Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Anders og Anna Langås eide gården Langås, gnr 65, bnr 1, 3, 7, 10 og 15 i Tysfjord (heretter kalt 65/1). Anna Langås døde i 1973, og Anders Langås ble sittende i uskiftet bo. Han døde i 1989. Arvinger var de 6 fellesbarna John Johnsen, f. 1938, Einar Langås, f. 1940, Karine Kristiansen, f. 1942, Paul Langås, f. 1944, Astrid Haraldsen, f. 1947 og Synnøve Mikkelsen, f. 1949. Barna overtok boet til privat skifte. Det totale areal av eiendommen 65/1 er ca 2.540 daa. Jordbrukssjefen i Hamarøy og Tysfjord, Roald A. Larsen, har i brev av 3. februar 1999 til Karine Kristiansen karakterisert 20 daa som innmarksbeite, 1.500 daa som produktivt skogareal og gitt 1.020 daa betegnelsen «annet». Skogbrukssjefen i Nord-Salten, Gjermund Laxaa, har i verdivurdering av eiendommen datert 23. juli 1999 oppgitt produktiv skog til 1.812 daa og karakterisert 706 daa som impediment (myr, annet areal). Anders og Anna Langås drev 65/1 som et småbruk der de hadde noen sauer, ku og hest. Etter at Anders Langås ble enkemann, avviklet han etter hvert dyreholdet, slik at det fra slutten av 1970-tallet ikke har vært jordbruksdrift på gården. John Johnsen har i løpet av siste halvdel av 1990-årene restaurert det gamle våningshus på eiendommen ved bl.a å legge nytt tak, vinterisolere det og legge inn vann fra brønn ovenfor huset. Det er strømforsyning fra et aggregat og fra solcellepanel. Driftsbygninger av økonomisk verdi er det ikke på eiendommen. Atkomsten til våningshuset er en dårlig opparbeidet veg på ca 3 km som tar av fra vegen til Karine Kristiansens gårdsbruk Forså. Med forsiktig kjøring kan man ta seg fram med personbil til Langås. De 6 arvinger er enige om at alt utenom den faste eiendom (innbo og løsøre samt et mindre pengebeløp) ble delt mellom dem kort tid etter at Anders Langås døde. De kom sammen til en rekke møter på 1990-tallet der de drøftet hva som skulle skje med gården. Alternativene synes å ha vært fysisk deling av eiendommen eller at John Johnsen skulle overta det meste av 65/1, mens de øvrige 5 søsken skulle få fradelt parseller av en viss størrelse. I forbindelse med drøftingene ble det gjort forsøk på å utforme skriftlige avtaler om deling av eiendommen. Men arvingene kom aldri fram til noe endelig resultat. Fremdeles står Anders Langås oppført som hjemmelshaver i grunnboka. Tidlig i år 2000 satte Karine Kristiansen fram krav til Ofoten namsrett om det ble avsagt kjennelse om tvangssalg av 65/1 i medhold av sameieloven §15 tredje ledd. Namsretten avsa 17. mars 2000 kjennelse der begjæringen ikke ble tatt til følge. Hun tok så 27. april 2000 ut stevning til herredsretten, rettet mot hennes 5 søsken, der det ble lagt ned slik realitetspåstand: «Sameiet i eiendommene gnr 65 bnr 1, 3, 7, 10 og 15 i Tysfjord kommune oppløses ved tvangssalg jfr sameielovens §15. Det overlates til lensmannen i Tysfjord å gjennomføre tvangssalget.» I tilsvaret påstod John Johnsen seg frifunnet for kravet om tvangssalg. Han reiste samtidig motsøksmål der han la ned påstand om at han i forhold til sine tre søstre var berettiget til å overta 65/1 til skiftetakst fastsatt etter åsetesrettslige prinsipper. John Johnsen forutsatte at hans to brødre i sak var enige med ham, og påstanden i motsøksmålet var der for ikke rettet mot disse. Tilsvarende har Karine Kristiansens to søstre i sak vært enige i hennes standpunkter i tvisten. Reelle parter i saken har således vært Karine Kristiansen og John Johnsen. - Karine Kristiansen påstod seg frifunnet i motsøksmålet. Herredsretten, som var satt med landbrukskyndige meddommere, avsa 12. desember 2000 dom med slik domsslutning: « I Hovedsøksmålet De saksøkte John Johnsen, Einar Langås og Paul Langås frifinnes. II Motsøksmålet 1- Karine Kristiansen gis i medhold av skiftel. §61, annet ledd rett til i forhold til de øvrige fem søsken, å utta eiendommen «Langås» gnr. 65, bnr. 1 osv. på sin arvelodd, dog begrenset av John Johnsens naturalutleggsrett beskrevet nedenfor under pkt. 2. 2- John Johnsen gis i medhold av skiftel. §62, annet ledd rett til i forhold til de øvrige fem søsken, å utta våningshuset på eiendommen med ei romslig tomt inntil 5 da rundt huset på sin lodd, samt rett til uttak av brensel, fra skogen til eget bruk på «Langås».» Det nevnes at det under hovedforhandlingen ikke var lagt ned uttrykkelige påstander som korresponderer med domsslutningen i motsøksmålet. Men herredsretten har i sine premisser uttalt at domsslutningen antas å ligge innenfor Karine Kristiansens påstand i motsøksmålet, særlig når det blir tatt hensyn til realiteten i hennes krav i hovedsøksmålet. Av domsgrunnene går fram at herredsretten har ment at saksomkostninger ikke bør idømmes noen av partene. Ved en feil er dette ikke kommet til uttrykk i domsslutningen. John Johnsen har i rett tid erklært anke som er rettet mot Karine Kristiansen og hans andre to søstre. Hans to brødre er ikke ført opp som parter i anken. Han har prinsipalt lagt ned påstand om at han er berettiget til å overta 65/1 til skiftetakst fastsatt etter åsetesrettslige prinsipper, subsidiært til å overta eiendommen i medhold av skifteloven §61 annet ledd. Karine Kristiansen har i tilsvar til anken påstått herredsrettens dom stadfestet. Videre har hun innenfor tilsvarsfristen erklært aksessorisk motanke (tvistemålsloven §362) der hun har lagt ned påstand om at sameiet i 65/1 blir oppløst ved tvangssalg i medhold av sameieloven §15. Ankeforhandling ble holdt på Storjord i Tysfjord 26. og 27. september 2001. Her møtte bl.a. John Johnsen, Karine Kristiansen og deres fire søsken. Retten tok opp spørsmålet om det fullstendige partsforhold i ankesaken. Det ble pekt på at Karine Kristiansens motanke var tatt ut etter utløpet av den ordinære ankefrist på én måned, jf. tvistemålsloven §360, og at den derfor overfor Einar og Paul Langås var tatt ut for sent. Karine Kristiansen trakk så motanken mot disse to. Men Einar og Paul Langås erklærte deretter hjelpeintervensjon til støtte for John Johnsen, jf. tvistemålsloven §75, noe deres søsken ikke hadde merknader til. Aktørene i ankesaken blir etter dette: Ankende part og motpart i Karine Kristiansens motanke: John Johnsen Hjelpeintervenienter: Einar Langås og Paul Langås Ankemotparter i John Johnsens anke Karine Kristiansen, Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen Ankende part i motanken: Karine Kristiansen Under ankeforhandlingen avga John Johnsen og Karine Kristiansen partsforklaringer, supplert med forklaringer fra deres fire søsken. Jordbrukssjef Roald A. Larsen og forsker Kåre Rapp forklarte seg som sakkyndige uten oppnevning, jf. tvistemålsloven §248. Det ble foretatt dokumentasjon av et relativt omfattende skriftlig materiale. Videre var retten sammen med de øvrige aktører under ankeforhandlingen på befaring til gården Langås. Det ble protokollert i rettsboka at alle de tre brødre Langås gir Karine Kristiansen og hennes ektefelle Harald Kristiansen rett til å sende sine husdyr på beite på Langås. Det dreier seg om en personlig rett for Karine og Harald Kristiansen som faller bort når de dør eller avslutter driften på gården Forså. Beiteretten omfatter også adgang til å sette opp gjerde langs yttergrensene for gården Langås. Videre sluttet Karine Kristiansen og John Johnsen avtale om at for det tilfelle at hun skulle få medhold i sitt krav om å få utlagt 65/1 til seg i medhold av skifteloven §61 annet ledd, samtykker hun i at John Johnsen på nærmere bestemte vilkår får utlagt til seg våningshuset m.v. mot å betale tilsammen kr 5.000 til sine søsken. Den fullstendige avtale går fram av rettsboka. John Johnsen har i hovedtrekk gjort gjeldende: Det er ikke gjennomført skifte av 65/1. Eiendommen er således ikke gått over til et vanlig tingsrettslig sameie mellom de 6 søsken. Det er da ikke grunnlag for å kreve tvangssalg etter reglene i sameieloven §15. 65/1 må skiftes mellom arvingene etter reglene i skifteloven kapittel 10. Det er særlig §62 og §61 annet ledd som her er av interesse. De viktigste bevis i saken når det skal avgjøres om 65/1 er gått over til et vanlig tingsrettslig sameie, er det skriftlige materiale som er lagt fram under ankeforhandlingen. Partenes forklaringer er på mange punkter motstridende, og får liten selvstendig vekt under bevisvurderingen. At det er gått over 10 år siden Anders Langås døde, er i seg selv ikke noe avgjørende moment for at det bundne sameie som oppstod ved hans bortgang er opphørt. For at det skal kunne konstateres at 65/1 nå er et vanlig tingsrettslig sameie, er det nødvendig at det påvises særskilt rettsstiftende moment som leder til et slikt resultat. Slike rettsstiftende moment er ikke til stede i saken. De forsøk på å komme fram til en skriftlig avtale som alle arvingene sluttet seg til, førte ikke til noe endelig resultat. Det er vist til rettspraksis og juridisk teori som gir klar støtte for Johnsens rettslige oppfatning. Langås er utvilsomt odlingsjord etter odelsloven §1 og §2. Det er eiendommens tilstand/karakter da stevning i motsøksmål for herredsretten ble tatt ut som er avgjørende. Størrelsen på 65/1 er langt over minstekravene til areal etter odelsloven. Det er potensialet for skogsdrift på Langås som er det mest vesentlige. Skogbruks-sjef Laxaas takst er sentral når mulighetene for framtidig skogsdrift skal vurderes. Han har lagt til grunn en skogverdi på kr 215.000 ved kapitalisering av den årlige avkastning etter en rentefot på 7%. Men det riktige må være å anvende en betydelig lavere rentesats, gjerne 5%, ved kapitaliseringen. Da blir skogverdien langt høyere. Vesentlig er det videre at ved framtidig drift i skogen, vil det være mest aktuelt at skogeieren selv står for dette arbeidet. Dette gir grunnlag for en ikke uvesentlig arbeidsinntekt for eieren av 65/1. Hogst kan også settes i gang uten at det er nødvendig med store investeringer i utstyr. Heller ikke er drift i skogen avhengig av at det gamle bolighuset på gården - som John Johnsen nå har restaurert - tilfredsstiller dagens krav til helårsbolig. En betydelig del av utmarka består av moltemyrer som er vel egnet til kultivering. Om dette vises til forsker Kåre Rapps rapport av 6. november 2000 og hans muntlige redegjørelse for lagmannsretten. Det må legges til grunn at etter hvert som erfaringene med kultivering (gjødsling) av moltemyrer blir bedre, vil man stå overfor en ny form for økonomisk utnytting av utmarka som kan kaste betydelig av seg. Dette må lagmannsretten legge vekt på ved vurderingen av eiendommens karakter som odlingsjord. Det er hevet over tvil at mens Anders Langås drev 65/1, var eiendommen odlingsjord. Bortsett fra at det nå over en årrekke ikke har vært drevet jordbruk med husdyrhold på 65/1, har ikke utmarka med skog og moltemyrer endret karakter. Den alminnelige samfunnsutvikling har heller ikke ført til at skogsdrift i dag er mindre aktuelt enn tidligere. Etter odelsloven §23 skal det meget til før en eiendom som tidligere utvilsomt har vært odlingsjord, ikke lenger fyller vilkårene for dette. Særlig gjelder dette når det ikke har skjedd betydelige fysiske endringer som har endret på mulighetene for utnytting til landbruksformål, her muligheter for skogsdrift, med tillegg for det potensiale som ligger i kultivering av moltemyrer. Det er heller ikke noe vilkår for at 65/1 skal fylle kravene til odlingsjord at driften av den skal gi grunnlag for en vanlig årsinntekt. Det er tilstrekkelig at utnyttingen av gården gir et ikke uvesentlig bidrag til eierens økonomi. Endelig skal det legges en objektiv målestokk til grunn. Lagmannsretten skal ikke ta standpunkt til om det er påregnelig at John Johnsen ved å drive eiendommen vil oppnå et tilskott av betydning i tillegg til sin pensjonsinntekt. Det avgjørende er om folk i sin alminnelighet - som er interessert i drift av skogen på gården, og gjerne i tillegg kultivering av moltemyrer - kan være interessert i å erverve 65/1 til landbruksformål. Konklusjonen blir etter dette at 65/1 er odlingsjord, og at John Johnsen har rett til å overta eiendommen til åsetestakst i medhold av skifteloven §62. Subsidiært, for det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til at eiendommen ligger i vanlig tingsrettslig sameie mellom søsknene, gjøres gjeldende at John Johnsen har rett til å løse eiendommen i kraft av odelsrett i samsvar med bestemmelsene i odelsloven. Dersom lagmannsretten skulle komme til at 65/1 ikke er odlingsjord, krever John Johnsen å få utlagt eiendommen i medhold av skifteloven §61 annet ledd. De opplysninger som er kommet fram om hans forhold til eiendommen, godtgjør at gode grunner taler for et slikt resultat. Det er heller ikke til stede noen rimelig grunn for hans søsken til å motsette seg dette. Under ingen omstendighet er vilkårene til stede for at Karine Kristiansen får utlagt til seg eiendommen slik som herredsretten har bestemt. John Johnsen har lagt ned slik endelig påstand: «1. Prinsipalt: Gnr. 65, bnr. 1, 3, 7, 10 og 15 i Tysfjord kommune utlegges til John Johnsen til åsetestakst i medhold av skifteloven §62. 2. Subsidiært: John Johnsen kjennes berettiget til å løse eiendommen nevnt under pkt. 1 foran på odel fra Karine Kristiansen, Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen. 3. Atter subsidiært: John Johnsen har i forhold til personene nevnt under pkt. 2 foran rett til å utta den nevnte eiendom i medhold av skifteloven §61, annet ledd. 4. Atter subsidiært: John Johnsen frifinnes for krav fra Karine Kristiansen om rett til uttak av eiendommen etter skifteloven §61, annet ledd. 5. Karine Kristiansen, Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen dømmes under alle alternativer 1-4 foran in solidum til å betale John Johnsen sakens omkostninger med forfall 14 dager etter dommens forkynnelse.» Hjelpeintervenientene Einar og Paul Langås har sluttet seg til det som er gjort gjeldende av John Johnsen. De har ikke kommet med særskilte anførsler til støtte for ham. De har ikke hatt omkostninger i anledning av saken som de vil kreve erstattet hos motpartene. De har påstått seg frifunnet for Karine Kristiansens krav på saksomkostninger. Karine Kristiansen har i hovedtrekk gjort gjeldende: Hennes prinsipale krav har vært at sameiet blir oppløst etter sameieloven §15. Hun hadde imidlertid tenkt å slå seg til ro med herredsrettens dom. Motanken er således utløst av John Johnsens anke, og det blir bare aktuelt for lagmannsretten å ta standpunkt til motanken dersom lagmannsretten ikke har samme syn på naturalutlegg etter skifteloven §61 annet ledd som herredsretten. Til spørsmålet om oppløsning av sameiet i medhold av sameieloven §15 bemerkes: Et viktig moment for at skifte av boet er gjennomført, er at de 6 søsken kort tid etter at Anders Langås døde delte løsøre og det som fantes av pengemidler mellom seg. Det var bare den faste eiendom som stod igjen. Arvingenes melding til skattefogden av 31. oktober 1990 trekker klart i retning av at de ønsket å ha 65/1 i sameie i fremtiden. Søsknene ble ganske tidlig på 1990-tallet klar over at landbruksmyndighetene ikke ville samtykke i fysisk deling av eiendommen, noe som støtter opp om at det var deres mening at eiendommen skulle være et vanlig tingsrettslig sameie mellom de 6. Særlig viktig er den lange tid som er gått siden Anders Langås døde. Det er i rettspraksis lagt til grunn at når det går lang tid uten at noe konkret skjer med hensyn til en endret eiersituasjon, vil selve tidsforløpet kunne få som konsekvens at det opprinnelige bundne sameie går over til et fritt. Det er en slik situasjon som er til stede med eiendommen Langås. Dersom lagmannsretten måtte komme til at man ikke har med et fritt, tingsrettslig sameie å gjøre, mener Karine Kristiansen at 65/1 ikke lenger er odlingsjord etter odelslovens bestemmelser. I odelsloven §23 er bestemt at «eigedom som etter skifte i tilhøva ikkje lenger fyller vilkåra for odlingsjord etter §2» ikke kan løses på odel. Det følger av rettspraksis at §23 kommer til anvendelse også når spørsmålet er om eiendommen fyller vilkårene for odlingsjord etter §1 (og §3). Avgjørende blir derfor om 65/1 i dag har en slik størrelse og beskaffenhet at den kan nyttes til landbruksdrift. Det inntrykk man fikk av eiendommen under befaringen, sammenholdt med øvrige opplysninger, særlig jordbrukssjef Larsens beskrivelser i brev av 2. februar og 12. oktober 1999, leder til den konklusjon at det ikke er trolig at en fornuftig kjøper i dag vil ønske å erverve 65/1 med tanke på landbruksdrift. Langås tilfredsstiller ikke da vilkårene etter odelsloven §1 for å være odlingsjord. De faktiske momenter som det må legges særlig vekt på er: - Eiendommen kan ikke på regningssvarende måte nyttes til jordbuksdrift. Det er ikke fulldyrket jord på 65/1, og det finnes heller ikke jord som egner seg for oppdyrking. Husdyrhold på eiendommen vil videre kreve store investeringer i bygninger og jordbruksutstyr. - Skogen kan heller ikke drives på regningssvarende vis. Av skogbrukssjef Laxaas verdivurdering av skog og annen utmark kommer man fram til en årlig avkastning på vel kr 19.000, som i det alt vesentlige refererer seg til hogst av lauvtrevirke og noe barskog. Men det må gjøres fradrag i den beregnede avkastning for nødvendig investeringsbehov før man kan komme i gang med hogst. Framtidig skogsdrift må således betraktes som helt urealistisk. Det var da også jordbrukssjef Larsens oppfatning at eiendommen ikke kan drives med overskudd. - Karine Kristiansen slutter seg til herredsrettens vurdering av mulighetene for inntekter ved kultivering av moltemyrer. John Johnsen har for øvrig ikke lagt fram konkrete planer for slik virksomhet. - Det er ikke mulig å bosette seg på eiendommen uten at det blir gjort betydelige investeringer i tilknytning til det gamle våningshuset. Nord-Salten kraftlag har i brev av 3. mars 2000 anslått kostnadene ved framføring av strøm til Langås til kr 470.000. Vannforsyningen er ikke tilfredsstillende, og det samme gjelder atkomstvegen til bebyggelsen. Det er i de senere år avsagt flere dommer i Høyesterett der spørsmålet om man hadde med odlingsjord å gjøre var tvistetemaet. Videre har man avgjørelser av betydning også fra lavere instanser. Det innhold av begrepet odlingsjord i odelsloven §1 som her er lagt til grunn, må lede til den konklusjon at Langås ikke kan karakteriseres som odlingsjord. I så fall er herredsrettens dom om å gi Karine Kristiansen rett til i medhold av skifteloven §61 annet ledd å få seg utlagt 65/1 - med unntak av våningshuset med tomt - riktig. Karine Kristiansen har lagt ned slik endelig påstand: «I hovedanken: 1) Herredsrettens dom stadfestes. For øvrig frifinnes Karine Kristiansen. 2) John Johnsen, Einar Langås, Paul Langås dømmes til å betale Karine Kristiansens saksomkostninger for begge retter. I motanken: 1) Sameiet i eiendommene gnr 65, bnr 1, 3, 7, 10 og 15 i Tysfjord kommune oppløses ved tvangssalg, i medhold av sameielovens §15. 2) John Johnsen, Einar Langås, Paul Langås dømmes til betale Karine Kristiansens saksomkostninger for begge retter.» Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen har sluttet seg til det som er gjort gjeldende av Karine Kristiansen. De har ikke kommet med særskilte anførsler til støtte for henne. De har ikke hatt omkostninger i anledning av saken som de vil kreve erstattet hos John Johnsen. De har påstått seg frifunnet for John Johnsens krav på saksomkostninger. Lagmannsretten ser saken slik: Sammenhengen mellom de påstander som er lagt ned i hovedanken og motanken gjør det mest hensiktsmessig først å drøfte om det er gjennomført et dødsboskifte når det gjelder den faste eiendom, slik at man har med et vanlig tingsrettslig sameie å gjøre. Lagmannsretten er her kommet til samme resultat som herredsretten, og kan i det vesentlige slutte seg til den begrunnelse som underinstansen har gitt for sitt resultat. Særskilt bemerker lagmannsretten: Utgangspunktet vil være at det kreves avtale eller annet særskilt rettsstiftende grunnlag for at dødsboets faste eiendom skal gå over fra et bundet til et vanlig tingsrettslig sameie mellom arvingene. I ankesaken har arvingene ut over hele 1990-tallet forhandlet om hvordan de skulle disponere over eiendommen. Det har vært utformet forskjellige forslag til avtale mellom de 6 søsken. Men det har ikke lykkes for dem å komme fram til et endelig resultat. Et viktig moment i denne forbindelse synes å ha vært at John Johnsens regelmessig har gjort gjeldende at han burde få overta eiendommen, eventuelt kombinert med at hans søsken fikk fradelt mindre parseller. Det fins eksempler i rettspraksis på at selve tidsforløpet er blitt ansett som et viktig argument for at dødsboets faste eiendom er blitt ansett som skiftet mellom arvingene. I [[Rt-1963-102]] kom Høyesterett - under dissens - til at et tidsforløp på 14 år fra dødsfallet ikke var tilstrekkelig til å fastslå at den faste eiendom var gått over til et vanlig sameie med like parter på de tre arvinger. I RG-1994-1104 kom Frostating lagmannsrett til samme resultat. Det var også her gått 14 år siden dødsfallet. På den annen side kom Høyesteretts kjæremålsutvalg i kjennelsen i [[Rt-1996-325]] til at det ikke var feil tolkning av en lovforskrift at lagmannsretten hadde kommet til at det var gjennomført et skifte av den faste eiendom. Her hadde det gått knapt 15 år fra dødsfallet til det ble krevd tvangssalg etter sameieloven §15. - Karine Kristiansen har påberopt seg kjennelsen i RG-1999-492 (Eidsivating) - der det var gått 8 år siden dødsfallet - til støtte for at vi i vår sak har å gjøre med et så langt tidsforøløp at skifte må anses gjennomført. Lagmannsretten ser det som tvilsomt om den begrunnelse som er gitt for resultatet er rettslig holdbar, og legger ikke vekt på avgjørelsen. Lagmannsrettens konklusjon om at 65/1 ikke kan anses skiftet mellom de 6 arvinger får til konsekvens at John Johnsen kan kreve 65/1 skiftet mellom arvingene etter reglene i skifteloven kapittel 10. Etter skifteloven §62 kan den odels- eller åsetesberettigede loddeier kreve seg avdødes jordegods på skiftet. Det er enighet mellom samtlige parter om at John Johnsen - dersom skifte av 65/1 ikke kan anses gjennomført - kan nytte seg av denne lovbestemmelsen under forutsetning av at eiendommen er odlingsjord etter reglene i odelsloven. Grunnvilkårene etter odelsloven §1 er at eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift og har ein viss storleik». Det følger av §23 at det ikke er tilstrekkelig at dette vilkåret tidligere har vært oppfylt. Kravene etter §1 må også være tilfredsstilt i dagens situasjon. Selv om Langås har et areal som langt overstiger de minstekrav til størrelse til som er oppstilt i odelsloven §2, følger det ikke uten videre at Langås er odlingsjord. Det er grunnvilkårene etter §1 som blir de avgjørende. Det er fastslått i rettspraksis at det er vilkårene for framtidig landbruksdrift på eiendommen, og ikke den aktuelle bruken, som er avgjørende, se f.eks. [[Rt-1998-450]] (454). Problemstilingen vil være om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - kan fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Det er ikke et vilkår at eiendommen skal være familiens eneste næringsgrunnlag, men den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf. [[Rt-1998-454]]. For eiendommen Langås blir det mulighetene for framtidig skogsdrift, eventuelt kombinert med kultivering av moltemyrer, som vil være avgjørende for om Langås kan sies å tilfredsstille vilkårene for å være odlingsjord. Vesentlig i denne forbindelse er om det vil være realistisk å gå ut fra at en vanlig kjøper kan være interessert i å overta eiendommen med tanke på at drift av denne kan gi et brukbart økonomisk vederlag for hans arbeidsinnsats. Det kan ikke stilles opp minstekrav til avkastning på den kapital som blir brukt til kjøp av eiendommen og andre nødvendige investeringer for å komme i gang med driften, jf. [[Rt-2001-561]] (566). Heller ikke vil det være et vilkår for å tilfredsstille kravet til odlingsjord at eieren har sin faste bopel på eiendommen når det er skogsdrift, eventuelt kombinert med moltedyrking, som vil være den aktuelle form for landbruksdrift. Det gamle våningshuset vil være tilstrekkelig for eieren for å kunne gjennomføre aktuell skogsdrift og mulig moltedyrking. Ved den konkrete avveining av om Langås, etter de vurderingsnormer som er oppstilt ovenfor, i dag tilfredsstiller vilkårene for å kalles odlingsjord, har lagmannsretten delt seg i et flertall, dommerne Gaarder og Falkanger, og et mindretall, dommer Lyng. Flertallet bemerker: Skogbrukssjef Laxaa har i sin verdivurdering av 27. juli 1999 beregnet det totale skogarealet til 1812 daa og betraktet det som dominert av hogstmoden lauvskog. Hovedtreslaget er bjørk, men en finner også en del osp og ospeholt. Barskogen består for det meste av glissen furu. Det er tilplantet en del gran, og de eldste feltene er kommet opp i hogstklasse IV (tynningsskog). Laxaa har beregnet m3-massen av stående barskog til 750 m3, og har ansett et hogstuttak på 50% som furnuftig. Dette har han beregnet avvirket i løpet av 20 år. Han har tatt hensyn til beregnet tilvekst som kan hogges i denne perioden, anslått til 79 m3, og kommet til en årlig avvirkning på 23 m3. Han mener nettoprisen pr m3 kan settes til kr 180. Massen av stående lauvskog har han beregnet til 2700 m3, og forutsatt et hogstuttak på 60%. Han regner med avvirkning av dette i løpet av 10 år. Tilvekst som kan avvirkes i løpet av denne perioden har han beregnet til 243 m3, og har da kommet til en årlig avvirkning på 186 m3. Han mener nettoprisen pr m3 kan settes til kr 100. Den årlige kapitalavkastning av stående, hogstmoden skog blir etter dette kr 4.140 for barskogen og kr 18.600 for lauvskogen. Lagmannsrettens flertall har forstått jordbrukssjef Larsen slik at han ikke har hatt innvendinger av betydning til de beregninger og vurderinger fra skogbrukssjef Laxaa som her er gjengitt. Larsen har i høy grad konsentrert sin interesse omkring mulighetene for framtidig jordbruksdrift på Langås, noe som lagmannsretten ikke legger vekt på ved vurderingen av eiendommen som odlingsjord. Det synes videre som om jordbrukssjefen mener at det vil være et vesentlig moment ved vurderingen av eiendommen om drift av denne vil kunne gi grunnlag for en familieinntekt. Som påpekt i lagmannsrettens fellesmerknader ovenfor, er dette ikke noe vilkår for at en eiendom skal være odlingsjord. Avgjørende er om drift av eiendommen vil kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold Flertallet legger til grunn at Laxaa ved sin beregning av nettopris pr m3 har gjort fradrag for utgifter til avvirkningen av hogstmoden lauv- og barskog. Den vesentligste utgiftsposten vil her være vederlaget for selve arbeidet med hogst og framdrift av virke til egnet opplagsplass. Laxaa har imidlertid ikke foretatt noen nærmere beregning av driftsutgiftene, og har heller ikke gitt opplysninger om hvilken brutto pris man kan regne med ved salg av det som blir avvirket. Flertallet forutsetter at en vanlig kjøper som er interessert i å overta eiendommen med tanke på skogsdrift, først og fremst vil vurdere om han kan regne med en tilfredsstillende arbeidsinntekt ved selv å stå for hogsten. Videre regner flertallet med at det er lauvskogen som i alle fall i den første tid vil være av størst interesse. Det synes ikke nødvendig med vesentlige kapitalinvesteringer før hogst kan settes i gang. Men på sikt vil det nok være nødvendig bl.a å bygge noe skogsbilveg. Dette vil kunne skje etappevis. Den eksisterende veg fram til Langås vil den første tiden være tilstrekkelig for å kjøre virke fram til tilfredsstillende opplagsplass. Etterspørselen etter bjørkeved til husoppvarming har i de seneste år vært økende. Videre regner flertallet med at det er gode muligheter for salg av lauvtrevirke til sponplateindustrien. Lagmannsrettens flertall legger ved sin vurdering av mulighetene for regningssvarende skogsdrift på eiendommen vesentlig vekt på skogbrukssjef Laxaas redegjørelse. I tillegg til potensialet for skogsdrift, har John Johnsen gjort gjeldende at de moltemyrer man har på eiendommen, av forsker Kåre Rapp oppgitt til mellom 350 og 400 daa, egner seg for kultivering, og at det her ligger et betydelig inntektspotensiale. Dette vil være en form for utnytting av eiendommen som kan telle med ved vurderingen av om den tilfredsstiller kravene til odlingsjord. Det er imidlertid sparsomt med erfaringer omkring kommersiell utnytting av utmarka på denne måten. Flertallet finner derfor ikke å kunne legge avgjørende vekt på mulighetene for kultivering av moltemyrene. Men det vil ikke være riktig helt å se bort fra de muligheter som her er til stede. Herredsretten - som var satt med landbrukskyndige meddommere - har i sine domsgrunner ikke særskilt drøftet skogbrukssjef Laxaas beregninger av avkastningen ved skogsdrift. Det er konkludert med at drift av skogen ikke vil kunne gi noe bidrag av betydning til en families underhold, at det ikke vil være aktuelt med hogst annet enn til eget bruk. Det er vist til at dette ble fremholdt av jordbrukssjef Larsen under hovedforhandlingen. Herredsretten synes i høy grad å ha festet seg ved eiendommens potensiale for framtidig jordbuksdrift, og her konkludert med at den best vil kunne utnyttes som tilleggsjord for et bruk i drift. Den har antatt at om Johnsen, ved en overtakelse av eiendommen, ville drive den som et «hobbylandbruk» med et sterkt islett av fritidsbruk. Med den vekt herredsretten har lagt på mulighetene for framtidig jordbruksdrift, finner ikke lagmannsrettens flertall å kunne legge vesentlig vekt på de vurderinger som har ledet fram til at 65/1 ikke er odlingsjord. - Tanken om moltedyrking har herredsretten avvist som urealistisk. I rettspraksis har man få eksempler på at bare skogen har vært vurderingtemaet ved avgjørelsen av om en eiendom var odlingsjord. Som regel er det mulighetene for framtidig jordbruksdrift som har stått i fokus. I sakene i [[Rt-1987-1052]] og [[Rt-2001-561]], som gjaldt store høyfjellseiendommer i Vinje og Bykle kommuner, var imidlertid skogbruksmulighetene sentrale. I den første saken var totalarealet ca 35.000 daa, og eiendommen lå mellom ca 950 og 1400 meter over havet. Den hadde ikke vegforbindelse, og var ikke bebodd. Tidligere lå det til eiendommen en dyrket innmark på ca 80 daa. Denne ble neddemt ved regulering av Bordalsvatnet i 1961, og gårdsdriften opphørte. Det produktive skogareal på eiendommen var på under 100 daa. Videre hørte det til eiendommen to setervoller. Det var ikke påregnelig med drift av eiendommen i overskuelig framtid. Eiendommen var således ikke odlingsjord. I saken i [[Rt-2001-561]] var totalarealet på 3.478 daa. Videre hørte det til eiendommen en andel på 12,2% i en fjellstrekning på 76.000 daa. Ved vassdragsregulering i 1960-årene ble en stor del av innmarka, som lå rundt 550 meter over havet, demmet ned. Eiendommen ble fraflyttet i 1969. Siden den tid hadde verken jorda eller skogen vært drevet. Partene var for Høyesterett enige om at det ikke var aktuelt å ta opp noen jordbruksdrift på eiendommen, og at den derfor måtte vurderes som en ren skogeiendom der det produktive skogarealet utgjorde 260 daa. Høyesterett kom etter en samlet vurdering til at det ikke var realistisk å forvente at noen ville være interessert i å sette i gang med skogsdrift på eiendommen med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. Eiendommen ble derfor ikke ansett som odlingsjord. Ved vurderingen av den ankesak lagmannsretten har til behandling, mener flertallet det må legges vekt på at man har å gjøre med et produktivt skogareal av betydelig størrelse, av skogbrukssjef Laxaa beregnet til 1812 daa. De vurderinger av forventet nettoavkastning han har foretatt - og som flertallet legger stor vekt på - viser også en betydelig verdi av den produktive skog, i tillegg til at vederlaget for selve arbeidsinnsatsen ved en framtidig eiers hogst må forventes å være av ikke uvesentlig omfang. I tillegg bør det tas et visst hensyn til mulighetene for moltedyrking i framtiden. Flertallet er etter en samlet vurdering kommet til at det vil være realistisk å forvente at en utenforstående vil være interessert i å erverve Langås med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen ved driften av eiendommen. Etter dette blir det gitt dom for John Johnsen kan kreve utlagt til seg eiendommen 65/1 til åsetestakst i medhold av skifteloven §62. Med det resultat flertallet har kommet til, vil det ikke være aktuelt å drøfte de krav som er reist om uttaksrett etter skifteloven §61 annet ledd. Mindretallet bemerker: I spørsmålet om 65/1 er odlingsjord har mindretallet kommet til samme resultat som herredsretten. Mindretallet legger til grunn at eiendommen, i alle fall så lenge den ble drevet som tradisjonelt småbruk med husdyr og uttak av naturalia fra skog, myrer og vann, var odlingsjord. Når det gjelder eiendommens arealmessige beskaffenthet, er mindretallet enig med flertallet i at 65/1 faller innenfor odelslovens krav. Mindretallet legger da også til grunn at eiendommer der skogen utgjør det vesentlige driftsgrunnlag, kan være odelsjord. Odelsrett kan bare hevdes på jord som kan nyttes til landbruksdrift. Kravet innebærer at det er de objektive vilkår for landbruksdrift på eiendommen - og ikke den aktuelle bruken eller den aktuelle odelsløsers særlige forutsetninger - som er avgjørende. Odelsloven §23 slår fast at eiendom som «etter skifte av tilhøva ikkje lenger fyller vilkåra for odlingsjord» ikke kan løses på odel. I lovforarbeider og etter rettspraksis er det forutsatt at del skal ganske mye til for at en eiendom der det tidligere har vært drevet landbruk, taper karakteren av odlingsjord. Spørsmålet blir om gårdens økonomiske landbrukspotensiale, etter nåtidens krav, er så stort at driften kan gi et økonomisk bidrag av betydning til en families underhold, jf [[Rt-1998-450]]. Det kreves riktignok ikke at inntektene fra gårdsdriften skal være familiens eneste inntektskilde, men bidraget må forutsettes å ha reell økonomisk betydning utover et rent minimum. Skogsdrift fremstår i dag som den eneste realistiske driftsform på eiendommen. John Johnsen har forklart at skogsdriften skal bestå i avvirking og salg av barskogtømmer og bjørkeved. Han tar sikte på selv å stå for felling, klargjøring og transport av virket frem til kjøreveg. Uttransportering fra skogen skal gjøres på vinteren med snøskuter. John Johnsen disponerer motorsag og skuter. Det foreligger ikke nærmere planer for skogsdriften, men det driftsopplegg Johnsen har skissert, forutsetter ikke investering i maskinelt utstyr eller anlegg av veger eller lignende. Han har ikke planer om å leie arbeidshjelp. Driften av eiendommen må objektivt sett kunne gi et økomomisk overskudd av ikke helt ubetydelig størrelse. Beregninger foretatt at skogbrukssjef Laxaa viser at inntektspotensiale ved skogsdrift kan utgjøre omlag 20 000 kroner pr år, fratrukket beregnet godtgjørelse for arbeidsinnsats. Uttak av ved krever en betydelig arbeidsinnsats. Selv om en eier som driver i skogen uten å leie arbeidshjelp vil kunne øke inntektene, vil det i praksis være grenser for hvor stor arbeidsinnsats han vil være villig til å legge ned for å tjene disse kronene. Etter mindretallets syn er for øvrig de inntektsmessige marginer så små at det ikke skal store omkostninger til før «vinningen går opp i spinningen». Prisene som oppnås for bjørkeved er lave. Eiendommen ligger langt fra de større markedene. Eiendommen ligger også i et område der mange har tilgang på gratis ved. Eiendommen har ikke vært drevet på iallfall 25 år. Den ligger ensomt til, har ikke elektrisk strøm og mangler stabil og tilfredsstillende vannforsyning. Vegen, som er i dårlig forfatning, trenger betydelig forsterkning og opprustning for å tåle tømmertransport. Skogen fremstår som dårlig skjøttet, med mye tilvekst av kratt. Boniteten er angitt som dårlig til middels. Det er ingen veger inn i skogsområdene. Det er for øvrig ikke innmark eller areal som egner seg til oppdyrking. På bakgrunn av eiendommens naturgitte forhold og de økonomiske muligheter det her er for landbruksdrift, finner mindretallet det klart at det ikke er realistisk at eiendommen vil bli ervervet med sikte på slik drift. Det må både ut fra dagens forhold og i et lengre tidsperspektiv legges til grunn at avkastningen på eiendommen ikke vil kunne gi et bidrag av betydning til en families underhold. Når det gjelder inntektsmulighetene ved kultivering av multemyrer, finner mindretallet det tilstrekkelig å vise til herredsrettens merknader om dette. Saksomkostninger. John Johnsen har fått medhold i sin anke. Saksomkostningene i denne delen av ankesaken skal da avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172. Motanken fra Karine Kristiansen har vært forgjeves. Saksomkostningene her skal i ankeomgangen avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. Herredsretten har i sine domsgrunner vurdert spørsmålet om saksomkostninger samlet for hovedsøksmålet og motsøksmålet, og kommet til at saken er dels vunnet, dels tapt. I tråd med hovedregelen i tvistemålsloven §174 har den konkludert med at saksomkostninger ikke bør idømmes noen av partene. Denne konklusjon er ikke kommet til uttrykk i domsslutningen. Med utgangspunkt i påstanden Karine Kristiansen la ned i hovedsøksmålet for herredsretten - tvangssalg av 65/1 etter sameieloven §15 - må denne del av saken anses som tapt i førsteinstansen. Her skulle således tvistemålsloven §172 ha vært anvendt. Siden lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten på dette punkt, blir det stadig riktig å anvende §172 for omkostningene i herredsretten. Det resultat lagmannsretten er kommet til i anken fra John Johnsen, skal også legges til grunn for avgjørelsen av saksomkostningene i herredsretten for denne del av saken. Det innebærer at tvistemålsloven §172 blir den avgjørende bestemmelse. Etter lagmannsrettens syn har kjernen i saken både for herredsretten og lagmannsretten vært om 65/1 er odlingsjord, slik at John Johnsen kan løse eiendommen til åsetestakst etter skifteloven §62. Avgjørelsen av dette spørsmål har berodd på til dels kompliserte og skjønnsmessige faktiske momenter. Videre må den rettslige vurdering som skal foretas etter odelsloven §1 i atskillig grad baseres på skjønn. På grunn av den alminnelige samfunnsutvikling i de senere tiår vil ofte den rettslige situasjon være at eiendommer som tidligere utvilsomt måtte betraktes som odlingsjord, i dag ikke lenger tilfredsstiller vilkårene etter odelsloven §1. Lagmannsretten finner det derfor riktig - i medhold av tvistemålsloven §172 annet ledd - å frita Karine Kristiansen for omkostningsansvar både for herredsretten og lagmannsretten når det gjelder de spørsmål som John Johnsen reiste i sitt motsøksmål for herredsretten, og i sin anke for lagmannsretten. - Det følger av dette at Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen også fritas for omkostningsansvar for denne del av saken. John Johnsen har i sin påstand i motanken også krevd at Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen blir ilagt ansvar for saksomkostninger. Men det synes ikke som om det at disse to har vært ført opp som parter i motanken, har medført høyere saksomkostninger for Johnsen enn om Karine Kristiansen alene hadde stått som hans motpart. Astrid Haraldsen og Synnøve Mikkelsen blir derfor ikke pålagt saksomkostninger i anledning av motanken. Advokat Pleyms samlede omkostningsoppgave for lagmannsretten er på kr 115.816. Han har ikke fordelt utgiftene på hovedanken og motanken. Hans oppgave for herredsretten er på kr 87.386. Heller ikke her har han foretatt noen fordeling. Lagmannsretten må da foreta en skjønnsmessig fordeling av utgiftene på de to saker. Kjernen i prosessen har vært spørsmålet om 65/1 er odlingsjord, der lagmannsretten er kommet til at Johnsen ikke skal tilkjennes saksomkostninger. Lagmannsretten finner passende å tilkjenne John Johnsen kr 20.000 for herredsretten, og det samme beløp for lagmannsretten for den del av saken som gjaldt spørsmålet om det var foretatt et skifte av Langås mellom arvingene. Bortsett fra dissensen i spørsmålet om 65/1 er odlingsjord, er dommen enstemmig. Domsslutning: I hovedanken: 1. Gnr. 65, bnr. 1, 3, 7, 10 og 15 i Tysfjord kommune utlegges til John Johnsen til åsetestakst i medhold av skifteloven §62. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsretten eller lagmannsretten. I motanken: 1. Herredsrettens dom i hovedsøksmålet stadfestes. 2. Karine Kristiansen betaler innen to uker fra forkynnelsen av dommen erstatning for saksomkostninger til John Johnsen med kr 20.000 for herredsretten og kr 20.000 for lagmannsretten. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
