Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder krav om overdragelse av fast eiendom, subsidiært tilbakebetaling av engangsbeløp i henhold til leiekontrakt. Ankende part, Thor Jegard, har i lengre tid vært på utkikk etter et gårdsbruk rundt Åsgårdstrand for boligformål, samt for oppstalling og trening av hester. I den forbindelse kom han i kontakt med Kristin Sommerfelt som er eier av Bollerud gård i Åsgårdstrand, gnr. 116, bnr. 1, 2, 3, 4 og 5 i Tønsberg kommune. Bollerud gård er av myndighetene godkjent som stutteri og hestesportsenter, og i 1993 ble det anlagt en løpebane med internasjonale mål, ca 2 200 meter, og etter internasjonale kriterier og standarder. Arealet for eiendommen er oppgitt til ca 472 dekar hvorav 172 dekar nyttes til beite for hest, og ca 300 dekar er skog og utmark. Både Sommerfelt og hennes samboer Arne Olav Karlsen er profesjonelle innen hestesporten i Norge. Utover vinteren 1995 drøftet partene - Sommerfelt/Karlsen og Jegard - muligheten for en deling av Bollerud gård slik at de begge kunne videreutvikle hver sin del av eiendommen. De var enige om at det ikke var aktuelt å prøve å få myndighentenes tillatelse til deling straks, og at det var nødvendig å samarbeide om en felles taktikk med sikte på en framtidig søknad om deling. Partene underskrev 13. mars 1995 en leieavtale for fire år der det heter i punkt 1 at leieavtalen inngås som første del i en forhandling mellom partene hvor leietaker i en periode skal leie bygning og stallplass av utleier, hvoretter partene har til intensjon å forhandle med sikte på at leietaker mot vederlag skal sikres en opsjonsrett til kjøp av utleiers eiendom eller deler av denne. Leiesummen for hele perioden, kr 500.000,- ble innbetalt forskuddsvis samme dag som avtalen ble underskrevet. Etter utveksling av diverse kontraktsforslag samt flere samtaler og møter meddelte Thor Jegard den 19. april samme år at han trakk seg ut av prosjektet «i ethvert henseende», og at dette innebar at den inngåtte leieavtale av 13. mars 1995 skulle kanseleres idet «denne uomtvistet er inngått basert på en forutsetning om nærmere samarbeid, herunder etablering av opsjonsavtale eller lignende.» Leiesummen på kr 500.000,- ble krevet returnert. Dette ble ikke imøtekommet av Sommerfelt. Ved søksmål av 6. juni 1995 til Tønsberg byrett påstod Thor Jegard seg tilbakebetalt leiesummen på kr 500.000,- under prinsipal henvisning til at leieavtalen var en ren formalitet idet beløpet på kr 500.000,- er betaling av første termin av kjøpesummen for eiendommen eller del av denne. Tønsberg byrett avsa 8. februar 1996 dom i sak 95-649 A med slik domsslutning: «1. Kristin Sommerfelt frifinnes. 2. Hver av partene betaler sine saksomkostninger.» Dommen ble påanket av Thor Jegard 26. februar 1996. Den 21. mai samme år reiste Thor Jegard søksmål mot Kristin Sommerfelt med påstand om overdragelse av eiendommen under henvisning til at han hadde et rettskrav på at Sommerfelt gjennomfører avtalen og dens intensjoner i sin helhet. Etter begjæring fra Thor Jegard ble ankesaken i sak 95-649 A stanset ved Agder lagmannsretts beslutning av 27. august 1996. Tønsberg byrett avsa 21. januar 1997 dom i sak 96-650 A med slik domsslutning: «1. Kristin Sommerfelt frifinnes. 2. Thor Jegard dømmes til å betale saksomkostninger til Kristin Sommerfelt 79.743,50 - syttinitusensyvhundreogførtitre 50/100 - kroner innen 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse med tillegg av 12 - tolv - % morarente p.a. fra forfall og til betaling skjer.» Denne dommen ble påanket 14. mars 1997. Ved Agder lagmannsretts kjennelse av 14. mai 1997 ble de to sakene forent til felles ankebehandling. Under hovedforhandling ved Agder lagmannsrett 3. november 1997 inngikk partene rettsforlik. Thor Jegard anket 15. desember 1997 rettsforliket inn for Høyesterett under henvisning til at det måtte anses ugyldig som overenskomst siden pantobligasjonen som Sommerfelt hadde stilt som sikkerhet for sin oppfyllelse av forliket, ikke kunne tinglyses idet hun tidligere samme år hadde fått tinglyst en urådighetserklæring på angjeldende eiendom. Ved Høyesterett kjennelse av 15. februar 1999 ble rettsforliket opphevet, og saken ble begjært gjenopptatt ved Agder lagmannsrett. Saken ble besluttet gjenoptatt og hoveforhandling ble holdt i Tønsberg 14. og 15. desember 1999. Nærmere om saksforholdet, anførslene for byretten og byrettens begrunnelse i de to forente sakene, framgår av henholdsvis Tønberg byretts dom av 8. februar 1996, og samme byretts dom av 21. januar 1997. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten. Ankende part, Thor Jegard, har i det vesentlige anført: Prinsipalt gjøres gjeldende at det foreligger en muntlig avtale mellom Sommerfelt og Jegard som innebærer at Jegard har en opsjonsrett på hele eller i all fall en del av eiendommen Bollerud. Det legges her avgjørende vekt på utsagn fra ankemotpartens side, som i brev og prosesskriv bekrefter at det foreligger en muntlig avtale. For det første er det uttalt i brev av 10. mai 1995 fra Sommerfelts advokat: «At bindende avtale var inngått og at denne har et innhold som er såpass omfattende at det binder partene er klart.» Videre er det sagt i prosesskriv av 1. september 1995 fra Sommerfelts prosessfullmektig følgende: «Arne Karlsen, på vegne av Kristin Sommerfelt, og Thor Jegard inngikk en muntlig avtale primo mars 1995, hvor de var enige om hovedelementene i en avtale hvoretter saksøker fikk en opsjonsrett til kjøp av deler av eiendommen, leieavtaler i mellomtiden frem til fremtidig deling etter oppbygging av en driftsenhet var godkjent og gjennomført.» Det anføres således at den rettighet Jegard fikk ved den muntlige avtalen, innebar en kontraheringsplikt fra Sommerfelts side. Det vises i denne forbindelse til Jo Hovs kommentarer til avtaleloven, utgave 1993, side 126, der det framgår at «kontraheringsplikten stundom har et kontraktsgrunnlag», hvilket er tilfellet i nærværende sak. Kontraktsgrunnlaget er den muntlige avtalen som siden er bekreftet skriftlig. Kontraheringsplikten kan også ha som grunnlag «avtaler som gror fram etterhvert», se samme sted side 131, en betegnelse som også er passende for foreliggende avtaleforhold mellom Jegard og Sommerfelt. Subsidiært gjøres gjeldende at den utbetalte summen på kroner 500.000,- skal betales tilbake idet den var første del av kjøpesummen for en del av gården, og ikke betaling for leie. Avtalen av 13. mars 1995 var ingen reell leieavtale, men bare et proformaverk der leiesummen kunne betraktes som inntekt i næringsøyemed. Jegard hadde forøvrig ikke noe egentlig behov for stallplasser, og bortsett fra innbetaling av leiesummen, gjorde ingen av partene noe for å etterleve kontrakten. At Jegard senere tok kontakt med Sommerfelt for å hevde sin rett etter leieavtalen, kom som et resultat av dommen i byretten. Siden det først ble fastslått at det var en reell leiekontrakt, måtte han ha anledning til å nyttiggjøre seg leieobjektet. Det er nedlagt slik påstand: «Prinsipalt: Kristin Sommerfelt dømmes til å fremsette for Thor Jegard et bindende tilbud om opsjon for kjøp av gnr. 116 bnr. 1,2,3,4 og 5 i Tønsberg kommune for den høyeste pris som konsesjonsmyndigheten kan akseptere. Subsidiært: Kristin Sommerfelt betaler til Thor Jegard kr 500.000,- med tillegg av renter fra 19. mai 1995 til betaling skjer. For begge tilfelle: Kristin Sommerfelt erstatter Thor Jegard for sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett innen 14 dager etter dommens forkynnelse med tillegg av 12% morarente deretter.» Ankemotparten, Kristin Sommerfelt, har tatt til motmæle og i det vesentlige anført: Det er ankende part som har bevisbyrden for at bindende muntlig avtale er kommet i stand og hvilket innhold den i så fall skulle ha. Det vises til [[Rt-1985-1269]] der det heter at det må kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Det som er anført fra ankende parts side vedrørende skriftlige bekreftelser fra Sommerfelts side om at det forelå en muntlig avtale, viser bare til det som også framgår av leieavtalens punkt 1, der det heter at partene har til intensjon å forhandle med sikte på at leietaker mot vederlag skal sikres en opsjonsrett til kjøp av utleiers eiendom eller deler av denne. Selv om partene var enige om intensjonen om å forhandle seg fram til en avtale, var partene på dette tidspunkt i en innspillfase. Det vises i denne forbindelse til at Jegards advokat i forhandlinger med Sommerfelts advokat ikke hadde fått klare styringer om innholdet fra Jegard, og Sommerfelts advokat presiserte i sitt oversendelsesbrev at de foreliggende avtaleutkast var å se på som utkast og ikke tilbud. Begge parter var opptatt av å sikre sine hovedanliggender; Jegard at han fikk sikkerhet for sine innbetalinger, Sommerfelt at hun ikke skulle bli tvunget til å overdra hele eiendommen dersom delingstillatelse ikke ble gitt. Avtaleutkastene fra de respektive sider divergerte i betydelig grad på disse punkter, og det forelå ingen avtale med det innhold som ankende part hevder. Derimot innebar intensjonsavtalen at man var forpliktet til å vise vilje til å forhandle videre, og at man var kommet så langt at man ikke kunne trekke seg uten videre. Det vises i denne forbindelse til [[Rt-1995-543]] der det heter at «det særlig i forbindelse med langvarige og kompliserte kontraktsforhandlinger kan inngås såkalte intensjonsavtaler som senere eventuelt skal avløses av et forpliktende avtaleforhold. Presumsjonen ved avtaler av denne typen er at partene ikke er forpliktet til å inngå den påtenkte avtalen, men at det i det enkelte tilfelle vil være forhold som gjør at partene ikke fritt kan trekke seg ut av forholdet.» En opsjonsrett i dagens situasjon er under enhver omstendighet en umulighet, da forutsetningen for overdragelse var opparbeidelse av to driftsenheter slik at deling kunne la seg gjøre etter jordloven §12. Slik opparbeidelse er rimeligvis ikke utført. Når det gjelder ankende parts subsidiære påstand om tilbakebetaling av leiesummen, anføres at det forelå en reell leieavtale, slik byretten også har kommet fram til. Det var ingen forutsetning for gyldigheten av denne at det ble noe av de øvrige avtalepunktene. Det foreligger en gyldig underskrevet avtale med angivelse av leieobjekt, bindingstid og leiesum. At leiesummen i sin helhet var betalt på forskudd, skyldes utleiers behov for likvider og investeringsmidler for å bygge opp en egen driftsenhet. Leiesummen for de fire årene tilsvarer også markedsleie på ca 1.000,- pr. måned pr. boks. Dette er således ingen fiktiv avtale, men en realitet som utleier måtte forholde seg til. Utleier har i hele avtaleperioden holdt ledige bokser for leietakers bruk, og leietaker har også vist at han anså leieavtalen reell ved at han krevde boksene avstengt og prøvde å fremleie boksene ved annonsering i pressen. Det er nedlagt slik påstand: «1. Tønsberg byretts dom i sak nr. 95-649 A, domsslutning nr. 1 stadfestes. 2. Tønsberg byretts dom i sak nr. 96-650 A stadfestes. 3. Thor Jegard dømmes til å betale sakens omkostninger for byrettssak nr. 95-649 A og lagmannsretten til Kristin Sommerfelt innen 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse med tillegg av 12 - tolv - prosent morarente pr. år fra forfall og til betaling skjer.» Lagmannsretten skal bemerke: Jegards prinsipale påstand innebærer en forutsetning om at det foreligger en bindende avtale mellom Jegard og Sommerfelt inneholdende en plikt for Sommerfelt til å tilby Jegard kjøp av deler av Bollerud gård. Det foreligger ingen skriftlig avtale mellom partene med et slikt innhold, men Jegard viser til at Sommerfelts daværende advokat i brev av 10. mai 1995 har uttalt at partene har inngått muntlig avtale hvor de var «enige om hovedelementene i en avtale basert på en opsjonsrett, leieavtaler i mellomtiden, og også var enige om hvor mye som som skulle betales og at man ved inngåelse av endelig avtale skulle betale upfront ved at Thor Jegard ga lån m.m. At muntlig avtale var inngått og at denne har et innhold som er såpass klart at den binder partene er klart.» Videre viser Jegard til det som er sagt i prosesskrift av 1. september 1995 fra Sommerfelts daværende prosessfullmektig: «Arne Karlsen, på vegne at Kristin Sommerfelt, og Thor Jegard inngikk muntlig avtale primo mars 1995, hvor de var enige om hovedelementene i en avtale hvoretter saksøker fikk opsjonsrett til kjøp av deler av eiendommen, leieavtaler i mellomtiden frem til fremtidig deling etter oppbygging av en ny driftsenhet var godkjent og gjennomført. Totalpris var fastlagt til kr 7.000.000 som skulle betales ved kontraktsunderskrift. Deler av beløpet kunne eventuelt utbetales som lån mot pant i eiendommen frem til delingen ble gjennomført.» Lagmannsretten forutsetter at hensikten med å vise til de hitførte sitater er å tilkjennegi hva Sommerfelt på daværende tidspunkt mente om partenes mellomværende, og at dette skal tillegges vekt i spørsmålet som lagmannsretten har til behandling, nemlig om det forelå en bindende muntlig avtale mellom partene våren 1995, og som kan kreves oppfylt i dag. Det er på det rene at bevisbyrden påhviler den som påstår at det foreligger en bindende muntlig avtale. Det må videre kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom, jf. [[Rt-1985-1265]] (s.1269). Etter lagmannsrettens oppfatning har sitatene fra ovennevnte brev og prosesskrift begrenset verdi som bevis i vurderingen om det foreligger bindende muntlig avtale, idet begge er kommet i stand for å hindre Jegards tilbaketrekning fra mellomværendet med påfølgende krav om tilbakebetaling av den innbetalte leiesummen. At daværende skriftutveksling må ses på bakgrunn av den form som tvisten hadde på daværende tidspunkt, vises også ved Jegards egen klare avvisning av at det forelå noen bindende avtale i brev undertegnet 16. mai 1995 av hans daværende advokat: «- - -For det første tilbakevises på det mest bestemte at partene har inngått noen bindende muntlig avtale om overdragelse av eiendommen eller deler av denne. Det er heller ikke avtalt at kjøpesum eller lån skulle betales før en eventuell overtagelse eller tiltredelse var avtalt/gjennomført. De allerede betalte kr 500.000,- representerte første termin kjøpesum under forutsetning av at partene kom frem til endelig kontrakt. Som De kjenner til var det svært mye kontraktsarbeid som gjenstod, særlig på grunn av de kompliserte og spesielle forhold som knyttet seg til eiendommen, og da særlig Deres klients forhold. - - -» Lagmannsretten finner således ikke at man ut av de siterte skrifter med tilstrekkelig grad av sikkerhet kan fastslå at det forelå en bindende muntlig avtale. Heller ikke øvrige omstendigheter ved mellomværendet gir et slikt klart og utvetydig bilde som må kreves dersom en slik forpliktelse skal kunne fastslås uten å være kommet skriftlig til uttrykk. Av dokumentasjonen og partsforklaringene for lagmannsretten synes klart at partene hadde en omforent intensjon om å forhandle seg fram til en overenskomst der Jegard kunne overta en del av Bollerud gård, forutsatt at deling ble godkjent av landbruksmyndighetene. Partene syntes videre enige om en viss overtakelsessum samt at iallfall deler av denne skulle betales inn forskuddsvis og i form av leie. Partene var imidlertid ikke kommet fram til enighet om sentrale element i mellomværendet så som Jegards sikkerhet for de summer han skulle betale inn til Sommerfelt, samt hvem som skulle bære risikoen for det tilfellet at deling ikke skulle bli tillatt. Det gjenstod således mye før partene kunne sies å ha kommet fram til bindende avtale, hvilket også synliggjøres av de sterkt avvikende avtaleutkast som forelå fra hver av partene før Jegard trakk seg ut av samarbeidet i mai 1995. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at det ikke foreligger noen bindende avtale mellom partene som kan gi Jegard noen opsjonsrett til hele eller deler av Bollerud gård. Subsidiært krever Jegard tilbakebetalt den innbetalte leiesum på kroner 500.000,- grunngitt med at leieavtalen var fiktiv og et rent proformaverk. Lagmannsretten vil for det første bemerke at det her foreligger en skriftlig avtale undertegnet av begge parter, og med rettigheter og plikter som ikke synes å avvike fra hva som finnes naturlig i en slik avtale, bortsett fra forskuddsinnbetalingen på kr 500.000,- for hele leieperioden på fire år. En slik forskuddsinnbetaling er likevel ikke så utenkelig at man derfra kan slutte at avtalen må være proforma og dermed skalkeskjul for et annet mellomværende. Partene har imidlertid begge gitt uttrykk for at forskuddsinnbetalingen og leieavtalen var et ledd i, og et første steg i, et større kontraktsmellomværende, og at begge parter hadde fordel av at summen ble betalt inn i en omgang. Sommerfelt fordi hun trengte likvider og for å starte finansieringen av oppbygging av en egen driftsenhet, og Jegard fordi dette var første steg på veien til overdragelse, og at han på denne måten «hadde et ben innafor». Begge parter var videre innforstått med at leieavtale som avtaleform ville lette gjennomføringen av partenes intensjon, nemlig godkjenning av deling av eiendommen og dermed overdragelse av en del av den til Jegard. Dette blant annet ved at inntektene kunne regnskapsføres som driftsinntekter. Lagmannsretten er på denne bakgrunn, men under noen tvil, kommet til at leieavtalen ikke kan betraktes som en selvstendig avtale uavhengig av et større kontraktsmellomværende mellom partene. Det er vesentlig lagt vekt på den rolle leieavtalen skulle spille i en opparbeidelse av en egen driftsenhet for derved å kunne gjennomføre deling. Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med ankende part i at denne har krav på tilbakebetaling av hele leiesummen. For lagmannsretten fremstiller dette seg som en avtale der begge parter gikk inn med åpne øyne og der begge parter måtte være bevisst den risiko som forelå, blant annet for at endelig avtale ikke ville komme i stand. Begge har underskrevet avtalen med ønske om at den endelige kontraktsforhandlingen skal lykkes, og begge må ha risiko for at så ikke skjer. Lagmannsretten har ikke funnet å legge noen vesentlig vekt på partenes respektive forsøk på oppfyllelse av avtalen, idet dette i hovedsak kom som et resultat av avgjørelsen i byretten. Lagmannsretten finner det forøvrig noe støtende at en avtale som i hovedsak synes være inngått proforma for å imøtekomme myndighetenes krav til landbruksforvaltning, skal kunne kreves omstøtt til fordel for den ene part bare under henvisning til dens fiktive karakter. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at partene bør bære hver sin del av ansvaret for denne proforma-avtalen og at mellomværendet mellom partene bør gjøres opp ved at Sommerfelt betaler halvparten av det innbetalte beløpet, det vil si kr 250.000,- til Jegard. Saksomkostninger. Saken anses dels vunnet, dels tapt, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174, jf. §180, annet ledd, bærer hver av partene sine omkostninger for lagmannsretten. Saksomkostningsavgjørelsen i byrettens dom sak 95-649 vedrørende leieavtalens gyldighet, der partene ble pålagt å bære hver sine saksomkostninger, stadfestes. Likeledes stadfestes byrettens saksomkostningsavgjørelse i sak 96-650 der det ikke fantes å foreligge bindende muntlig avtale, og der Jegard ble pålagt å erstatte Sommerfelts saksomkostninger. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Tønsberg byretts dom i sak 96-650 A stadfestes. 2. Avtalen mellom Thor Jegard og Kristin Sommerfelt av 13. mars 1995 anses som proforma og Kristin Sommerfelt betaler til Thor Jegard halvparten av den innbetalte leiesummen, det vil si kr 250.000,- -kronertohundreogfemtitusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom. 3. Saksomkostningsavgjørelsen i Tønsberg byretts dom i sak 95-649 A stadfestes. 4. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
