Vis kilden til LA-2000-322

{{Lagmannsretter
|Instans=
Agder lagmannsrett - Dom
|Dato=
2000-11-22
|Publisert=
LA-2000-00322
|Sammendrag=
Saken gjaldt gyldigheten av oppsigelse av husleieforhold i borettslag begrunnet med at leieren hadde overtrådt husordensreglene om forbud mot hundehold.

Lagmannsretten kom til at borettslaget ikke hadde hjemmel for å pålegge Tonje Kaspersen å opphøre sitt hundehold og at unnlatelse av å følge et usaklig pålegg derfor ikke var et vesentlig mislighold av leieforholdet.

Lagmannsretten fant enstemmig at oppsigelsen var ugyldig.

Etter dommen har det kommet nye lover: [https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§5-11 Borettslagsloven (2003) § 5-11 (4)] og [https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§28 Eierseksjonsloven (2017) § 28]. Se også Høyesteretts dom [[HR-1993-115-B - Rt-1993-1260|Rt-1993-1260]].

Vurderingstema er fortsatt det samme: Dyrehold kan ikke nektes om det foreligger «gode grunner» for å ha dyr og (ikke eller) dyreholdet ikke er til «ulempe» for de andre beboerne.
|Stikkord=
Husleierett, Husordensregler, Dyrehold, Hund
|Saksgang=
Kristiansand byrett nr. 99-01146 A/06 - Agder lagmannsrett LA-2000-00322 A
|Parter=
Tonje Kaspersen (advokat Lasse Johnsen) mot Gullveien 11 Borettslag (advokat Bjørn Hübert Senum)
|Forfatter=
Lagdommer Jan Villum, Lagdommer Inge Hobæk, Ekstraordinær lagdommer Oluf Skarpnes
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§22 Husleieloven (1939) §22], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§38 §38], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§51 §51], [https://lovdata.no/lov/1960-02-04-2/§34 Borettslagsloven (1960) §34], [https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§5-2 Husleieloven (1999) §5-2]
}}
Saken gjelder gyldigheten av oppsigelse av husleieforhold i borettslag begrunnet med at leieren hadde overtrådt husordensreglene om forbud mot hundehold. 

Tonje Kaspersen er andelseier i Gullveien 11 Borettslag i KOBB i Kristiansand. Borettslaget har i alt 64 andelseiere fordelt på tre blokker med både høyhus og lavblokk på tre etasjer. Tonje Kaspersen har siden 1987 bodd i en leilighet på ca 75 km i tredje etasje i en lavblokk med seks husstander. Hun bor sammen med sin datter som nå er 13 år gammel. 

Tonje Kaspersen, som er utdannet veterinærsykepleier, har i mesteparten av sin botid i denne leiligheten hatt katter uten at dette har ført til noen reaksjoner fra borettslagets side. Hun har de siste årene hatt - og har fremdeles - to rasekatter som hele tiden oppholder seg i leiligheten og på balkongen som såkalte innekatter. 

I november 1998 overtok Tonje Kaspersen en pomeranerhund. Dette er en liten hund som i voksen alder nå veier 2,4 kg. 

Tonje Kaspersen var kjent med borettslagets husordensregler der det høsten 1998 i §18 het: 

<span id="rp-innrykk">«Husdyr som hund, katt og kaniner er ikke tillatt i borettslaget. Dispensasjonsadgang kan gis.»</span>

Tonje Kaspersen hadde på anskaffelsestidspunktet ikke søkt borettslagets styre om dispensasjon for sitt hundehold. Hun sendte 1. desember 1998 følgende brev til borettslagets styre: 

<span id="rp-innrykk">«Jeg viser til samtale med formannen/vaktmesteren for et par dager siden, da jeg tok opp at vi nå har blitt fosterforeldre til en liten pomerianervalp på ca 12 uker. Benytter nå i forbindelse med styremøtet å informere/evnt. søke om dette.</span>

<span id="rp-innrykk">Å være fosterforeldre innebærer i dette tilfellet at vi skal ha hunden i perioder over et til nå ubestemt tidspunkt. En pomerianer er en liten miniatyrhund som i voksen alder når en vekt på ca 2-3 kg. Den har et lite stemmevolum, en liten avføringsmengde og lite behov for turgåing. Den er også veldig lett-trent og skal være vant til å være hjemme alene i kortere perioder av gangen. Når vi ikke er i leiligheten (kveldstid og ferier) vil hunden bo hos sin opprinnelige eier, som også skal ha hunden under drektighet, valping og dieperioder.</span>

<span id="rp-innrykk">Vi håper at dere ser positivt på denne henvendelsen og vi lover å gjøre vårt beste for at lille Wynona Ryder ikke skal være til sjenanse for noen på verken den ene eller den andre måte.»</span>

I svarbrev fra borettslagets styre datert 23. desember 1998 ble Kaspersens søknad avslått, og en ny søknad fra Kaspersen datert 15. januar 1999 ble også avslått av styret. 

Tonje Kaspersen avviklet ikke sitt hundehold, og i borettslagets generalforsamling 13. april 1999 ble spørsmålet om dyrehold behandlet både på generelt grunnlag og konkret i forhold til Kaspersens hundehold. 

Generalforsamlingen besluttet med 14 mot 8 stemmer å endre §18 i husordensreglene til slik ordlyd: 

<span id="rp-innrykk">«1. Dyrehold i borettslaget er ikke tillatt. Styret kan gi dispensasjon fra forbudet i særlige tilfeller som f.eks førerhund og politihund.</span>

<span id="rp-innrykk">2. Unntak fra forbudet er som følger:</span>

<span id="rp-innrykk">Innekatt er tillatt såfremt andelseieren kan bevise at katten kun skal være (og er) et innedyr. Det samme gjelder for hold av marsvin, undulater og hvite mus etc. Så lenge disse ikke sjenerer de øvrige beboerne.</span>

<span id="rp-innrykk">3. Beboere som ønsker å holde innekatt må melde fra til styret før den tas inn i borettslaget. Styret kan kreve at det opprettes kontrakt mellom beboer og Brl.»</span>

Samtidig besluttet borettslagets generalforsamling med 12 mot 8 stemmer at Tonje Kaspersens søknad om hundehold skulle avslås. 

Styret i borettslaget besluttet 21. april 1999 enstemmig å gi Tonje Kaspersen en frist på 30 dager til å flytte hunden fra Gullveien 9a, og da hun ikke avviklet hundeholdet innen fristens utløp, ble hun i brev datert 5. juli 1999 oppsagt fra sitt leieforhold i borettslaget. 

Oppsigelsen ble begrunnet slik: 

<span id="rp-innrykk">«Styrets begrunnelse for oppsigelsen er at De ikke har rettet Dem etter styrets pålegg om opphør med hundehold innen utgangen av juni måned 1999 jf. generalforsamlingsvedtaket av 13. april 1999. Styret anser dette som et vesentlig mislighold av leiekontrakten.»</span>

Gullveien 11 Borettslag avholdt ekstraordinær generalforsamling 12. juli 1999 i forbindelse med overdragelse av en annen leilighet i borettslaget. I dette møtet ble det foretatt en endring av husordensreglenes §18 som i pkt. 2 fikk et nytt annet ledd med følgende ordlyd: 

<span id="rp-innrykk">«Beboere som ønsker å beholde andre innedyr som ikke er nevnt her, må søke til styret om godkjenning før det kan tas inn i borettslaget. Styret kan kreve at det opprettes kontrakt mellom beboer og Brl.»</span>

Tonje Kaspersen brakte oppsigelsen av leieforholdet inn for retten med krav om at den skulle kjennes ugyldig. Kristiansand byrett avsa 21. januar 2000 dom med slik domsslutning: 

<span id="rp-innrykk">«1. Gullveien borettslag frifinnes.</span>

<span id="rp-innrykk">2. Tonje Kaspersen skal erstatte Gullveien borettslags saksomkostninger med kr 24.700,- og som forfaller til betaling to uker etter at dommen er blitt forkynt.»</span>

Byretten fant at det forbudet mot hundehold som Gullveien 11 Borettslag hadde i sine husordensregler høsten 1998, var rettsgyldig, og at Tonje Kaspersens nekting av å etterleve styrets pålegg i henhold til husordensreglene, var et vesentlig mislighold av leieforholdet. 

De nærmere omstendigheter ved saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom. 

Tonje Kaspersen har påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder såvel rettsanvendelsen som bevisbedømmelsen. 

Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Kristiansand 2. november 2000. Ankende part, Tonje Kaspersen, møtte og avga forklaring for lagmannsretten. For ankemotparten møtte styreformannen i Gullveien 11 borettslag, Jonn Langenes, og avga forklaring. Det var ingen vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. 

Saken står for lagmannsretten i samme stilling som for byretten. 

Den ankende part, <b>Tonje Kaspersen</b>, har ved sin prosessfullmektig, advokat Lasse Johnsen, gjentatt sine anførsler for byretten. Det gjøres i det vesentlige gjeldende at Kaspersens hundehold ikke er i strid med gjeldende husordensregler i Gullveien borettslag, og at hennes unnlatelse av å følge pålegget fra borettslaget om å kvitte seg med hunden, derfor ikke er et vesentlig mislighold av leiekontrakten som er grunnlaget for oppsigelsen. Hun mener derfor at oppsigelsen er ugyldig. 

Husordensregler som leieren plikter å følge i henhold til husleieloven av 1939 §22 jf borettslagloven §34, skal være fastsatt til sikring av god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen. Når husordensreglene §18 er formulert som et forbud mot dyrehold med dispensasjonsadgang og unntak for visse dyr som forutsettes å være «innedyr» som ikke sjenerer de øvrige beboerne, er det ikke fornuft i en fortolkning som forutsetter at dyr skal behandles forskjellig etter art - og ikke etter oppførsel og ulemperisiko. 

Husordensreglene om dyrehold må fortolkes i lys av Emmelinedommen i [[HR-1993-115-B - Rt-1993-1260|Rt-1993-1260]] som fastslår generelt at husleieloven §22 og borettslagloven §34 gir hjemmel for regler som tar sikte på å forhindre at det holdes dyr som utilbørlig forstyrrer eller forulemper andre beboere, og konkret at et forbud mot dyrehold ikke rammer den som holder innekatt som ikke sjenerer andre beboere. 

Kaspersens hund er ut fra størrelse, naturlig adferd for rasen og hundens egen væremåte, mer naturlig å sammenligne med en «innekatt» enn med vanlig hund. Både i størrelse og vekt er hunden omtrent det halve av hva som er gjennomsnitt for en katt. I de snart 14 årene Kaspersen har bodd i Gullvegen borettslag har hun hatt katter uten noen innsigelser, og i forhold til begrepet «innedyr» er det lite ved hundens adferd som avviker fra en innekatt. Forskjellen er at hunden et par ganger i døgnet blir bragt ut i friluft. Dette skjer ved at eieren tar den i en veske og bærer den ut til et egnet friluftsområde utenfor borettslagets område. Deretter blir hunden bragt tilbake til leiligheten på samme måte. Dette innebærer at hunden i forhold til borettslaget må anses som en «innehund» fordi den aldri oppholder seg på borettslagets fellesområder verken innendørs eller utendørs. 

Det er ikke påberopt fra borettslagets side at Kaspersens hund har vært til ulempe eller sjenanse for naboer og øvrige beboere i borettslaget. Det er ikke bestridt at det ikke er kommet klager verken på gjøing eller annen oppførsel fra hundens side, og byretten har ikke grunnlag for å finne det sannsynliggjort at hundeholdet påfører ulempe for de øvrige beboere gjennom hundeglam. 

På bakgrunn av Høyesteretts Emmelinedom i 1993 og den liberalisering av dyreholdsrestriksjoner i borettslag som er skjedd i ettertid slik det også kommer til uttrykk i §5-2 annet ledd i den nye husleieloven fra 1999, hadde borettslaget ikke adgang til å nekte Kaspersens hundehold i henhold til §18 i husordensreglene. Det må i denne forbindelse legges vekt på at borettslaget gjennom lang tid stilltiende hadde akseptert visse former for dyrehold, og at det ikke var noen saklig grunn til å nekte hundeholdet til Kaspersen ut fra formålet i husleieloven §22 - «til sikring av god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen». 

Tonje Kaspersen har hele tiden ment at en riktig forståelse av husordensregelens §18 ville gi henne tillatelse til hundeholdet denne saken gjelder, og på denne bakgrunn kan hennes unnlatelse av å rette seg etter styrets pålegg om opphør av hundehold innen utgangen av juni måned 1999, ikke anses som et vesentlig mislighold av leiekontrakten. 

Tonje Kaspersen har nedlagt slik påstand:  

<span id="rp-innrykk">«1. Oppsigelsen kjennes ugyldig.</span>

<span id="rp-innrykk">2. Tonje Kaspersen tilkjennes sakens omkostninger for by- og lagmannsrett.</span>

Ankemotparten, <b>Gullveien 11 Borettslag</b>, har ved sin prosessfullmektig, advokat Bjørn Hübert Senum, i det vesentlige gjort gjeldende: 

Byrettens dom er riktig og begrunnelsen kan i det vesentlige tiltres. 

Borettslaget har i sine husordensregler forbud mot dyrehold. Det er mange grunner for en restriktiv holdning i forhold til dyr i et borettslag, og det er fullt ut legitimt å ha et forbud mot hundehold. Det kan søkes om dispensasjon fra forbudet, og Tonje Kaspersens søknad er behandlet på en seriøs måte av borettslagets styre og generalforsamling. 

Det er en klar begrunnelse for at det i husordensreglene er et forbud mot hund mens det er gitt spesialregler for unntak fra forbudet når det gjelder katt og andre spesielle dyrearter. Det må kunne legges til grunn at hunder generelt vil være mer til ulempe enn visse andre dyr i et borettslag. Dispensasjon for hundehold vil bare kunne gis i helt spesielle tilfeller, og Tonje Kaspersen har ikke oppgitt noen berettiget grunn for sin søknad. 

Uansett størrelsen på Tonje Kaspersens pomerianerhund vil det ikke være anledning til å sammenligne den med en katt. Konsekvensene ved å gi dispensasjon for denne hunden vil være umulig å praktisere for borettslaget. Det er ingen hunder som kan betegnes som «innehund» til sammenlikning med «innekatt» slik dette er brukt i Emmelinedommen i [[HR-1993-115-B - Rt-1993-1260|Rt-1993-1260]]. Det er derimot fullt lovlig å lage og håndheve et forbud mot hundehold uten hensyn til om det er påvist at de er til særlig ulempe for naboene, jf. [[Rt-1977-97]]. 

Det har ikke vært tvilsomt at Tonje Kaspersens unnlatelse av å rette seg etter et gyldig vedtak fra borettslaget, er et vesentlig mislighold av leieforholdet som kan medføre en gyldig oppsigelse. 

Gullveien 11 Borettslag har nedlagt slik påstand:  

<span id="rp-innrykk">«1. Byrettens dom stadfestes.</span>

<span id="rp-innrykk">2. Tonje Kaspersen tilpliktes å betale saksomkstninger for lagmannsretten.»</span>

<span id="premiss"><b>Lagmannsretten er kommet til at anken bør føre frem og skal bemerke:</b></span>

Det legges til grunn at forbudet mot dyrehold i §18 i husordensreglene for Gullveien 11 Borettslag er en del av leiekontrakten Tonje Kaspersen har med borettslaget, og at husordensreglene er fastsatt i medhold av husleieloven av 1939 §22 jf borettslagsloven §34. 

Formålet med ordensreglene er å sikre god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen til det beste for beboerne og fellesskapet. 

Lagmannsretten finner det utvilsomt at borettslaget kan fastsette ordensregler mot dyrehold så lenge reglene tar sikte på å unngå ulemper eller annen sjenanse for beboerne i borettslaget. Spørsmålet er om det er adgang til å fastsette og håndheve regler om forbud mot dyrehold dersom det ikke kan påvises at det konkrete dyreholdet er til slik ulempe eller sjenanse. 

Høyesterett behandlet en liknende sak i 1993 jf. [[HR-1993-115-B - Rt-1993-1260|Rt-1993-1260]] - den såkalte Emmeline-dommen. Høyesteretts flertall kom der til at en husordensregel med forbud mot dyrehold måtte tolkes med begrensning når det gjaldt en «innekatt», og dette dyreholdet var dermed ikke et vesentlig mislighold av leieforholdet. 

Det er fra Gullveien 11 Borettslag anført at Emmeline-dommen ikke gir rom for en utvidende fortolkning, og det er vist til at Høyesterett i 1977 ( [[Rt-1977-97]]) kom til at et hundehold vil kunne forbys selv om det ikke er påvist at hundeholdet fører til ulempe for de andre beboerne. 

Lagmannsretten ser det slik at Emmeline-dommen fra 1993 må ses som en videreføring av «hunde-dommen» fra 1977, og at utviklingen har gått i en retning mot større individuell frihet for leieboere med dyr slik at det stilles strengere krav til påvisning av kollisjon med naboers og fellesskapets interesser for å rettferdiggjøre husordensregler gitt med hjemmel i husleieloven §22. 

Utforming av annet ledd i §5-2 i den nye husleieloven av 1999 synes å støtte et slikt syn på utviklingen. 

Lagmannsretten legger vekt på at §18 i husordensreglene til Gullveien 11 Borettslag om forbud mot dyrehold ikke er kategorisk. Det er adgang til å gi dispensasjon, og etter endringen i 1999 er det også unntaksregler fra forbudet. Dispensasjonsreglene for førerhund og politihund synes ikke primært å ta hensyn til de øvrige beboeres og fellesskapets interesser, mens unntaksbestemmelsene gjelder dyrehold som klart ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. 

Lagmannsretten finner at Tonje Kaspersens pomerianerhund på mange måter må kunne sammenliknes med en «innekatt» selv om det ikke skulle være grunnlag for å betegne den som en «innehund». Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at Tonje Kaspersens hund utelukkende oppholder seg i leiligheten og på dens balkong uten å ferdes andre steder i borettslagets område. Når hunden, som er ganske liten og veier 2,4 kg, skal luftes, blir den båret og fraktet i en veske gjennom borettslagets ganger, trapper og uteareal til et utenforliggende område. På samme måte blir den båret tilbake til leiligheten. 

Det legges videre til grunn at det ikke er fremkommet noen klager fra de øvrige beboerne på at de er blitt utsatt for ulempe eller sjenanse ved Tonje Kaspersens hundehold. Dette er heller ikke blitt påberopt fra borettslagets side. 

Lagmannsretten ser det slik at Høyesterett i dommen fra 1977 ikke foretok en vurdering av enkelte hundearters oppførsel i forhold til «sikring av god husorden» i husleieloven §22. Det ble slått fast at «hundehold i blokkleiligheter lett kan føre til at andre leieboere blir sjenert, og at det derfor er behov for bestemmelser om hundehold i husordenen». Høyesterett stadfestet lagmannsrettens dom der det i begrunnelsen for at vedtaket om forbud mot hundeholdet var gyldig, bl.a het: 

<span id="rp-innrykk">«Det kan ikke i denne forbindelse spille noen særlig rolle om de konkrete hunder det her dreier seg om er til noen særlig ulempe for naboene. Spørsmålet er hvem som har styringsretten i laget.»</span>

Det var først i 1993-dommen (Emmeline) at Høyesterett foretok en konkret vurdering av dyreholdets ulemper i forhold til husordensreglene og husleieloven, og da var det en «innekatt» den konkrete saken gjaldt. 

I Emmelinedommen uttaler førstvoterende på vegne av flertallet følgende: 

«Etter det som foreligger opplyst om Emmeline, må jeg legge på at dyret holdes som «innekatt», slik som beskrevet av Brastad. Jeg legger videre til grunn at Berges dyrehold verken er eller har vært til noen som helst ulempe for andre beboere.

Av Høyesteretts dom i [[Rt-1977-97]] fremgår det at et hundehold vil kunne forbys selv om det ikke er påvist at hundeholdet fører til ulempe for de andre beboere. Forskjellen mellom det hundeholdet denne avgjørelsen gjaldt, og den situasjon en står ovenfor med en «innekatt», er imidlertid så stor praktisk sett at dommen etter min mening ikke kan anses avgjørende for vårt tilfelle. 

Spørsmålet må etter dette avgjøres ved en avveining av de behov som foreligger for borettslaget og de forskjellige beboere. 

Det er fra borettslagets side sterkt fremholdt de vanskeligheter en vil stå ovenfor dersom borettslaget i sin håndhevelse av husordensreglene skal måtte foreta en avgrensning mellom «innekatt» og «utekatt». Det er også henvist til betydningen av det enkelte borettslags selvstyre. 

Hensynet til reglenes praktiske anvendelighet - på samme måte som hensynet til borettslagets selvstyre - må imidlertid avveies mot behovet for vern av de enkelte beboeres privatliv og verdien den økningen i livskvalitet som mange - ikke minst barn, eldre og funksjonshemmede - vil oppleve følger med en katt i leiligheten. Jeg tilføyer at en rekke borettslag - etter hva som er opplyst i saken - har husordensregler der dyrehold er regulert ved mindre kategoriske forbudsregler, noe som tyder på at avgrensningsproblemene kan løses i praksis. 

Når loven gir borettslaget hjemmel til å fastsette ordensregler «til sikring av god husorden», mener jeg at denne bestemmelsen må tolkes med den begrensning som er en naturlig forståelse av hva lovens formål tilsier. Jeg finner ikke at en slik ordensregel kan gi grunnlag for å gripe inn i den enkeltes private livsførsel innenfor hjemmets vegger, når et slikt inngrep vesentlig vil forringe beboers livskvalitet, uten at hensynet til andre mennesker gjør inngrepet påkrevd. 

En forutsetning vil være at de øvrige beboere ikke blir påført ulempe ved en «innekatt» i nabolaget. Dersom så er tilfelle, må husordenen kunne stenge for katteholdet. 

Jeg forutsetter også at det må dreie seg om en «innekatt» reelt sett.» 

Lagmannsretten finner at de samme betraktninger kan gjøres gjeldende i saken om Tonje Kaspersens hund i Gullveien 11 Borettslag. 

Lagmannsretten er etter dette kommet til at husordensreglenes §18 om forbud mot dyrehold i Gullveien 11 Borettslag ikke har hjemmel i husleieloven §22 jf. borettslagsloven §34 så lenge reglene praktiseres uten hensyn til om dyreholdet er til ulempe eller sjenanse for beboerne, det vil si «til sikring av god husorden». 

Hundeholdet til Tonje Kaspersen må enten falle inn under dispensasjonsadgangen i §18 nr. 1, eller det må følge av unntaksbestemmelsen i §18 nr. 2 at pomerianerhunden til Tonje Kaspersen omfattes av unntaket fra forbudet. 

Lagmannsretten finner at styret og generalforsamlingen i Gullveien 11 Borettslag ikke hadde hjemmel for å pålegge Tonje Kaspersen å opphøre med sitt hundehold under henvisning til husordensregelens §18, og Tonje Kaspersens unnlatelse av å følge et usaklig pålegg er derfor ikke et vesentlig mislighold av leieforholdet. 

På denne bakgrunn kjennes oppsigelsen av Tonje Kaspersen fra leieforholdet i Gullveien 11 Borettslag ugyldig, jf. husleieloven §38. 

Anken har ført frem, og Tonje Kaspersen har fått medhold i sin påstand om at oppsigelsen skal kjennes ugyldig. Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres i henhold til husleieloven §51 femte ledd som sier at i oppsigelsessaker etter §38 kan den part som helt eller delvis taper saken ilegges saksomkostninger i den utstrekning som retten finner det rimelig. 

Lagmannsretten finner at saken har reist prinsipielle og tildels uavklarte rettsspørsmål, og lagmannsretten er kommet til at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger verken for byrett eller lagmannsrett. 

Dommen er enstemmig. 


<span id="slutning"><center><b>DOMSSLUTNING:</b></center></span>

1. Oppsigelsen av Tonje Kaspersen fra Gullveien 11 borettslag kjennes ugyldig. 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. 

[[Kategori:Lagmannsretter]]