Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Dommer Hiorthøy: I sak mellom A/S Oslo Baand- og Lidsefabrik som saksøker og Arlow Blindheim som saksøkt angående spørsmålet om hvorvidt saksøktes tjenesteleilighet var gyldig oppsagt, avsa Oslo husleierett 10. mars 1971 dom med domsslutning: «1. Leieavtale inngått 22. september 1969 mellom A/S Oslo Baand & Lidsefabrik og Arlow Blindheim vedrørende leilighet nr. 101 i Langgaten 47, Oslo er opphørt etter oppsigelse fra Arlow Blindheims side. 2. Arlow Blindheim dømmes til å fraflytte leiligheten.» Arlow Blindheim påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett, men inngav samtidig søknad til Høyesteretts kjæremålsutvalg etter tvisteniålslovens §6 annet ledd om samtykke til at anken ble brakt direkte inn for Høyesterett. Ved kjæremålsutvalgets beslutning av 23. april 1971 ble slikt samtykke meddelt. Anken er rettet både mot husleierettens bevisvurdering og dens rettsanvendelse. Den ankende part har for Høyesterett nedlagt denne påstand: «Arlow Blindheim frifinnes. A/S Oslo Baand- og Lidsefabrik dømmes til å erstatte staten dens utgifter til Arlow Blindheims sakførsel både for husleieretten og Høyesterett.» Ankemotparten har tatt til gjenmæle i ankesaken og har påstått husleierettens dom stadfestet. Den ankende part, Arlow Blindheim, har hatt bevilling til fri sakførsel så vel for husleieretten som for Høyesterett. De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av husleierettens domsgrunner. Partene har i hovedsaken gjort gjeldende de samme anførsler for Høyesterett, og saken står i samme stilling for Høyesterett som for husleieretten. Av nytt er for Høyesterett bare fremlagt avskrift av en artikkel i «Arbeidsgiveren» (1967) som behandler spørsmål vedkommende fraflytning av tjenestebolig, og bevisopptak til avhør av parter eller vitner har ikke vært aktuelt. Jeg er kommet til samme resultat som husleieretten og viser til dens begrunnelse som jeg i alt vesentlig kan tiltre. - Når det gjelder bevisspørsmålet, er jeg således enig i at den ankende part ved å si opp arbeidsavtalen også må anses for å ha sagt opp Side:1108 leieavtalen. Bestemmelsen i husleiekontraktens §4 som fastsetter at «Oppsigelse av arbeidsforholdet innebærer automatisk tilsvarende oppsigelse av leieforholdet», er klar og utvetydig, og det må på bakgrunn av kontraktsforholdet, forutsatt at den anførte bestemmelse er gyldig og bindende, være uten betydning at den ankende part på grunn av sin aktuelle boligsituasjon ikke hadde noe ønske om å oppgi husværet. - Når det gjelder rettsanvendelsen, legger jeg som husleieretten avgjørende vekt på at en oppsigelse fra leierens side ifølge husleielovens §7 kan skje formløst. Av dette må følge at avgjørende for at leieavtalen er gyldig oppsagt, er at den oppsigelse av arbeidsavtalen som ble gitt av den ankende part, som følge av bestemmelsen i husleiekontraktens §4 også inneholdt en oppsigelse av leieforholdet. Verken husleielovens ord og forarbeider, eller dens fremtredende sosiale verneformål, kan etter min mening underbygge den ankende parts anførsel om at den omstridte bestemmelse i husleiekontraktens §4 er i strid med et krav i lovens §7 om en særskilt, selvstendig oppsigelse av leieavtalen fra leiers/arbeidstakers side. Noe slikt krav kan ikke tolkes inn i loven, og jeg er for så vidt enig i det som er fremholdt av ankemotparten om at §7 første ledd bare fastslår at et leieforhold kan opphøre på to måter, enten ved oppsigelse eller ved utløpet av en avtalt tidstermin, men intet sier om formen for en eventuell oppsigelse fra leietakerens side. At utleier og leier i denne henseende er undergitt forskjellige regler, synes tilstrekkelig begrunnet i deres ulike stilling og kan ikke ses å gjøre noe urimelig inngrep i leierens selvbestemmelsesrett. - Når det gjelder Høyesteretts dom i «Arena-saken» ( [[Rt-1967-286]]), som også for Høyesterett har vært påberopt til støtte for den ankende part, finner jeg som husleieretten at dommen eller de slutninger man med rette kan trekke av den, er uten betydning for avgjørelsen i den foreliggende sak. Jeg stemmer etter dette for at husleierettens dom stadfestes. Saksomkostninger er heller ikke påstått for Høyesterett. Jeg stemmer for denne dom: Husleierettens dom stadfestes. Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Mellbye, Heiberg og Gaarder: Likeså. Av husleierettens dom (dommer John Grini): Saken gjelder et leieforhold i Langgaten 47. Denne eiendom ble i sin tid kjøpt av A/S Oslo Baand- & Lidsefabrik, som tok initiativ til å få oppført en boligblokk på eiendommen Formålet var dels å skaffe erstatningsleiligheter til leieboerne i Karlstadgaten 12, som måtte rives. De fleste av disse leieboere var ansatte eller tidligere ansatte hos Oslo Baand- & Lidsefabrik. Videre var formålet og forutsetningen at Oslo Side:1109 Baand- & Lidsefabrik skulle få disponere leilighetene i nybygget til fordel for andre ansatte. Nybygget ble oppført i regi av O.B.L. Borettslag med OBOS som forretningsfører. Oslo Baand- & Lidsefabrik eier andeler i borettslaget og foretar fremleie av boligene til sine ansatte. Arlow Blindheim ble 16. mars 1966 ansatt som mekaniker hos Oslo Baand- & Lidsefabrik. Han fikk samtidig leilighet nr. 205 i Langgaten 47. Den 22. september 1969 fikk Blindheim etter egen anmodning lov til å flytte over til leilighet nr. 101, som var noe større. Leiekontraktene, som ble inngått for de 2 leilighetene, var identiske, bortsett fra datoer og leiebeløp. Leiekontrakten for leilighet nr. 101 har denne ordlyd: «§1. Leieren leier i leilighet 101 med dertil hørende ytre rom i Langgt.47. Leieren har adgang til leilighetens fellesrom. §2. Leien er kr. 253,-pr. mnd., inklusive forskuddsutlignet brensel. Den trekkes i leierens lønn ved utleiers bedrift. Når brenselsregnskapet foreligger, blir evtl. differanse i forhold til forskuddsutlignet beløp å regulere. §3. Leieforholdet tiltres den 22.9.69, og opphører med 14 dagers gjensidig oppsigelse, senest ved leierens fratreden fra tjeneste ved utleiers bedrift. §4. Leiligheten er tjenestebolig og leieforholdet er etablert fordi leietageren er ansatt i utleiers bedrift. Leietiden utløper ved arbeidsforholdets opphør, hvoretter leieren forplikter seg til å fraflytte leiligheten omgående. Oppsigelse av arbeidsforholdet innebærer automatisk tilsvarende oppsigelse av leieforholdet. Overtrer leieren husordensreglene, kan utleier si opp leieforholdet med øyeblikkelig virkning. §5. Flytter ikke leieren når leietiden er ute, vedtar han utkastelse uten søksmål i medhold av §3, nr. 9 i tvangsfullbyrdelsesloven.» Med brev av 29. juni 1970 avga Blindheim følgende oppsigelse: «Jeg sier hermed opp mitt arbeidsforhold med O.B.L., med fratredelse 14 dager fra d.d.» Blindheim fratrådte sin stilling 10. juli 1970. Visstnok samme dag leverte han til bedriftens lønningskontor følgende brev: «Jeg har sagt opp mitt arb. ved O.B.L. med fratredelse 10/7.70. Det er min lege som har rådet meg til å skifte arb. da jeg i de senere år ved flere anledninger har fått lange sykdomsfravær p.g.a. lumbago. Jeg har nå fått formannsstilling ved en annen bedrift her i byen. I kontrakt for tjenesteleilighet står at vi må ut av leiligheten samtidig med fratredelsen fra arbeidsplassen. Jeg må be Dere om en utsettelse for vår flytting da det ikke har lykkes oss å få noe annet sted å bo ennå.» Blindheim fikk muntlig samtykke til å utsette fraflyttingen til Side:1110 31. juli 1970. Da han ikke fraflyttet leiligheten ved utløpet av denne frist, fikk han 5. august 1970 brev fra bedriften om omgående å innlevere nøklene til leiligheten. - - - Saksøkeren har ved sin prosessfullmektig fremhevet at man her har å gjøre med et leieforhold som er knyttet sammen med et arbeidsforhold. Saksøkeren må kunne tilby husvære til sine ansatte, og det er viktig for ham at et leieforhold kan bringes til opphør samtidig med at arbeidsforholdet opphører. Leien er subsidiert av saksøkeren. Husleiekontrakten gir et klart uttrykk for at den er knyttet til arbeidsforholdet. Utgangspunktet her er kontraktsfrihet og partene har avtalt at oppsigelse av arbeidsforholdet innebærer oppsigelse av leieforholdet. Saksøkte har godtatt kontrakten ved sin underskrift og måtte være klar over at oppsigelse av arbeidsforholdet derfor automatisk innebar tilsvarende oppsigelse av leieforholdet. Når saksøkte med sitt brev av 29. juni 1970 reservasjonsløst går til oppsigelse, måtte han på bakgrunn av kontrakten være klar over følgene. Dette viser også hans udaterte brev med anmodning om forlenget frist for fraflytting. Det kan derfor ikke tillegges vekt at saksøkte ikke i rene ord sa opp husleiekontrakten. - - - Saksøkte har ved sin prosessfullmektig fremhevet at det her foreligger 2 rettsforhold, 1 arbeidsforhold og 1 husleieforhold. Disse rettsforhold er underlagt hver sine regler. Husleieforholdet er underlagt reglene i husleieloven. Husleiekontrakter som ikke er tidsbestemte, kan bare bringes til opphør ved oppsigelse etter husleielovens §7. Det hevdes at husleieloven ikke godkjenner et automatisk opphør av en leieavtale. Oppsigelse i husleieforhold kan ikke knyttes som en virkning til oppsigelse av et annet rettsforhold. Husleieloven forutsetter en selvstendig oppsigelse fra leierens side, også når det er etablert i egenskap av leierens stilling som arbeidstaker hos utleieren. Det er riktignok så at leierens oppsigelse ikke behøver å være skriftlig. Men det må etter saksøktes mening kreves at det fra hans side foreligger en tilkjennegivelse av at han sier sitt leieforhold opp. En oppsigelse fra hans side må være en egen rettshandel, muntlig eller skriftlig. Det bemerkes i denne forbindelse at bestemmelsene i husleielovens §7 er ufravikelige. Kravet til en oppsigelse fra leierens side som selvstendig rettshandel kan derfor ikke gyldig frafalles ved forutgående avtale. Saksøkte har hevdet at det i denne sak ikke foreligger noen oppsigelse etter husleielovens §7. Saksøktes oppsigelsesbrev av 29. juni 1970 gjelder bare hans arbeidsforhold. - - - Retten bemerker at partene er enige om at det her foreligger et leieforhold etter husleieloven, og at leieren har fått leiligheten i egenskap av arbeidstaker ved utleierens bedrift. Partene er også enige om at leiekontrakten bare kan bringes til opphør ved oppsigelse. Det spørsmål retten skal ta stilling til er om oppsigelse har funnet sted. I husleiekontraktens §4, siste punktum er inntatt bestemmelse om at oppsigelse av arbeidsforholdet automatisk innebærer tilsvarende oppsigelse av leieforholdet. Saksøkeren hevder at bestemmelsen er slik å forstå at en oppsigelse av arbeidsforholdet skal gjelde som oppsigelse av leieforholdet. Denne forståelse av bestemmelsens innhold er det så vidt skjønnes heller ikke uenighet om. Side:1111 Saksøkte har med brev av 29. juni 1970 sagt opp sitt arbeidsforhold. På bakgrunn av leiekontraktens §4, siste punktum er det neppe tvilsomt at saksøkeren har oppfattet dette som en oppsigelse av hele kontraktsforholdet mellom partene. På samme bakgrunn må retten anta at saksøkte måtte forstå at oppsigelsen ville bli oppfattet slik. Retten finner derfor vanskelig å kunne oppfatte forholdet på annen måte enn at begge parter var innforstått med at oppsigelsesbrevet måtte betraktes som en oppsigelse også av leieforholdet. Brevet, som saksøkte leverte bedriften 10. juli 1970, der han ber om utsettelse med fraflytting, er etter rettens oppfatning en tydelig bekreftelse på dette. At saksøkte senere har fortsatt å bo i leiligheten og har ønsket å fremtvinge en oppsigelse fra utleierens side er på bakgrunn av den vanskelige boligsituasjon i Oslo forståelig, men kan etter rettens mening ikke endre innholdet og virkningen av den oppsigelse som ble gitt 29. juni 1970. Spørsmålet blir så om bestemmelsen i leiekontraktens §4, siste punktum er ugyldig, og det er særlig på dette punkt tvil kan gjøre seg gjeldende. Retten er enig med saksøkte i at bestemmelsen ikke kan sees uavhengig av de bestemmelser som gjelder i husleieforhold. Det synes for det første på det rene at en oppsigelse fra arbeidsgiverens - utleierens - side ikke kan innskrenke seg til en oppsigelse av arbeidsforholdet, men må fylle de formkrav til oppsigelser av leiekontrakter som er fastsatt i husleielovens §7. Andre bestemmelser i husleieloven, for eksempel bestemmelsene i §8 om oppsigelsesfrister, kan også komme inn i bildet. Dessuten kan bestemmelsen i husleiekontrakten neppe oppfattes slik at det ikke er adgang til å ta reservasjoner både fra arbeidsgivers og arbeidstakers side uten at retten finner det nødvendig å ta standpunkt til om en arbeidstaker på denne måte eller ved ikke å avgi noen oppsigelse ved fratreden kan unngå den virkning bestemmelsen tilsikter. Selv om bestemmelsen i husleiekontraktens §4 derfor ikke ubetinget kan gis anvendelse etter sin ordlyd, finner retten vanskelig å kunne frakjenne den gyldighet. Det er på det rene at oppsigelser fra leierens side etter husleielovens §7 kan avgis formløst. Det kan da etter rettens oppfatning heller ikke være noe til hinder for at den kombineres med oppsigelse av et arbeidsforhold, som har klar sammenheng med leieforholdet. Etter det retten som nevnt foran må anta at begge parter har lagt i oppsigelsesbrevet av 29. juni 1970, finner den å måtte anse oppsigelsen som gyldig for det kombinerte kontraktsforhold. Retten mener her å ha støtte i synspunkter som ligger til grunn for den nevnte dom i RG-1955-762, hvor realiteten i betydelig grad synes likeartet. Retten kan ikke se at resultatet og heller ikke premissene i Arenadommen er avgjørende, når forholdet som her er at arbeidstakeren - leieren - har gått til oppsigelse. - - - Side:1112 [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
