentliges saksomkostninger for Høyesterett.”
(31) Jeg er kommet til at anken ikke fører fram.
(32) Spørsmålet er, som nevnt, om et prisavslag ett er omstendighetene kan settes til et høyere
beløp enn utgiftene ved å utbedre mangelen, eller o m disse utgiftene utgjør maksimum
med et eventuelt fradrag for standardheving.
(33) Avhendingsloven § 4-12 har følgende ordlyd:
”(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til
kostnadene ved å få mangelen retta.”
(34) Avhendingsloven ble forberedt av Sivillovbokutvalet som i NOU 1979: 48 § 20 foreslo
erstatning som mangelsbeføyelse for ”den verdmink m angelen etter vanleg vurdering
fører med seg”. For ytterligere tap skulle kravet være at selgeren var ”noko å legge til last,
eller om tap kjem av at eigedomen vantar eigenskapar som seljaren måtte vita var av
særleg vekt for kjøparen”. Noen særskilt bestemmels e om prisavslag ble ikke foreslått.
(35) I Ot.prp. nr. 66 (1990–91) side 50 kom derimot departementet til at loven også burde
inneholde en egen bestemmelse om prisavslag. Om utformingen uttales det i
proposisjonen side 107–108:
”Det kan vere ulike måtar å berekne prisavslaget på. Etter lausøyrekjøpslova § 38 skal
prisavslaget fastsetjast slik at det skal gjerast eit forholdsmessig avslag i kjøpesummen.
…
Lausøyrekjøpslova § 38 er her i samsvar med det som gjaldt etter den gamle kjøpslova.
For fast eigedom sin del har prinsippet om eit forholdsmessig avslag i kjøpesummen
ikkje vore festna i rettspraksis, … I rettspraksis finn ein døme på at retten har nytta
ulike måtar for å fastsetje prisavslaget. Prisavslaget har t d vore fastsett ut frå kva det
vil koste å rette mangelen (refusjon av rettingskostnadene). I andre tilfelle har avslaget
vore sett til verdminken på eigedomen som følgje av mangelen. Ein tredje variant har
vore å leggje til grunn ei skjønnsmessig vurdering av kva ein måtte forvente at kjøparen
ville ha betalt dersom han eller ho hadde vore kjent med mangelen då avtala vart
inngått. … 6
Prinsippet i lausøyrekjøpslova om forholdsmessig av korting i kjøpesummen sikrar i stor
grad balansen i avtaleforholdet. Ulempa ved denne fastsetjingsmåten er at den ikkje er
like lett å nytte der tingen ikkje har nokon klår marknadsverdi, noko som ofte vil
mangle for fast eigedom sin del. Departementet meiner likevel at utgangspunktet bør
vere ei forholdsmessig avkorting av kjøpesummen ogs å der det dreier seg om mangel
ved fast eigedom. Ein slik berekningsmåte sikrar i størst grad det føremålet prisavslaget
skal fremje, nemleg balansen mellom seljaren og kjø paren si yting. Men der det vil vere
vanskeleg å finne fram til ein marknadsverdi, må ein kunne fastsetje prisavslaget ut frå
eit meir skjønnsmessig grunnlag. Ved denne fastsetj inga må det t d kunne leggjast vekt
på kva det vil koste å rette mangelen. I alle fall gjeld dette der ein må tru at skilnaden i
marknadsverdi ville verte mykje påverka nettopp av forventa rettingskostnader.”
(36) Andre ledd ble tilføyd under justiskomiteens b ehandling av lovforslaget. I den anledning
uttaler komiteen, jf. Innst. O. nr. 71 (1991–92) side 9–10:
”K o m i t e e n har merket seg at § 4-12 gir kjøpe ren ensidig rett til å kreve prisavslag –
et forholdsmessig avslag. Dette tyder på at vederlaget skal reduseres i samme forhold
som verdien blir redusert pga. mangelen. I praksis har en tatt utgangspunkt i kostnader
ved å rette mangelen. Det vil ikke være lett å fastsette nøyaktig hvilke verdireduksjoner
en mangel ved fast eiendom fører til. K o m i t e e n er kjent med at departementet er
klar over disse vanskelighetene. K o m i t e e n mener at selgeren først må ha muligheten
til å foreta retting av mangler i samsvar med § 4-10 før kjøperen kan fremsette krav om
prisavslag. Dessuten mener k o m i t e e n at § 4-12 må inneholde en bestemmelse om at
prisavslaget skal ha som utgangspunkt kostnadene for eventuell retting av mangelen.
K o m i t e e n er oppmerksom på at utmålingen av forholdsmessig prisavslag kan være
vanskelig i de mange tilfeller hvor en eiendom ikke har en sikker markedsverdi. I
rettspraksis synes prisavslaget her å være fastsatt nokså skjønnsmessig og på grunnlag
av varierende kriterier, herunder ut fra hva det vil koste å reparere mangelen. Denne
usikkerhet kan etter k o m i t e e n s mening svekke prisavslagets verdi i
forhandlingssituasjoner, særlig for forbrukerkjøper e. K o m i t e e n har derfor i
samråd med departementet funnet det riktig å lette kjøpers bevisstilling ved å foreslå
følgende nytt annet ledd i § 4-12:
’Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å
få mangelen retta.’
Rettslig sett er det her tale om en presumpsjonsregel. Prisavslaget settes lik de anslåtte
reparasjonskostnader med mindre formodningen svekkes av rimelig sikre opplysninger
om eiendommens markedsverdi i hhv. mangelfull og kontraktsmessig stand.
K o m i t e e n vil peke på at norsk (og nordisk) rettspraksis, også under en fri
bevisvurdering, i mange tilfeller er falt tilbake på reparasjonsomkostningene ved
fastsettelsen av forholdsmessig prisavslag. Betydningen av den foreslåtte
presumpsjonsregel ligger således først og fremst i at utgiftene ved å få mangelen rettet
nå skal anvendes som indisium for prisavslaget hvis eiendommen ikke har noen klar
markedsverdi hhv. med og uten mangelen. Etter k o m i t e e n s oppfatning harmonerer
denne løsning også godt med lovutkastets § 4-10 om retting av mangler.”
(37) Etter min mening taler lovens oppbygning for at den overordnete regelen er at kjøperen
kan kreve et forholdsmessig avslag i kjøpesummen, o g for at prisavslaget ikke er
begrenset til hva en utbedring av manglene ville beløpe seg til.
(38) Dette standpunktet styrkes når proposisjonen og justiskomiteens innstilling leses i
sammenheng. Departementet fremhevet, som nevnt, at en regel om forholdsmessig avslag
”i størst grad [sikrar] det føremålet prisavslaget skal fremje, nemleg balansen mellom
seljaren og kjøparen si yting”. Og som det også fre mgår av proposisjonen, var
departementet fullt klar over at det ofte kan være vanskelig å fastslå markedsverdien av 7
en eiendom i mangelfull og kontraktsmessig stand. Likevel ble utelukkende
bestemmelsen i første ledd foreslått. Justiskomitee ns innstilling viser at komiteen ikke tok
avstand fra den overordnete regelen som departementet hadde foreslått, men for ikke å
”svekke prisavslagets verdi i forhandlingssituasjoner, særlig for forbrukerkjøpere”,
tilføyde komiteen andre ledd i samråd med departeme ntet. Når komiteen omtaler andre
ledd som en ”presumpsjonsregel” og som et ”indisium”, illustrerer det etter min mening
at tilføyelsen ikke hadde som formål at andre ledd skulle være den overordnete regelen
ved beregningen av prisavslaget.
(39) Denne tolkingen styrkes også av en sammenligning med prisavslagsregelen i lov 16. juni
1989 nr. 63 om håndverkertjenester m.m. for forbrukere § 25. I § 25 andre ledd er det
uttrykkelig fastsatt at et eventuelt prisavslag skal settes til ”det det ville koste forbrukeren
å få mangelen rettet, … ”. Når man på det tidspunktet forslaget til avhendingslov ble
fremmet hadde to prinsipielt forskjellige regler om prisavslag å velge mellom, og valgte å
lovfeste en tilsvarende bestemmelse som i kjøpslove n, styrker dette at § 4-12 første ledd
er den overordnete regelen for beregningen av prisavslaget.
(40) Forholdet mellom § 4-12 første og andre ledd e r behandlet i Rt. 2000 side 199 –
”Pellsdyrhalldommen”. Den saken gjaldt det omvendte spørsmålet i forhold til vår sak –
nærmere bestemt om prisavslaget kunne settes til et lavere beløp enn utgiftene ved
utbedring av manglene. Høyesteretts flertall (disse ns 3-2) besvarte dette spørsmålet
bekreftende. På vegne av flertallet uttaler førstvo terende på side 206:
”Som det fremgår av det jeg har sitert fra proposisjonen, skal prisavslag sikre balansen
mellom ytelsene. Regelen i første ledd om forholdsm essig prisavslag tilsvarer i realiteten
kjøpsloven § 38. Forholdet mellom nedsatt og avtalt pris skal tilsvare forholdet mellom
eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Med eiendommens verdi er
det markedsprisen det siktes til, slik det fremgår av departementets merknader som jeg
har sitert. Slik er § 4-12 også forstått i teori og praksis. Bestemmelsen tar sikte på at en
kjøper som har kjøpt eiendommen for en pris som lig ger under markedspris, ikke skal
kunne kreve et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen, mens en kjøper som
har betalt en høyere pris enn markedsprisen, skal k unne kreve et større prisavslag enn
verdireduksjonen. Problemet i praksis vil være å fastsette markedspris, og som det
fremgår, var det dette som førte til presumsjonsreg elen i § 4-12 annet ledd.”
(41) Da Rt. 2000 side 199, som nevnt, gjaldt den motsatte situasjonen av denne saken, er
denne avgjørelsen ikke avgjørende for det foreligge nde tolkingsspørsmålet. Men
henvisningen til at det skal foretas et ”forholdsmessig prisavslag” indikerer at
førstvoterende forutsatte at første ledd går foran andre ledd dersom det er bevismessig
grunnlag for at verdireduksjonen avviker fra utgiftene ved utbedring.
(42) Med utgangspunkt i denne avgjørelsen uttaler B ergsåker i Kjøp av fast eiendom med
kommentarer til avhendingsloven, fjerde utgave side 328 at ”[e]r utbedringskostnadene
lavest, skal prisavslaget fastsettes etter § 4-12 (2)”. I boken Avhendingsloven med
kommentarer side 283 viser Harald Benestad Anderssen til Bergsåkers standpunkt og
tilføyer: ”Jeg er enig i dette. I motsatt fall kunne kjøper ha utbedret manglene og blitt
sittende igjen med en mangelfri eiendom samt en ubegrunnet gevinst på selgers
bekostning.” Vårt spørsmål er imidlertid ikke under gitt nærmere analyse i noen av
fremstillingene. 8
(43) Spørsmålet blir etter dette om sammenhengen i rettssystemet – herunder reelle hensyn –
tilsier at prisavslaget til tross for lovens ordlyd og en naturlig forståelse av forarbeidene
likevel må begrenses til utbedringskostnadene.
(44) De ankende partene har fremhevet at loven om håndverkertjenester, som nevnt, begrenser
prisavslaget til utbedringskostnadene. Jeg kan ikke se at dette er en innvending av vekt. I
tillegg til det jeg allerede har understreket om tidsrekkefølgen mellom de to lovene, viser
jeg til at retting er den prinsipale misligholdsbeføyelsen etter lov om håndverkertjenester.
Lovens § 24 første ledd gir endatil forbrukeren som hovedregel krav på retting. Og i
forarbeidene til § 25 om prisavslag, Ot.prp. nr. 29 (1988–89) side 39, fremheves det at
”kjøpslovens modell lar seg vanskelig praktisere ve d tjenester, og er da heller ikke vanlig
på dette område. Den praktiske og tradisjonelle metode for beregning av prisavslag er her
at avslaget settes til hva det ville koste å få mangelen rettet”. Deretter uttales det: ”En slik
prisavslagsregel kan som nevnt også knyttes direkte til og supplere reglene om retting.”
Regelen om prisavslag er altså en avledet funksjon av at retting er den sentrale
misligholdsbeføyelsen i denne loven. Det samme gjel der for den tilsvarende
bestemmelsen i lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny
bustad m.m. § 33.
(45) Situasjonen er imidlertid en annen etter avhendingsloven, idet kjøperen av en brukt bolig
ikke kan kreve retting, jf. avhendingsloven § 4-10. Ved tolkingen av avhendingsloven
§ 4-12 kan det dermed ikke legges vekt på løsningen i de to nevnte lovene.
(46) Etter avhendingsloven § 4-10 første ledd kan d erimot selgeren utbedre mangelen ”dersom
rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg
grunn til å motsetje seg rettinga”. Jeg er oppmerksom på at det kan oppstå tvist mellom
partene om kjøperen skal betale for en eventuell st andardheving som følge av
utbedringen. Men § 4-10 gir uansett selgeren en mulighet til å begrense ansvaret til
utbedringskostnadene dersom differansen mellom eiendommens markedsverdi i
mangelfull og kontraktsmessig stand overstiger dette beløpet.
(47) Selgers mulighet til å foreta utbedring tilsier etter min mening at de ankende parters
anførsel om at hevingsreglene langt på veg vil kunn e bli omgått om prisavslaget kan
overskride utbedringskostnadene, ikke kan tillegges avgjørende vekt. Avvik fra
presumsjonsregelen krever dessuten at det høyere be løpet ”vert godtgjort”. I denne
sammenheng minner jeg om justiskomiteens utsagn om at utbedringskostnadene skal
legges til grunn som indisium for prisavslaget hvis eiendommen ikke har noen ”klar”
markedsverdi med og uten mangelen. Dette innebærer, som førstvoterende understreket i
Rt. 2000 side 199, at det kreves ”mer … enn vanlig sannsynlighetsovervekt”. Dermed kan
det vanskelig tenkes tilfeller hvor det utelukkende på grunnlag av fremlagte takster, som
ofte kan sprike betydelig, vil være ”godtgjort” at verdireduksjonen overstiger kostnadene
ved utbedring. Eksempelet i Benestad Anderssens kommentarutgave til avhendingsloven
hvor han fremhever det urimelige ved at kjøperen et ter å ha ”utbedret manglene og blitt
sittende igjen med en mangelfri eiendom samt en ubegrunnet gevinst på selgerens
bekostning”, fremstår som noe teoretisk. Og dersom mangelen allerede er rettet, vil
eiendommen være i kontraktsmessig stand slik at det ikke er grunnlag for noe ytterligere
prisavslagskrav. Jeg kan dermed ikke se at prosessrisikoen øker nevneverdig om man
følger den regelen som har klar støtte i lovens ord lyd sammenholdt med forarbeidene. 9
(48) Kjøperen påtar seg dessuten selv en ikke ubetydelig risiko ved å selge eiendommen, idet
kjøperen, hensett til de krav avhendingsloven §§ 3- 7 til 3-10 oppstiller for at misnøye
med den kjøpte eiendommen skal bli regnet som en ma ngel, ofte ikke kan føle seg trygg
på at det overhodet vil bli tilkjent et prisavslag. Jeg minner dessuten om at eiendommens
verdireduksjon som følge av mangelen utgjør ”tak” f or prisavslaget dersom utgiftene ved
utbedring er høyere enn verdireduksjonen, jf. Rt. 2 000 side 199 som jeg allerede har
omtalt. Ved å selge kan kjøperen dermed risikere å bli tilkjent et lavere beløp enn det som
hadde blitt tilkjent om eiendommen ble beholdt.
(49) De ankende parters anførsel innebærer i realit eten at dersom selgeren verken reparerer
mangelen eller aksepterer å omgjøre handelen, og kj øperen deretter gir opp og selger
eiendommen, vil kjøperen alltid ha den økonomiske r isikoen for at verdireduksjonen er
større enn utgiftene til utbedring. Realiteten i et slikt standpunkt vil være at kjøperen for å
unngå denne risikoen selv må sørge for at eiendomme n utbedres til kontraktsmessig
stand. I alle fall ved kostnadsmessig større utbedr inger som i denne saken, kan det ikke
være grunnlag for det. I denne sammenheng peker jeg på at et anslag fra en sakkyndig lett
kan være for lavt når konstruksjonen åpnes opp. Dette er en risiko mange kjøpere ikke har
økonomisk evne til å ta. Jeg viser videre til at ve d fuktskader kan det, som denne saken
illustrerer, være vanskelig og kanskje endatil umulig for en del kjøpere å bo i boligen
mens utbedringen pågår.
(50) Jeg er etter dette kommet til at avhendingsloven § 4-12 må forstås slik at kjøperen etter
omstendighetene ikke er avskåret fra å kreve et prisavslag som overstiger utgiftene ved å
utbedre mangelen. Men det høyere beløpet må være ”g odtgjort”, og det må kreves
kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at dette er tilfellet. Kjøperen må dessuten opptre
lojalt overfor selgeren og herunder begrense selgerens tap.
(51) Etter min mening oppfyller Olsens sak de vilkår som er oppstilt foran. Helt siden hun fikk
mistanke om mangelen, har hun gjennom advokat Bohne holdt selgerne og etter hvert
forsikringsselskapet orientert om utviklingen. Og før hun gav opp og bestemte seg for å
selge eiendommen, oversendte advokat Bohne et brev som måtte oppfattes som en siste
invitasjon til selgerne og forsikringsselskapet om å utbedre mangelen. Det er heller ikke
noe å utsette på salgsprosessen. Olsen anvendte eiendomsmegler, 11 personer møtte til
visning, og hun fikk kjøperen til å øke sitt bud me d 50 000 kroner. Hun solgte dessuten i
et svakt stigende marked, slik at prisdifferansen gir tilnærmet sikkerhet for
verdiforskjellen med og uten mangelen. Jeg behøver derfor ikke å gå inn på om resultatet
som følge av kjøperens plikt til å begrense selgere ns tap ville ha blitt det samme om
eiendomsmarkedet hadde utviklet seg motsatt.
(52) De ankende partene har stilt spørsmål ved om p risavslaget også kan omfatte utgiftene til
dokumentavgift mv. ved Olsens kjøp av eiendommen. T il dette bemerker jeg at det i
Ot.prp. nr. 66 (1990-91) side 128 første spalte utt ales at utgifter av denne karakter regnes
som direkte tap etter avhendingsloven § 7-1 slik at Olsen etter § 4-14 første ledd kunne ha
krevd erstatning også for denne utgiftsposten. Jeg er likevel kommet til at hun, slik denne
saken ligger an, ikke kan være avskåret fra også å kreve dette beløpet dekket som
prisavslag. I anken til Høyesterett uttales det avs lutningsvis: ”For enkelthets skyld legger
man til grunn at et forholdsmessig prisavslag er på kr 664.000,-.” Spørsmålet er heller
ikke drøftet i lagmannsrettens dom. Når det altså i anken ble akseptert at et eventuelt
forholdsmessig prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 første ledd utgjorde 664 000
kroner, hadde Olsen ingen oppfordring til å erklære avledet anke over det 10
erstatningsbeløpet hun var tilkjent. I en slik situ asjon kan hun ikke være avskåret fra å
inkludere beløpet i prisavslaget – et beløp som hun uansett ville ha fått tilkjent som
erstatning om erstatningsposten hadde vært ankegjentand.
(53) Anken har ikke ført fram, og de ankende parten e må pålegges omkostningsansvar også
for Høyesterett, idet jeg ikke kan se at unntaksbes temmelsen i tvisteloven § 20-2 tredje
ledd kommer til anvendelse. Advokat Bohne har oppgitt at hans salærkrav utgjør
105 867,50 kroner inklusive merverdiavgift. I tillegg kommer utgifter til reise og
reisefravær med 3,966,25 kroner. Omkostningsbeløpet settes etter dette til 109 654 kroner
som tilkjennes det offentlige, idet Olsen med hjemmel i rettshjelploven § 18 har vært
innvilget fri sakførsel i anledning behandlingen i Høyesterett.
(54) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler John Raj ala, Ingeborg Rajala og Am Trust
International Underwriters Ltd Øn for alle og allefor Øn til det offentlige 109 654
– etthundreognitusensekshundreogfemtifire – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dommen.
(55) Dommer Webster: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(56) Dommer Noer: Likeså.
(57) Dommer Matheson: Likeså.
(58) Justitiarius Schei: Likeså.
(59) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler John Raj ala, Ingeborg Rajala og Am Trust
International Underwriters Ltd Øn for alle og allefor Øn til det offentlige 109 654
– etthundreognitusensekshundreogfemtifire – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dommen.