Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder flertallets rett til å gjennomføre tiltak i jordsameie, jf jordloven §31. Hallingdal herredsrett avsa 12. mars 1991 dom med slik domsslutning: 1. Guttorm Spillum, Harald Hoftun, Erik Frøysok, Ola Frøysok, Ivar Bjarne Brøto og Torleif Brøto, frifinnes. 2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger. Olav K. Hoftun med fullmakt fra broren Per K. Hoftun ved prosessfullmektig advokatfirmaet Føyen & Co ANS ved advokat Knut Hajem har i rett tid påanket herredsrettens dom. Guttorm Spillum, Harald Hoftun, Erik Frøysok, Ola Frøysok, Ivar Bjarne Brøto og Torleif Brøto ved prosessfullmektig, advokat Gunnar Rohr Torp, har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 26. februar 1992. Per K. Hoftun avga forklaring på vegne av den ankende part. Guttorm Spillum avga forklaring på vegne av ankemotpartene. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor. Den ankende part, Olav K. Hoftun, har nedlagt slik påstand: 1. Ankemotpartene har ikke rett til samlet eller i mindre grupperinger å fradele, selge eller bortfeste tomter utenom stølsvollene, uten at samtykke også foreligger fra de øvrige sameigerene til grunnen, så lenge grunnen i Hoftun sameige ikke er delt. 2. Guttorm Spillum, Harald Hoftun, Erik Frøysok, Ola Frøysok, Ivar Bjarne Brøto og Torleif Brøto dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten og for herredsretten. Ankemotpartene, Guttorm Spillum, Harald Hoftun, Erik Frøysok, Ola Frøysok, Ivar Bjarne Brøto og Torleif Brøto har nedlagt slik påstand: 1. Hallingdal herredsretts dom stadfestes. 2. Den ankende part dømmes til å betale saksomkostninger til ankemotpartene for herredsrett og lagmannsrett. Den ankende part har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten særlig fremholdt: Jordloven av 1955 §31 første ledd representerte en reell innstramning i forhold til jordloven av 1928. Etter 1928-loven kunne et flertall i et sameie selge boligtomter fra sameiets grunn. Den nye lov har ikke en slik positiv hjemmel for frasalg. Frasalg av tomter til hytter eller boliger mot et mindretalls standpunkt er derfor avskåret ved 1955-loven. Da den nye jordlov kom i 1955, var de tradisjonelle utnyttelsesmåter for fjellområder til stølsdrift og beite allerede i tilbakegang. Lovens §31 første ledd er gitt til tross for at nye utnyttelsesmåter for fjellet var i utvikling da loven ble gitt, og må derfor forstås som et forbud mot tomtesalg til formål utenfor det tradisjonelle jord- og skogbruk. Da 1955-loven ble gitt, inneholdt §55 en hjemmel for at tomter under 2 da kunne fradeles uten landbruksmyndighetenes samtykke. Dette var et unntak fra hovedregelen om at deling av jordbruksog skogbrukseiendom måtte godkjennes av landbruksmyndighetene. I 1965 ble dette unntak opphevet. Dette viser at lovgiveren har villet stramme inn forståelsen av begrepet jordbruks- og skogbruksformål i loven. Fradeling av tomter for salg eller bortfeste til hytter faller etter dette utenfor jord- og skogbruksformål i jordloven §31 første ledds forstand og derfor utenfor området for et flertalls avgjørelsesmyndighet. Den ankende part viser videre til at praktiseringen av jordlovens §55 har vært meget restriktiv når det gjelder tillatelse til fradeling av boligtomter fra landbrukseiendom. Det foregår ingen dynamisk utvikling henimot at tomtesalg skulle bli en del av landbruksnæringen. Ankemotpartene tar sikte på å utskille hyttetomter for å skaffe seg kortsiktige fortjenestemuligheter. Hvis de hadde hatt i tankene selv å bygge hytter for utleie for egen regning, ville saken ha stillet seg anderledes. Bygging av utleiehytter på gårdsbruk er noe landbruksmyndighetene nå tilskynder som aktuell landbrukspolitikk. Jordloven går som spesial-lov foran de generelle regler i sameieloven. Sameielovens §3 kommer derfor ikke til anvendelse i denne sak, jf Eckhoff: Rettskildelære 1971 286. Jordskifteloven av 21. desember 1979 nr. 77 §35h) åpner for at sameiere gjennom en utskiftning kan få lagt til rette for utnyttelse av eiendom til turist- eller rekreasjonsformål som ledd i landbruksnæring. Flertallet av sameierne i denne sak kunne derfor ha krevet jordskifte og fått utlagt deler av sameiet til turistformål. Slikt krav har de imidlertid ikke fremsatt. Den ankende part viser også til at de foreliggende kommentarutgaver av jordloven, av henholdsvis Henry Nærstad og M. Sterri, understøtter den ankende parts syn - at utskilling av hyttetomter faller utenfor de jordbruks- og skogbruksformål som er angitt i jordloven §31 første ledd. Herredsretten har tatt feil når den har gitt uttrykk for at det er motstrid mellom de to forfattere. Også Sterri mener at tomtesalg som ikke har direkte tilknytning til jord- eller skogbruk, kan et flertall av sameiere ikke gjøre i strid med et mindretalls standpunkt. Sameieområdet har vært benyttet til beiting så lenge det har vært drevet jordbruk i bygda. Driften på den ankende parts gård er fullt ut basert på sauehold. Den har ca 110 - 120 sauer og i tillegg lam. Sauedriften er helt avhengig av at sauene beiter i fjellet om sommeren. Foruten denne gården har 20 andre beiterettshavere ca 500 - 600 sauer og ca 30 kyr på beite i Hoftun sameie. De beiteberettigede har overveid å erklære hjelpeintervensjon for å ivareta sine interesser, men har valgt å avvente dom i saken. De vil eventuelt vurdere søksmål for å stanse hytteplanene. Over 100 hytter i området vil trekke ca 500 personer og ca 100 hunder dit. Dette vil gjøre sauebeiting umulig. Ett av hyttefeltene blir liggende bare 1,5 km fra den ankende parts stølsvoll. De ankende parter har også gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten særlig fremholdt: Jordloven §1 første ledd, som er loven formålsbestemmelse, viser at tolkningen og anvendelsen av loven er avhengig av samfunnsforholdene og driftsmåtene i jordbruket til enhver tid. Hvis den ankende part skulle få medhold, vil følgen være at 60000 da grunn blir liggende så å si ubrukt. Dette ville være fullstendig bakstreversk i lys av den aktuelle økonomiske situasjon i jordbruket. Dette blir særlig uheldig når forholdet er - som i denne sak - at nye utnyttelsesformer som hyttebygging, kan fremmes parallelt med det som fortsatt er igjen av tradisjonell jordbruksdrift, som f.eks. sauebeite. Det er ikke meningen at jordloven skal hindre fornuftige tiltak. Jordloven dynamiske formålsparagraf følges opp i loven §31, hvor spørsmålsstillingen er hva som er naturlig og fornuftig bruk av utmark i fjellområder idag. Flertallsregelen bygger på det demokratiske prinsipp at den driftsmåte som et flertall av sameierne finner mest fornuftig, er den beste. Den ankende part har godtatt bygging av utleiehytter, men motsatt seg salg eller bortfeste av hyttetomter. Hans innvending mot standpunktet til flertallet av sameierne er basert på de ulemper hytter medfører for hans sauebeite. Ulempene er spesielt begrunnet med at hyttefolk ofte har med seg hunder som jager eller dreper sauer. Det er imidlertid ingen sammenheng mellom hans landbruksmessige innvendinger basert på at hytter er til ulempe for sauene, og det at han godtar at det bygges hytter for utleie. Det medfører antagelig mer ulemper for beitet om hyttene besøkes av skiftende personer i korttidige leieforhold enn om de brukes av folk som eier dem, og som derved får mer forståelse for andre interesser i området. Når det gjelder hundeplage, påpekes også at det gjelder lovbestemte båndtvangsregler som tar sikte på bl.a. å beskytte beitende bufe. Det innrømmes at enkelte bryter båndtvangsreglene, men de fleste hundeeiere er lojale mot dem. Det vil trolig være større respekt for sauene blant hytteeiere og -festere enn blant korttidsbesøkende. Ankemotpartene viser til [[Rt-1963-212]], hvor Høyesterett fant at en bygdeallmennings styre hadde rett til å selge allmenningsgrunn da dette var ledd i en naturlig og forsvarlig forvaltning av bygdeallmenningen. Allmenningsstyret kunne foreta slikt salg selv om ikke alle allmenningseiere var enige. Siden dommen ikke gjaldt et sameie, men en bygdeallmenning, er den ikke direkte avgjørende for denne sak, men den gir uttrykk for et generelt prinsipp med hensyn til hva som er en naturlig og forsvarlig forvaltning. Sett på bakgrunn av tidligere restriktive avgjørelser om salg fra bygdeallmenninger, viste dommen at synet på hva som lå innenfor landbruksformål, hadde forandret seg. Jordloven §31 første ledd inneholder ikke noe forbud mot frasalg av deler av sameie-eiendommen. Det kan da ikke legges avgjørende vekt på at loven forarbeider nevner salg av grunn til boligtomter som eksempel på hva et flertall av sameiere ikke kan gjøre hvis mindretallet protesterer. Uttalelser i forarbeidene, som ikke er nedfelt i loven ordlyd, kan ikke opphøyes til en lovbestemt skranke, når et slikt forbud er i dårlig overensstemmelse med dagens behov. Bestemmelsene i jordloven §55, skogloven, konsesjonsloven, jaktloven osv. er bestemmelser som beskytter landbruksinteressene ved at det kreves offentlig tillatelse til en rekke disposisjoner over landbrukseiendom. De gir ingen veiledning for avgrensningen av flertallets rett etter jordloven §31 første ledd. I denne sak er kontrollhensynet ivaretatt ved at fylkeslandbruksstyret har bestemt at hver enkelt hyttetomtfradeling må godkjennes etter jordloven §55. Opphevelsen av adgangen til å fradele tomter på inntil 2 da uten landbruksmyndighetenes samtykke var en liberalisering av loven, og ikke en skranke mot fradeling av tomter. Praktiseringen av jordloven §55 er mer liberal idag enn for 10 - 15 år siden. Det viser også at oppfatningen av hva som ligger innenfor et landbruksmessig formål, er videre nå enn før. Etterat stølsdriften opphørte, blir Hoftun sameie nesten ikke brukt av gårdene. Området representerer store uutnyttede ressurser for dem. Den utnyttelse flertallet har planlagt, vil bety et oppsving for gårdene. Festeavgifter vil gi faste årlige inntekter. Eventuelt salg vil gi tiltrengt kapital til nye driftsbygninger og andre driftsmidler. Bygging av hytter vil gi arbeid for mange. Det samme vil transport og andre sideytelser til hyttefolket. Vedbehovet til hyttene gir grunnlag for avvirkning av vedskog. Det blir marked for bortleie av fiskeretter. Med referanse til sameieloven §3 anføres at salg eller bortleie av hyttetomter ikke hindrer de tradisjonelle utnyttelsesformer i sameiet. Hyttebebyggelsen kommer ikke til fortrengsel hverken for sauebeiting eller beiting av storfe. Det er tvertimot plass til flere beitedyr. Innen sameiets 60000 da er det bl.a. ca 2700 da dyrkbar mark, betydelige beiteressurser og mange stølsvoller med betydelig stråf§rvekst. Bortsett fra at et lite antall sauer og kyr beiter i området, blir imidlertid ingen av disse verdier utnyttet lenger fordi det ikke er rasjonelt ut fra dagens driftsmønster og omkostningsnivå. De fleste sameiere har derfor ingen netto avkastning av sin andel i sameiet idag. Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten finner, som herredsretten, at saken må bli å avgjøre etter jordloven §31 første ledd. Bestemmelsen sier at hvis en eiendom ligger i sameie, kan et flertall av sameierne beslutte tiltak som tar sikte på en bedre utnyttelse av eiendommen i overensstemmelse med det jordbruks- eller skogbruksformålet den gir mulighet til. Bestemmelsen må forstås slik at et flertall ikke kan beslutte tiltak som ligger utenfor jordbruks- eller skogbruksformål. Men ligger et tiltak innenfor disse formål, kan det gjennomføres så langt som eiendommen gir mulighet for. Det avgjørende for saken blir etter dette hvordan uttrykket "betre nytting av eigedomen ... i samsvar med det jordbrukseller skogbruksføremålet han gir høve til" i jordloven §31 første ledd må fortolkes. Herredsretten gikk grundig inn på bestemmelsens forarbeider, og lagmannsretten viser til herredsrettens redegjørelse. Jordloven av 1928, som ble avløst av den någjeldende jordlov i 1955, hadde i §57 regler som spesifiserte nærmere hvilke tiltak et flertall av sameiere kunne beslutte. Blant disse var spørsmål om å avhende grunn til boligtomter når eierne ikke trengte grunnen selv. Jordlovkomiteen av 1947 drøftet dette spørsmålet i sin Tilråding II 15 - 19 og foreslo dels en utvidelse og dels en innskrenkning av flertallets rettigheter. Utvidelsen bestod i at man foreslo at flertallet skulle kunne gjennomføre alle slags tiltak til bedre utnyttelse av eiendommen til jord- eller skogbruk. Derimot ble andre tiltak, som f.eks. frasalg av boligtomter, som flertallet kunne beslutte etter jordloven av 1928, avskåret. Landbruksdepartementet og Stortinget sluttet seg til jordlovkomitens forslag, jf Ot.prp. nr. 55 (1954) og Innst. O XV 1954. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at jordloven §31 første ledd må fortolkes i lys av jordloven §1 - loven formålsparagraf. Ifølge den har jordloven til formål å tilrettelegge forholdene slik at jordarealene i samfunnet med skog og fjell og alt som hører til, kan bli utnyttet på den måte som er mest gagnlig for samfunnet og for dem som har sitt yrke i landbruket. Slik lagmannsretten ser det, gir bestemmelsen uttrykk for at jordloven over tid må fortolkes ut fra den aktuelle næringsmessige situasjon innen jord- og skogbruket. Utnyttelsesformål som etter oppfatningen da jordloven ble gitt, falt utenfor jordeller skogbruksnæringen, kan etter den utvikling som har funnet sted, sies å være innenfor idag. Lagmannsretten antar at det i dag kan legges til grunn at en moderat utnyttelse av arealer som nå har liten nytteverdi for tradisjonell jordbruksdrift, til rekreasjonsformål, derunder hyttebygging, faller innenfor en naturlig forståelse av uttrykket "betre nytting av eigedomen ... i samsvar med det jordbrukseller skogbruksføremålet han gir høve til" i jordloven §31 første ledd. Den ankende parts anførsel om at endringene i jordloven §55 i 1965 - da det ble bestemt at også fradeling av enkelttomter på under 2 da krever landbruksmyndighetenes samtykke - viser at enhver tomtefradeling fra landbrukseiendom faller utenfor jordbruks- eller skogbruksformål, kan ikke ses å være holdbar. Det kan ikke legges mer i denne endring enn at det var oppstått et behov for offentlig kontroll også med fradeling av enkelttomter til boligformål. Denne sak gjelder et utmarksområde på 60000 da bestående av snaufjell, setre og noe skog. Det er oppgitt å inneholde ca 2700 da dyrkbar, men høytliggende og nå udyrket mark. I overensstemmelse med Gol kommunes kommunedelplan (tidligere kalt generalplan) er Hoftun sameie tildelt utbyggingsmuligheter for 140 hytter, hvorav 119 hytter tilfaller de sameiere som utgjør flertallet, og som er ankemotparter i saken. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at sameiets område brukes til beite for 500 - 600 sauer og ca 30 kyr. Utover dette skjer det ingen jordbruksmessig utnyttelse. De planlagte hytter berører ikke den jord som måtte være dyrkbar, og heller ikke utnyttbar skog. Lagmannsretten er, som herredsretten, etter en samlet vurdering kommet til at en utnyttelse av sameiets grunn til hyttebygging i overensstemmelse med det foreliggende planforslag, representerer en bedre utnyttelse av eiendommen i overensstemmelse med det jordbruks- eller skogbruksformål den gir mulighet til. I medhold av jordloven §31 første ledd, må følgelig et flertall av sameierne ha rett til å gjennomføre den foreslåtte fradeling av hyttetomter for salg eller bortfeste. Slik lagmannsretten ser det, gir flertallets planer mulighet for kombinasjonsdrift på gårdene med både tradisjonell gårdsdrift og virksomhet knyttet til hyttene. Kombinasjonsdrift er ikke ukjent i jordbruket, selvom denne spesielle kombinasjonen ikke har lange tradisjoner. I selve byggeperioden skapes oppdrag av forskjellig art; senere kan det bli behov for andre tjenester. Det blir dessuten et større marked for bortleie av fiskevann, jaktretter o.l. Festeavgiften gir gårdene faste årlige inntekter. Man skal heller ikke se bort fra at frasalg kan tilføre driftskapital av vesentlig betydning for gårdsdriften. Lagmannsretten legger i denne sammenheng stor vekt på at både de kommunale og de fylkeskommunale landbruksmyndigheter har godkjent utbyggingsplanene under forutsetning av at jordloven §55 gjøres gjeldende i de regulerte byggeområdene. Dermed kan fradeling bare skje når fradelingen er vurdert av landbruksmyndighetene, som skal se til at jordloven formål oppfylles. Herredsrettens dom må etter dette bli å stadfeste. Anken har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges den ankende part å betale de ankende parter saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. Herredsrettens omkostningsavgjørelse finner lagmannsretten bør opprettholdes. Ankemotpartenes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave stor kr 29060,-, hvorav kr 26000,- utgjør salær. Lagmannsretten finner at omkostningene passende kan settes til kr 23060,-, hvorav salær utgjør kr 20000,-, som etter rettens skjønn finnes tilstrekkelig for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven §176. Saken tok n dag i lagmannsretten, og saksforholdet var relativt oversiktlig og det samme som for herredsretten. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Olav K. Hoftun til Guttorm Spillum, Harald Hoftun, Erik Frøysok, Ola Frøysok, Ivar Bjarne Brøto og Torleif Brøto i fellesskap 23.060,- -tjuetre tusenogseksti- kroner innen 2 -touker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
