Vis kilden til HR-1987-100-B - Rt-1987-1022

{{Høyesterett
|Instans=
Høyesterett - Dom
|Dato=
1987-09-04
|Publisert=
Rt-1987-1022 (292-87)
|Sammendrag=
Saken gjaldt spørsmål om rekkevidden av klausul om fortrinnsrett til fornyelse av leieavtale om butikklokaler.
|Stikkord=
(Min Stil-dommen), Husleierett, Avtalerett
|Saksgang=
Høyesterett HR-1987-00100-B L.nr 100 B/1987, nr 181/1985
|Parter=
Min Stil A/S (advokat Hans Stenberg-Nilsen) mot A/S Prinsensgate 21 (advokat Arne Kobbe)
|Forfatter=
Halvorsen, Røstad, Aasland, Schei, Sandene
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§373 Tvistemålsloven (1915) §373]
}}
Dommer Halvorsen: Saken gjelder spørsmålet om rekkevidden av klausul om fortrinnsrett til fornyelse av leieavtale om butikklokaler. Ordlyden av klausulen som er anvendt i de omtvistede leieavtaler er: "Ved utløpet av leietiden har Herrecenteret A/S fortrinnsrett til ny leie på de da gjeldende vilkår for utleie." Begge de aktuelle leiekontrakter ble ved utløpet av første leieperiode påført følgende fornyelsespåtegning: "Nærværende leiekontrakt forlenges fra 1. januar 1976 med 5 år til 31. desember 80." 

Herreekviperingsforretningen Herrecenteret A/S - fra 1978 Min Stil A/S - leide 26 juli 1966 butikklokaler av A/S Prinsensgate 21. Lokalene bestod av et hjørnelokale i Prinsens gt. 21 i Oslo med tilhørende kjellerlokale, og ble leiet for tidsrommet 1 august 1966 til 1 januar 1976 med fornyelsesklausul som sitert ovenfor. Leiekontrakten hadde sammenheng med at Herrecenteret A/S kjøpte den herreekviperingsforretning som Firmaet Bollerød fra 1 januar 1946 hadde drevet i de samme leiede lokaler. Bollerød hadde leiekontrakt med A/S Prinsensgate 21 med samme fornyelsesklausul som i Herrecenterets kontrakt. Også her var den opprinnelige leietid 10 år. 

Firmaet Bollerøds leiekontrakt var senere fornyet to ganger for 10 år ad gangen, siste gang fra 1 januar 1966. 

I kjøpekontrakten for forretningen var nevnt at Harald Bollerød, som hadde drevet forretningen som personlig bedrift, hadde fått gårdeierens samtykke til overdragelse av leiekontrakten til Herrecenteret A/S. 

Som et vesentlig ledd i oppgjøret påtok Herrecenteret A/S seg indeksregulerte pensjonsforpliktelser overfor Harald Bollerød og fru Bollerød for deres levetid. De to var på dette tidspunkt henholdsvis 59 og 56 år gamle. Pensjonsforpliktelsen skulle bare falle bort dersom Herrecenterets leieavtale "bortfaller som følge av at gården skal rives i forbindelse med regulering". Hvis leiekontrakten bortfalt av andre grunner, skulle dette være kjøpers risiko. 

Herrecenterets kjøpsavtale med Firmaet Bollerød og leieavtalen med A/S Prinsensgate 21 ble inngått samme dag, den 26. juli 1966. I leieavtalen var inntatt bestemmelse om at avtalen også skulle undertegnes av Firmaet Bollerød v/H. Bollerød. Dette skjedde under påskriften "Samtykker i foranstående kontrakt:" 

Bak Herrecenteret A/S sto Tomren fabrikker A/S, som den gang skal ha disponert ca 20 utsalgssteder innen konfeksjonsbransjen. Tomren fabrikker A/S sto som garantist for leiebetalingen. Tomrenfamilien hadde aksjemajoriteten i Herrecenteret A/S, mens daværende disponent Nordseth i Herrecenteret hadde en betydelig aksjepost. 

Ved leiekontrakt av 5 november 1971 leiet Herrecenteret A/S også lokaler i annen etasje i Prinsensgt. 21. Leietiden utløp 1 januar 1976, som samsvarte med utløpet av leietiden for de opprinnelige butikklokaler. Som foran nevnt, hadde de to avtaler identiske fornyelsesklausuler. Avtalene ble i januar 1977, som også tidligere nevnt, fornyet for 5 år til 31 desember 1980. 

I 1974 ble interessefellesskapet mellom Tomren fabrikker A/S, Tomrenfamilien og disponent Nordseth delt på den måte at Nordseth overtok forretninger i Bogstadveien og Lille Grensen, mens Tomren-interessentene overtok Herrecenteret A/S. Nordseth ønsket egentlig å overta Herrecenteret A/S, hvor pensjonsforpliktelsene til Bollerøds ville ha medfulgt. Han godtok imidlertid å få de to andre forretningene i stedet. 

Tomren Fabrikker A/S gikk senere i 1977 konkurs, og i 1978 overtok Ronald Wold 50 % av aksjene i Herrecenteret A/S. Samme år ble forretningens navn endret til Min Stil A/S med Wold som disponent. 

Ved brev av 5 desember 1977 ble Herrecenteret A/S gjort oppmerksom på at gårdeieren anså overdragelsen av aksjene som et salg av forretningen som ikke kunne godkjennes. Det ble presisert at leiekontrakten ikke under noen omstendigheter ville bli forlenget etter 31 desember 1980. Dette varsel ble gjentatt i brev av 27 februar 1980 til "Min Stil A/S - direkte fortsettelse av Herrecenteret A/S." 

Da partene ikke kom til enighet, reiste A/S Prinsensgate 21 ved stevning av 27 september 1980 sak mot Min Stil A/S med påstand om fraflytting av lokalene 31 desember 1980. Ved Oslo husleieretts dom av 24 august 1981 ble Min Stil A/S frifunnet mot den ene meddommers stemme. Lagmannsretten stadfestet 7 mai 1982 husleierettens dom. Begge instanser la til grunn at gårdeieren ikke hadde fått strøket klausulen om fortrinnsrett til ny leie ved forlengelsen av leieforholdet i 1977, og da besto fortrinnsretten til ny leie ved kontraktstidens utløp 31 desember 1980. Videre fant begge instanser at aksjeoverdragelsen og manglende fremskaffelse av bankgaranti ikke representerte mislighold som ga rett til å heve kontrakten. 

Gårdeieren anket til Høyesterett. Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet ved kjennelse av 8 september 1982 anken fremmet i medhold av tvistemålsloven §373 annet ledd nr 1. Samtidig med at anken var tatt ut, fremsatte gårdeieren tilbud om å trekke anken dersom Min Stil A/S godtok forlengelse av leietiden med 5 år frem til 31 desember 1985, uten ytterligere rett til forlengelse av leieforholdet. Tilbudet ble ikke godtatt. 

Ved stevning av 22 september 1982 reiste gårdeieren nytt søksmål for Oslo husleierett med påstand om at leieforholdet skulle opphøre uten oppsigelse 31 desember 1985. Husleieretten avsa - under dissens av en meddommer - dom 22 mai 1984 med slik domsslutning: 

"1. Min Stil A/S's leieforhold i Prinsens gate 21 opphører uten oppsigelse den 31. desember 1985. 

2. Saksomkostninger ilegges ikke." 

Dommen ble stadfestet av lagmannsretten 4 juli 1985. Saksomkostninger ble heller ikke tilkjent for lagmannsretten. 

Min Stil A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. 

Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til husleierettens og lagmannsrettens dommer. Til belysning av behovet for å anse leieforholdet opphørt, har A/S Prinsensgate 21 påberopt seg diverse former for mislighold fra Min Stils side, dog uten at dette gjøres gjeldende som selvstendig opphørsgrunn. Min Stil A/S har bestridt disse anførsler. Da jeg ikke tillegger anførslene noen betydning for avgjørelsen, går jeg ikke nærmere inn på dem. 

Saken står i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter. Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak gitt partsforklaringer av styreformann i A/S Prinsensgate 21, Fredrik Paulsen-Linnekogel, og av styreformann og disponent i Min Stil A/S, Kjell Ronald Wold. Det er videre avhørt fem vitner, hvorav to er nye for Høyesterett. 

Min Stil A/S har i det vesentlige gjort gjeldende: 

Klausulen om fortrinnsrett til ny leie og fornyelsespåtegningene innebærer etter sin ordlyd at leieforholdet ikke opphørte 31 desember 1985, idet retten til fornyelse fremdeles består. 

En innskrenkende fortolkning av klausulen kan ikke støttes på det mønster gårdeieren har brukt i andre leieforhold i eiendommen, slik lagmannsretten har lagt til grunn. Det er i gården bare to andre leieforhold som gjelder butikklokaler og som er leid ut på tidsbegrensede kontrakter. Disse kontrakter har en helt annen ordlyd når det gjelder varighet og fornyelser. De fastsetter uttrykkelig leietiden til ti år med rett til fem + fem års fornyelser. De øvrige leieforhold gjelder kontorer og er på vanlig oppsigelse. Således har ikke gården noe fast mønster for fornyelser av leiekontrakter. 

Forholdene omkring opprettelsen av leiekontraktene og fornyelsene av dem, støtter oppfatningen om at fornyelsesklausulene må forstås etter sin ordlyd. Sammenkoblingen av leiekontrakten fra 1966 med kjøpet av Firmaet Bollerøds forretning og pensjoneringen av Bollerød og frue nødvendiggjør en slik forståelse av kontrakten. Dette var åpenbart drøftet med styreformannen, Thyra Linnekogel, som også var hovedaksjonær i gårdselskapet. Dette fremgår for øvrig også av den oppdelingen av eierinteressene som ble foretatt i 1974 ved fordelingen av butikkene i Prinsens gate, Lille Grensen og Bogstadveien. Harald Norseth, som var den som hadde forhandlet med A/S Prinsensgate 21, ville ikke ha prøvd å overta Herrecenteret A/S med pensjonsforpliktelsene, dersom han ikke hadde regnet med et sikkert og langvarig leieforhold. 

Min Stil A/S har nedlagt slik påstand: 

"1. Min Stil A/S frifinnes. 

2. A/S Prinsensgate 21 dømmes til å betale saksomkostninger til Min Stil A/S for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett". 

A/S Prinsensgate 21 har henholdt seg til husleierettens og lagmannsrettens dommer, som selskapet mener er riktige i resultat og begrunnelse, og har ellers i det vesentlige gjort gjeldende det samme som for de tidligere instanser. Gårdselskapet har nedlagt slik påstand: 

"1. Lagmannsrettens dom stadfestes. 

2. A/S Prinsensgt. 21 tilkjennes sakens omkostninger for alle retter." 

<b>Jeg er under tvil kommet til</b> samme resultat som de tidligere retter. 

Det er naturlig å ta utgangspunkt i kontrakten av 1966, da Herrecenteret A/S - nå Min Stil A/S - sluttet sin leieavtale med A/S Prinsensgate 21. Det er fortolkningen av denne leieavtale, under de forhold som eksisterte den gang og den senere utvikling av dette kontraktsforhold som må være avgjørende. Det ble i 1966 opprettet ny leieavtale mellom nye parter. Riktignok medvirket Bollerød fordi det samtidig dreide seg om salg av hans forretning i de lokaler han hittil hadde leiet. Når det gjelder salget av forretningen kan jeg imidlertid ikke se det annerledes enn at A/S Prinsensgate 21 må anses som en utenforstående. Da kan det ikke være riktig å tillegge det noen betydning for gårdeierens forpliktelser hvilke forutsetninger partene i salgsavtalen måtte ha lagt til grunn for senere fornyelser av leieavtalen. Jeg kan ikke se at det er holdepunkter for at gårdeieren skal ha ønsket å begunstige Bollerøds ved avfattelsen av fornyelsesklausulen i kontrakten. 

Klausulen om fornyelse av leieavtalen når den første ti-årsperiode var ute, er uklar. Såvidt jeg kan se, åpner den for tre mulige tolkninger: 

1. Den gir leietageren en evigvarende rett til forlengelse, altså en forlengelse ved utløpet av hver leieperiode. 

2. Den gir rett til forlengelse etter samme mønster som gjelder for de øvrige leietagerne i gården. 

3. Den gir rett til å forlenge leieavtalen en gang. 

En evigvarende rett til fornyelser ville vært helt usedvanlig. For å legge en slik tolking til grunn, måtte man ha hatt klare holdepunkter for at partene virkelig hadde ment dette. Jeg kan ikke se at det er tilfelle. Den leieavtale Herrecenteret A/S fikk, tok etter min mening tilstrekkelig hensyn til dets interesse i å kunne oppfylle pensjonsavtalen overfor Bollerøds. 

Jeg tilføyer at en evigvarende rett til fornyelser også ville være til hinder for gårdeierens legitime interesse i innen rimelig tid å kunne avbryte leieforholdet til en leietager han måtte ha grunn til å være misfornøyd med. 

Tolkingsalternativ 2 synes svakt fundert. Jeg viser til Min Stil's påpekning av at det bare var to andre tidsbegrensede butikkleieforhold i gården. De samlede leiearealer disse omfattet, var mindre enn Min Stil's lokaler. I gården for øvrig var det bare kontorlokaler og disse var leiet ut på vanlig oppsigelse. Jeg deler da ikke lagmannsrettens syn på at gårdeieren anvendte et mønster for fornyelser av sine leieavtaler som kunne tjene som tolkingsmoment for Min Stil's avtale. 

Tilbake er så det tredje tolkingsalternativ som jeg finner må anses som det rette. Jeg bemerker i den anledning: 

Ved sakens første behandling for domstolene er det, som tidligere nevnt, lagt til grunn at Min Stil A/S som følge av fornyelsespåtegningene i 1977, hadde retten til fornyelse i behold ved kontraktstidens utløp 31 desember 1980. Men så ble kontraktene, som husleieretten påpeker, ikke gitt noen ny forlengelsespåtegning. - Gårdeieren hadde, som tidligere nevnt, i 1977 og i 1980 gitt klare meddelelser om at kontraktene ikke ville bli fornyet etter 31 desember 1980, og partene førte sak om dette. - Det gjenstår etter dette bare spørsmålet om utleieren 31 desember 1980 var forpliktet til å gi en lengre leieperiode enn 5 år. Jeg kan ikke se at så er tilfelle. Partene hadde ved siste avtale om fornyelse i 1977 forhandlet seg frem til 5 års fornyelse, regnet fra 1 januar 1976. Da synes det naturlig å legge til grunn at leietageren ikke hadde krav på en lengre fornyelse enn 5 år fra 1 januar 1981 til ut 1985. 

Etter dette blir lagmannsrettens dom å stadfeste, idet jeg også er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. 

Husleierettens dom som ble stadfestet av lagmannsretten 4 juli 1985, hadde som konklusjon at leieforholdet "opphører uten oppsigelse den 31 desember 1985". Denne konklusjon er nå ikke treffende. Prosessfullmektigen for gårdeieren har antydet en formulering hvoretter leieforholdet "anses opphørt den 31 desember 1985". - Jeg finner at ny domskonklusjon bør utformes overensstemmende med dette. 

Anken har vært forgjeves, men det har dreiet seg om en så uklart utformet klausul fra gårdeierens side, at det heller ikke for Høyesterett bør tilkjennes saksomkostninger. 

Jeg stemmer for denne

<center><b>D O M :</b></center>

Min Stil A/S's leieforhold i Prinsens gate 21 anses opphørt den 31 desember 1985. 

Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen rett. 

[[Kategori:Høyesterett]]