Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder ankemotpartens krav om regulering av festeavgift for ankende part nr. 2 og erstatningskrav mot ankepart nr. 1. Jan H. Bentzon festet ved kontrakt av 1.7.1954 et 75,7 daa stort areal fra Gunvor Mindes eiendom gnr. 40, bnr. 43 i Fana, og han fremfestet det senere til boligtomter. Etter bestemmelse i Gunvor Mindes testament fra 1960, skulle eiendommen gå inn i et legat kalt Gunvor Mindes legat hvor avkastningen (festeavgiften) skulle tilfalle hennes søstre, og etter deres død skulle legatet tre i kraft til fordel for personer i bestemte livssituasjoner som er nærmere beskrevet i testament og legatstatutter. Bergen Bank, som senere har endret navn til Den norske Bank, heretter forkortet DnB, foresto forvaltning av eiendommen fra 1981 til 1986 da legatet trådde i kraft etter at lengstlevende av søsknene var avgått ved døden i 1985. Legatstyret, som ble oppnevnt i slutten av 1986, mente DnB hadde forsømt den avtalte plikt Side:26 som forvalter til å sørge for å kreve festeavgiften forhøyet. Legatet stevnet 18.3.1990 Bergen Bank A/S og Jan H. Bentzon til i solidaransvar å betale legatet kr. 194.891,- vedrørende for lite innbetalt festeavgift i tidsrommet 1984 til 1989. Det var i stevningen også fremmet et par andre krav. Bergen byrett avsa 3.12.1990 dom med følgende slutning: «1. Den norske Bank A/S dømmes til innen 2 - to - uker å betale til Gunvor Minde's legat for lite innbetalt festeavgift for årene 1984-1986 med i alt kr. 118.844,-, etthundreogattentusenåttehundreogførtifire 00/100. I tillegg pålegges banken å betale 15 - femten - % rente kr. 44.072,- fra 1.1.1984 til 31.1.1986, 15% rente fra 1.1.1985 til 31.1.1986 av kr. 44.072,-, 15% rente fra 1.1.1986 til 31.1.1986 av kr. 30.700,- og videre 18 - atten - % rente p.a. av kr. 118.844,- fra 1.2.1986 til betaling skjer. 2. Jan Henrik Bentzon dømmes til innen 2 - to - uker å betale til Gunvor Minde's legat for lite betalt festeavgift for 1988 med kr. 4.212,-, kronerfiretusentohundreogtolv - med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. fra 25.3.1988 til betaling skjer. 3. Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke.» DnB og Jan H. Bentzon anket rettidig byrettens dom til frifinnelse, mens legatet erklærte motanke for Jan H. Bentzon. Ankeforhandlingen ble holdt 31.3.1992 hvor Bentzon møtte og avga forklaring ved siden av at det ble foretatt dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Om sakens øvrige bakgrunn vises til byrettens dom. De ankende parter har i det vesentlige sammenfallende påstander, men i det følgende nevnes bankens anførsler først. DnB påstår seg prinsipalt frifunnet fordi festekontrakten ikke hjemlet økning av feste avgiften i den perioden banken hadde forvalteransvar. Etter de prisforskrifter som gjaldt da festekontrakten ble inngått; prisforskriftene av 19.12.1947 §16, første og fjerde ledd, gjaldt de festeavgifter som ble fastsatt i kontrakten i utgangspunkt for hele avtaleperioden, men dog i minimum 20 år for det tilfelle at det ble gitt prisforskrifter med videre reguleringsadgang. I Prisdirektoratets forklaringer til nevnte forskrifter, inntatt i Pristidende 1948, hefte 1 69 og 70, fremgår at denne justeringshjemmelen også var bindende mellom partene slik at avtale om avgiftsreguleringer var ugyldig også inter partes. Denne forståelse er også lagt til grunn av professor Olav Lid i Tomtefeste, 129. Festeavgiften var sist regulert ved Prisdirektoratets vedtak av 14.7.1976, og ny regulering kan følgelig kreves først 20 år etter det. Banken må på dette grunnlag frifinnes. Det anføres subsidiært fem forskjellige grunnlag som hver for seg må føre til hel eller delvis frifinnelse av banken. For det første er det i alle fall en klar forutsetningssvikt dersom festeavgiften kan reguleres hvert år slik legatet anfører. Det vises her til Sivillovbokutvalgets Rådsegn 9 til tomtefestelovens §13 som viser at tanken om årlig regulering var fjern, og tomtefesteloven §14 har således en preseptorisk frist på 10 år. Loven gjelder rett nok ikke for nærværende festekontrakt, men om man skal tolke avtalen utfyllende når kontraktsforutsetningen svikter, er det naturlig å falle tilbake på regulering Side:27 maksimalt hvert 10 år. Byrettens vurdering av at slik regulering passer best i landstrøk, bestrides, og det vises her til Lid: Tomtefeste, side 14 - 15. Som det andre subsidiære grunnlag anføres at endring av prisforskriftenes multiplikator ikke er en endring av forskriften, jfr. festekontraktens bestemmelse om avgiftsregulering dersom prisforskriftene for fast eiendom endres. Det vises her til at det gjennom en årrekke ble gitt nye prisforskrifter for hvert år hvor eneste forandring besto i endret multiplikator, og dette kan ikke være slike endringer som kontrakten tar sikte på. Som det tredje subsidiære moment anføres at om kontrakten må tolkes slik at den hjemler årlige reguleringer som ankemotparten hevder, kan den i alle fall kreves endret etter avtalelovens §36. Bentzon vil vanskelig kunne dekke inn årlig økning i framfeste, og heller ikke for legatet er det urimelig at årlig justering nektes. Som ytterligere subsidiært moment anføres at legatet ikke har lidd noe tap så lenge noen av søsknene til Gunvor Minde levde, dvs. til 22.5.1985. Legatstyre ble oppnevnt først ca. halvannet år senere, og siden festeavgiften hvert år ble betalt den 1.7., var det uklart om festeavgiften for 1985 gikk inn i dødsboet eller legatet. Det kan således maksimalt bli tale om erstatning for 1986 idet legatstyret selv overtok ansvaret etter det. Som ytterligere subsidiært moment er kravet under enhver omstendighet foreldet. Legatstyret ble oppnevnt i slutten av 1986, den fristavbrytende handling var stevningen i mars 1990, og eventuelle krav var allerede foreldet siden fristen er 3 år fra den skadevoldende handling, jfr. foreldelseslovens §2,§3 og §9 nr. 4. Byrettens renteberegning er også feil idet legatet ikke har hatt morarentetap. Bentzon påberoper seg også det prinsipale og de tre første subsidiære grunnlagene som er nevnt for banken ovenfor. Men for Bentzon anføres i tillegg at han plikter å betale øket feste avgift bare dersom det er krevd, og han kan heller ikke kreves med tilbakevirkende kraft. Det er ikke bevist at noe slikt krav er fremsatt. I oppstillingen for kravet er dessuten feil renteberegning, idet festeavgiften forfalt hvert år den 1.7., og man kan da ikke kreve rente fra 1.1. Det er nedlagt slike påstander: «I hovedanke og motanke: 1. Den norske Bank A/S og Jan H. Bentzon blir frifunne. 2. Den norske Bank A/S og Jan H. Bentzon blir tilkjende sakskostnaden for byretten og lagmannsretten.» Gunvor Mindes legat har i det vesentlige henholdt seg til byrettens dom som hevdes å være riktig både i resultat og begrunnelse bortsett fra kravet mot Jan H. Bentzon som fremgår av motanken. Utgangspunktet for festeavgiftsregulering må søkes ved tolkning av kontrakten, og etter den skal avgiften reguleres når prisforskriftene gir adgang til det. I bankens forvaltningsperiode inntrådte dette i juli 1981. Men spesielt vises det til at prisforskriftene ble helt opphevet 27.5.1983, og iallfall da var det adgang til å fastsette feste avgiften etter eiendommens virkelige verdi. Prisforskriftene ble innført igjen 16.12.1983, men disse gjaldt ikke hvor festeavgiften var under kr. 1000,- pr. daa, og Side:28 ankemotparten har lagt denne prisen til grunn i erstatningsberegningen. Rett nok var ikke legatet trådt i kraft i 1983, men hadde banken sørget for oppjustering da, ville festeavgiften og dermed også grunnlaget for de senere økninger, ha vært høyere på det tidspunkt legatstyret overtok, og således influert direkte på legatets inntekter. Prisforskriftenes bestemmelse om regulering av feste avgift går foran loven om tomtefeste, og forskriftene har resultert i lavere avgift enn det eiendommens virkelige verdi tilsier. Forskriftene har fastsatt en multiplikator som skal nyttes for regulering av avgiften, og denne endringen må være endring av forskriftene som etter festekontrakten gir anledning til justering av festeavgiften. Ankemotpartenes henvisning til de prisforskrifter som gjaldt da kontrakten ble inngått, er også uten betydning. I festekontrakten sies klart at avgiften skal reguleres i takt med Norges Bank's diskonto til enhver tid, og som det også fremgår av Prisdirektoratets skriv av 18.12.1975, var justering etter diskontoen iallfall ikke betinget av at det var gått 10 år siden siste regulering. §16 i prisforskriftene av 19.12.1947 er uten betydning da kontrakten som nevnt fastsetter hvordan endring skal skje innen 20 års fristen. Ovennevnte bestemmelser dekker ikke tilfellet når prisforskrifter endres. Dette framgår forutsetningsvis også av Prisdirektoratets endringsvedtak av 14.7.1976, da det er utenkelig at direktoratet ville ha realitetsbehandlet søknad om forhøyet festeavgift dersom det var klart at kontrakten ikke hjemlet endring på det tidspunkt. Årlig regulering vil heller ikke være urimelig overfor fester, og ankepartene kan således ikke påberope seg avtaleloven §36. Tvert i mot er det overfor bortfesteren helt urimelig om han ikke skulle få forhøyet avgiften oftere en hvert 20., eventuelt hvert 10. år. Det vises her til plenumsdommen i [[Rt-1988-276]] hvor bortfester fikk adgang til å regulere avgiften med grunnlag i §36. Denne dommen har betydning også for nærværende sak. Ankemotparten har lidd tap som følge av bankens forsømmelse og har rett til å kreve renter og rentesrente av tapet. Kravet er heller ikke foreldet. Legatstyret fikk oversikt over skaden mindre enn 3 år før stevning, og det er da ikke foreldet. Dessuten har banken erkjent kravet i dokumenterte skriv av 17.12.1987 og 18.2.1988. For Bentzon anføres i tillegg at han er krevd for økning, og det vises her til byrettens begrunnelse som tiltres. Videre vises til dokumentert skriv av 25.2.1988 fra legatforstander. Videre påberopes ovennevnte plenumsdom og avtalelovens §36. Det vil være underlig om eier uten reguleringsklausul, som var tilfelle i nevnte dom, kommer bedre ut enn her hvor det tross alt er reguleringsklausul. Motanken gjelder, utover for lite betalt festeavgift for 1988 som ble pådømt i byretten, avgift for 1987, 1989 og 1990 idet Bentzon som nevnt både i 1987 og 1988 ble gjort oppmerksom på økningen, og som legatforstander fikk melding fra banken om at Bentzon hadde godkjent. Videre ble Bentzon ved skriv av 14.1.1989 ytterligere gjort oppmerksom på økning i festeavgiften fra da, og begge de ankende parter var innforstått med de årlige endringer i multiplikatoren. Side:29 Ankemotparten har nedlagt slik påstand: «I hovedanke og motanke: 1. Byrettens dom stadfestes forsåvidt gjelder Den norske Bank A/S. 2. Jan Henrik Bentzon dømmes til å betale til Gunvor Minde's legat for lite betalt festeavgift for 1987 med kr. 15.700,- med tillegg av 18% rente fra 28.12.86 og fram til betaling skjer, for lite betalt festeavgift for 1988 med kr. 4.212,- med tillegg av 18% rente p.a. fra 27.12.87 og fram til betaling skjer, for lite betalt festeavgift for 1989 med kr. 38.835,- med tillegg av 18% rente fra 2.1.89 og fram til betaling skjer, og for lite betalt festeavgift for 1990 med kr. 12.842,- med tillegg av 18% rente fra 6.1.90 og fram til betaling skjer. 3. Gunvor Minde's legat tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.» Lagmannsretten finner at hovedanken fører fram og at motanken således ikke blir gitt medhold. Lagmannsretten mener at sakens resultat beror på en tolkning av festekontrakten av 1.7.1954 sett i sammenheng med de dagjeldende prisforskriftene for faste eiendommer. Byretten fant banken erstatningsansvarlig for unnlatt forhøyet festeavgift for 1984, 1985 og 1986, mens Bentzon ble pålagt å betale forhøyet festeavgift for 1988. Begge anket til frifinnelse, mens legatet motanket for Bentzon med krav om forhøyet avgift også for årene 1987, 1989 og 1990. Lagmannsretten mener i samsvar med de ankende parters prinsipale påstand at det ikke var kontraktsmessig adgang til å forhøye festeavgiften i disse år. Som regel fastsetter prisforskriftene bare maksimalgrensene for økning i festeavgifter, og partene kan fritt avtale hva de vil innen disse grensene. Men lagmannsretten mener reguleringsklausulen i de forskriftene som gjaldt da kontrakten ble inngått, var slik at den må anses som del av den privatrettslige avtalen mellom eier og fester. Etter §16, første ledd i prisforskriftene av 19.12.1947, og som ble avløst av forskrifter av 15.10.1954, skulle den fastsatte festeavgift som utgangspunkt gjelde for hele festeperioden uten justeringsadgang. Etter §16, fjerde ledd var det dog adgang til justering på nærmere angitte betingelser, men det måtte gå minimum 20 år mellom hver justering. Det framgår av Prisdirektoratets «Nærmere forklaringer til de enkelte paragrafer» i nevnte forskrifter, inntatt i Pristidende hefte li 1948; for §16 på side 69 og 70, at for å tjene hensikten var det en forutsetning at nevnte begrensede reguleringsadgang også gjaldt om det senere skulle komme andre bestemmelser i prisforskriftene. Det kan vanskelig sees som annet enn at bestemmelsen derved også regulerte avtaleforholdet mellom fester og bortfester. Denne forståelse er også støttet i juridisk litteratur, bl.a. Lid: Tomtefeste (1961) side 129-130. Selv om det ikke har særlig betydning her, nevnes dog at resultatet er i samsvar med de som langt på vei var hovedregelen i eldre rett med fast avgift hele festeperioden. Det vises her til Sivillovbokutvalgets rådsegn 9 om tomtefeste, side 16 og [[Rt-1958-529]]. At Bentzon tidvis har akseptert endring av festeavgift også utover dette, kan ikke være nok til at avtalen for dette punkt anses endret, eksempelvis ved konkludent adferd. Det var endring i festeavgiften i 1976, og eier eller hans Side:30 representant kunne da ikke ensidig kreve forhøyelse før tidligst i 1996. Ankemotpartens henvisning til avtalelovens §36 og plenumsdommen i [[Rt-1988-276]] m.v. kan heller ikke ha betydning. De festeavgifter som er betalt de siste år, ligger på 70-85% av det eier krever, og det kan da ikke være tale om det kvalifiserte misforhold som ble regulert i plenumsdommen etter avtalelovens §36. De ankende parter blir etter dette å frifinne. Etter hovedregelen i tvml. §172, første ledd, for anken sammenholdt med tvml. §180, andre ledd, og som det ikke finnes grunn til å gjøre unntak fra, må Gunvor Mindes legat erstatte Den norske Bank A/S og Jan H. Bentzons saksomkostninger. Advokat Lilleholt har lagt fram omkostningsoppgave på kr. 26.964,-, herav salær kr. 22.500,- for byretten, og kr. 34.100,-, herav salær kr. 22.000,- for lagmannsretten. Oppgaven legges til grunn. Oppgaven er ikke spaltet opp for den enkelte part, og de tilkjennes omkostningene under ett ved advokat Lilleholt. Motanken har ikke medført meromkostninger siden den angikk forhold og arbeid som likevel var nødvendig i forbindelse med hovedanken. Dommen er enstemmig. Domsslutning: I hovedanke og motanke: 1. Den norske Bank A/S frifinnes. 2. Jan H. Bentzon frifinnes. 3. Gunvor Mindes legat betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til Den norske Bank A/S og Jan H. Bentzon v/advokat Kåre Lilleholt saksomkostninger for byretten med 26.964,- - tjuesekstusennihundreogsekstifire - kroner og for lagmannsretten med 34.100,- - trettifiretusenetthundre - kroner. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
