Vis kilden til RG-1994-593



{{Lagmannsretter
|Instans=

Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
|Dato=
1993-08-13
|Publisert=
RG-1994-593 (92-94)
|Sammendrag=

|Stikkord=
Husleierett
|Saksgang=
- OSlo namsrett Nr. D-142/1993 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-01698 K.
|Parter=
Den kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Sven Knagenhjelm). Kjæremotpart: Borettslaget Frognerveien 43 v/Arff-Pettersen Eiendomsomsetning. (Prosessfullmektig: Advokatfa. Rødner v/advokat Pål Nissen Granlund).
|Forfatter=
1. Lagdommer Dag Stousland, formann 2. Lagdommer Jørgen Fr. Moen 3. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen
|Lovhenvisninger=
[https://lovdata.no/lov/1992-06-26-86/§13-2  Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§172  Tvistemålsloven (1915) §172], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-6/§180 §180], [https://lovdata.no/lov/1915-08-13-7/§234  Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234], [https://lovdata.no/lov/1939-06-16-6/§39  Husleieloven (1939) §39], [https://lovdata.no/lov/1976-12-17-100/  Forsinkelsesrenteloven (1976)]
}}
        
Saken gjelder tvungen fravikelse (utkastelse) fra leilighet på grunn av manglende betaling av husleie. 

Borettslaget X-veien - -, Oslo, begjærte 13. januar 1993 A kastet ut fra den leilighet han leier i borettslagets eiendom X-veien - - . Grunnlaget for begjæringen var manglende betaling av husleie fra 1. april til 31. desember 1992 på kr 1350,- pr. måned, tilsammen kr 12150,-. 

Begjæringen ble forelagt A med frist for uttalelse. Han avga ingen uttalelse. 

Oslo namsrett avsa 16. mars 1993 kjennelse med slik slutning: 

1. A fraviker leilighet i X-veien - - i Oslo. 

A v/prosessfullmektig, advokat Sven Knagenhjelm, påkjærte kjennelsen til lagmannsretten 6. mai 1993 og begjærte samtidig oppreisning for oversittelse av kjæremålsfristen, oppsettende virkning av kjæremålet samt omgjøring av namsmannens beslutning om iverksettelse av utkastelsen. 

Borettslaget v/prosessfullmektig, Advokatfirmaet Rødner v/advokat Pål Nissen Granlund, har tatt til motmæle såvel mot begjæringen om oppreisning som mot kjæremålet og begjæringene om oppsettende virkning og omgjøring av beslutningen om iverksettelse. 

Den kjærende part, A, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: 

1. Begjæringen om utkastelse av A tas ikke til følge. 

2. A tilkjennes saksomkostninger. 

Kjæremotparten, Borettslaget X-veien - -, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: 

1. Prinsipalt: 

Kjæremålet avvises. 

2. Subsidiært: 

Oslo namsretts kjennelse av 16. mars 93 stadfestes. 

3. I begge tilfelle: 

Borettslaget X-veien - - tilkjennes sakens omkostninger for namsretten og lagmannsretten. 

Oslo namsrett avsa 22. juni 1993 kjennelse med slik slutning: 

1. Begjæring om oppreisning av kjæremålsfrist tas til følge. 

2. Kjæremålet i namsrettens sak D-142-93 gis oppsettende virkning slik at videre fullbyrdelse utstår og A gjeninnsettes i leiligheten i X-veien - - til avgjørelse fra lagmannsretten foreligger. 

Den kjærende part har for lagmannsretten gjort gjeldende: 

Selvom A sto tilrest med flere måneders leie, har han ikke gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, jf utkast til ny husleielov §10-9 i NOU 1993:4 side 169 spalte 2. I kommentarene påpekes det blant annet at det er relevant om leieren kan klandres for misligholdet eller ikke, samt om det er sannsynlig at misligholdet vil gjenta seg. 

Det kan ikke utledes av Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer side 695 at 11 måneders unnlatelse av å betale leie i seg selv utgjør et vesentlig mislighold. Det fremgår tvertimot forutsetningsvis at det kan tenkes situasjoner med langvarig mislighold som allikevel ikke er vesentlig. Beløpets størrelse er dessuten beskjedent etter dagens forhold. 

A har bodd i leiligheten siden 1963, og før april 1992 har han aldri misligholdt sine betalingsforpliktelser. Årsaken til hans unnlatelse av å betale var at han i lengre tid har vært meget psykisk syk og helt ute av stand til å ivareta sine interesser. Hans ektefelle tok ut separasjon sommeren 1991. Høsten samme år ble han sykmeldt på grunn av ryggproblemer. Separasjonen gikk meget alvorlig inn på ham, og han isolerte seg mer og mer fra omgivelsene. Fra nyttår 1992 hadde han praktisk talt ikke kontakt med sin familie. Etterhvert sluttet han helt å åpne post og å håndtere regninger idet han ble mer eller mindre apatisk. Han avbrøt også kontakten med sin bedriftslege med den følge at sykmeldingsperioden gikk ut uten at det ble søkt om attføring for ham. A var således helt ukjent med innholdet i de to varsler som han mottok fra borettslagets forretningsfører. Borettslaget synes ikke å ha gjort noen forsøk på å undersøke nærmere årsaken til at leien ikke ble betalt og til at brevene ikke ble besvart trass i at borettshaverne må ha vært kjent med at han var syk. 

Et sentralt punkt i vurderingen av om vesentlig mislighold foreligger, vil være graden av skyld. På grunn av sykdommen kan A ikke bebreides for misligholdet. 

A var heller ikke kjent med namsrettens kjennelse om utkastelse før namsmannen møtte opp ca 14 april for å iverksette den. Han var fortsatt så syk at han ikke var istand til å oppfatte hva som egentlig skjedde. Namsmannen forsto dette og utsatte utkastelsen til 28. april. Først etter 28. april klarte A å kontakte familien. 

I anledning av borettslagets anførsel vedrørende medleieboernes kontakt med A bemerkes at selvom han ga inntrykk av å forstå hva de snakket om, gikk betalingsproblemene ikke opp for ham. Det var en del av sykdomsbildet at A lot som om tingene var iorden mens de i realiteten ikke var det. 

A har nå fått medisinsk og annen relevant bistand og er i ferd med å komme ut av sin depresjon. Hans familie støtter opp om ham. Det samme gjør arbeidsgiveren. Det er således lite sannsynlig at misligholdet vil gjenta seg. 

Konsekvensene av å betrakte misligholdet som vesentlig vil være meget alvorlige for A. Etter leiekontrakten har A bytte- og overdragelsesrett, hvilket har gjort ham i stand til å investere minst kr 700000,- i oppussing. Ved eventuelt salg av leiligheten ville A kunne få dekket en vesentlig del av disse utgifter, en mulighet han går glipp av om borettslaget får medhold. 

Under enhver omstendighet kan det ikke anses som åpenbart at vesentlig mislighold har funnet sted, hvilket kreves forat utkastelse skal kunne skje, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (d). Det vises også til [[Rt-1986-317]] hvor det fremgår at det ikke er tilstrekkelig at retten finner at "misligholdet gir utleieren rett til å anse leieforholdet som opphørt". 

I henhold til prosesskrift fra advokat Knagenhjelm til Oslo namsrett av 18. juni 1993 hadde A på det tidspunkt innbetalt til borettslaget skyldig husleie t.o.m. juni 1993. 

Kjæremotparten, Borettslaget X-veien - -, har for lagmannsretten gjort gjeldende: 

Unnlatelse av å betale skyldig husleie f.o.m. april 1992 t.o.m. februar 1993, tilsammen 11 måneder, utgjør åpenbart et vesentlig mislighold som gir utleieren rett til å heve leieforholdet og grunnlag for utkastelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 bokstav d) og Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer, 1992 95, pkt. 11.2 annet avsnitt. 

A var etter det som kom frem i samtaler med en beboer i gården og med borettslagets styreformann, kjent med at han skyldte husleie. 

A er nå skyldig husleie for 15 måneder, og dette får uheldige følger for borettslagets økonomi og går utover de øvrige borettshavere. Misligholdet fortsetter, og A viser ingen vilje til å gjøre opp for seg. Det må derfor anses åpenbart at et vesentlig mislighold har funnet sted og fortsatt finner sted, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd d). 

Fra tidspunktet A fikk kunnskap om innholdet i varslene fra borettslaget, må det løpe en frist på 14 dager. Fristen for å betale skyldig husleie etter husleieloven §39 første ledd er derfor under enhver omstendighet forlengst utgått, jf brev av 9. desember 1992 med lovlig varsel. 

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten og skal bemerke: 

Lov om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring (tvangsfullbyrdelsesloven) av 26. juni 1992 nr. 86 §13-2 angir i tredje ledd endel særlige tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom. Blant disse er "heving av leieforhold etter husleieloven når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse" (bokstav (d)). 

Forat tvungen fravikelse skal kunne skje, må det altså for det første foreligge en hevningsgrunn for utleieren, og dernest må det foreligge omstendigheter som gjør det åpenbart at utleieren har rett til å heve leieavtalen. 

I Ot.prp.nr.65 (1990-91), som ligger til grunn for loven, heter det i kommentaren til §13-2 tredje ledd bokstav (d) på side 261 at etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 var det antatt at graverende tilfelle av mislighold kan medføre at leieren har en åpenbart uholdbar hjemmel og derfor kan kastes ut etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §234 tredje ledd. Den nye lov §13-2 tredje ledd bokstav (d) er en lovfesting av denne praksis. Det kreves at det er åpenbart at utleieren har hevningsrett. Bestemmelsen vil derfor bare komme til anvendelse ved de klareste tilfelle av vesentlig mislighold. 

Av kommentarutgaven av tvangsfullbyrdelsesloven av Falkanger m.fl. fremgår det på side 695 flg. at det må foreligge et mislighold av kvalifisert art for at utleieren skal få rett til å kreve fravikelse etter §13-2 tredje ledd bokstav (d). Et betalingsmislighold må ha pågått over en viss tid og samtidig gjelde beløp av noen størrelse. Desto flere terminer som er forsinket, desto lengre tid forsinkelsen har vart og desto større beløp det er tale om, jo lettere vil konklusjonen bli at misligholdet er vesentlig. Ved denne vurdering vil det blant annet også kunne tas hensyn til forsinkelse med betaling av tidligere terminer som senere er gjort opp, og om leietageren ved purringer eller på annen måte på forhånd er blitt oppfordret til å betale. 

Chr. Wyller: Boligrett, 3. rev. utgave 1992 288 understreker at bestemmelsen har ønsket å lovfeste den tidligere rettspraksis som gjentagne ganger klart presiserte at bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §234 tredje ledd var forbeholdt de klare tilfelle hvor hevningsrett for utleieren foreligger. I samme bok er hevningsvilkårene behandlet på side 270 flg., hvor det fremgår at ved avgjørelse av om et mislighold er vesentlig, må det tas utgangspunkt i misligholdets omfang og vurderes om det er så omfattende - både kvalitativt og kvantitativt - at utleieren har rimelig grunn til å komme seg ut av forholdet. Allikevel er det i teori og rettspraksis anerkjent at også andre momenter enn omfanget av misligholdet har en viss relevans, fremholder Wyller videre. For det første kan det legges vekt på om det finnes alternative sanksjoner som kan tjene den krenkedes interesser. Dernest vil det kunne legges vekt på forekomsten og graden av skyld hos misligholderen. I rettspraksis om andre kontraktsforhold har domstolene også lagt vekt på hvor hardt misligholderen rammes av at kontrakten opphører, men i praksis vedrørende leiers mislighold har dette hensyn dog hatt liten gjennomslagskraft. Endelig bør det legges vekt på om leieren er advart og gitt anledning til å bringe forholdet til opphør. 

I utkast til ny lov om husleieavtaler i NOU 1993:4 er det i §10-9 angitt at utleierens oppsigelse av leieren ikke kan settes til side hvis leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. I motivene til bestemmelsen heter det på side 169 at hva som er vesentlig mislighold, må vurderes konkret her som ellers. Etter utvalgets oppfatning er det grunn til å stille forholdsvis strenge krav på dette punkt. Utvalget påpeker særlig at utleieren kan inndrive pengekrav på vanlig måte, og at slike krav vil være rentebærende etter reglene i morarenteloven. Ved vurderingen må man ifølge utvalget ta utgangspunkt i misligholdets omfang; det kan være tale om gjentatte forsømmmelser eller bare vedvarende mislighold av en enkelt termin. Videre vil det være naturlig å legge betydelig vekt på om utleieren på en tydelig måte har gitt leieren varsel om at ytterligere mislighold ikke vil bli tolerert. Det kan også være naturlig å legge vekt på om leieren kan klandres for misligholdet eller ikke. Det vil likeens være naturlig å legge vekt på sannsynligheten for at misligholdet vil gjenta seg. 

Ved behandlingen av denne sak for namsretten innkom ingen bemerkninger fra A, og namsretten fant på grunnlag av borettslagets saksfremstilling at As betalingsmislighold var vesentlig og at det var åpenbart at borettslaget hadde rett til å heve leieavtalen. 

Saken står for lagmannsretten i en annen stilling forsåvidt som det nå er fremkommet anførsler og bevis fra A, og det nå er foretatt innbetaling på vegne av A av skyldig husleie t.o.m. juni 1993. 

Ved avgjørelsen av om As mislighold av husleiebetalingen er så vesentlig at det gir borettslaget rett til hevning av leieavtalen, bemerkes at på den ene side er manglende husleiebetaling i 11 måneder et alvorlig brudd på leietagerens forpliktelser. På den annen side finner lagmannsretten det sannsynliggjort at årsaken til misligholdet må ha vært den psykiske sykdomstilstand som A befant seg i fra 1991 av. Det synes som han ikke var klar over hva som var i ferd med å skje og at det således ikke kan sies å foreligge subjektiv skyld hos A for det inntrufne. Videre legger lagmannsretten vekt på at en regulær inkassosak vedrørende skyldig husleie kanskje kunne ha vært en tjenlig alternativ sanksjon fra borettslagets side. Lagmannsretten kan heller ikke se bort fra at i juni 1993 ble husleiebetalingen brakt a jour og at etter de opplysninger som nå foreligger, ser det ut til at A vil kunne bli rehabilitert og igjen begynne å fungere og gjenoppta regelmessig betaling av husleien. Videre må det tillegges vekt at As investering av ca kr 700000,- i oppussing av leiligheten vil gå tapt om borettslaget får hevningsrett. 

Etter en samlet vurdering av de momenter som foreligger, er lagmannsretten kommet til at As mislighold av husleieavtalen ikke kan karakteriseres som vesentlig og at det følgelig ikke foreligger slik hevningsrett som er forutsatt forat tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (d) skal komme til anvendelse. 

Borettslagets begjæring om tvungen fravikelse fra As leilighet må etter dette bli å forkaste. 

Kjæremålet har ført frem, men i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 annet ledd, finner lagmannsretten at saksomkostninger ikke bør tilkjennes da de omstendigheter som utfallet berodde på, uten borettslagets skyld først er kommet frem under kjæremålsbehandlingen. 

Kjennelsen er enstemmig. 

Slutning: 

1. Begjæringen om at A skal fravike sin leilighet i X-veien - - tas ikke tilfølge. 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. 

[[Kategori:Lagmannsretter]]